Программы льготного кредитования привели к появлению значительных дисбалансов в российской экономике, а объем кредитов, выданных по сниженным ставкам, приблизился к 8% ВВП, следует из оценки ЦБ. В 2020 году показатель составлял менее 2% ВВП. Субсидированные кредиты увеличивают нагрузку на остальных заемщиков и снижают влияние ключевой ставки на кредитование, спрос и инфляцию. @banksta

В дополнение к данным по выдаче ипотеки - информация о "просрочке" в августе.
Интересно, что при желании на основании этих цифр можно сформировать два кликбейтных заголовка, противоположных по восприятию, но верных по сути:
▪️Просроченная задолженность по ипотеке достигла рекордно высокого уровня.
▪️Несмотря ни на что, доля просроченной задолженности остается мизерной.

Но, судя по всему, фиксируем разворот тренда.

@REBURG

То, что написано в бюджете по поводу льготной ипотеки, комментирует ув. Михаил Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов

Большинство претензий к льготным ипотечным программам сконцентрировано вокруг тезиса о том, что они не смогли сделать жилье доступнее. Низкая ставка очень быстро была нивелирована ростом цен. Но это лишь видимая часть айсберга. После публикации проекта бюджета России на 2025 и плановые 2026-27 гг. стало наглядно видно то, о чем Банк России предупреждал не один раз. Это колоссальные расходы на субсидирование процентных ставок в течение длительного срока, когда эффекты от льготного кредитования исчерпаны.

В проекте бюджета фигурируют следующие суммы на 2025-27 гг:

▪️1,5 трлн. рублей - субсидирование процентной ставки по ипотеке для семей с детьми.
▪️Более 1,3 трлн рублей – на реализацию дополнительных программ льготной ипотеки (финансирование принятых обязательств по программе льготной ипотеки + ипотека для IT-специалистов; дальневосточная и арктическая ипотека; сельская ипотека).

Это много или мало? Для сравнения, на ликвидацию аварийного жилищного фонда планируется направить 154 млрд. рублей, 105 млрд руб. - программы по формированию современной городской среды; более 77 млрд руб. — на комплексное развитие сельских территорий, а на модернизацию коммунальной инфраструктуры потратят 180 млрд руб.

Брусника ещё явно заходит на рынок Питера, ищут туда технического директора.

На ПМЭФе подписали договор с ГПБ о партнерстве, но по слухам уже купили пару площадок.

Крупнейший в отрасли Международный форум 100+ TechnoBuild стартовал в Екатеринбурге. Здесь представляют новейшие достижения в стройке, технологии и проекты для развития современных городов

Среди топовых застройщиков ярко выделилась Страна Девелопмент. Посмотрите, какое грандиозное сооружение с ландшафтным дизайном, стройплощадкой и визуализацией возвела компания, даже мурашки при одной только мысли о масштабе этого стенда.

На площадке Страны можно по-настоящему начать стройку собственной квартиры в Екатеринбурге: вырыть котлован, вывезти грунт, и что называется, заложить первую фундаментную плиту для своего дома. А после купить квартиру всего за 10 рублей (десять рублей, да). Но нужно иметь хотя бы 15% на первоначальный взнос. Глядя на масштаб Страны, у компании, вероятно, серьезные амбиции в Екатеринбурге. Поэтому и условия сейчас на покупку квартиры более чем привлекательные.

У дяди есть секрет 🤫

@novostroyman

Красивая картинка из Отчета Счетной палаты по программам с господдержкой.

За 2021-2023 год было выдано более 2 млн льготных кредитов разных видов на сумму около 9 трлн рублей. Подробности в приложенной картинке.

#госпрограммы

Рекомендованный семейный доход берет за основу тезис о том, что комфортным для заемщика можно считать отношение ежемесячных платежей по ипотеке к ежемесячным доходам на уровне 1/3.
Интересно было посмотреть насколько в результатах будут видны результаты повышения первоначального взноса (и скорее всего уменьшение платежа), но пока существенного искажения показателя нет.
В среднем по РФ с начала года показаетль вырос с 101,6 тыс. руб. до 103,2 тыс. руб. (+1,5%).

Кстати московский показатель однозначно попадает в экстремумы, т.к. двузначных цифр нет больше ни в одном регионе.

