🏦 Уровень возмещения банкам за выдачу ипотеки с господдержкой может быть увеличен.

Представители Минфина в ходе обсуждений согласились увеличить для банков уровень возмещения по госпрограммам после 1 июля, чтобы сделать для них такие кредиты более рентабельными. Об этом РБК рассказали два источника на финансовом рынке.

Речь идет о надбавке, которая применяется для расчета объема компенсации недополученных доходов за выдачу ипотечных ссуд с господдержкой. Сейчас возмещение рассчитывается как разница между ключевой ставкой, увеличенной на 1,5 п.п., и ставкой по льготной программе.

«Такие разговоры (об изменении формулы расчета – прим) идут, вероятность реализации высокая, и мы на это очень надеемся. Как именно наш спред увеличится, пока неясно», – говорит один из собеседников.

«Вроде бы есть консенсус, и даже Минфин согласился, чтобы вернулся спред на уровень 2 п.п. По всем программам ипотеки. С какой-то высокой вероятностью это решение будет принято. 1,5 п.п., очевидно, было в убыток, любой самый примитивный расчет приводит к такому результату», – отмечает другой источник.

@rusipoteka #госпрограммы

Интересно, а этот депутат знает, сколько получает младший воспитатель в детском саду?
Знаешь, народный представитель, им не ипотеку, а гуманитарную помощь уже пора выдавать.

Начинаем неделю с обнадеживающих новостей: учёные подтвердили, что зафиксировали неизвестный радиосигнал из космоса.
Радиосигнал под названием ASKAP J1935+2148 имеет продолжительность цикла вспышки в 54 минуты — это самая большая из когда-либо наблюдавшихся.

Уверен, что научное сообщество уже расшифровало послание, но просто стесняется сказать об этом нам. Скорее всего, текст примерно следующий: «ахаха да вы же там на своей планете все отбитые наглухо»

Льготные программы сформировали годовой запас прочности в секторе строительства жилья

Это все-таки официально: первого июля всеобщая льготная ипотека закончится. Это так радует финансовый блок, что было решено даже повысить компенсацию банкам до 2 п.п.
Расширение семейной программы, конечно, сгладит этот эффект, но все же не в каждом домохозяйстве есть несовершеннолетние дети.

А это значит, пришла пора посмотреть, в каком состоянии сектор подошел к этой знаменательной дате. Берем только публичные данные из ЕИСЖС по состоянию на май 2024.

Портфель строительства…
Вырос на ~17%
Мы не включали в анализ объекты с датой ввода T+4: на них стабильно приходится не более 5% портфеля, так что считаем нематериальным.

Это, пожалуй, самый фрустрирующий результат: почти двухкратный рост цен привел к росту предложения на сравнительно скромную величину. Что неудивительно, т.к. сектору понадобилось порядка 5 лет, чтобы увеличить предложение: вводы в 2024 году будут на уровне 2020-2021, но вот в 2025 вырастут до ~45 млн кв. м. (см. график)

(1/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Вырос и портфель и его распроданность.

Уровень распроданности в 2024 году находится на равномерном уровне и даже превысил значения 2023.

При этом превышение наблюдается по всем срокам ввода.

Тут нельзя не отметить, что лучший отдел продаж застройщиков сидит в Минфине и ЦБ - обещания прекратить и досрочно ужесточить льготную программу в комбинации с арбитражем ставок серьезно помогли нарастить продажи.

*Почему не стоит ориентироваться на этот показатель для объектов с вводом в 2020-2022 годах писали здесь.

Напомним, что оптимальный уровень распроданности на вводе мы (и не только) видим в районе 70. К этому значению рынок стабильно приходит досрочно ->

(2/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Пугает ли сектор отмена массовой льготной программы (и нужно ли было расширять семейную программу)?

Нет

Чтобы достичь оптимального уровня распроданности в 2024 и 2025 годах, достаточно продать 18.5 млн кв. м в течение следующих 18.5 месяцев. По итогам 2023 года было продано не менее ~40 млн кв. м. (816 договоров ДДУ при средней площади 50 кв. м).

Таким образом, рынок может буквально пропустить 1 год продаж и все равно выйти на нужные показатели распроданности. При этом объекты с вводом в 2026 году план продаж на 2024 год можно тоже считать закрытым.
Рассчитывать в такой ситуации на снижение цен на новостройки в обозримом будущем - достаточно авантюрная стратегия.

Сложный вопрос заключается в том, достаточно ли игроки верят в скорое снижение ставок, чтобы не снижать запуски?

(3/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Малогабариткам дали шанс

... не вылететь из семейной ипотеки после 1 июля. Как заявил глава «Дом. РФ» Виталий Мутко, малогабаритное жилье не будут исключать из программы:

©️ «Нет, пока нет, это невозможно... Это фонд, который строится, что же, сносить его?», — ответил Мутко на вопрос о возможном изъятии маленьких квартир из «семейки».

Ключевое слово — «пока».

