Forwarded from Proeconomics
ЦМАКП: «Действия ЦБ по повышению ставок, похоже, более не ведут к снижению уровня инфляции в экономике в силу следующих причин:
Существенная часть общего прироста цен в настоящее время связана с факторами, не находящимися под влиянием динамики спроса, а вызванными конъюнктурными ситуационными шоками различной природы со стороны предложения: динамика цен на сезонное и импортируемое продовольствие, повышение регулируемых тарифов на услуги, усложнение логистики и международных расчётов».
Про тарифы естественных монополий. Например, стоимость грузоперевозок на железной дороге выросла за последний год на 23%. Индексация всех железнодорожных грузовых тарифов с 1 декабря 2024 года составит ещё +13,8%. В 2024 году, как следует из обзора Института проблем естественных монополий (ИПЕМ), средний взвешенный базовый индекс платы за коммунальные услуги достиг 9,99%, т.е. выше уровня официальной инфляции. Это является максимальным значением с 2015 года. Цены на газ в России с 1 июля 2024 года проиндексированы на 11,2%.
Ну а главное – это разрыв экономических отношений с Западом, причём очень тесных связей, во многих случаях – кооперации, как, например, было со сборкой иномарок в России.
Правильнее было бы говорить о том, что одних только усилий ЦБ недостаточно для борьбы с инфляцией.
Существенная часть общего прироста цен в настоящее время связана с факторами, не находящимися под влиянием динамики спроса, а вызванными конъюнктурными ситуационными шоками различной природы со стороны предложения: динамика цен на сезонное и импортируемое продовольствие, повышение регулируемых тарифов на услуги, усложнение логистики и международных расчётов».
Про тарифы естественных монополий. Например, стоимость грузоперевозок на железной дороге выросла за последний год на 23%. Индексация всех железнодорожных грузовых тарифов с 1 декабря 2024 года составит ещё +13,8%. В 2024 году, как следует из обзора Института проблем естественных монополий (ИПЕМ), средний взвешенный базовый индекс платы за коммунальные услуги достиг 9,99%, т.е. выше уровня официальной инфляции. Это является максимальным значением с 2015 года. Цены на газ в России с 1 июля 2024 года проиндексированы на 11,2%.
Ну а главное – это разрыв экономических отношений с Западом, причём очень тесных связей, во многих случаях – кооперации, как, например, было со сборкой иномарок в России.
Правильнее было бы говорить о том, что одних только усилий ЦБ недостаточно для борьбы с инфляцией.
👍11👎2❤1
На «Зодчестве» в этом году обсуждают множество интересных тем городской архитектуры: от комплексного развития больших территорий до таких неотъемлемых проектов мегаполиса, как новые вокзалы и музеи.
Москомархитектура, выступающая главным трендсеттером фестиваля, на своем стенде представила проект «Архитектура света» - посвященный, как можно догадаться, городскому освещению. За разработку стенда отвечало бюро Syntaxis.
С 2012 года в Москве активно работают с уличным освещением и подсветкой зданий: достаточно взглянуть на центральные набережные, или даже парки в районах за ТТК, чтобы увидеть, как сильно за это время шагнул вперед московский светодизайн. Главный архитектор Москвы, первый заместитель председателя Москомархитектуры, входящей в состав Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, Сергей Кузнецов отмечает: «Свет активно участвует в программировании территорий, навигации, привлечении людей и бизнеса. Именно поэтому думать о светодизайне важно уже на этапе проектирования».
В интерактивной экспозиции Москомархитектуры у гостей фестиваля есть возможность самим поучаствовать в поиске баланса между светом и тенью, функцией и эстетикой, и направить световые потоки, смоделировав новые пути взаимодействия с городской средой.
Приходите на «Зодчество» до 14 ноября: фестиваль проходит в Гостином дворе.
Москомархитектура, выступающая главным трендсеттером фестиваля, на своем стенде представила проект «Архитектура света» - посвященный, как можно догадаться, городскому освещению. За разработку стенда отвечало бюро Syntaxis.
С 2012 года в Москве активно работают с уличным освещением и подсветкой зданий: достаточно взглянуть на центральные набережные, или даже парки в районах за ТТК, чтобы увидеть, как сильно за это время шагнул вперед московский светодизайн. Главный архитектор Москвы, первый заместитель председателя Москомархитектуры, входящей в состав Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, Сергей Кузнецов отмечает: «Свет активно участвует в программировании территорий, навигации, привлечении людей и бизнеса. Именно поэтому думать о светодизайне важно уже на этапе проектирования».
