Причина дефицита предложения жилья - проектное регулирование строительства. К такому выводу приходит группа исследователей, поставившая себе задачу объяснить загадку стагнирующей производительности труда.

Почему это важно?

В основе всех наших рассуждений о рынке жилья: от что с ценами, до устойчивости вклада стройки жилья в ВВП лежит очень важная предпосылка - производительность труда в секторе жилищного строительства не растет (ну или растет ничтожно малыми темпами).

Зачем нужен рост производительности?

Чтобы получать теми же ресурсами больший результат (либо меньшими ресурсами тот же результат). Если производительность не растет, то нам остается рассчитывать только на экстенсивный рост - за счет привлечения дополнительного труда и капитала (и еще земли, конечно).

В силу ограниченности ресурсов, привлечение дополнительного рабочего и дополнительного рубля капитала делает эти факторы дороже, что увеличивает стоимость строительства. В результате, вы не сможете рассчитывать на эффект масштаба: строительство большего количества жилья приведет… к росту стоимости жилья.

Вы можете попробовать субсидировать этот сектор, удерживая стоимость для потребителя за счет льгот, но этот потребительский излишек будет профинансирован за счет других секторов экономики. Самый яркий пример здесь - Китай (а вы на кого подумали?).

Но мы всегда принимали отсутствие роста производительности, как факт, не понимая его причин. Наилучшую попытку объяснить эту загадку предприняла команда из Гарварда и NBER (текст в pdf в комментарии).

Исследователи утверждают, что главная причина - низкий средний размер строительной компании (больше всего домов строится фирмами, где занято 20-99 сотрудников), вызванный проектным подходом в регулировании. Иными словами, так как компании не могут быть уверены, сколько проектов они будут строить завтра, им невыгодно нести высокие постоянные издержки (напр. на персонал), и тем более увеличивать их со временем. Причина: регулятор может не согласовать девелоперский проект на каждом отдельном участке, лишив компанию источника будущей выручки, а постоянные расходы на то и постоянные, что не зависят от количества реализуемых проектов.

При этом небольшие компании меньше склонны инвестировать в новые технологии. Нет инвестиций, нет и прогресса.

В эту логику укладываются еще 2 фактора:

👉Модель ценообразования на земельные участки - best use, из-за которой главными выгодоприобретателями инвестиций девелоперов в R&D станут не их акционеры или клиенты, а владельцы земельных участков. Тоже самое происходит и с дополнительной прибылью от роста цен: девелопер получает допдоход по действующим проектам, но вынужден поделиться ей при подготовке следующих проектов.

👉Высокая чувствительность отрасли к экономическому циклу при высокой капиталоемкости: крупнейший зайстройщик в России (Самолет) строит лишь 4.7% площадей, ПИК - 3.8%. Но это топ-50 самых дорогих компаний рынка.

При таких вводных, любые меры, направленные на стимулирование спроса на жилье, приведут лишь к росту цен. Плохая новость, что мер по стимулированию инвестиций в технологии строительства пока не придумал никто. Хорошая - что в дискуссии про рынок жилья появляются новые идеи развития рынка помимо регулирования цен и субсидирования спроса.

@unexpectedvalue

Любопытный слайд про факторы роста жилья нашли в презентации СМ ПРО. Логика плюс-минус недалека от реальности, так как это даже на каком-то круглом столе показывали. Со своей стороны подтвердим, что основное влияние на рост цены и не рост маржи девелоперов оказывают три фактора:

1. Увеличение финансовых расходов в проекте. Банки трахнули девелоперов проектным финансированием и эскроу счетами. Финансовая кабала девелоперов может не просто сожрать ту самую мифическую, дополнительную маржу, о которой все любят рассуждать в свете роста цены, но и вообще утянуть проект в жесткие минуса. Банки зарабатывают на бриджах, ПФ, эскроу, ипотеке. На чем зарабатывают в этой системе девелоперы? Когда они не могут вывести без ПФ метры, не могут, контролировать цену и темпы продаж. Девелоперам либо надо уже признаться, что они подрядчики банков по реализации земельных активов, либо начать лоббировать какие-то другие механизмы финансирования проектов. Иначе банки ебали, ебут и будут сейчас ебать рынок недвижимости.

2. Социальная и архитектурная нагрузка. При росте цены все больше возникает хотелок у региональных властей. Мол, раньше строили коробки, потому что дешево было. Чек вырос - будьте добры строить космические школы, дороги, паркинги, а кварталы, а "архитектурное событие". Не ликвидной земли нет. В Москве особенно нет, поэтому вынь и положь красоту. В глобальном вижене экономики переложили из кармана в карман деньги на стройку - из "федеральной" ипотеки, в "региональный" комфорт и красоту.

