Продажи падают, рынок затоваривается. Вот почему грустят застройщики жилья

▪️Год почти катится к своему концу, и мы решили подбить промежуточные и, надо сказать сразу, неутешительные итоги рынка жилищного строительства. Очевидно, что в одном месте упало, в другом — выросло. Но росло не там, где хотелось бы застройщикам, и падало там, где девелоперам хотелось видеть рост. Начнем с продаж — это сейчас самое главное для компаний.
За десять месяцев 2022 года по всей стране было продано 34,8 млн кв. м, что на 16,3% меньше год к году, подсчитал ЖБЗ на основе статистики единой информсистемы «Наш.Дом.РФ». К началу ноября этого года нераспроданными оставались 39,7 тыс. кв. м, на которые были получены разрешения на строительство. По сравнению с прошлогодним ноябрем объем нераспроданных метров увеличился на 2%.

▪️А теперь об актуальной ситуации на рынке городов и регионов, где застройщики во времена пандемического ажиотажного спроса снимали жир и облизывали сливки. В Москве за девять месяцев этого года девелоперы распродали 7 млн кв. м, что на 8,5% меньше, чем год назад, нераспроданными остались 7,1 млн кв. м — это на 22,6% больше, чем год назад. То есть озвученный ранее в нашем же канале предположение о затоваривании столичного рынка новостроек находит подтверждение.

▪️В Подмосковье ситуация с объемом текущих продаж еще хуже: за девять месяцев реализовано 3,5 млн кв. м, что на 26,5% меньше годом ранее. Зато в области объем нераспроданного жилья в этом году оставались 3,56 млн кв. м, что всего примерно на 4% больше, чем год назад. Связано это с тем, что в январе-октябре 2022-го застройщики сократили объем вывода на рынок новых проектов на 3,6% год к году: с начала этого года было опубликовано 444 проектных деклараций, без чего нельзя начать продажи. Общая площадь жилья, предусмотренных этими декларациями, в январе-ноябре 2022 года составила 8,95 млн кв. м, что на 8,2% меньше, чем год назад.

▪️В Петербурге продажи упали за год на 15% до 3,1 млн кв. м, нераспроданными к началу ноября остались 3,4 млн кв. м — это всего на 3% больше прошлогоднего объема. В Ленобласти за девять месяцев 2022-го продано столько же, сколько за такой же период прошлого года — 1,1 млн кв. м. Но объем нераспроданных лотов в регионе увеличился на 15,3% год к году до 1,3 млн кв. м.

▪️А теперь про Татарстан, где первичный рынок жилья взлетел в ковидные времена «вертолетных» ипотечных кредитов по льготным ставкам. За девять месяцев 2022 года продажи в новостройках региона сократились почти на 10% до 637 тыс. кв. м, а не распроданными оставались 1 млн кв. м, прирост на 29% год к году. То есть в Татарстане, где жилье строят в основном в Казани, сложилась типичная московская ситуация с затовариванием рынка.

▪️Патовая ситуация на перегретых рынках. Например, в Краснодарском крае, где объемы продаж в новостройках за девять месяцев этого года упали на 40% год к году до 2 млн кв. м, а объем нераспроданного жилья увеличился на почти на 20% до 3,5 млн кв. м. Дисбаланс между проданными и нераспроданными краснодарских квартир на первичном рынке явный. Основными покупателями в этом регионе остаются обитатели северных широт, стремящихся обосноваться на югах, но сложная экономическая ситуация, очевидно, ограничила возможности переселенцев с Севера. Другой момент — большой объем согласованных в прошлом году проектов, которые вышли на рынок в 2022-м, когда потенциальным покупателям не до сделок.

Совладелец группы «Родина» Владимир Щекин разъяснил, почему льготную ипотеку необходимо продлить.

Спрос с помощью льготной ипотеки нужно стимулировать дальше ввиду трех соображений:

▪️Экономических. Спрос на жилье – чистые внутренние инвестиции в экономику страны. По подсчетам ИНП РАН, 1 руб. затрат на строительство многоквартирного дома дает порядка 2,7 руб. в валовом выпуске, 1,4 руб. – в ВВП и 33 копейки – в виде налогов.

