Здесь еще коротко пройдемся о том, как повлиял обвал продаж после отмены льготной ипотеки

На графике структура распроданности в зависимости от года ввода.

1. мы видим, что за третий квартал сократился портфель с 5 241 тыс. кв. м до 5 067

2. Запас проданного жилья уменьшился на 22 тыс. кв. м - это вводы

3. Продажи за этот период, по данным компании, составили 233 тыс. кв. м

4. Запас непроданного жилья сократился на 152 тыс кв. м

В этом, собственно, весь трюк поддержания цен. Вы просто выводите меньше проектов. Но, как мы видели выше, на Самолет давит земельный банк, купленный на дорогие кредиты. Но он не такой высокий и день платежа наступит нескоро.

4/n

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

Из чего складывается долг Самолета и его динамика?

1. Основная статья - это проектное финансирование 403 млрд руб. на 30.06.2024 или 64% всего долга.
С вступлением в силу 214-ФЗ каждый застройщик, если хочет продавать квартиры на этапе строительства, должен привлекать проектное финансирование от банков, а доходы от продажи размещать на счетах эскроу в банке. Проектное финансирование и счета эскроу включаются, когда объект получает разрешение на строительство. То есть этот долг стоит против квартир в стадии строительства.

Против этого долга стоят остатки на счетах эскроу в размере 364 млрд руб. Покрытие составляет 90% (сопоставимо с рыночным показателем на ту же дату). Покрытая часть долга обходится застройщику на уровне специальной ставки в диапазоне 2-4%, остаток облагается рыночной ставкой (сейчас это ~КС+4%. То есть процентные расходы здесь 364*4%=14.56 млрд руб. + 39*25%=9.75 ежегодно.

С ростом строительной готовности долг будет увеличиваться. При вводе в эксплуатацию - снижаться. Мы не знаем адекватную картину стройготовности и утилизации бюджетов. Не знаем реальную картину себестоимости проектов: в отчетности мы видим среднюю себестоимость всех строящихся объектов с учетом земли, но проекты начатые год назад и сегодня могут отличаться радикально, а это важно для оценки будущего долга
Можно извлечь эти показатели из ЕИСЖС, но машинный доступ к базе крайне затруднен, так что для нас тут кост/бенефит не сходится. Так что риски долга по ПФ мы можем оценить от запасов непроданного жилья (см. ниже).

2. Бридж-кредиты.

Это кредиты полученные на приобретение земельных участков, которые «перевернутся» в проектное финансирование, когда будут получены разрешения на строительство. Эти кредиты по плавающим ставкам, поэтому обходятся компании очень дорого в P&L, но ничего не стоят с точки зрения денежных потоков, так как оплачивать их нужно будет только после того, как здесь будут построены и введены в эксплуатацию дома. Это примерно 2-4 года.

Против этого долга стоит оценка земельного банка. По данным оценщика, его стоимость 848 млрд руб. (из пресс-релиза до конца не ясно, это именно земля или сюда входит оценка и строящегося жилья тоже, по цифрам скорее первое). При этом мы видим, что Самолет пытается продавать много земельных участков, потому что оценивает нагрузку как слишком высокую. Но будет ли их кто-то сейчас покупать - большой вопрос (тут же присутствуют и GR-риски). Так что реальная стоимость здесь не выше остатка долга.

5/n

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

3. МИЦ

Без комментариев. Наша редакция решительно не понимает эту сделку. Это просто обязательство по ставке КС+3.4%, которое, вероятно, никогда не превратится в актив.

4. Прочие кредиты.

Внутригрупповые займы и банковские кредиты на текущую деятельность. Вероятно, какие-то долги связаны с неосновным бизнесом. Несущественно для финансового положения.

Итого по долгу:
-с проектным финансированием все в порядке, оно адекватно покрыто. Самолету достаточно продать до конца 2025 года примерно 800 тыс. квадратов, чтобы распроданность объектов 2025 года достигла 80%, чтобы не только обслуживать долг, но и выплачивать дивиденды
-земельный банк сейчас скорее обязательство, чем актив. Новые проекты будут откладываться, участки продаваться. Гонка за звание крупнейшего застройщика за 3 года была объективно неадекватной затеей. Не говоря уже о разных проптех и венчурных направлениях
-МИЦ…..

6/n

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

Теперь по активам.

1. Построенные, но не проданные квартиры на балансе компания оценивает всего в 1.5 млрд руб. (прим. 15). Мы не знаем, сколько это квадратных метров и по какой цене их оценивают, но компания исторически имеет очень высокий уровень распроданности на вводе (85%+), так что предполагаем, что Самолет продал все, что построил и эта часть несущественна для анализа

2. Земельный банк

Как рассмотрели выше, оценщик дает стоимость 848 млрд руб. но в реальности оцениваем в 0, т.к. земля стоит столько, сколько стоит то, что на ней можно построить. Мы не можем оценить каждую площадку, но понимаем, что желающих наращивать земельный банк под проекты комфорт-эконом класса не так много.

3. Объекты в стадии строительства

а. Проданные. На 30.06.2024 остатки на счетах эскроу составили 364 млрд руб. Разделив это значение на среднюю цену в последние 2 года (192 тыс. руб./кв. м) мы получим 1.89 млн квадратов. Проверяем по ЕИСЖС: распроданность строящихся объектов на эту дату составила 37% или 1.95 млн квадратных метров. За третий квартал продажи составили 233 тыс. кв. м. по средней цене 215 тыс. за квадрат. Итого 414 млрд руб. Небольшая часть из этих денег, вероятно, раскрылась в третьем квартале, так как по ЕИСЖС портфель сократился на 173 тыс. квадратов (мы не знаем запуски, поэтому не можем высчитать вводы).
б. Непроданные. На 30.06.2024 в строящихся проектах по данным ЕИСЖС оставалось продать 3.3 млн квадратов. , все эти продажи пришлись на строящееся жилье, то есть остается 3.1 млн квадратов. При текущей цене 215 тыс руб./квадрат получаем стоимость нераспроданного жилья 667 млрд руб.
Итого объекты в стадии строительства стоят ~1081 млрд руб.

4. GR-ресурс или оценка going concern.

Писали весной.

7/n

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

Про стагнацию рынка недвижимости сейчас не говорит только ленивый. 😬

Но мало кто дает решение, что с этим делать, и как закрывать план продаж, если вы - застройщик или риелтор и работаете со сложным дорогостоящим продуктом.

Приходите на онлайн-вебинар от Leadgen.Market, чтобы узнать, какие ошибки при работе с лидами сейчас совершают чаще всего, как их избежать и повысить количество квалифицированных лидов на покупку недвижимости в 2,5 раза. Поговорим о том, где искать клиентов и как выполнять план продаж по новостройкам.

Когда: 20 ноября, 14.00 МСК
Где: онлайн
Участие: бесплатно
Регистрация: https://tglink.io/fb05e46e8c1d?erid=LjN8KbePv  

⚡Ждем всех, кто хочет увеличить свои продажи!

#реклама
О рекламодателе

На фоне происходящего на рынке ипотеки главный вопрос: лимиты на семейную ипотеку к началу следующего года выделят или паузу возьмут на пару месяцев, и риелторам с застройщиками можно в спячку уходить.

Средний размер ипотечного кредита снизился на 7% в октябре, если считать год к году. Его размер составил ₽3,93 миллиона. Это на 18% меньше пиковых показателей июня.
Интересно, каким будет средний чек, если ухудшат условия семейной ипотеки или вообще отменят.