@MarketOverview

Очередной интереснейший отчет ЦБ радует нас глубоким инсайтом от регулятора: "Каждый четвертый ипотечный заемщик берет после ипотеки потребительский кредит - возможно, на ремонт". Проснулись, потянулись, очень удивились, но давайте раскладывать цифры и факты:

1. Факт первый - рынок давно перешел на предложение с отделкой. Более 70% предложения и сделок в массовом сегменте - это квартиры с отделкой. Даже весной 2022 года, когда все было супер непонятно с поставками, девелоперы скрипя зубами не отказывались или отказывались точечно от отделки.

Кто-то говорит, что на отделке девелопер зарабатывает. Но это миф, который раздувается для важности отделки. Ни один крупный девелопер на отделке не зарабатывает, а скорее теряет, но сильно расширяет свою воронку продаж. Одно дело толкнуть - бетон, другое дело толкнуть квартиру с ремонтом, куда там по мелочи надо что-то поставить и можно жить. Любой человек, который сталкивался с ремонтом - понимает, в чем принципиальная разница двух предложений.

2. По данным ЦБ - порядка 6% дольщиков берут кредит на ПВ. Мол, не много - и хорошо. По данным "злых языков рынка" данный процент доходит до 20-30%. Отдельно надо понимать, что эти кредиты могут быть на другого человека, что-то в долг, что-то в кэшбек и тд. Все прекрасно знают, как на рынке девелоперы "помогают" насобирать денег на ПВ, если денег на тот самый ПВ нет.

Кстати, некоторые думают, что первоначальный взнос (ПВ) - нужен чисто для дисциплины клиента, что вот он молодец, накопил, берет большой кредит, который регулярно будет платить. Но, нет, растрою тех, кто так думает - ПВ это как спасательная подушка, если заемщик "прогорит", то банк продаст объект недвижимости, заберет свои деньги, и даже что-то заемщику отдаст, правда уже без квартиры. Поэтому ЦБ всегда топило против низкого ПВ - не дай бог, что банк не сможет вернуть деньги. А когда за что-то нельзя вернуть деньги - это либо дефолт, либо пузырь.

3. Конские штрафы за некачественный ремонт (как говорится, а попробуй сделать сам качественный), сейчас девелоперов подтолкнут к отказу от отделки. На так называемый потребительский терроризм уже закладывается 15%-20% от себестоимости отделки. Это тот самый "кэшбек", который можно стрясти с девелопера. Учитывая, сколько тратится на штрафы, какой сейчас ключ, девелоперы будут отказываться от отделки. Им надо: убить штрафы, сократить сроки, а также дать более доступный чек для клиента. Текущая динамика может вернуть рынок на 20 лет назад, когда отделки, можно сказать, и не было. Доля экспонирования может сейчас упасть до 30-40%.

4. Итого, замкнутый круг - все и так брали кредиты для ПВ, даже когда была отделка. Все судились за отделку, получали "кэшбек". Теперь надо будет брать кредит и на ПВ, и на отделку с которой так все "боролись". Посмотрим, как и кто сможет сделать отделку в однушке до 1 мульта, и хоумстейджинг за 300-400 тыс. руб., как обещают в рилсах запрещенной соц сети.

Скорее всего, все эти факторы и так добьют падающий спрос. Зима близко, господа девелоперы.

Итоги недели

Кто бы мог подумать! Вторичный рынок, живущий исключительно на «подножных кормах», с ипотечными ставками под 20%, сплошными обменными сделками и т.д. уже которую неделю остается островком стабильности. Особенно на фоне новостроек.

Объем предложения на «вторичке» в Петербурге за прошедшую неделю практически не изменился; по итогам месяца – минус очередные 1,1%. Ничего принципиально нового не происходит - тренды перечислены в предыдущих «Итогах».

Новостройки. Из частных бесед с топ-менеджерами застройщиков следует, что результаты месяца у них очень разные. У кого-то продажи сильно ухудшились, кто-то, наоборот, сумел перетянуть значительную долю поредевших покупателей.

Набор доступных инструментов поддержки продаж у всех одинаковый, но разная эффективность.

Кто-то повысил комиссионное вознаграждение до заоблачных 8% (не знаю, как банк, контролирующий смету, такое пропускает).

У кого-то здорово выстрелили акции с субсидированной ипотечной ставкой, особенно если не сильно была повышена стоимость объектов и если застройщик дает хорошую ставку на длительный срок. Ставка в 9-12% на первые 5-9 лет оказывается для покупателей не таким уж плохим вариантом. (Часть таких схем окажется под запретом с введением ипотечного стандарта с 2025 года).