▪️Социальных. Возможность покупки квартиры создает у граждан ощущение стабильности,которого теперь не хватает. Именно господдержка массового спроса на жилье решает эту проблему.

▪️Отраслевых. 80-90% сделок на рынке новостроек возможны благодаря льготной или семейной ипотеке. Если программу «Господдержка 2020» не продлят,то спрос на новостройки может упасть на 30-60%,что помешает строителям работать тыловой силой российской экономики.

Также, по мнению эксперта, льготную ипотеку нужно распространить на вторичный рынок. Это многократно увеличит продажи новостроек. #мнение

@rusipoteka

Аналитики Домклик зафиксировали существенное перетекание спроса с рынка первичного жилья на вторичный.

Анализ ипотечных сделок Сбербанка за октябрь 2022 года показал, что доля сделок на первичном рынке по РФ за месяц сократилась на 3%, в то время как доля сделок на вторичном рынке увеличилась на 3,4%. В предыдущие месяцы, начиная с июня, также отмечалось сокращение доли сделок на первичном рынке, однако месячное снижение не превышало 1%.

Наибольшее снижение доли сделок на первичном рынке зафиксировано:

📍в Москве (около 12%),
📍в Московской области (около 7%),
📍в Краснодарском крае (около 7%).

По мнению аналитиков, причина значительного изменения структуры ипотеки заключается, прежде всего, в притоке выгодных предложений на «вторичке», а также в снижении инвестиционной привлекательности новостроек на фоне оттока значительной части состоятельного населения.

@rusipoteka

Как мобилизация обрушила рынок новостроек.
В октябре в Москве было продано 2 тыс. единиц новостроек, по данным Метриум (и Росреестра). По сравнению с сентябрём продажи упали на 43%, а год к году - на 26%. Такой же спад последний раз регистрировался с апреля по июль 2020 года, на пике коронавирусного локдауна.

То, что такое обрушение – следствие мобилизации, можно понять по простому критерию: никаких серьёзных экономических причин для этого не было. Ставки ипотеки остались примерно теми же, реальные доходы падали лишь на 1-2%, цены даже снижались, а две трети застройщиков ещё и предлагали скидки на новостройки. Т.е. причина падения – чисто психологическая: экономически активные люди не понимали, а стоит ли вообще инвестировать в свою жизнь. Плюс вообще ситуация шока.

Даже в самом начале СВО, при огромных ставках ипотеки и приостановке льготного кредитования (т.е. при плохих экономических вводных) – в апреле-мае 2022 года – не было такого падения на рынке новостроек, как сейчас.

Траншевая ипотека, похоже, «все». Заканчивается. Напомню это та самая ипотека за 1 рубль, когда покупатель вносит первый взнос 10-30%, платит символический ипотечный платёж , а основной кредит выдаётся в момент сдачи дома.
Банки-Партнеры говорят что с 15 ноября размер первого кредита в момент подписания договора должен быть не менее 30%. Конечно, надо проверить, можем ошибаться. Но если так, то это существенно ограничивает объём продаж с помощью траншевой ипотеки.
ЦБ, похоже, сделал тот самый непростой выбор о котором писал ранее.
Выводы:
✅ это новый фактор снижения продаж новостроек, статистика будет хуже;
✅можно ждать новой волны скидок/разных форматов продажи через рассрочки и тд;
✅часть спроса перейдёт на Вторичку, которая несмотря на ставку по ипотеке в 10,5-11% все ещё «держится». Доля вторички в общем объёме ипотеке увеличится;
✅опять будет нервная толкотня, сделки на «флажке» с теми кто захочет успеть в последний вагон траншевой ипотеки по старым условиям. Вопрос надо ли это делать…

📝 Реструктуризация кредитов и займов населения март-сентябрь 2022

У Банка России появился обновленный информационный бюллетень "Динамика реструктуризации кредитов и займов населения и бизнеса".