В интерактивной экспозиции Москомархитектуры у гостей фестиваля есть возможность самим поучаствовать в поиске баланса между светом и тенью, функцией и эстетикой, и направить световые потоки, смоделировав новые пути взаимодействия с городской средой.
Приходите на «Зодчество» до 14 ноября: фестиваль проходит в Гостином дворе.
❤5👍3👎2
Forwarded from Недвижимость инсайды
Фактические цены на первичном рынке установили очередной рекорд
Наконец пришли данные по продажам первичной недвижимости по всей Святой Руси. Кажется, цены должны были либо стабилизироваться и не расти, как в 2022 году, либо даже начать отрицательно корректироваться. Но нет. Опять на рынке Святой Руси установлен рекорд: ценник перевалил 170 тыс. руб./кв. м и установился на уровне 175 тыс. руб./кв. м. Относительно октября 2023 года рост цен составил 16%. И это при условии завершения льготной ипотеки, непонятными лимитами на семейную ипотеку, растущей ключевой ставкой.
Если кто-то думает, что у девелоперов есть «жирок», «накопили подушку» и т. д., то смею всех огорчить. Этого ни у кого из игроков на рынке практически нет. Специфика отрасли такая: есть бабки — покупаешь площадки, выводишь новые проекты, пишешь пресс-релизы, что проведешь IPO. Нет бабок — оптимизируешь продукт, штат людей, продаешь площадки. Ну или строишь планы, как найдешь чижик-лохов и толкнешь им площадки, которые ранее были огульно набраны ранее. Других дорожек в отрасли нет.
Поэтому даже в конских условиях по ипотеке девелоперы будут уходить в цену. К слову, тут тоже дорожек мало: либо идешь в цену, охлаждаешь объем продаж. Либо идешь в объем продаж, скидывая цену, давая скидки. Учитывая разогнанную инфляцию на материалы, отсутствие рабочей силы, идти в объем — это не просто смело, а пиздец как смело.
Такими темпами к концу года ценник по всей стране на первичке может перевалить и за 180 тыс. руб./кв. м. Хорошо ли это? Скорее да, чтобы потом по банкам не бегать, эскроу не собирать, дольщикам их денежки, изрядно «похудевшие», не возвращать.
Если цены господ девелоперов радуют, то вот объем балансируется на уровне 39-40 тыс. юнитов в месяц. После предрекордного июня 2024 года, когда в стране продали более 80 тыс. юнитов. Даже с учетом сезонности прогнозировать, что рынок вернется в коридор 50+ тыс. юнитов в месяц, сейчас очень рискованно. До декабря будем идти в районе 40. Но что будет в январе-марте? Тут и упасть до 30 юнитов можно. Главное, что-то подложить перед лицом, когда так в асфальт падаешь. А то результат будет в стиле: «деньги с эскроу раздаем обратно дольщикам и инвесторам».
Наконец пришли данные по продажам первичной недвижимости по всей Святой Руси. Кажется, цены должны были либо стабилизироваться и не расти, как в 2022 году, либо даже начать отрицательно корректироваться. Но нет. Опять на рынке Святой Руси установлен рекорд: ценник перевалил 170 тыс. руб./кв. м и установился на уровне 175 тыс. руб./кв. м. Относительно октября 2023 года рост цен составил 16%. И это при условии завершения льготной ипотеки, непонятными лимитами на семейную ипотеку, растущей ключевой ставкой.
Если кто-то думает, что у девелоперов есть «жирок», «накопили подушку» и т. д., то смею всех огорчить. Этого ни у кого из игроков на рынке практически нет. Специфика отрасли такая: есть бабки — покупаешь площадки, выводишь новые проекты, пишешь пресс-релизы, что проведешь IPO. Нет бабок — оптимизируешь продукт, штат людей, продаешь площадки. Ну или строишь планы, как найдешь чижик-лохов и толкнешь им площадки, которые ранее были огульно набраны ранее. Других дорожек в отрасли нет.
Поэтому даже в конских условиях по ипотеке девелоперы будут уходить в цену. К слову, тут тоже дорожек мало: либо идешь в цену, охлаждаешь объем продаж. Либо идешь в объем продаж, скидывая цену, давая скидки. Учитывая разогнанную инфляцию на материалы, отсутствие рабочей силы, идти в объем — это не просто смело, а пиздец как смело.
Такими темпами к концу года ценник по всей стране на первичке может перевалить и за 180 тыс. руб./кв. м. Хорошо ли это? Скорее да, чтобы потом по банкам не бегать, эскроу не собирать, дольщикам их денежки, изрядно «похудевшие», не возвращать.
