🤔Как мы видим дальнейшее развитие ипотечной сцепки «банк-работодатель»?

1. Клиент ипотечного банка — компания-работодатель.

2. Ипотека становится индивидуальным продуктом, сконструированным под потребности работодателя. В неё зашиты выгодные условия, регионы присутствия, удобные застройщики.

3. Платежи от работодателя за ипотеку сотрудника идут напрямую в банк.

4. При увольнении сотрудник теряет всю льготную составляющую индивидуальных условий «от работодателя» и переходит на базовые.

5. При этом, работодатели конкурируют за персонал особыми условиями рефинансирования «трудовой ипотеки».

В этой схеме нет застройщика и физика. Пляски не вокруг них. Это сделка зарплатного банка и бизнеса-работодателя.

Ипотека становится советской «квартирой от предприятия», которая самоценна в виду отсутствия альтернатив.
@Bevzenkocom

ЦБ с 1 декабря ужесточит ипотеку с низким первоначальным взносом (до 10%). Он увеличивает для банков надбавку к коэффициенту риска по таким кредитам. @banksta

🏗 Новые макропруденциальные требования по ипотеке с низким первоначальным взносом на первичном рынке жилья

Банк России установил с 1 декабря 2022 года надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам в рублях, предоставленным на финансирование по договору участия в долевом строительстве, с первоначальным взносом не выше 10%. Величина надбавки составит 2,0 вне зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика.

Эта мера направлена на ограничение практик предоставления таких кредитов, что позволит избежать накопления чрезмерных рисков в банковском секторе.

По телеграм-каналам ходят слухи, что ипотеку 0,1% после люлей от Набиуллиной отменят уже 1 октября.

Возникает вопрос: бежать оформлять или не бежать? 🧐 Самое время перечитать старый пост, где рассказано, в каких случаях ипотека 0,1% — выгодная находка, а в каких — кабала.

Законы стройки — все значимое законодательство в сфере строительства в одном Телеграм-канале. Коротко и по существу.

Советуем подписаться, чтобы не пропустить главное👇🏻
https://t.me/developers_policy

Московская область, Краснодарский край и Москва — лидеры по объему ввода жилья в январе-августе 2022 года

Это следует из данных Росстата. В топ-10 регионов по вводу жилья также вошли Ленинградская область, Республика Татарстан, Санкт‑Петербург, Республика Башкортостан, Ростовская и Свердловская области, Чеченская Республика.

При этом, самая лучшая динамика среди указанных регионов — у Чеченской Республики: за первые 8 месяцев 2022 года объем ввода жилья там увеличился на 161,5%.

В МО этот показатель составил 81,9%, в Краснодарском крае — 63,8%, а в Москве динамика и вовсе оказалась отрицательной: показатель упал на 6,7%.

📈Задолженность по банковским кредитам в июле продолжила расти

Взятый в июне темп кратного прироста сохраняется:
🔹 Банковские кредиты (без ипотеки) - 98 млрд. руб. (+227% м/м)
🔹 Ипотека - 169 млрд. руб. (+104% м/м)

К результату прошлого года (любому на выбор месяцу) "примеряться" конечно рано, но январь 2022 уже "обогнали"😏

@MarketOverview

Набиуллина и застройщики?

Кстати, еще один штрих к сегодняшнему заявлению ЦБ о введении для банков ограничений по выдаче ипотеки с низким первоначальным взносом — менее 10% от стоимости квартиры. Из данных самого ЦБ следует, что во втором квартале банки практически не предоставляли ипотеки на новостройки с взносом до 10%. Доля таких кредитов в апреле-июне была на минимальном уровне — 0,3%, в то время как в январе-марте таких займов было 2,6% от общего объема ипотечного кредитования.

То есть в первом квартале было выдано около 10 тыс. жилищных займов с низким первоначальным взносом, то во втором квартале — всего 450 штук. Такие кредиты невыгодны прежде всего самим заемщикам, так как при таком кредитовании банки предъявляют дополнительные требования. И банкам такие кредиты стали невыгодны из-за возросших рисков в новый кризис.

Многие заемщики могут не до конца понимать риски и ценообразование программ субсидирования от застройщиков. Но опаснее то, что кредиты со сверхнизкими ставками могут погашаться клиентами гораздо медленнее, чем рассчитывают банки, отметил вице-президент Сбербанка, директор дивизиона «Домклик» Николай Васев.

🗣«Номинальный срок, на который берут ипотечный кредит, – 19–20 лет. При этом фактический срок, за который гасится кредит, – три-четыре года. Однако когда люди берут кредиты с символическими ставками, они гасят ипотеку медленнее.

Представьте теперь, что будет, если банк не учитывает эти особенности, что прогнозируемая средняя дюрация по кредитам со ставками в диапазоне около 1% будет в районе 10–12 лет. Когда тот или иной банк согласился на условия застройщика о комиссии не 30%, а, например, 15%, через некоторое время он может в своем P&L (отчете о прибыли и убытках – прим.) обнаружить дыру через год-два.

