Итоги недели

Кто бы мог подумать! Вторичный рынок, живущий исключительно на «подножных кормах», с ипотечными ставками под 20%, сплошными обменными сделками и т.д. уже которую неделю остается островком стабильности. Особенно на фоне новостроек.

Объем предложения на «вторичке» в Петербурге за прошедшую неделю практически не изменился; по итогам месяца – минус очередные 1,1%. Ничего принципиально нового не происходит - тренды перечислены в предыдущих «Итогах».

Новостройки. Из частных бесед с топ-менеджерами застройщиков следует, что результаты месяца у них очень разные. У кого-то продажи сильно ухудшились, кто-то, наоборот, сумел перетянуть значительную долю поредевших покупателей.

Набор доступных инструментов поддержки продаж у всех одинаковый, но разная эффективность.

Кто-то повысил комиссионное вознаграждение до заоблачных 8% (не знаю, как банк, контролирующий смету, такое пропускает).

У кого-то здорово выстрелили акции с субсидированной ипотечной ставкой, особенно если не сильно была повышена стоимость объектов и если застройщик дает хорошую ставку на длительный срок. Ставка в 9-12% на первые 5-9 лет оказывается для покупателей не таким уж плохим вариантом. (Часть таких схем окажется под запретом с введением ипотечного стандарта с 2025 года).

Кто-то традиционно налегает на рассрочку. Она дает хорошие результаты на бумаге, но увеличивает риски расторжения значительной доли договоров к моменту сдачи дома.

А любом случае рынок новостроек в самом начале сложного периода. Рекламные затраты на привлечение клиента растут, а качество обращений, скорость и уровень конвертации в сделки ощутимо ухудшились.

Общий остаток лимитов по семейной ипотеке - 400 млрд рублей. В месяц выдают по 180-200 млрд рублей «семейки». Ясности нет ни по перераспределению лимитов, ни, тем более, по их увеличению.

Выиграли те предусмотрительные застройщики, которые заранее аккредитовались в максимальном количестве банков, включая небольшие и средние. Там еще есть остатки по «семейке», значит, есть шансы. Именно поэтому мы, выступая в роли ипотечного брокера застройщиков, настаиваем на одобрении в максимально широкой линейке банков, чтобы заблаговременно «одобриться».

Дольщики заучивают экзотические названия типа «Сургутнефтегазбанк» или РНКБ.

Аренда: объем предложения на рынке долгосрочной аренды жилья стабилизировался на относительно высоком уровне в 6,8 тысяч лотов (ЦИАН). Смотрим, что будет происходить с арендными ставками. Если и снизятся, то незначительно. Инвесторы, которые купили квартиры в начальной фазе роста с льготной ипотекой - в максимальном выигрыше.
Кстати росту арендных ставок способствуют высокие депозитные ставки. Чтобы оплачивать аренду квартиры сейчас достаточно иметь на депозите четверть ее стоимости.

@yeltsovm

Сбер со 2 октября повышает ставки по ипотеке на 0,9 п.п.
Минимальные ставки на первичном рынке составят 21,9%, на вторичном - 21,6%.

Держитесь там. Всего хорошего.

⚡️Инвестиции в российскую коммерческую недвижимость по итогам девяти месяцев 2024 г. составили 495 млрд руб., по данным IBC Real Estate. Это на 22% меньше, чем было в аналогичный период прошлого года. Снижение вложений в самой компании объясняют удорожанием заемного финансирования после роста ключевой ставки до 19%, а также завершением выхода из активов зарубежных компаний.

☝️Тем не менее, данный показатель можно считать довольно высоким. За девять месяцев 2022 г. различные компании потратили на покупку недвижимости лишь 266 млрд руб., в 2021 г. – 235 млрд руб., в 2020 г. – 176 млрд руб., а в 2019 г. 169 млрд руб.

100 тысяч кредитов на 375 миллиардов итоги августа
 
Выдано 100 122 кредита на сумму 375 068 млн рублей. Для простого запоминания - 100 тысяч кредитов на 375 миллиардов рублей.
 
Индикаторы анализа
Кредитный портфель вырос на 0,4 пп.
Доля кредитов на новостройки – 28,9 %.
Доля кредитов на ИЖС - 31,5%.
Общая доля заемщиков, выбравших новое жилье, – 60,5 %.
Доля программ с господдержкой (4 программы под управлением АО ДОМ.РФ) – 34,2%.
 
Сравнительные индикаторы
Максимальная  сумма ипотечных кредитов в месяц - 955 157 млн руб. в сентябре 2023 года.
Максимальное количество ипотечных кредитов в месяц -  238 197 в сентябре 2023 года.
Минимальное количество за последние годы – 36 603 кредита в мае 2022 года.
 
Выводы и перспективы
1. Рынок освоил работу по новым правилам госпрограмм и находится на условно стабильном  уровне 33-34 тысячи льготных кредитов в месяц.
2. При текущих рыночных ставках выдача 100 тысяч кредитов в месяц – отличный результат.
3. Нынешний период можно смело назвать адаптация. В оптимистичном варианте такой режим продлится до конца года.
4. Замедление может начаться после внедрения с 1 января Стандарта ипотечного кредитования, снижающего возможности предпринимательских инициатив банков и совместных инициатив банков и застройщиков.
На замедление также может повлиять очередное повышение ключевой ставки и ужесточение регулирования.
5. Что нужно делать профессионалам? Готовиться к еще большей адаптации.
6. Что делать действующим и потенциальным заемщикам?  Вне зависимости от получаемой информации свои личные задачи решать персонально с тщательным расчетом и не ждать внезапных чудесных условий.