Если цены господ девелоперов радуют, то вот объем балансируется на уровне 39-40 тыс. юнитов в месяц. После предрекордного июня 2024 года, когда в стране продали более 80 тыс. юнитов. Даже с учетом сезонности прогнозировать, что рынок вернется в коридор 50+ тыс. юнитов в месяц, сейчас очень рискованно. До декабря будем идти в районе 40. Но что будет в январе-марте? Тут и упасть до 30 юнитов можно. Главное, что-то подложить перед лицом, когда так в асфальт падаешь. А то результат будет в стиле: «деньги с эскроу раздаем обратно дольщикам и инвесторам».
👍5😁3👎2
Forwarded from Манька Аблигация💃
Я вот думаю.
А может получиться так, что кредитная заморозка приведёт к замедлению экономики, но инфляция так и останется 8-10?
И чо тогда будет делать цб?
И что - покупатели акций и длинных офз?
Я не настаиваю на этом варианте, я для себя варианты прикидываю, под звук волн
А может получиться так, что кредитная заморозка приведёт к замедлению экономики, но инфляция так и останется 8-10?
И чо тогда будет делать цб?
И что - покупатели акций и длинных офз?
Я не настаиваю на этом варианте, я для себя варианты прикидываю, под звук волн
👎3👍1
Forwarded from Недвижимость инсайды
Москва начинает уходить в максимальный отрыв по ценам от области
Для сравнения относительного роста фактических цен мы все приводим к январю 2021 года. Так вот, относительно января 2021 года цены в Москве выросли на 86%, а в области на 66%. Разница — 20%. Это такой любопытный факт для граждан Святой Руси, которые любят инвестировать в подмосковные проекты.
Надо, отметить, что в 2022 году лучше шла по ценам область — максимальная дельта от Москвы составляла 14%, но закручивание гаек по архитектуре и ТЭПам в Москве линейным образом влияет на рост цен в столице. Они растут и будут расти дальше.
Для сравнения относительного роста фактических цен мы все приводим к январю 2021 года. Так вот, относительно января 2021 года цены в Москве выросли на 86%, а в области на 66%. Разница — 20%. Это такой любопытный факт для граждан Святой Руси, которые любят инвестировать в подмосковные проекты.
Надо, отметить, что в 2022 году лучше шла по ценам область — максимальная дельта от Москвы составляла 14%, но закручивание гаек по архитектуре и ТЭПам в Москве линейным образом влияет на рост цен в столице. Они растут и будут расти дальше.
👍3👎2😁2
Forwarded from Igor_Shimko
🪦🏗 БЕТОННЫЙ МАГЕДОНЫЧ ОТ МАРАТА Х. + % БОНУС!
1️⃣ БЕТОННЫЙ МАГЕДОНЫЧ ОТ МАРАТА Х.
Вчера не было времени написать пропрекрасный твит заявление вице-премьера РФ Марата Хуснуллина:
💬 "Вы знаете в недвижимости в любой стране мира всегда происходят какие-то взлеты и падения. К этому надо подходить системно. Какие-то застройщики плохо рассчитали свою экономику, наверное, они не справятся с задачей, такое возможно. Мы сделаем все, чтобы этого (банкротства - ред.) не допустить", - сказал он.
Вице-премьер напомнил о действующей с 2019 года системе эскроу-счетов в долевом строительстве жилья и подчеркнул, что дольщики в случае банкротства девелопера как минимум получат назад свои деньги.💬
Чуток комментариев по этому поводу:
1️⃣ Какие-то застройщики плохо рассчитали свою экономику, наверное, они не справятся с задачей - их будет не один, просто про мелочь вы особо ничего не услышите, в стране свыше 2 тыс. застройщиков в каталоге ЕРЗ. Таких скушают игроки покрупнее и поумнее.
Но на региональном/городском уровне кое-кто из чиновников не сможет произнести то самое FLUGGAENKDECHIOEBOLSEN. Потому что даже 1 МКД принесет боль.
2️⃣ дольщики в случае банкротства девелопера как минимум получат назад свои деньги - вопрос лишь в том, по каким ценам они входили в объект, а еще - сколько денег в виде процентов банку и страховок они успели уплатить. Это с эскроу никто не вернет.
А если люди входили в покупку с 15-20% первого взноса, то сейчас им с возвращенной суммой этого хватит лишь на санузел, и то без ванны.