Сбербанк уже увидел тенденцию на удлинение сроков погашения кредитов и заложил этот риск в программы с застройщиками. Другие банки с небольшим портфелем не всегда могут эти риски вовремя оценить, первые признаки проблем могут проявиться уже через год-два, и тот риск, который они получат, может уже быть для них губительным», – сказал Васев. #мнение

@rusipoteka

Никаких кредитов на первый взнос по ипотеке.

«Банк России установил с 1 декабря 2022 года надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам в рублях, предоставленным на финансирование по договору участия в долевом строительстве (далее — кредиты на ДДУ), с первоначальным взносом не выше 10%. Величина надбавки составляет 2,0 вне зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика (ПДН).», сообщает регулятор.
В переводе с банкирского на русский – «кредитов на первый взнос» больше не давать, и «квартир в рассрочку с нулевым взносом – не продавать», объясняет регулятор – риск слишком большой. При этом неважно, может заемщик обслуживать такой кредит, или нет. Сегодня может, а завтра не сможет, и что тогда, спрашивает ЦБ?

Регулятор дает команду сворачивать «subprime» ипотеку. «В последние месяцы на первичном рынке жилья строительные компании начали активно рекламировать ипотечные программы без первоначального взноса, в том числе в рассрочку. При этом исторические данные банков показывают, что заемщики, обращающиеся за кредитом с низким первоначальным взносом, характеризуются повышенным уровнем кредитного риска. В соответствии с действующим регулированием при расчете первоначального взноса учитываются только собственные средства заемщика и не допускается учет заемных средств, рассрочек и (или) комиссий от застройщика. В случае роста доли кредитов без первоначального взноса в выдачах кредитные портфели банков будут более уязвимы к возможным шокам.
Принятая мера позволит ограничить практики предоставления кредитов без первоначального взноса и обеспечит рост ипотеки без накопления чрезмерных рисков в банковском секторе.»

В общем, есть у тебя деньги на первый взнос – покупай, нет – пеняй на себя. Конечно, люди будут обходить это требование – брать «потребительские кредиты наличными» или одалживаться у ростовщиков. Тут уже банки, финансирующие ипотеку и застройщики будут не при чем – все риски лягут на плечи заемщика.

Фактически Банк России говорит, что больше не верит в способность людей, покупающих "квартиру в рассрочку", обслуживать свои кредиты. Не верит, потому что знает и реальное положение дел в экономике и перспективы доходов людей.

🤑Инвестеры! Поднимайте головы. Мы вам на безрыбье актив нашли.

Сейчас участок земли под могилу на Люблинском кладбище стоит 1 миллион 100 тысяч рублей.

Еще несколько лет назад место на том же кладбище можно было приобрести за 800 тысяч рублей.

Доходность хуже, чем на московское жилье за этот же период, но лучше чем банковский депозит.

Для микроинвесторов — есть вариант колумбария.

Актив выглядит безрисковым и высоко ликвидным в условиях кризиса. Инвестируй в память поколений!

Старт продаж квартир в ЖК Космос от 4,1 млн руб. Новое место для жизни, в котором сочетаются отличная экология, удобное расположение и развитая инфраструктура. Строительство ведётся при проектном финансировании Сбербанка. 

​​📍Ипотеке 0,01 % — скорее всего "кирдык". Хейтят ее практически все, ведь она "разгоняет цены", это "трындец, беда" и т.д. и т.п. Давайте немного пофантазируем и посчитаем.

Вводные (ЕВРО-2) Левел Селигерская:

- Текущая цена: 11 млн руб. Платеж в ипотеку (с гос поддержкой 6,7 % = 62,5 тыс руб (синяя линия)

- Цена в ипо 0,001 %: 13,4 млн. руб. Платеж в ипотеку (0,01 % = 31,7 тыс. руб. (красная линия)

- Ну и третья вводная: цены на недвижимость упали на 20 % (чего многие ждут), льготную ипотеку отменили (со следующего года), рыночная ставка по ипо = 8 %. Цена (-20%) = 8,8 млн руб. Платеж по ипотеке = 55,2 тыс. руб. (зеленая линия)

Посмотрите диаграмму ниже 👇 Это себестоимость квартиры в ипотеку по месяцам. Инвесторы знают, а обыватели забывают, что %-ты по ипотеке нужно включать в себестоимость квартиры. Иными словами: если вы платите банку 55 тыс руб — то тело кредита уменьшается (в первый месяц) всего на 5 тыс руб. А остальное это проценты, которые вы платите банку 🤷 Именно об этой маленькой вводной почему-то хейтеры умалчивают, а себестоимость не считают.
.
Теперь вопрос — а какую программу (вводную) выбрали бы вы ?
.
#вопрос_подписчикам

Бати, как понять нужны вы армии или не очень:

Загляните в военник на 11 страницу. Там стоит категория учета. 1-2-3.

✅Если категория 1 и если ты младше 35 лет - попадаешь в первую волну

✅Если категория 2 и тебе нет 45 - во вторую

✅Если категория 3 и тебе не исполнился полтинник - в третью

Это касается срочников, контрактников прапорщиков и мичманов запаса.

По офицерам другие расклады.

Но тоже есть нюансы.