читаем разных экспертов и их экспертные пояснения роста арендных ставок.

от чего-то хочется по-настоящему, по-лошадиному ржать.

пояснения свелись к тому, что из-за роста процентных ставок по ипотеке все плюнули на покупку и повернулись к аренде. и вот этот беспрецедентный спрос взорвал рынок аренды и вынудил арендодателей поднимать ценник.

не станем задаваться вопросом где раньше жили эти самые несостоявшиеся ипотечники. это за гранью нашего понимания, это что-то слишком сложное, тут без поллитры никак, а у нас детокс.

ни один эксперт ни разу не повернул свою головушку к инфляции. а не это ли и есть основная причина роста арендных ставок, а не мифические отказники от ипотеки и какие-то там рыночные механизмы (они поломатые-поломатые и поэтому не работают).

если ранее 30 тысяч рублей могли хоть как-то покрыть хоть какие-то издержки, то сейчас 30 тысяч это как бы и не деньги вовсе. выросла коммуналка, уползают вверх все тарифы, дорожает хлебушек, но как будто бы аренда должна остаться на месте.

она бы выросла даже в случае продолжения льготной вакханалии.

вы прослушали краткое пояснение от лучших диванных экспертов всех времен. не благодарите. у нас такого много, мы еще нарожаем

Все нюансы по налогу на вклады

1. Называется налог на вклады, но по факту учитывают все полученные проценты 🫰 по всем счетам - накопительным, проценты на остаток по банковскому счету, валютным, металлическим. Исключение - счета эскроу и счета до востребования, где процент меньше 1%.

2. Если счет открыт на имя ребенка 👦 и доход по нему превысит необлагаемый минимум, то налог придется платить родителям.

3. Если вклад с капитализацией, то есть проценты капают, но на руки не выдаются, - доход все равно считается полученным, и налог по нему все равно насчитают.

4. Еще бывают длинные вклады, где проценты платят в конце срока. Налог начислят в том году, в котором выплата упадет на счет. И в этой ситуации есть немаленький шанс попасть под налоги, даже если сумма вклада не дотягивает до 1 млн руб. Ведь проценты будут начислены за все 3 года, а ставка (и соответственно, безналоговый минимум) в 2026-27 году могут быть намного ниже текущих.

4. Опять же, для длинных вкладов. Положили на 3 года, за первый год уплатили налог, а потом - ну обстоятельства так сложились - решили забрать деньги досрочно. Банк полученные проценты удержал, а налог-то уже уплачен.

В законе предусмотрено решение: банк в течение года должен подать корректировку, после этого налог пересчитают, можно будет получить возврат... сами понимаете, какая путаница нас ждет 😵‍💫. Еще один аргумент в пользу того, чтобы не закладывать деньги на длинные сроки с выплатой процентов в конце срока.

5. Ну и последнее. Уплаченный налог можно вернуть! Если вы оформляете вычеты за лечение и обучение, то налог на вклады подойдет для возврата - это обычный НДФЛ по ставке 13%, такой же, как у всех работающих людей.

Вычеты можно оформлять за себя, за супруга, за обучение детей и иногда даже брата/сестры, за лечение - свое, супруга, детей, родителей.

Пользуйтесь этим инструментом с умом, подключайте фантазию и оптимизируйте налогообложение легальным способом ☺️☺️

Осталось дождаться законопроекта об облигациях военного займа. Депутаты есть в чате?

Эльвира Набиуллина, Марат Хуснуллин и… льготная ипотека

На конец 2023 года в России насчитывалось 114,9 тыс. заемщиков, оформивших одновременно два и более льготных ипотечных кредита, их совокупная задолженность составляет 1,11 трлн руб., оценила Счетная палата. Еще 1,5 тыс. банковских клиентов имели по пять и более льготных ипотек каждый, сумма их совокупных обязательств достигала 42,45 млрд руб.

Аудиторы выявили случай, когда на одного заемщика было оформлено 26 кредитов с господдержкой. Максимальная сумма взятой льготной ипотеки одним заемщиком превысила 196 млн руб.

Снижение средневзвешенной ставки по ипотеке под договоры долевого участия на новостройки за счет реализации льготных программ на 1% приводит к удорожанию стоимости жилья в новостройках на 0,9-2%. К такому выводу пришли в Счетной палате РФ по итогам аудита использования в 2021-2023 годах федеральных средств на поддержку ипотечного рынка.

По мнению генерального директора Рейтингового агентства строительного комплекса Федора Выломова, «отчет Счетной палаты ставит точку в дискуссии экспертного и профессионального сообщества о влиянии льготных ипотечных программ на стоимость 1 кв. м в новостройках». Негативное влияние субсидированной ставки на стоимость 1 кв. м в новостройках, по его мнению, привело к утрате социальной функции программы «Льготная ипотека на новостройки».