3️⃣ про игроков побольше, тут да, есть один институт развития, который явно может вмешаться и резко обрасти активами. Можно под это дело даже выпустить 300-рублевые купюры. Забавное совпадение - когда распутывали связку банков БОМП, спасая Открытие, тогда же выпустили купюры в 2000 рублей.
Кто не в теме/забыл - Систему Галс продали в свое время за 60 рублей (цена чашки чая с сахаром в пластиковом стаканчике + пирожок на перроне Курского вокзала).
⚖ В сухом остатке: если вы сейчас лезете в новые покупки бетониума, лучше берите объекты со сдачей "вот буквально завтра", ну и смотрите, что там с девелопером (сколько чистого долга и денег на эскроу счетах в отчетности МСФО).
2️⃣ ПРОЦЕНТНЫЙ БОНУС
Кстати, в паре банков (🏦 🏦 ) при взятии семейной ипотеки вас ждет сюрприз виде сильного увеличения ставки за счет допов в виде суммы нашлепки и кредита на 150 тыс рублей по ставке из 1995 года.
🏦 Сбер ввел комиссию для застройщиков за выдачу семейной ипотеки. При первоначальном взносе 20% комиссионное вознаграждение 12,6% на тело кредита (10% от цены квартиры). Для банка эффективная процентная ставка сразу становится сильно лучше (зависит от срока, но пара % идет в плюс точно).
🏦 У ВТБ по комбо-ипотеке идет минимум +150 тыс. руб. к базовой сумме лимита по семейной ипотеке. Т.е. 12 млн выдают по 6%. Еще 150 тыс. руб. под 282,2%. годовых. И средневзвешенная процентная ставка становится 9.41% годовых на эти 12.15 млн.
#стройка #сбер #ВТБ #кредиты
💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond
Вчера не было времени написать про
Вице-премьер напомнил о действующей с 2019 года системе эскроу-счетов в долевом строительстве жилья и подчеркнул, что дольщики в случае банкротства девелопера как минимум получат назад свои деньги.
Чуток комментариев по этому поводу:
Но на региональном/городском уровне кое-кто из чиновников не сможет произнести то самое FLUGGAENKDECHIOEBOLSEN. Потому что даже 1 МКД принесет боль.
А если люди входили в покупку с 15-20% первого взноса, то сейчас им с возвращенной суммой этого хватит лишь на санузел, и то без ванны.
Кто не в теме/забыл - Систему Галс продали в свое время за 60 рублей (цена чашки чая с сахаром в пластиковом стаканчике + пирожок на перроне Курского вокзала).
⚖ В сухом остатке: если вы сейчас лезете в новые покупки бетониума, лучше берите объекты со сдачей "вот буквально завтра", ну и смотрите, что там с девелопером (сколько чистого долга и денег на эскроу счетах в отчетности МСФО).
Кстати, в паре банков (
#стройка #сбер #ВТБ #кредиты
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Недвижимость РИА Новости
Хуснуллин: риск банкротства некоторых застройщиков жилья в России возможен
Риск банкротства некоторых застройщиков жилья в России возможен, но власти попытаются этого не допустить, заявил в ходе открытого диалога "100 вопросов о... Недвижимость РИА Новости, 13.11.2024
1👎4❤3👍2🔥2
Forwarded from REBURG
ДОМ РФ опубликовали отчет по портрету покупателей жилья в 2022-2024 гг., на основании опроса, проведенного ВЦИОМ. В документе много поводов для размышлений, мы остановились на составе покупателей по числу человек в семье.
По результатам опроса получается, что основная группа покупателей на рынке новостроек (61%)– семьи из 3-4 человек и более. Доля 3-4-комнатных квартир в структуре текущего строительства - менее 15%. Получается, что эти покупатели либо приобретают жилье не по своим текущим потребностям (инвестиции, квартира для детей) либо вынуждены жить в крайне компромиссных условиях. Сюда можно добавить тот факт, что средняя площадь квартиры, купленной по «семейной ипотеке» - 58 кв. м. Исходя из средней обеспеченности - это квартира для 2-х человек.
Серей Смирнов, недавно писал, что через 7-10 лет нас ждет дефицит просторных квартир. Согласен, со временем, рынок развернется. Более того, сегодня мы привыкли к тому, что студии – это самый дорогой продукт на рынке (за 1 кв. м). Но в будущем все может измениться (вспоминаем историю с комнатами в коммуналках) и за современное просторное жилье придется платить премию.
