Между тем на долговом рынке настроения, близкие к паническим. Распродажа ОФЗ продолжается. Облигации застройщиков тоже не остались в стороне.

Новости от Центробанка...

... летят просто отовсюду: из решений совета директоров регулятора, обзора финансовой стабильности и с посвященной ему пресс-конференции. Собрали основные, напрямую или косвенно касающиеся рынка недвижимости:

▪️ Масштабы рисковых схем в ипотечном кредитовании значительно снизились, но некоторые риски сохраняются.
▪️ О перегреве цен на первичном рынке по сравнению со вторичным свидетельствует отклонение цен от долгосрочного тренда. На 1 кв. 2024 индикатор перегрева на первичном рынке достиг 15%, для вторичного показатель составляет 1%.
▪️ Прекращение массовой льготной ипотеки временно снизит спрос на жилье в РФ. Но это не окажет значимого негативного влияния на застройщиков.
▪️ Доля ипотеки, предоставляемой заемщикам с показателем долговой нагрузки более 80%, в 1 кв. 2024 снизилась до 34% с 45% в квартальном выражении.
▪️ Повышение адресности льготных программ (снижение их массовости) будет способствовать постепенному сокращению разрыва в ценах между первичным и вторичным рынками.
▪️ Доля ипотеки с первоначальным взносом менее 20% снизилась в 3 раза более чем за год — до 17% в 1 кв. 2024 года, на первичном рынке показатель упал до 2%.
▪️ На 3 квартал 2024 установлены более строгие макропруденциальные лимиты (МПЛ) по необеспеченным кредитам и займам (см. визуал).

@novostroyman

В последний день выставки на АРХ Москве уже по традиции провели презентацию фестиваля архитектурного образования и карьеры для студентов «Открытый город» под кураторством главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова.

9-й сезон фестиваля получил название «Архитектура духа». Его главной проблематикой станет облик религиозных сооружений для разных конфессий.

В ходе презентации Сергей Кузнецов подчеркнул: церкви исторически были центральными объектами в архитектуре городов, сосредотачивали в себе и образование, и воспитание. Прогрессивная архитектура для этих институций может быть не только консервативной. Можно и нужно слышать разные мнения, а еще интереснее будет вернуть в сакральные объекты искру прогресса. Именно такая миссия возложена на молодое поколение, которое будет работать над этой темой до конца года и представит собственое прочтение сложной темы. Финал и награждение участников фестиваля состоятся в декабре.

⚡️Немного аналитики. Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России в апреле 2024 г. составил 65,1 млрд руб., по данным CORE.XP. А с учетом земельных участков под застройку, этот показатель, как уже считают в IBC Real Estate, был на уровне 106 млрд руб. Обе компании утверждают, что это примерено сопоставимо или даже больше, чем было в I квартале 2024 г. (68,2 и 89 млрд руб.).

☝️Казалось бы, инвесторы начали постепенно возвращаться на рынок недвижимости. Но на самом деле результаты апреля объясняются всего несколькими крупными сделками. К примеру, группа «Киевская площадь» Года Нисанова и Зараха Илиева выкупила у компании «Галс-девелопмент» здание Центрального детского магазина на Лубянке, а структура логистического оператора «Лидертранс» стала владельцем активов Ceetrus. В жилье - мэрия Москвы продала почти за 27 млрд руб. ТПУ «Минская» созданной бывшими сотрудниками Сбербанка компании BMS Development. А «Страна девелопмент» за 18,6 млрд руб. получила права на строительство жилых башен на месте квартала «Камушки» рядом с деловым центром «Москва-сити». Так что, ситуация с активностью инвесторов пока особо не изменилась.

Сегодня 321-летие Петербурга!

Желаю городу и нам, неравнодушным к Петербургу, чтобы этот 3-2-1- год - был не отсчётом, а стартом - в то прекрасное, где страницы прошлого не заменятся вставными листами, вклейками и обновленными рендерами, а будут только дополняться интересными  главами и красивыми сюжетами, а эту книгу города мы сможем открывать с любой страницы - и узнавать, и удивляться новому!

"Казанский собор".
Художник А. В. Кокорин. 1966 г.

Та самая бригада строителей, которая сделает работу дешевле👷🏼‍♂️

Коллеги, а мы всё за «цифрой» на стройках гонимся. Тут даже инструментов не надо…

Ипотека раздора: почему не дешевеет жилье в регионах. История со льготной ипотеки подходит к логическому завершению. Ранее замглавы Минфина Иван Чебесков заявил, что ипотека на новостройки под 8% завершится 1 июля, назвав это консенсусом, так как свои цели программа выполнила. Изначально ипотеку с господдержкой запустили в 2020 на фоне пандемии коронавируса, чтобы поддержать строительную отрасль.

