А еще аналитики ДОМ РФ посчитали объем денег, которые потенциально могу. перейти на рынок недвижимости. 21 трлн. руб. В 3 разв больше чем сейчас на эскро счетах кстати.

Наглядно оформили в табличку структуру депозитов. Сделали то, что я так долго пытался объяснить.

Почему и когда все крупные суммы с депозитов могут перейти в недвижимость пока остается загадкой.

А ещё аналитики увидели предпосылки грядущего дефицита новостроек в ряде регионов. С этим точно не поспоришь. Покупать участки и запускать новые проекты с кредитной ставкой 20% как-то трудновато.

@yeltsovm

❗️РУСИПОТЕКА - итоги августа Высшей ипотечной лиги.

Объем выдачи ипотечных кредитов по различным программам ведущими ипотечными банками за 8 месяцев 2024 года.

#ВыдачаИпотеки #ВысшаяИпотечнаяЛига

@rusipoteka

Давайте уже до Питера. А то Беглов не скоро обещанные станции откроет.

❗️РУСИПОТЕКА - итоги августа Высшей ипотечной лиги.

Ипотечный портфель ведущих ипотечных банков на 01 сентября 2024 года.

@rusipoteka #ВыдачаИпотеки #ВысшаяИпотечнаяЛига

«Бери больше, кидай дальше, а пока летит – отдыхай!»

Банк России опубликовал статистику по ипотеке за август. Общее число ипотечных кредитов снизилось. Но в сегменте строящегося жилья зафиксирован рост. Повод для оптимизма? Скорей - технический фактор. В отличие от июля, в августе участники рынка имели возможность работать с обновленной семейной ипотекой весь календарный месяц. Это основная причина того, что в этом месяце под залог ДДУ было выдано кредитов на почти на 40% больше. В сентябре показатель выдач может вырасти еще за счет нервозности, которая возникла на фоне исчерпания лимитов у ряда банков. Но база, основанная на страхах потенциальных заемщиков, дает лишь краткосрочный рост продаж, перераспределяя покупателей из будущего в настоящее.

Среди других цифр августа 2024 можно выделить следующие показатели:
▪️Средний размер кредита под залог ДДУ – 5,6 млн. рублей.
▪️Средний срок ипотечного кредитования под залог ДДУ вырос до максимального значения – 26,9 лет.
▪️Доля просроченной ипотечной задолженности продолжает повышаться, но в относительных показателях остается невысокой – около 0,4% от всей рублевой задолженности.

@REBURG

ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ В МОСКВЕ: СИМВОЛИЧЕСКОЕ, НО СНИЖЕНИЕ

По данным IRN.RU, по итогам сентября цены на жильё в Москве (вторичный рынок) составили 271.566 тыс. за м2, это -0.1% мм и 2.5% гг vs -0.02% мм и 4.3% гг в августе. Динамика цен в долларах: -2.5% мм, 9.2% гг, это $2 992 за м2 (ранее: -0.6% мм, 12.2% гг).

Эксперты IRN отмечают, что “…ценовая динамика на вторичном рынке остается маловыразительной, несмотря на значительное сокращение покупательской активности на фоне заградительных ипотечных ставок. Согласно данным управления Росреестра по Москве, по итогам восьми месяцев 2024 г. спрос на «вторичку» отстает от уровней аналогичного периода 2023 г. уже на 18%.

Уменьшение стоимости метра в бюджетных сегментах свидетельствует о том, что рынок в целом готов к снижению, но этому препятствует недостаток ликвидного предложения (количество квартир в экспозиции увеличивается, но медленно) и пока не растаявшие надежды продавцов на активизацию спроса осенью. Однако судя по официальной статистике и оценкам риелторских агентств, высокий сезон на рынке так и не начался. Скорее всего, ближе к Новому году мы увидим более выраженное сползание цен вниз ...”

Программы льготного кредитования привели к появлению значительных дисбалансов в российской экономике, а объем кредитов, выданных по сниженным ставкам, приблизился к 8% ВВП, следует из оценки ЦБ. В 2020 году показатель составлял менее 2% ВВП. Субсидированные кредиты увеличивают нагрузку на остальных заемщиков и снижают влияние ключевой ставки на кредитование, спрос и инфляцию. @banksta

В дополнение к данным по выдаче ипотеки - информация о "просрочке" в августе.
Интересно, что при желании на основании этих цифр можно сформировать два кликбейтных заголовка, противоположных по восприятию, но верных по сути:
▪️Просроченная задолженность по ипотеке достигла рекордно высокого уровня.
▪️Несмотря ни на что, доля просроченной задолженности остается мизерной.

Но, судя по всему, фиксируем разворот тренда.