@REBURG
По результатам опроса получается, что основная группа покупателей на рынке новостроек (61%)– семьи из 3-4 человек и более. Доля 3-4-комнатных квартир в структуре текущего строительства - менее 15%. Получается, что эти покупатели либо приобретают жилье не по своим текущим потребностям (инвестиции, квартира для детей) либо вынуждены жить в крайне компромиссных условиях. Сюда можно добавить тот факт, что средняя площадь квартиры, купленной по «семейной ипотеке» - 58 кв. м. Исходя из средней обеспеченности - это квартира для 2-х человек.
Серей Смирнов, недавно писал, что через 7-10 лет нас ждет дефицит просторных квартир. Согласен, со временем, рынок развернется. Более того, сегодня мы привыкли к тому, что студии – это самый дорогой продукт на рынке (за 1 кв. м). Но в будущем все может измениться (вспоминаем историю с комнатами в коммуналках) и за современное просторное жилье придется платить премию.
@REBURG
👎2❤1👍1
Осталось меньше недели, чтобы узнать...
🌴Что происходит с динамикой и качеством входящих обращений у застройщиков по всей стране?
🌴Как масштабировать самые конверсионные каналы?
🌴Как выжать максимум продаж из текущей базы клиентов?
20 ноября на DEMODAY всё расскажем.
И покажем большое обновление Profitbase — популярной экосистемы для девелоперов. Совершенно новые инструменты для роста ваших продаж.
Последний шанс присоединиться на DEMODAY → по ссылке
#реклама
О рекламодателе
🌴Что происходит с динамикой и качеством входящих обращений у застройщиков по всей стране?
🌴Как масштабировать самые конверсионные каналы?
🌴Как выжать максимум продаж из текущей базы клиентов?
20 ноября на DEMODAY всё расскажем.
И покажем большое обновление Profitbase — популярной экосистемы для девелоперов. Совершенно новые инструменты для роста ваших продаж.
Последний шанс присоединиться на DEMODAY → по ссылке
#реклама
О рекламодателе
👎4
Forwarded from Всё о стройке
На пленарном заседании «Вызовы и возможности городских агломераций в XXI веке», организованном Международным форумом «РЕБУС», он рассказал, что сегодня не нужно гнаться за жесткой урбанизацией.
«Если мы будем развивать село, будем создавать в маленьких городах, районах свои агломерации, маленькие агломерации, которые будут не только обеспечены садиками, школами, поликлиниками, дорогами, качеством жизни - вот тогда мы будем прирастать демографически».
«Если мы говорим об агломерациях, о сбалансированном развитии региона, как о большой агломерации, то, наверное, где-то должно быть малоэтажное строительство, индивидуальное жилищное строительство. Там, где капитализация земли не такая большая, стоимость квадратного метра позволяет все-таки сбалансированно подходить к задачам»,— добавил Стасишин.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👎6👍4❤1
Forwarded from Законы стройки
Минстрой против: идея Госдумы о создании СРО для УК не прошла
Минстрой не поддержал идею создания СРО для управляющих компаний, которая разрабатывалась Комитетом ГД по строительству и ЖКХ.
О том, каким Госдума видит будущее УК для МКД, мы рассказывали ЗДЕСЬ:
🟦 Ужесточить лицензирование
🟦 Создать СРО для управляющих компаний
🟦 Создать государственные регоператоры жилфонда в регионах
🟦 УК превратить исключительно в обслуживающую инстанцию.
Однако ведомство считает, что наиболее оптимальный вариант дальнейшего развития института УК — это лицензирование.
Приводим ответ замглавы Минстроя и ЖКХ РФ Константина Михайлика по предложениям Госдумы:
1️⃣ Все сценарии, кроме лицензирования, чреваты рисками переходных периодов и большой неопределенностью.
2️⃣ Каким бы ни был вид регулирования, будь то СРО или лицензия — это никак не влияет на количество нарушений.
3️⃣ При этом само по себе членство УК в СРО никак не гарантирует квалификацию сотрудников, а взносы в организацию лягут грузом на жителей.
🤔 Известно, что Комитет по строительству более склонялся к идее создания саморегулирования УК и даже делал большие презентации на эту тему, но как видим, этот вариант не прошел.
@developers_policy
Минстрой не поддержал идею создания СРО для управляющих компаний, которая разрабатывалась Комитетом ГД по строительству и ЖКХ.
О том, каким Госдума видит будущее УК для МКД, мы рассказывали ЗДЕСЬ:
Однако ведомство считает, что наиболее оптимальный вариант дальнейшего развития института УК — это лицензирование.