Кто-то традиционно налегает на рассрочку. Она дает хорошие результаты на бумаге, но увеличивает риски расторжения значительной доли договоров к моменту сдачи дома.

А любом случае рынок новостроек в самом начале сложного периода. Рекламные затраты на привлечение клиента растут, а качество обращений, скорость и уровень конвертации в сделки ощутимо ухудшились.

Общий остаток лимитов по семейной ипотеке - 400 млрд рублей. В месяц выдают по 180-200 млрд рублей «семейки». Ясности нет ни по перераспределению лимитов, ни, тем более, по их увеличению.

Выиграли те предусмотрительные застройщики, которые заранее аккредитовались в максимальном количестве банков, включая небольшие и средние. Там еще есть остатки по «семейке», значит, есть шансы. Именно поэтому мы, выступая в роли ипотечного брокера застройщиков, настаиваем на одобрении в максимально широкой линейке банков, чтобы заблаговременно «одобриться».

Дольщики заучивают экзотические названия типа «Сургутнефтегазбанк» или РНКБ.

Аренда: объем предложения на рынке долгосрочной аренды жилья стабилизировался на относительно высоком уровне в 6,8 тысяч лотов (ЦИАН). Смотрим, что будет происходить с арендными ставками. Если и снизятся, то незначительно. Инвесторы, которые купили квартиры в начальной фазе роста с льготной ипотекой - в максимальном выигрыше.
Кстати росту арендных ставок способствуют высокие депозитные ставки. Чтобы оплачивать аренду квартиры сейчас достаточно иметь на депозите четверть ее стоимости.

@yeltsovm

Сбер со 2 октября повышает ставки по ипотеке на 0,9 п.п.
Минимальные ставки на первичном рынке составят 21,9%, на вторичном - 21,6%.

Держитесь там. Всего хорошего.

⚡️Инвестиции в российскую коммерческую недвижимость по итогам девяти месяцев 2024 г. составили 495 млрд руб., по данным IBC Real Estate. Это на 22% меньше, чем было в аналогичный период прошлого года. Снижение вложений в самой компании объясняют удорожанием заемного финансирования после роста ключевой ставки до 19%, а также завершением выхода из активов зарубежных компаний.

☝️Тем не менее, данный показатель можно считать довольно высоким. За девять месяцев 2022 г. различные компании потратили на покупку недвижимости лишь 266 млрд руб., в 2021 г. – 235 млрд руб., в 2020 г. – 176 млрд руб., а в 2019 г. 169 млрд руб.

100 тысяч кредитов на 375 миллиардов итоги августа
 
Выдано 100 122 кредита на сумму 375 068 млн рублей. Для простого запоминания - 100 тысяч кредитов на 375 миллиардов рублей.
 
Индикаторы анализа
Кредитный портфель вырос на 0,4 пп.
Доля кредитов на новостройки – 28,9 %.
Доля кредитов на ИЖС - 31,5%.
Общая доля заемщиков, выбравших новое жилье, – 60,5 %.
Доля программ с господдержкой (4 программы под управлением АО ДОМ.РФ) – 34,2%.
 
Сравнительные индикаторы
Максимальная  сумма ипотечных кредитов в месяц - 955 157 млн руб. в сентябре 2023 года.
Максимальное количество ипотечных кредитов в месяц -  238 197 в сентябре 2023 года.
Минимальное количество за последние годы – 36 603 кредита в мае 2022 года.
 
Выводы и перспективы
1. Рынок освоил работу по новым правилам госпрограмм и находится на условно стабильном  уровне 33-34 тысячи льготных кредитов в месяц.
2. При текущих рыночных ставках выдача 100 тысяч кредитов в месяц – отличный результат.
3. Нынешний период можно смело назвать адаптация. В оптимистичном варианте такой режим продлится до конца года.
4. Замедление может начаться после внедрения с 1 января Стандарта ипотечного кредитования, снижающего возможности предпринимательских инициатив банков и совместных инициатив банков и застройщиков.
На замедление также может повлиять очередное повышение ключевой ставки и ужесточение регулирования.
5. Что нужно делать профессионалам? Готовиться к еще большей адаптации.
6. Что делать действующим и потенциальным заемщикам?  Вне зависимости от получаемой информации свои личные задачи решать персонально с тщательным расчетом и не ждать внезапных чудесных условий.