@novostroyman

Не продавайте 🛑

Очень часто агенты на встрече преследуют одну цель - продать услугу любой ценой. Такой подход вреден 😱

Во-первых, цель может быть достигнута не экологичными средствами (давление, манипуляции, скидки). Во-вторых, клиенты всегда чувствуют истинное намерение. Если в ваших глазах только 💵, как у Скрудж Макдака, то вы перестанете быть интересны довольно быстро.

Как правильно вести себя с клиентами рассказывает в своем канале Максим Левченко.

Максим - тренер в сфере недвижимости, обучил более 10.000 агентств, сам прошел путь от стажера до гендиректора крупного АН со штатом в 200 человек

В телеграм-канале Максима каждый день выходят посты:

• С инструментами для риэлторов
• Техниками работы с клиентами
• О риэлторском бизнесе в целом

А по пятницам публикуется дайджест с главными новостями рынка недвижимости.

ПЕРЕХОДИТЕ в канал, подписывайтесь и забирайте в закрепе мини-курс “Ценность риэлторской услуги», в котором 10 коротких уроков с практическими заданиями.

🤓«Я пью водку, я ж строитель», — Марат Шакирзянович не теряет лицо в глазах ключевой аудитории.
🔺Треугольный метр

10 ударов Петра Монича

В мае были опубликован указ Президента, где к 2030 году на человека в стране должно быть 33 кв. м, а к 2036 году - 38 кв. м. С текущим банковским лобби строительная отрасль не может выполнить эти требования. Но, что нужно сделать для выполнения:

1. Поэтапное раскрытие эскроу счетов. Сейчас банки получают халявные деньги. Вдумайтесь только. К ним в пользование попадают деньги с довольно долгим и определенным сроком хранения. Без процентов. Эти деньги они могут куда угодно "проинвестировать" и в нужный момент вытащить. Идеальная кормушка для банков, с которой они имеют сверх прибыль. Эскроу должен раскрываться с ходом стройки, чтобы девелоперу не жечь деньги в процентах на ПФ. Да, процент по ПФ снижается, если выполняется ряд требований банков. Но, это кабала.

2. Проценты за эскроу. Халявную маржу банков нужно перенаправить девелоперам. Если не ввести поэтапное раскрытие, то как минимум платить проценты с лежащих на эскроу деньгах. Если есть реальная потребность развивать и увеличивать объемы стройки то с эскроу должны зарабатывать не банки, а девелоперы.

3. Сниженный процент на проекты КРТ. Вы удивитесь, но сейчас банки к проектам КРТ относятся хуже, чем к проектам, которые покупаются как земля. Почему? Потому что проект КРТ они в классический залог взять не могут, это не земля. Обычный проект - землю могут. Сейчас идет встреча друг другу, но очень медленно. Нужно, чтобы ставка для проектов КРТ была минимальная, ведь это гарантированные ТЭПы для реализации девелопером. На многие проекты годами ТЭПы город не дает, а тут просто факт - вот Х тыс. кв. м ТЭПов - реализуйте.

4. Регулирование требований по проектному финансированию (ПФ). Многие монополистические банки диктуют условия по свой доли ипотечных сделок, использования доп. продуктов, которые навязываются как девелоперу, так и клиенту. У них развязываются руки, чтобы давать херовый продукт и даже не париться по данному поводу. Банковский сектор на фоне девелоперского - монополизирован, посмотрите на доли банков по выдачи ипотеки и по раздачи ПФ. Поэтому только вмешательство регулятора может изменить такой кабальный подход на рынке недвижимости.

5. Долгосрочные льготные субсидированные программы. Проблема льготной ипотеки - скорость принятие решений о её появлении, или о её отмены. Это очень плохо для такого рынка, где цикл полный проходит за 5 лет. По сути, льготка существует меньше, чем процесс от покупки земельного участка до выдачи ключей. Для гармонизации данного положения нужны программы на 10-15 лет, где будут прописаны довольно четки и понятные условия функционирования самой программы. Очевидно, что в рамках программы должен быть фокус на демографию, социалку, территориальное развитие всей страны. А то некоторые в проектах премиум-класса умудряются брать семейку. Чисто по фану халявные 12 мультов.

6. Выкуп метров в жилье для реновации городов. Большое количество жилого фонда в центре городов находится в крайне херовом состоянии. По сути многие города в своей около центральной части могут выглядеть хуже, чем окраины, которые осваивают девелоперы. Понятное дело, что там все эти сараи скрывают деревья, но городам надо обновляться в центре, а не только строится на окраинах. Поэтому город должен выкупать метры для:

а. Планомерного расселения своих увядающих районов;
б. Создания арендного фонда;
в. Поддержки объема строительства девелоперами.

После расселения тех или иных домов - продавать более ликвидные участки обратно девелоперам в рамках торгов. Сразу решаем вопросы стройки и городского развития.

7. Обеление рынка аренды. Довольно странно в такой цифровой стране держать рынок аренды в черно-серой зоне. Довольно быстро можно его во-первых обелить, во-вторых увеличить объем ренты - это позволит быть экономически эффективными белых арендных фондов, ЗПИФов.