Приводим ответ замглавы Минстроя и ЖКХ РФ Константина Михайлика по предложениям Госдумы:
@developers_policy
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👎2
🚀 Есть новости о проекте «Акценты», архитектурная концепция которого была анонсирована девелопером Plus Development этой осенью!
Делимся с вами 👇
Стали известны примерные стартовые цены на квартиры в районе для жизни "Акценты":
🏙 Студии — от 9,7 млн руб.
🏙 1-комнатные — от 10,5 млн руб.
🏙 2-комнатные — от 17 млн руб.
🏙 3-комнатные — от 20,9 млн руб.
За последние пол года это чуть ли не единственный проект, реализацию которого не отложили «на лучшие времена».
Архитектурный проект Акценты заявлен на улице Дубнинская (м. Лианозово) в классе бизнес-лайт.
В рамках проекта будет представлена отделка в трех вариантах: с готовой отделкой, вайтбокс и без отделки.
Более подробную информацию можно попробовать получить по заявке на сайте.
Делимся с вами 👇
Стали известны примерные стартовые цены на квартиры в районе для жизни "Акценты":
🏙 Студии — от 9,7 млн руб.
🏙 1-комнатные — от 10,5 млн руб.
🏙 2-комнатные — от 17 млн руб.
🏙 3-комнатные — от 20,9 млн руб.
За последние пол года это чуть ли не единственный проект, реализацию которого не отложили «на лучшие времена».
Архитектурный проект Акценты заявлен на улице Дубнинская (м. Лианозово) в классе бизнес-лайт.
В рамках проекта будет представлена отделка в трех вариантах: с готовой отделкой, вайтбокс и без отделки.
Более подробную информацию можно попробовать получить по заявке на сайте.
👎3👍2
Forwarded from Циан для профи
На фоне резкого роста ключевой ставки ЦБ и сокращения спроса столичные застройщики существенно сократили объемы вывода новинок. На отрезке в несколько месяцев это снижение было даже более заметно, чем спад темпов продаж (минус 40% против минус 20%). Это привело к появлению алармистских заголовков о возможном дефиците предложения уже в 2025 году.
🛠 На данном этапе мы считаем их явным преувеличением. Объем предложения определяется суммой действий девелоперов за длительный период времени. Соотношение объемов продаж к объемам запусков на протяжении последних 3 лет было сбалансированным (сколько продавали - примерно столько и выводили в реализацию). Даже несколько кварталов со скромными площадями новинок не должны привести к дефициту.
#аналитика
@cian_pro
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍2👎2😁1
Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
🏗 Ввод жилья в РФ, по данным Росстата:
⬩ за октябрь 2024 года составил 6,4 млн кв. м – на 0,6% меньше, чем в октябре 2023 года;
⬩ за январь-октябрь 2024 года составил 87,6 млн кв. м, это на 1,6% больше, чем за тот же период прошлого года.
🏠 Населением в январе-октябре построено около 67% от общего объема – 58,1 млн кв. м, что на 15,9% больше, чем за тот же период 2023 года. В октябре ввод такого жилья увеличился в годовом исчислении на 27,7%, до 2,7 млн кв. м. #стройка
@rusipoteka
⬩ за октябрь 2024 года составил 6,4 млн кв. м – на 0,6% меньше, чем в октябре 2023 года;
⬩ за январь-октябрь 2024 года составил 87,6 млн кв. м, это на 1,6% больше, чем за тот же период прошлого года.
🏠 Населением в январе-октябре построено около 67% от общего объема – 58,1 млн кв. м, что на 15,9% больше, чем за тот же период 2023 года. В октябре ввод такого жилья увеличился в годовом исчислении на 27,7%, до 2,7 млн кв. м. #стройка
@rusipoteka
👍2👎2
Forwarded from Пульс Продаж Новостроек
Продажи_октябрь_2024_СПБ.pdf
269.6 KB
Сравнили с сентябрьскими регистрациями ДДУ вместе с Или Или
▪️ Парадный ансамбль (Setl Group) – поднимаются на 1-ое место. Зафиксировали 195 ДДУ. Рост в объёме регистраций составил +4,8%.
▪️Башни Элемент (Element Development) стартовав в октябре, с результатом в 188 ДДУ, сразу же занимают 2-ое место.
▪️ Pulse Premier (Setl Group) – спускаются на 3-е место. Просев в объеме регистраций - минус 34,7%. Однако результат в 145 ДДУ оставил проект в лидерах рынка.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤3👎2
Forwarded from Пульс Продаж Новостроек
Продажи_октябрь_2024_ЛО.pdf
231.5 KB
Завершаем октябрьскую статистику ДДУ по ключевым регионам
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍2👎2
Forwarded from Unexpected Value
Нерегулярная рубрика: редакция Unexpected Value волонтерит департаментом Investor Relations у девелоперов
Что случилось?