@REBURG

То, что написано в бюджете по поводу льготной ипотеки, комментирует ув. Михаил Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов

Большинство претензий к льготным ипотечным программам сконцентрировано вокруг тезиса о том, что они не смогли сделать жилье доступнее. Низкая ставка очень быстро была нивелирована ростом цен. Но это лишь видимая часть айсберга. После публикации проекта бюджета России на 2025 и плановые 2026-27 гг. стало наглядно видно то, о чем Банк России предупреждал не один раз. Это колоссальные расходы на субсидирование процентных ставок в течение длительного срока, когда эффекты от льготного кредитования исчерпаны.

В проекте бюджета фигурируют следующие суммы на 2025-27 гг:

▪️1,5 трлн. рублей - субсидирование процентной ставки по ипотеке для семей с детьми.
▪️Более 1,3 трлн рублей – на реализацию дополнительных программ льготной ипотеки (финансирование принятых обязательств по программе льготной ипотеки + ипотека для IT-специалистов; дальневосточная и арктическая ипотека; сельская ипотека).

Это много или мало? Для сравнения, на ликвидацию аварийного жилищного фонда планируется направить 154 млрд. рублей, 105 млрд руб. - программы по формированию современной городской среды; более 77 млрд руб. — на комплексное развитие сельских территорий, а на модернизацию коммунальной инфраструктуры потратят 180 млрд руб.

Брусника ещё явно заходит на рынок Питера, ищут туда технического директора.

На ПМЭФе подписали договор с ГПБ о партнерстве, но по слухам уже купили пару площадок.

Крупнейший в отрасли Международный форум 100+ TechnoBuild стартовал в Екатеринбурге. Здесь представляют новейшие достижения в стройке, технологии и проекты для развития современных городов

Среди топовых застройщиков ярко выделилась Страна Девелопмент. Посмотрите, какое грандиозное сооружение с ландшафтным дизайном, стройплощадкой и визуализацией возвела компания, даже мурашки при одной только мысли о масштабе этого стенда.

На площадке Страны можно по-настоящему начать стройку собственной квартиры в Екатеринбурге: вырыть котлован, вывезти грунт, и что называется, заложить первую фундаментную плиту для своего дома. А после купить квартиру всего за 10 рублей (десять рублей, да). Но нужно иметь хотя бы 15% на первоначальный взнос. Глядя на масштаб Страны, у компании, вероятно, серьезные амбиции в Екатеринбурге. Поэтому и условия сейчас на покупку квартиры более чем привлекательные.

У дяди есть секрет 🤫

@novostroyman

Красивая картинка из Отчета Счетной палаты по программам с господдержкой.

За 2021-2023 год было выдано более 2 млн льготных кредитов разных видов на сумму около 9 трлн рублей. Подробности в приложенной картинке.

#госпрограммы

Рекомендованный семейный доход берет за основу тезис о том, что комфортным для заемщика можно считать отношение ежемесячных платежей по ипотеке к ежемесячным доходам на уровне 1/3.
Интересно было посмотреть насколько в результатах будут видны результаты повышения первоначального взноса (и скорее всего уменьшение платежа), но пока существенного искажения показателя нет.
В среднем по РФ с начала года показаетль вырос с 101,6 тыс. руб. до 103,2 тыс. руб. (+1,5%).

Кстати московский показатель однозначно попадает в экстремумы, т.к. двузначных цифр нет больше ни в одном регионе.

@MarketOverview

Очередной интереснейший отчет ЦБ радует нас глубоким инсайтом от регулятора: "Каждый четвертый ипотечный заемщик берет после ипотеки потребительский кредит - возможно, на ремонт". Проснулись, потянулись, очень удивились, но давайте раскладывать цифры и факты:

1. Факт первый - рынок давно перешел на предложение с отделкой. Более 70% предложения и сделок в массовом сегменте - это квартиры с отделкой. Даже весной 2022 года, когда все было супер непонятно с поставками, девелоперы скрипя зубами не отказывались или отказывались точечно от отделки.

Кто-то говорит, что на отделке девелопер зарабатывает. Но это миф, который раздувается для важности отделки. Ни один крупный девелопер на отделке не зарабатывает, а скорее теряет, но сильно расширяет свою воронку продаж. Одно дело толкнуть - бетон, другое дело толкнуть квартиру с ремонтом, куда там по мелочи надо что-то поставить и можно жить. Любой человек, который сталкивался с ремонтом - понимает, в чем принципиальная разница двух предложений.

2. По данным ЦБ - порядка 6% дольщиков берут кредит на ПВ. Мол, не много - и хорошо. По данным "злых языков рынка" данный процент доходит до 20-30%. Отдельно надо понимать, что эти кредиты могут быть на другого человека, что-то в долг, что-то в кэшбек и тд. Все прекрасно знают, как на рынке девелоперы "помогают" насобирать денег на ПВ, если денег на тот самый ПВ нет.