3. Раздутый пузырь земли и представлений лендлордов. Если рост цен на квартиры хоть как-то обоснован. То ценообразование на землю - это цирк с конями, которые скачут вокруг фантазийного коня в вакууме. Некоторые лендлорды начали думать, что их Эльдорадо стало каким-то Эльдорадом в кубе. Рынок так раздут, что на торгах города условное ТПУ Минская уходит за 26,7 ярда.

P.S. Немного сбоку подсосали маржу девелоперскую маржу потреб террористы. Но, они активно орудуют в Москве и Области, пока до регионов эти персонажи не доехали.

Застройщики завладели 10% рынка ЖКХ в Петербурге, а после 2050 года могут занять его половину

В Петербурге около 50 тыс. многоквартирных домов, в которых находится более 3 млн помещений. В городе работает более 3,7 тыс. управляющих организаций.

Связанные с застройщиками компании оказались среди крупнейших. Входящее в группу "Эталон" АО "Сервис–недвижимость" находится на третьем месте по числу обслуживаемых помещений в городе (73 тыс. помещений в 121 доме). Входящее в холдинг "Главстрой" ООО "Эксплуатация — Главстрой СПб" — на пятом месте (62 тыс. помещений в 111 домах).

В топ–100 также вошли УК, связанные с холдингами "ЛСР" (ООО "Строительная корпорация “Возрождение Санкт–Петербурга”", 43 тыс. помещений), "Самолет" (ООО "Самолет УК", 20 тыс.), "Аквилон" (ООО "Крафт", 12 тыс.), "Балтийская жемчужина" (ООО "Приморский город", 16 тыс.) и другие.

Автор фото: Михаил Тихонов / "ДП"

Подписаться на DP.RU

🤓1.2 миллиона однокомнатных живопырок, общей площадью 42 миллиона метров строится в нашей стране!
🔺Треугольный метр

В апреле на вторичном рынке Москвы был поставлен рекорд: доля многокомнатных квартир (от 4 комнат и больше) достигла 9% от общего числа сделок, по данным «Миэль». Такого на рынке ранее не наблюдалось.
Доля 3-комнатных квартир тоже была на пике – 28%.
Этому тренду может быть только одно объяснение: часть покупателей многокомнатных квартир перешла с рынка новостроек на вторичный.
Разница в стоимости похожих лотов на двух сегментах рынка достигла 30-35% в пользу новостроек, и даже с дорогой ипотекой на вторичке (около 17% годовых) сделка может обойтись дешевле, чем на первичке.
Тем более что основная часть покупателей дорогих многокомнатных квартир или не задействует ипотеку при сделке, или использует небольшой кредит, который затем отдаётся в течение до 3-х лет.

Продавайте с умом

🏬 Представьте себе город, в котором лоты сами себе назначают цену, сами себя презентуют и сами себя продают.

А девелоперу и представлять не нужно. С экосистемой Profitbase:
📈 60% заявок приходит с интерактивного каталога лотов.
📈 За несколько месяцев — 431 платных бронирований.
📈 4407 клиентов забронировали квартиры через Profitbase за год.

Что ещё может экосистема Profitbase?
Узнайте по ссылке →

+21% к конверсии звонка.

Год назад ИдаПрождект выпустила конструктор сайтов ИдаЛайт. На сегодняшний день мы запустили более 100 проектов и делимся аналитикой:
- 21,4% рост конверсии в среднем в сравнении со старым сайтом клиентов
- Глубина просмотра и среднее время сеанса выросли на 85%
- Уровень потребительской лояльности достиг 9,5

1000 функциональных блоков для недвижимости проверенные на крупнейших застройщиках России с возможностью кастомизации, ждут Вас.

Регистрируйся 30 дней бесплатно https://clck.ru/3At5Rc

Сбер поднял ставки по депозитам на 1 %, а ВТБ с 29 мая повышает ставки по своим ипотечным программам на 1%.
Пацаны, вы что-то знаете про решение ЦБ по ключевой ставке 07 июня?

Охуеть

Еще они сегодня ГИББД обратно в ГАИ переименовали.
Может, еще и ипотеку отменят? Вы же помните, что до Путина ипотеки не было?

Кстати, отмена ипотеки - самый простой способ снизить цены на недвижимость.
Депутаты есть в чате? Если нет, то передайте им там.

Еще Минфин предлагает поднять налог на продажу недвижимости дороже ₽2,4 миллионов до 15% с 1 января 2025 года.
Не отбирают еще, и на том спасибо.

На злобу дня

А вы чего «против» прогрессивной шкалы голосуете? У вас чего, деньги есть?

Получилась прогрессивная шкала, где бедным забыли обнулить налог, а суммарная нагрузка на средний класс с зарплатой 2,4 млн в год теперь одна из самых высоких в мире.