🔹акции ГК Самолет упали сильнее рынка и даже сильнее своего главного конкурента несмотря на звание крупнейшего застройщика
🔹облигации торгуются с доходностью к погашению ~40% годовых, что для кредитного рейтинга А+ совсем нонсенс
🔹некоторые аналитики буквально хоронят компанию
Среди причин негатива: растущий долг, стоимость обслуживания долга и отмену льготной ипотеки (aka продажи в 3-м квартале рухнули на 50%)
Мы, как правило, стараемся не трогать отдельных эмитентов, т.к. тут много этических моментов, но поскольку
а) рынок вообще не понимает, как читать отчетность застройщиков и
б) застройщики выдают бесполезные куски pdf за отчетность по МСФО (в них отсутствует важная информация о графике раскрытия эскроу, стройготовности, остатках по выбору долга, земельному банку)
давайте попробуем разобраться, как там с деньгами у ГК Самолет
Дисклеймер: никто из принимавших участие в составлении этого материала не имеет открытой позиции (лонг/шорт) в ценных бумагах ГК Самолет или бумагах других застройщиков
TLDR:
1️⃣Вероятность дефолта по любым обязательствам до конца 2025 года крайне мала. Риски растут, начиная с 2026 года
2️⃣Падение продаж после отмены льготной ипотеки произошло после очень сильного результата первого полугодия: продажи за 6м2024 были выше результата 6м2023 на 39% выше в метрах и на 75% в деньгах.
3️⃣Для того, чтобы достичь показателя распроданности на вводе 80% к 2025 году компании достаточно продавать ~160 тысяч квадратов ежеквартально, что вполне достижимо даже в условиях высоких ставок. Запуск новых проектов, вероятно, замедлится
4️⃣Проблема высокой стоимости долга кроме долга по ПФ компенсируется длинным сроком до погашения
5️⃣Бридж-кредиты на земельные участки в размере 64 млрд руб. (включая проценты) будут переклассифицированы в проектное финансирование. Таким образом, несмотря на высокую стоимость обслуживания, эти долги имеют срок погашения не ранее чем через 3-4 года
6️⃣Выпуск облигаций Р12 номиналом 15 млрд руб. с погашением в июле 2025 слишком незначителен в общем портфеле компании. Прочие облигации будут погашаться через 2-5 лет
7️⃣обязательства против участков, приобретенных в рамках сделки по покупке ГК МИЦ - 47 млрд руб. - вот это яма бездонная, тут откатывать надо, наверное, вообще непонятно, зачем эта сделка была (ладно, понятно, конечно)
8️⃣Прочие кредиты и займы несущественны
Итого: проблемы компании лежат не в экономической плоскости, а в том, что реализовался GR-риск. Так что любые операции с активами ГК Самолет - это чистый мартингал.
(1/n)
#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue
Что случилось?
🔹акции ГК Самолет упали сильнее рынка и даже сильнее своего главного конкурента несмотря на звание крупнейшего застройщика
🔹облигации торгуются с доходностью к погашению ~40% годовых, что для кредитного рейтинга А+ совсем нонсенс
🔹некоторые аналитики буквально хоронят компанию
Среди причин негатива: растущий долг, стоимость обслуживания долга и отмену льготной ипотеки (aka продажи в 3-м квартале рухнули на 50%)
Мы, как правило, стараемся не трогать отдельных эмитентов, т.к. тут много этических моментов, но поскольку
а) рынок вообще не понимает, как читать отчетность застройщиков и
б) застройщики выдают бесполезные куски pdf за отчетность по МСФО (в них отсутствует важная информация о графике раскрытия эскроу, стройготовности, остатках по выбору долга, земельному банку)
давайте попробуем разобраться, как там с деньгами у ГК Самолет
Дисклеймер: никто из принимавших участие в составлении этого материала не имеет открытой позиции (лонг/шорт) в ценных бумагах ГК Самолет или бумагах других застройщиков
TLDR:
1️⃣Вероятность дефолта по любым обязательствам до конца 2025 года крайне мала. Риски растут, начиная с 2026 года
2️⃣Падение продаж после отмены льготной ипотеки произошло после очень сильного результата первого полугодия: продажи за 6м2024 были выше результата 6м2023 на 39% выше в метрах и на 75% в деньгах.