8. Дополнительные финансовые инструменты для приобретения жилья. Ипотека не должна оставаться единственным инструментов для покупки недвижимости. Не нужно, конечно, возвращать ЖСК, но нужно подумать над форматами:

а. Долгосрочное, целевое накопление средств с целью получения ипотеки в будущем;
б. Аренда в рамках арендного фонда с возможностью за определенный срок выкупа недвижимости;
в. Совместные накопления для строительства - современный ЖСК
г. Развитие лизинга, аукционов, помощи в приобретении единственного жилья.

9. Ускорение режима получения документов для строительства. Нужно сокращать время девелоперского цикла, чтобы он был не 5 лет, а 2-3 года. Поэтому требуется упрощение нормативных документов, чтобы от покупки земли до получения РнС было до 6 месяцев.

10. Развитие рынка апартаментов. Для увеличение жилых метров можно привлекать здания через редевелопмент. Сейчас историю с апартами пытаются задушить, но обновление и вовлечений не жилых зданий для улучшения и увеличение жилых метров - это довольно быстрый способ обновить центры городов. Нужна гибкая нормативная база и понятное регулирование этого рынка.

Другие решения на подумать: налоговые льготы, ГЧП для строительства дорог, СКБ, инфраструктуры, регулирование агентского бизнеса и тд. Без развития подобных инициатив выполнить указ будет очень сложно.

Меня удивил первый и второй пункт. Значит «лоснящиеся от голода» строители решили пристыдить «лоснящихся от голода банкиров», за то, что там проценты на эскроу поделить не могут. Я как покупатель хочу отметить наглость и банков, и застройщиков. Весь банкет только за счет покупателей. Строители выдают сараи из говна и палок, с недоделками и самыми дешевыми материалами, и браком по всем разделам. При этом застройщики пролоббировали защиту от претензий покупателей в суде.

У меня в квартире застройщик пробил саморезами трубы водоснабжения, канализации и еще дыры в фасаде. Мне кажется надо вводить суровые штрафы за такое - % с оборота. Чтобы бракоделы и дилетанты вместе с финансистами-распильщиками ушли с рынка.

😒

Много чего еще нет:
1. Про повышение качества строительства через нормальную систему выращивания кадров, а не работы в стиле, «кто пообещал сделать бесплатно и вчера сотней таджиков», того и берем в подрядчики.
2. Про нормализацию ТЭПов, рассчет и строительство инфраструктуры, особенно транспортной, перед строительством корпусов. И что эту вещь невозможно переложить только на девелопера, нужна общая с городом, и главное, с областью работа, особенно в московском и спб регионе. Легко сравнить даже новые проекты, где этого нет, типа Путилково, с проектами в границах Москвы, где этим хоть как-то начали заниматься.
3. Из пункта два следует пункт три, ненормированные ТЭПы создают экстра нагрузку на коммунальные сети, так что зим в стиле 23/24 будет только в будущем больше, если пихать по небоскребу в каждый свободный двор.
4. Чисто еще один пункт от себя, что строительство это всегда про лучшее будущее, но невозможно жить постоянно на стройке, в некоторых районах Москвы она, кажется, никогда не закончится, и прекрасное будущее наступит неизвестно когда. Хотелось бы комфортного и удобного настоящего, потому точно нужны и четкие сроки девелопмента и более бережное отношение к ткани города, в тч архитектурной.

😏😏😏

Семьи, проживающие в малых городах, смогут получить ипотеку под 6% годовых вне зависимости от возраста детей

🏠Президент в ходе своего выступления на пленарном заседании ПМЭФ уделил особое внимание поддержке семей. С 1 июля для них будут предусмотрены преференции при покупке жилья в малых городах и регионах, где объем строительства в этом секторе пока недостаточный.

👨‍👩‍👧‍👦Родители смогут воспользоваться семейной ипотекой под 6%, независимо от возраста детей. Главное, чтобы хотя бы один ребенок был несовершеннолетним на момент оформления займа.

📌При строительстве своего дома такие льготные условия для семей станут действовать во всех российских субъектах.

«Граждане ждут запуска этих программ. Важно выполнить поручение главы государства с соблюдением сроков, организовать необходимую работу», – отметил Михаил Мишустин.

Насколько Решение Банка России не повышать ставку успокоило рынок госдолга?

Пока не очень - доходность ОФЗ 5 лет выросла на 0.2пп в понедельник до 15.3% - уровня начала прошлой недели

До заседания 26 июля еще далеко и картина инфляции, деловой активности могут изменить планы по ставке, но на сегодня комбинация сигнала пресс-релиза и реакции рынка, который не видит перспектив возвращения инфляции к 4%, говорят о том, что повышение до 17% остается базовым сценарием

Что может пойти не так?

- инфляционные ожидания домохозяйств в июне упадут за счет укрепления курса

- неожиданно крупный провал в кредитовании физлиц после сворачивания массовой льготной ипотеки 1 июля

- слабые данные по активности за май-июнь перед заседанием, например, охлаждение заработных плат, оборота розницы

Консесус по потолку доходности ОФЗ 5 лет

Ключевая ставка 18% сегодня = 13% ОФЗ 5 лет в 1кв25

@c0ldness

«Зеленые», наш терминатор?😬