Кратко самая важная информация по реструктуризации задолженности физических лиц:
🔹 За 7 месяцев банки получили 1,76 млн. заявлений физ. лиц об изменении условий кредитных договоров:
🔸 1,43 млн. заявлений на собственные программы банков
🔸 312,3 тыс. заявлений на кредитные каникулы
🔸 12 тыс. заявлений на ипотечные каникулы
🔹 Из этих заявлений одобрили 45,3% (782,6 тыс. зявлений):
🔸 по собственным программам банков одобрили 47,1% (674,7 тыс. заявлений)
🔸 по кредитным каникулам одобрили 36,9% (115,2 тыс. заявлений)
🔸 по ипотечным каникулам одобрили 53,2% (6,4 тыс. заявлений)
🔹 Основными причинами отказов (944 тыс. случаев) стали неподтвержденное снижение дохода, максимальная закредитованность и неподтвержденная трудная жизненная ситуация
🔹 За 7 месяцев общая сумма реструктурированных кредитов составила 358,5 млрд. рублей и 755,2 тысяч одобренных заявлений
🔹 МФО за аналогичный период получили 24,6 тыс. заявлений на кредитные каникулы, а одобрили из них 52,4% (11,8 тыс. заявлений) от рассмотренных из которых реструктурировали 11,6 тысяч на сумму 347 млн. рублей

@MarketOverview

Аналитики Bankiros сравнили стоимость аренды и ипотеки, чтобы выяснить, что же выгоднее на текущий момент. Результаты — на таблице выше.

В итоге получилось, что аренда все же выгоднее ипотеки: накопить 10 млн рублей можно будет уже к 2033 году. Правда, и стоимость квартиры окажется выше, так что в итоге купить её можно будет лишь к 2045 году.

Впрочем, это при условии инфляции в 4%. Если она составит средний показатель за последние 25 лет (14,66%), то выгоднее будет ипотека.

За основу были взяты данные по Москве. Альтернатива ипотеки была выбрана в качестве вклада под 7% годовых на сумму 20% от первоначального взноса. Стоимость арендного жилья была установлена в 42 тыс. рублей.

Пожалуй, во всех дискуссиях о том, что выбрать - ипотеку или аренду - прежде всего лично себе нужно ответить на вопрос, собираетесь ли вы жить после выхода на пенсию или сразу в рай.
Жить на российскую пенсию.
Найти ответ станет проще. Наверняка.

уважаемые, все тайное рано или поздно становится явным.

вот сервис домклик, который тайно переквалифицировался в агентство недвижимости. пока риэлторы грызли циан, под боком вырос монстр, готовый сожрать вообще всё. и всех.

прочитайте отрывок из телефонного разговора менеджера домклик с клиентом (запись телефонного разговора имеется). и да, нам не показалось, что это "пробный шар". нам показалось, что это работает, отнимая работу у тех, для кого сервис затевался.

хочется спросить сбер, не жмет ли хоть где-нибудь, но мы не станем спрашивать. ответ и так известен. а вот что с этим делать - действительно вопрос.



...используем топовые площадки по продаже недвижимости, такие как домклик, циан, авито и яндекс.недвижимость, чтобы собрать с максимальное количество звонков и показов. выгодно выделим ваш объект среди конкурентов. для этого укажем в объявлении "проверено юристами центра недвижимости от сбербанка". а вы получите рекомендации к заключению сделки. также подскажем, как правильно приготовить квартиру к фотосъёмке. у нас выезжает профессиональный фотограф, который делает качественные, продающие фотографии.

...по срокам это примерно полтора-два месяца. ысе звонки, переговоры подготовка документов сделке возьмём на себя все детали. сможете отслеживать в своём личном кабинете на сайте домклик,

по стоимости нашей услуги. в случае, если квартиры продаются до 10 млн, стоимость сервиса составляет 150.000 руб. по факту совершения сделки. оплата комиссии производится только тогда когда будет найден уже покупатель, да, и сделка состоится в банке. единственное что при заключении договора оплачивается 1.000 руб. это является вашим согласием на сотрудничество, то есть грубо говоря, так как у нас договор заключается удалённо, вам договор через чат домклик и ссылка 900 на внесение предоплаты...

договор заключается на 90 дней, то есть за 3 месяца. и также договор является эксклюзивным, то есть это означает, что ваш объект недвижимости продаёт только домклик. вы не заключаете аналогичные договора и не размещаются объявления самостоятельно. собственно на таких условиях мы работаем.