Однако льготная ипотека не вызвала переворота на рынке. Как резонно замечает депутат ГД Артем Кирьянов, расходование госсредств, направленных на субсидирование льготной ипотеки, вряд ли можно считать эффективным. Стоимость подорожавшего метра легла бременем не только на собственника жилья, но и на государство. Правда, сейчас многие говорят о необходимости пролонгации ипотечных программ. В контексте того, что при сворачивании льготной ипотеки застройщики будут сокращать запуск новых проектов после 2026 года. Сейчас все традиционно ищут виноватых.

Согласно результатам свежего аналитического исследования, в период с 2018 года наблюдалось увеличение доли составляющих, не связанных со стоимостью работ и строительных материалов, в цене квадратного метра на первичном рынке жилья. Это свидетельствует о том, что работы и материалы не являются главной причиной роста стоимости жилья. Кроме того, за последние 5 лет в стоимости кв. метра доля прибыли девелопера и затрат на участки, подключение к сетям рекламу и т.д. - увеличилась на 22% – до 54%.

Эта проблема вызов для властей всех уровней. Так, от стоимости «квадрата» зависит и проблема оттока квалифицированных кадров из регионов. И если не будут определены реальные причины роста цен и приняты соответствующие меры, то подорожание продолжится и вероятно, будет зависеть от объемов и условий ипотечных программ, а также от расходов девелоперов не связанных со строительством. Продолжение роста цен на жилье еще больше увеличит разрыв между доходами населения и стоимостью жилья, что приведет к росту закредитованности населения и сделает непомерным груз ипотечных платежей.

Причина дефицита предложения жилья - проектное регулирование строительства. К такому выводу приходит группа исследователей, поставившая себе задачу объяснить загадку стагнирующей производительности труда.

Почему это важно?

В основе всех наших рассуждений о рынке жилья: от что с ценами, до устойчивости вклада стройки жилья в ВВП лежит очень важная предпосылка - производительность труда в секторе жилищного строительства не растет (ну или растет ничтожно малыми темпами).

Зачем нужен рост производительности?

Чтобы получать теми же ресурсами больший результат (либо меньшими ресурсами тот же результат). Если производительность не растет, то нам остается рассчитывать только на экстенсивный рост - за счет привлечения дополнительного труда и капитала (и еще земли, конечно).

В силу ограниченности ресурсов, привлечение дополнительного рабочего и дополнительного рубля капитала делает эти факторы дороже, что увеличивает стоимость строительства. В результате, вы не сможете рассчитывать на эффект масштаба: строительство большего количества жилья приведет… к росту стоимости жилья.

Вы можете попробовать субсидировать этот сектор, удерживая стоимость для потребителя за счет льгот, но этот потребительский излишек будет профинансирован за счет других секторов экономики. Самый яркий пример здесь - Китай (а вы на кого подумали?).

Но мы всегда принимали отсутствие роста производительности, как факт, не понимая его причин. Наилучшую попытку объяснить эту загадку предприняла команда из Гарварда и NBER (текст в pdf в комментарии).

Исследователи утверждают, что главная причина - низкий средний размер строительной компании (больше всего домов строится фирмами, где занято 20-99 сотрудников), вызванный проектным подходом в регулировании. Иными словами, так как компании не могут быть уверены, сколько проектов они будут строить завтра, им невыгодно нести высокие постоянные издержки (напр. на персонал), и тем более увеличивать их со временем. Причина: регулятор может не согласовать девелоперский проект на каждом отдельном участке, лишив компанию источника будущей выручки, а постоянные расходы на то и постоянные, что не зависят от количества реализуемых проектов.

При этом небольшие компании меньше склонны инвестировать в новые технологии. Нет инвестиций, нет и прогресса.

В эту логику укладываются еще 2 фактора:

👉Модель ценообразования на земельные участки - best use, из-за которой главными выгодоприобретателями инвестиций девелоперов в R&D станут не их акционеры или клиенты, а владельцы земельных участков. Тоже самое происходит и с дополнительной прибылью от роста цен: девелопер получает допдоход по действующим проектам, но вынужден поделиться ей при подготовке следующих проектов.

👉Высокая чувствительность отрасли к экономическому циклу при высокой капиталоемкости: крупнейший зайстройщик в России (Самолет) строит лишь 4.7% площадей, ПИК - 3.8%. Но это топ-50 самых дорогих компаний рынка.