3️⃣Для того, чтобы достичь показателя распроданности на вводе 80% к 2025 году компании достаточно продавать ~160 тысяч квадратов ежеквартально, что вполне достижимо даже в условиях высоких ставок. Запуск новых проектов, вероятно, замедлится
4️⃣Проблема высокой стоимости долга кроме долга по ПФ компенсируется длинным сроком до погашения
5️⃣Бридж-кредиты на земельные участки в размере 64 млрд руб. (включая проценты) будут переклассифицированы в проектное финансирование. Таким образом, несмотря на высокую стоимость обслуживания, эти долги имеют срок погашения не ранее чем через 3-4 года
6️⃣Выпуск облигаций Р12 номиналом 15 млрд руб. с погашением в июле 2025 слишком незначителен в общем портфеле компании. Прочие облигации будут погашаться через 2-5 лет
7️⃣обязательства против участков, приобретенных в рамках сделки по покупке ГК МИЦ - 47 млрд руб. - вот это яма бездонная, тут откатывать надо, наверное, вообще непонятно, зачем эта сделка была (ладно, понятно, конечно)
8️⃣Прочие кредиты и займы несущественны
Итого: проблемы компании лежат не в экономической плоскости, а в том, что реализовался GR-риск. Так что любые операции с активами ГК Самолет - это чистый мартингал.
(1/n)
#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue
👍2👎2❤1
Forwarded from Unexpected Value
Как мы смотрим на оценку застройщиков?
Поскольку у таких компаний в основе лежит проектный подход (сегодня строим, завтра не строим), мы не можем строить оценку на любых моделях, где основная стоимость приходится на терминальную стоимость (т.е. CF*(1+g)/(r-g), где CF может быть дивидендом, свободным денежным потоком и тп, g- долгосрочный темп роста, r соответствующая ставка дисконтирования.
Стоимость застройщика складывается из:
1. Построенное, но не проданное жилье/коммерция на балансе компании дисконтированная на ликвидность объектов
2. Объекты в активной стадии строительства: проданные и непроданные. (проданные в стадии строительства по сути есть остатки на эскроу)
3. Стоимость земельного банка (будущие запланированные объекты)
4. Новые незапланированные объекты (по сути это оценка способности компании выигрывать площадки и получать нужные ТЭПы, aka GR-ресурс)
Важно: оценка застройщика - это не столько потоки (продажи), сколько запасы и их ликвидность. Падение продаж и выросшие ставки по ипотеке снижают ликвидность непроданных метров (построенных и в стадии строительства), и оценку земельного банка, но не влияют на проданные объекты в строящихся домах.
Против этих показателей стоят обязательства перед акционерами, покупателями и кредиторами.
Если хотите, анализ застройщиков должен быть ближе к анализу банков, чем производственных компаний
Мы не будем давать свой вью на рыночную стоимость Самолета, но дадим фреймворк, с которым можно работать самостоятельно с точки зрения фундаментальной оценки и анализа финансового состояния (aka когда дефолт?)
#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue
2/n
Поскольку у таких компаний в основе лежит проектный подход (сегодня строим, завтра не строим), мы не можем строить оценку на любых моделях, где основная стоимость приходится на терминальную стоимость (т.е. CF*(1+g)/(r-g), где CF может быть дивидендом, свободным денежным потоком и тп, g- долгосрочный темп роста, r соответствующая ставка дисконтирования.
Стоимость застройщика складывается из:
1. Построенное, но не проданное жилье/коммерция на балансе компании дисконтированная на ликвидность объектов
2. Объекты в активной стадии строительства: проданные и непроданные. (проданные в стадии строительства по сути есть остатки на эскроу)
3. Стоимость земельного банка (будущие запланированные объекты)
4. Новые незапланированные объекты (по сути это оценка способности компании выигрывать площадки и получать нужные ТЭПы, aka GR-ресурс)
Важно: оценка застройщика - это не столько потоки (продажи), сколько запасы и их ликвидность. Падение продаж и выросшие ставки по ипотеке снижают ликвидность непроданных метров (построенных и в стадии строительства), и оценку земельного банка, но не влияют на проданные объекты в строящихся домах.
Против этих показателей стоят обязательства перед акционерами, покупателями и кредиторами.
Если хотите, анализ застройщиков должен быть ближе к анализу банков, чем производственных компаний
Мы не будем давать свой вью на рыночную стоимость Самолета, но дадим фреймворк, с которым можно работать самостоятельно с точки зрения фундаментальной оценки и анализа финансового состояния (aka когда дефолт?)
#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue
2/n
👍2👎2