Кстати, некоторые думают, что первоначальный взнос (ПВ) - нужен чисто для дисциплины клиента, что вот он молодец, накопил, берет большой кредит, который регулярно будет платить. Но, нет, растрою тех, кто так думает - ПВ это как спасательная подушка, если заемщик "прогорит", то банк продаст объект недвижимости, заберет свои деньги, и даже что-то заемщику отдаст, правда уже без квартиры. Поэтому ЦБ всегда топило против низкого ПВ - не дай бог, что банк не сможет вернуть деньги. А когда за что-то нельзя вернуть деньги - это либо дефолт, либо пузырь.

3. Конские штрафы за некачественный ремонт (как говорится, а попробуй сделать сам качественный), сейчас девелоперов подтолкнут к отказу от отделки. На так называемый потребительский терроризм уже закладывается 15%-20% от себестоимости отделки. Это тот самый "кэшбек", который можно стрясти с девелопера. Учитывая, сколько тратится на штрафы, какой сейчас ключ, девелоперы будут отказываться от отделки. Им надо: убить штрафы, сократить сроки, а также дать более доступный чек для клиента. Текущая динамика может вернуть рынок на 20 лет назад, когда отделки, можно сказать, и не было. Доля экспонирования может сейчас упасть до 30-40%.

4. Итого, замкнутый круг - все и так брали кредиты для ПВ, даже когда была отделка. Все судились за отделку, получали "кэшбек". Теперь надо будет брать кредит и на ПВ, и на отделку с которой так все "боролись". Посмотрим, как и кто сможет сделать отделку в однушке до 1 мульта, и хоумстейджинг за 300-400 тыс. руб., как обещают в рилсах запрещенной соц сети.

Скорее всего, все эти факторы и так добьют падающий спрос. Зима близко, господа девелоперы.

Итоги недели

Кто бы мог подумать! Вторичный рынок, живущий исключительно на «подножных кормах», с ипотечными ставками под 20%, сплошными обменными сделками и т.д. уже которую неделю остается островком стабильности. Особенно на фоне новостроек.

Объем предложения на «вторичке» в Петербурге за прошедшую неделю практически не изменился; по итогам месяца – минус очередные 1,1%. Ничего принципиально нового не происходит - тренды перечислены в предыдущих «Итогах».

Новостройки. Из частных бесед с топ-менеджерами застройщиков следует, что результаты месяца у них очень разные. У кого-то продажи сильно ухудшились, кто-то, наоборот, сумел перетянуть значительную долю поредевших покупателей.

Набор доступных инструментов поддержки продаж у всех одинаковый, но разная эффективность.

Кто-то повысил комиссионное вознаграждение до заоблачных 8% (не знаю, как банк, контролирующий смету, такое пропускает).

У кого-то здорово выстрелили акции с субсидированной ипотечной ставкой, особенно если не сильно была повышена стоимость объектов и если застройщик дает хорошую ставку на длительный срок. Ставка в 9-12% на первые 5-9 лет оказывается для покупателей не таким уж плохим вариантом. (Часть таких схем окажется под запретом с введением ипотечного стандарта с 2025 года).

Кто-то традиционно налегает на рассрочку. Она дает хорошие результаты на бумаге, но увеличивает риски расторжения значительной доли договоров к моменту сдачи дома.

А любом случае рынок новостроек в самом начале сложного периода. Рекламные затраты на привлечение клиента растут, а качество обращений, скорость и уровень конвертации в сделки ощутимо ухудшились.

Общий остаток лимитов по семейной ипотеке - 400 млрд рублей. В месяц выдают по 180-200 млрд рублей «семейки». Ясности нет ни по перераспределению лимитов, ни, тем более, по их увеличению.

Выиграли те предусмотрительные застройщики, которые заранее аккредитовались в максимальном количестве банков, включая небольшие и средние. Там еще есть остатки по «семейке», значит, есть шансы. Именно поэтому мы, выступая в роли ипотечного брокера застройщиков, настаиваем на одобрении в максимально широкой линейке банков, чтобы заблаговременно «одобриться».

Дольщики заучивают экзотические названия типа «Сургутнефтегазбанк» или РНКБ.

Аренда: объем предложения на рынке долгосрочной аренды жилья стабилизировался на относительно высоком уровне в 6,8 тысяч лотов (ЦИАН). Смотрим, что будет происходить с арендными ставками. Если и снизятся, то незначительно. Инвесторы, которые купили квартиры в начальной фазе роста с льготной ипотекой - в максимальном выигрыше.
Кстати росту арендных ставок способствуют высокие депозитные ставки. Чтобы оплачивать аренду квартиры сейчас достаточно иметь на депозите четверть ее стоимости.

@yeltsovm