Подписаться на Недвижинку

Счетная палата опубликовала бюллетень по льготной ипотеке.

Документ явно готовился для президента в начале года, т.к. вывод один - продление после 1 июля программы "льготной ипотеки" нецелесообразно.

Собрали из доклада самое интересное:

• На субсидирование госпрограмм за шесть лет (с учетом фактически израсходованных средств в 2021–2023 годах в размере 568 млрд руб.) планируется направить более 1,6 трлн руб.

• Рост цен на первичном рынке жилья (в 2021 году составил 26%, в 2022 году – 21%) был в том числе взаимосвязан с масштабной господдержкой.

• Более 114,9 тыс. заемщиков на 1 января 2024 года оформили два и более льготных ипотечных кредита на общую сумму 1,1 трлн руб., из которых 34% приходится на "льготную ипотеку", 62% – на "семейную ипотеку".

• Количество заемщиков, оформивших пять и более льготных ипотечных кредитов, составляет 1,5 тыс. человек, а общий объем таких кредитов – 42,4 млрд руб. Вывод: заемщик, способный оформить и обслуживать пять и более кредитов, имеет доходы выше среднего и не нуждается в поддержке государства для улучшения жилищных условий.

• В период 2021–2022 годов каждый третий ипотечный кредит оформлялся в рамках программ льготного ипотечного кредитования, а по итогам 2023 года – практически каждый второй.

• В случае снижения стоимости залогового имущества по ипотечным кредитам на 20% и более (снижение рыночной стоимости кв. м жилой недвижимости) может возникнуть необходимость досоздания кредитными организациями резервов в объеме 4 трлн руб., что составляет 34,2% значения собственных средств топ-13 кредитных организаций, которые занимают более 95% рынка ипотечного кредитования.

Было бы смешно, если бы не было так грустно.

Что нам сегодня рассказал ЦБ

Выступление главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной в рамках Международного банковского форума не обошлось без интересностей. Ловите главное:

▪️ ЦБ попросит законодателей ввести конкретные схемы выдачи жилищных кредитов, если недобросовестные схемы будут плодиться.
▪️ Регулятор вновь отмечает рост недобросовестных схем при выдаче ипотеки, ведущих к завышению цены жилья.
▪️ Если такие выдачи, как были в июле-августе, сохранятся до конца года, то ипотечный портфель по итогам 2024-го вырастет где-то на 12%.
▪️ Выдачи ипотечных кредитов в июле-августе снизились вдвое в сравнении с первой половиной 2024, при этом такую тенденцию не стоит считать драматическим падением. 
▪️ Банк России собирается повысить резервы по ипотечным кредитам, где наблюдается резкий рост платежа через какое-то время после выдачи ссуды.
▪️ ЦБ в сентябре повысил ставку до 19% и не исключает ее дальнейшего повышения в октябре.

В рамках форума звучали заявления и других представителей регулятора. Так, зампредседателя ЦБ Алексей Гузнов отметил, что законопроект, дающий Банку России право устанавливать макропруденциальные лимиты для ипотечного кредитования может быть принят уже в осеннюю сессию. Зампред Ольга Полякова подчеркнула, что планов по снижению макропруденциальных надбавок по ипотеке в рамках ДДУ пока нет.

@novostroyman

Счетная палата называет массовую льготную ипотеку "эффективной программой" на основе того, что количественные цели по числу улучшений жилищных условий превысили ожидания

Это не очевидный критерий эфективности и довольно низкая планка с учетом того, что расходы тоже оказались сильно выше ожиданий

Для понимания: правительство могло бы "просто дарить" по 80 тыс. квартир/год и потратило бы столько же, сколько потратит на компенсации банкам по ставке по льготной ипотеке, и достичь такого же или более значительно числа улучшений жилищных условий без эксцессов в духе "Счетная нашла счастливчика с 26 льготными ипотеками"

Расчет тут такой:

- По оценке Счетно палаты массовая льготка позволила улучшить жилищные условия 1.6 млн. граждан. У меня нет под рукой отчета, но предположим, что эти граждане живут в домохозяйствах из 1 человека, т.е. это 1.6 млн семей - то есть оценка сильно сверху

- В 2024-2026 расходы на субсидии банкам по льготной программе составят порядка 1.0 трлн. руб. / 300 млрд. в год - эта цифра скорее занижена из-за того, что расчитана на основе предпосылок по ставке заложенных в ФЗ о бюджете до повышения ставки до 19% и пересмотра Банком России ее нейтрального уровня - будем считать для простоты, что расходы окажутся около 400 млрд. / год.

- Исходя из средней цены квартиры в 5 млн. руб. Правительство могло бы покупать до 80 тыс. квартир/год для улучшения жилищных условий таргетированных групп лиц исходя из целей по демографической политике, географическому выравниванию и так далее

@c0ldness