При таких вводных, любые меры, направленные на стимулирование спроса на жилье, приведут лишь к росту цен. Плохая новость, что мер по стимулированию инвестиций в технологии строительства пока не придумал никто. Хорошая - что в дискуссии про рынок жилья появляются новые идеи развития рынка помимо регулирования цен и субсидирования спроса.

@unexpectedvalue

Любопытный слайд про факторы роста жилья нашли в презентации СМ ПРО. Логика плюс-минус недалека от реальности, так как это даже на каком-то круглом столе показывали. Со своей стороны подтвердим, что основное влияние на рост цены и не рост маржи девелоперов оказывают три фактора:

1. Увеличение финансовых расходов в проекте. Банки трахнули девелоперов проектным финансированием и эскроу счетами. Финансовая кабала девелоперов может не просто сожрать ту самую мифическую, дополнительную маржу, о которой все любят рассуждать в свете роста цены, но и вообще утянуть проект в жесткие минуса. Банки зарабатывают на бриджах, ПФ, эскроу, ипотеке. На чем зарабатывают в этой системе девелоперы? Когда они не могут вывести без ПФ метры, не могут, контролировать цену и темпы продаж. Девелоперам либо надо уже признаться, что они подрядчики банков по реализации земельных активов, либо начать лоббировать какие-то другие механизмы финансирования проектов. Иначе банки ебали, ебут и будут сейчас ебать рынок недвижимости.

2. Социальная и архитектурная нагрузка. При росте цены все больше возникает хотелок у региональных властей. Мол, раньше строили коробки, потому что дешево было. Чек вырос - будьте добры строить космические школы, дороги, паркинги, а кварталы, а "архитектурное событие". Не ликвидной земли нет. В Москве особенно нет, поэтому вынь и положь красоту. В глобальном вижене экономики переложили из кармана в карман деньги на стройку - из "федеральной" ипотеки, в "региональный" комфорт и красоту.

3. Раздутый пузырь земли и представлений лендлордов. Если рост цен на квартиры хоть как-то обоснован. То ценообразование на землю - это цирк с конями, которые скачут вокруг фантазийного коня в вакууме. Некоторые лендлорды начали думать, что их Эльдорадо стало каким-то Эльдорадом в кубе. Рынок так раздут, что на торгах города условное ТПУ Минская уходит за 26,7 ярда.

P.S. Немного сбоку подсосали маржу девелоперскую маржу потреб террористы. Но, они активно орудуют в Москве и Области, пока до регионов эти персонажи не доехали.

Застройщики завладели 10% рынка ЖКХ в Петербурге, а после 2050 года могут занять его половину

В Петербурге около 50 тыс. многоквартирных домов, в которых находится более 3 млн помещений. В городе работает более 3,7 тыс. управляющих организаций.

Связанные с застройщиками компании оказались среди крупнейших. Входящее в группу "Эталон" АО "Сервис–недвижимость" находится на третьем месте по числу обслуживаемых помещений в городе (73 тыс. помещений в 121 доме). Входящее в холдинг "Главстрой" ООО "Эксплуатация — Главстрой СПб" — на пятом месте (62 тыс. помещений в 111 домах).

В топ–100 также вошли УК, связанные с холдингами "ЛСР" (ООО "Строительная корпорация “Возрождение Санкт–Петербурга”", 43 тыс. помещений), "Самолет" (ООО "Самолет УК", 20 тыс.), "Аквилон" (ООО "Крафт", 12 тыс.), "Балтийская жемчужина" (ООО "Приморский город", 16 тыс.) и другие.

Автор фото: Михаил Тихонов / "ДП"

Подписаться на DP.RU

🤓1.2 миллиона однокомнатных живопырок, общей площадью 42 миллиона метров строится в нашей стране!
🔺Треугольный метр

В апреле на вторичном рынке Москвы был поставлен рекорд: доля многокомнатных квартир (от 4 комнат и больше) достигла 9% от общего числа сделок, по данным «Миэль». Такого на рынке ранее не наблюдалось.
Доля 3-комнатных квартир тоже была на пике – 28%.
Этому тренду может быть только одно объяснение: часть покупателей многокомнатных квартир перешла с рынка новостроек на вторичный.
Разница в стоимости похожих лотов на двух сегментах рынка достигла 30-35% в пользу новостроек, и даже с дорогой ипотекой на вторичке (около 17% годовых) сделка может обойтись дешевле, чем на первичке.
Тем более что основная часть покупателей дорогих многокомнатных квартир или не задействует ипотеку при сделке, или использует небольшой кредит, который затем отдаётся в течение до 3-х лет.