сказать, что мы удивлены, не можем. не удивлены. просто думали, что это будет кто-то другой и раньше. удивлены мы тем, что от самих риэлторов не слышны даже шорохи в эту сторону. уважаемые, у вас мягко отжимают рынок. есть что противопоставить сберу, кроме рассказов об эксклюзивности услуги?

весь агентский сервис тут

🤔Согласно свежему отчету bnmap.pro, Питер в октябре тоже существенно упал в продажах.
Как и в столице — это худший месяц этого года.

Только область чуть выше апреля и мая.

Год к году лучше не смотреть — там мрак.
@bevzenkocom

В октябре 2022 года положительное заключение экспертизы проектной документации получил 91 объект от 74 застройщиков, по данным Единого реестра застройщиков.
По сравнению с октябрём 2021 года количество объектов, получивших заключение экспертизы проектной документации, уменьшилось на 57,3%. По сравнению с сентябрём 2022 года количество объектов, получивших положительное заключение экспертизы, снизилось на 20,2%.

Эта статистика всегда показывает уровень оптимизма застройщиков, их представления о ситуации на рынке жилья через 1-1,5 года (когда начинаются продажи в получивших одобрение госорганах новостройках).
То есть перспективы рынка в конце 2023 – начале 2024 года девелоперы оценивают пессимистично.

"И даже не смей думать, что ты можешь не выдержать"
⁃ Эрнест Хемингуэй

Привет.

Главные новости банков за 10 ноября https://clck.ru/32eDU4

Ты должен знать:

1. А можно уснуть и проснуться, когда закончится чёрная пятница!? Ей богу заебали, ну нет у меня денег на ваши распродажи.
…
Лучше бы черную пятницу ввели на коммуналку

2. Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина на вопрос, прошла ли экономика РФ дно или еще будет спад: «Я так не люблю искать дно».
Дна нет. Копаем дальше.

3. Путин поручил «привести нормативы обеспеченности Вооруженных сил России в соответствие с реальными потребностями».
То есть до этого обеспечение армии с реальностью никак связано не было? У нас точно «вторая армия мира»?
…
«Твоя пирамида потребностей похожа на кучу говна». Абрахам Маслоу

4. «Минпросвещения РФ: начальная военная подготовка в школах будет с 5 по 10 классы.»
В принципе, после 8 класса все остальные школьные предметы можно сделать факультативными.

5. НАТО, США, Ротшильды, Рокфеллеры, Сатана, Люцифер, ну и конечно же Иблис помешали России к 2022 году сделать в школах теплые туалеты, газифицировать всю страну, покрасить подъезды, провести канализацию, построить нормальные дороги и создать хоть какие-то востребованные технологии. @altonapopova

6. Тяжело разговаривать об экономике с людьми, которые не понимают, откуда на полках магазинов появляются товары.

7. Специалисты утверждают, что со временем жирные гусеницы превращаются в красивых бабочек.
А у людей наоборот.

8. зай, ну какой ещё избегающий тип привязанности? начитаешься своей психологии. я просто тебя не люблю
@6godsway1

Не смей. Отличного дня!

@contrust24

​Как там #элитка за рубежом поживает?

А очень даже неплохо, хоть и цены начали немного "тормозить". В 3 кв. 2022 года средний годовой рост стоимости элитной недвижимости в 45 городах мира составил 7,5% (в 1 кв. показатель равнялся 10%). В квартальном исчислении (с июля по сентябрь) в 19 городах из 45 прайс на премиум снизился (в 1 кв. таких городов было 9).

ТОП городов мира с самым значительным годовым ростом цен на премиальное жилье (3 кв. 2021/3 кв. 2022):
▪️ Дубай, ОАЭ (+88,8%)
▪️ Майами, США (+30,8%)
▪️ Токио, Япония (+17%)
▪️ Лос-Анджелес, США (+13,6%)
▪️ Голд-Кост, Австралия (+11,3%)
▪️ Цюрих, Швейцария (+10,7%)
▪️ Эдинбург, Шотландия (+9,9%)
▪️ Берлин, Германия (+9,4%)
▪️ Сеул, Южная Корея (+8,9%)
▪️ Тайбэй, Тайвань (+8,6%)

И аутсайдеры рейтинга:
▪️ Веллингтон, Новая Зеландия(-18%)
▪️ Франкфурт, Германия (-9,4%)
▪️ Стокгольм, Швеция (-5,2%)
▪️ Гуанчжоу, Китай (-2,5%)
▪️ Джакарта, Индонезия (-2,2%)
▪️ Ванкувер, Канада (-1,7%)
▪️ Куала-Лумпур, Малайзия (-0,5%).