В обзоре ЦБ тенденций в сегменте розничного кредитования отдельно отмечен риск концентрации кредитов:

Количество заемщиков, имеющих три кредита и более, превысило 13 млн человек (+2,2 млн человек за 12 месяцев). На них приходится более половины задолженности по розничным кредитам.

Рост за год более 20% и если посмотреть на объем этих кредитов (я предположил, что средняя задолженность у людей с 3 кредитами будет меньше), то увидим долю 51% (годом ранее 46%). Кстати о средней задолженности - у заемщиков с одним кредитом это 452 тыс. рублей, с двумя – 795 тыс. рублей, с тремя и более – 1,4 млн рублей.

@MarketOverview

НЕДЕЛЬНАЯ ИНФЛЯЦИЯ: БЛИЗКИЙ К РЕКОРДНОМУ РОСТ ЦЕН ЗА НЕДЕЛЮ. А ВПЕРЕДИ - УТИЛЬСБОР, БЮДЖЕТ, ТАРИФЫ, РУБЛЬ...

По данным Росстата с 24 по 30 сентября ИПЦ вырос на 0.19% vs 0.06% и 0.10% в предыдущие 2 недели. Рост в сентябре – 0.43%, с начала года – 5.72%, годовой показатель – 8.6% гг. Для 39-й недели года рост ИПЦ на 0.19% - это очень много (средний рост за последние 12 лет – 0.09%).

Без огурца, томата, самолёта рост ИПЦ за 3 недели: 0.14%, 0.07% и 0.07%.

Сентябрьский рост на 0.43% - это около 9% mm saar, т.е. примерно на уровне августа. Но мы ожидаем, что полные данные за сентябрь (выйдут 11 сентября) покажут рост на 0.5% mm и будут ближе к 10% mm saar.

Ожидания на октябрь у нас мрачные. Во-первых, резкое повышение утильсбора добавит несколько десятых к росту ИПЦ в октябре и до 0.5 пп до конца года. Во-вторых, обратите внимание, как феерично быстро начал заваливаться рубль – сегодня официальный курс доллара к рублю пробил годовой максимум, впервые с октября-23 поднявшись до 94.5…

Если брать ипотеку, то только на такую квартиру

В условиях турбулентности рынка недвижимости быть в курсе событий — это не преимущество, а необходимость. Ориентироваться во всех изменениях отрасли можно с Клубом инвесторов Москвы, объединяющим 30 крупнейших застройщиков с портфелем от 1 млн кв. м, включая MR Group, ПИК, ЛСР, Самолет, Донстрой и других. В телеграм-канале Клуба можно найти:
• Ключевые новости рынка
• Актуальную аналитику по Москве и России
• Изменения в строительном законодательстве
• Прогнозы и комментарии экспертов
• Эксклюзивные анонсы отраслевых мероприятий
Подписывайтесь, чтобы держать руку на пульсе и не упускать главное.

Ввод жилья на территории РФ за январь - август 2024 года составил 71,3 млн кв. м, что на 1,6% больше, чем за аналогичный период 2023 года. Об этом сообщает Росстат.

По данным статистики, в январе - августе 2024 года в России возвели 6,4 тыс. многоквартирных домов. Население построило 360,4 тыс. жилых домов. При этом общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах составила 49,7 млн кв. м, или 69,7% от общего объема ввода.

Уточняется, что в августе 2024 года возвели 945 многоквартирных домов, население построило 45,9 тыс. жилых домов. Общий объем введенного за месяц жилья составил 9,2 млн кв. м.

По итогам 2023 года на территории РФ было введено более 110 млн кв. м жилья, строительная отрасль показала серьезный рост. В 2022 году в РФ было введено в эксплуатацию 102,7 млн кв. м жилой недвижимости.

#недвижимость

(к предыдущему репосту)
Топ-менеджер «Газпрома» произнёс пусть грустную, но правду.
В теории можно закачать много денег в малые и моногорода, но, во-первых, у государства другие приоритеты, во-вторых, деньги скорее всего хоть и уменьшат, но не прекратят отток молодёжи оттуда в большие города. Плюс высокой рождаемости в России (как многие мечтают – хотя бы 2,1 ребёнка на женщину) нет и не будет. Дополнительно, молодых мужчин сейчас активно изымают на «выполнение задач» именно из таких поселений.

Даже среднеазиаты особо не стремятся ехать в такие города, потому что там нет хорошо оплачиваемой работы (напомню, что 55% всех мигрантов оседают в двух агломерациях – Московской и Питерской).

А те, кто так переживают за такие поселения, сам может переселиться туда и своим трудом и деньгами помочь им. Где-то это можно сделать точечно. Например, переселение Дмитрия Медведева в городок Плёс в великорусском умирающем Хинтерланде остановило его умирание. Со времени окончания СССР его население сократилось с 4 тыс. до 1,7 тыс., но сейчас этот процесс пошёл вспять, в городке даже прибавилось пара сотен жителей, не считая сезонно пребывающих там начальников.

🤓Они же дети! 11% получателей кредитов по картам — до 20 лет. Учитывая что это всего 2 года — с 18 до 20, уровень распространения огромнейший.
🔺Треугольный метр