Данные собраны Knight Frank в отчете Prime Global Cities Index за третий квартал 2022 года. В работе отслеживаются изменения цен на премиальное жилье (5% рынка) в 45 городах мира. Цены не учитывают инфляцию и считаются в местной валюте.
#ЗарубежнаяНедвижимость

Чрезвычайно интересная иллюстрация динамики распределения доходов людей в РФ (спасибо ув. коллегам @xtxixty)
— за последние 10 лет медианный доход (половина населения получает больше, половина меньше) — не изменился — как был 30 тысяч, так и остался — (в ценах 2021 года).
Это понятно, экономика уже 10 лет как не растет.

А вот средний доход снизился — немного - с 42 тысяч в «богатом 2013» до 40 тысяч в 2021, но … тенденция, однако

Почему это важно? — чем меньше разница между медианным и средним доходом, тем меньше уровень неравенства.

Так что, неравенство в РФ уменьшается, но специфически — бедные остаются на том же уровне, а вот благосостояние тех, кто приподнялся над «уровнем бедности» - снижается. Как в коллективизацию 90 лет назад.
В общем, понятно, куда клонит власть — последовательно снижает и цену труда и долю оплаты труда в издержках бизнеса.

День Сбербанка.
Больше 10 лет это был для меня большой праздник. Почти как Новый год.
Ну или День Победы.
Победы духа над здравым смыслом.
Какой там может быть здравый смысл, когда ловишь себя на мысли, спускаясь в лифте в 9 вечера, что у тебя чувство вины, потому что рано ушёл с работы.
Я только сейчас это понимаю. Когда уже отпустило.
И это было важно. Для ДЕЛА.
Не жалею.

И те, кто сейчас в его стенах, думают также.
Я знаю там много умных, сильных, трудолюбивых людей, которые сложно живут, которые болеют за результат, переживают, когда что-то не получается, которые сами страдают от своих чудачеств, которые запутались, которые бегут от одиночества, прячась в работе, которые, не желая этого, мучают других и сами мучаются.
То есть людей, у которых нет внешнего врага, но которые живут очень непросто.
Но продолжают жить, продолжают переживать, работать, разочаровываться и опять на что-то надеяться.
Вот такие это люди.
Я и сам такой.

С праздником!

В ПЕРВОЙ ПОЛОВИНЕ НОЯБРЯ ВОСЕМЬ СТРАН ПОДНЯЛИ ”КЛЮЧ”, НО ВО МНОГИХ ЮРИСДИКЦИЯХ ОТМЕЧЕНО СНИЖЕНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ЦЕН

За первые две недели месяца действия регуляторов в отношении ДКП были единодушными – все поднимали ставку, и это касается как ЕМ, так и DM.

Увеличили стоимость заимствований США, UK, Перу, Мексика, С. Аравия, Австралия, Норвегия, Малайзия

В отношении CPI ситуация складывается разнонаправленная, но с очевидным креном к снижению. Итак, замедлились темпы роста потребительских цен в США, Швейцарии, Бразилии, Китае, Мексике, Тайване, Индонезии, Перу, Таиланде, и особенно заметно – в крайне проблемной до недавнего времени Чехии (с 18% до 15.1% годовых)

В то же время инфляция увеличивается в EU, Норвегии, Дании, Колумбии, Корее, Турции, Польше и Венгрии, последние две - наиболее проблемные в Европе

⚡️Исход акционеров девелоперов с руководящих постов продолжается. Владелец группы «Пионер» Леонид Максимов уступит пост гендиректора компании своему заместителю Алексею Мирошникову. До этого аналогичные решения были приняты в ГК ПИК (вместо Сергея Гордеева гендиректором стал Иван Поландов), MR Group (Мария Литинецкая сменила Романа Тимохина), Capital Group (Валентина Становова уступила свой пост Сергею Калинину).