Проект "Арсеньев" завершен успешно:

Прибыль инвесторам + Менеджерам проекта = 228.500 рублей
Срок = 9 месяцев

Расходы по проекту:
113.000 = мелкий ремонт + поездки + коммуналка + адвокат + пошлины
47.000 = НДФЛ с продажи

В последнее время, такие активные проекты с реальным имуществом все реже встречаются в нашем клубе. Однако, это бесценный опыт, который можно и нужно транслировать в бОльшие проекты.

Итак, 25 марта была оплачена покупка данной квартиры (2х-комнатная квартира в Арсеньеве). И тут началась череда препятствий которые, вряд ли кто-то мог предсказать (некоторые сроки могут быть +-10 дней, не стану рыться и вспоминать)

1 апреля на карантин ушел РосРеестр и все МФЦ Приморского края. Сделку получилось сдать лишь 15 июля. То есть 3,5 месяца проект тупо стоял;
В августе сделку зарегистрировали и сразу подали иск в суд на выписку бывших владельцев;
Параллельно поменяли дверь, подшаманили внутри, выкинули мусор и списали старые долги;
Ближе к октябрю решение вступило в силу о выписке и сдали на выписку;
Дальше из непредвиденного: - 25 т.р. оказался долг по капитальному ремонту;
Стечение обстоятельств, оформили объект на человека, у которого получилась ошибка с налоговой и нам пришлось оплатить налог в полном размере с продажи еще - 46 т.р.;
Чтобы уже побыстрее закрыть вопрос с проектом и вернуть деньги, пришлось уступить в цене и продали за 800 т.р., а не за 850 т.р. как планировалось, считай еще - 50 т.р.
Сделка была через ДомКлик от сбера - ошибки в договоре, еще оттянули срок на 2-3 недели.

25 декабря получена полная оплата. Инвесторы получили за 9 месяцев около 34% чистыми.

Всем спасибо за участие;)

#хабаровск #комсомольскнаамуре #клуб #инвестиции #финансоваяграмотность #финансист #нашипроекты

Проект "Магадан" завершен успешно:
⠀
Прибыль инвесторам = 569.700 рублей (37,67% чистыми на руки)
Менеджеру проекта = 650.000 рублей
Срок = 7 месяцев
⠀
Расходы по проекту:
36.000 = адвокат + пошлины + справки
185.000 = риэлтор + коммуналка
234.000 = НДФЛ с продажи
50.000 = помощь участника клуба
⠀
Самым большим блоком работы в данном проекте, была изначальная проработка перед покупкой.
Было несколько темных пятен, которые не давали понять реальное положение дел в проекте, но в результате работы были найдены все бывшие собственники, выяснили информацию по всем проживающим, прописанным и как квартира оказалась на торгах, в стечении каких обстоятельств.
⠀
Когда 95% было проработано, осталось 5% риска, который инвесторы приняли для себя, входя в данный проект.
⠀
3 сентября 2020 была оплачена покупка данной квартиры (4х-комнатная квартира в Магадане) по цене 1,5 млн.
⠀
Во все подробности, вдаваться не буду, это обычная работа МП. В которой, в принципе, не было никаких сложностей.
⠀
Однако, был получен приятный бонус, в результате того, что в Магадане приняли ставку 2% на вторичку, в результате цена выросла на 40%.
⠀
В начале апреля была получена вся сумма и распределена инвесторам, уже с уплаченным налогом, что не может не радовать.
⠀
Ежемесячный чистый доход инвестора составил 5,38%, вместо обещанных 4,5%.
⠀
Спасибо за поддержку проекта и участие;)
⠀
#хабаровск #комсомольскнаамуре #клуб #инвестиции #финансоваяграмотность #финансист #нашипроекты

Завершили проект с прибылью в 750.000 рублей, благодаря собственной компетенции!
⠀
Участникам нашего Клуба поступило ЭКСКЛЮЗИВНОЕ предложение - покупка квартиры в городе Уссурийск.
⠀
А произошло это потому, что местные риэлтора побоялись связываться со сложным объектом.
⠀
Квартира была обременена договором залога и арестом от судебных приставов на сумму почти 500.000 рублей.
В результате, из-за этих сложностей, многие отказывались покупать данный объект или же предлагали очень низкую цену за неё.
⠀
С другой стороны продавцу необходимо было в кратчайшие сроки рассчитаться по займу с залогом, чтобы на руки получить побольше денег, ведь затягивая он мог остаться ни с чем.
⠀
Несколько наших участников посовещались и предложили продавцу квартиры 2.100.000 рублей, при оценке по рынку 3.200.000. Продавец согласился на предложенную сумму, чем мы очень выручили его в этой сложной ситуации.
⠀
Далее последовало долгое оформление объекта, с двумя приостановками регистрационных действий, длилось оно больше месяца. Присутствовал определенный риск лишиться денег, но благодаря имеющейся компетенции участников клуба, всё сложилось успешно.
⠀
После оформления, участники смогли грамотно и быстро продать квартиру всего за 1 день, за цену чуть ниже рыночной!
⠀
ИТОГ: Прибыль составила 750 тыс.руб. или 40% за 1 месяц
, за минусом всех затрат на риелтора, налоги и прочее.
⠀
Мораль: будьте готовы к шансу, будьте компетентны и постоянно развивайтесь в сообществе приятных финансово грамотных людей;)
⠀
#нашипроекты #хабаровск #комсомольскнаамуре #уссурийск #биробиджан #финансист #инвестклуб

🟢 Завершенный проект «Выкуп квартиры по ул. Панфиловцев»

Приобретение, с целью последующей продажи, 3-х комнатной малогабаритной квартиры в г. Хабаровске по ул. Панфиловцев.
Стоимость приобретения: 3,2 млн.
Стоимость планируемой реализации: 4 млн.
Планируемый срок реализации: 3 месяца.
Менеджер проекта: Вячеслав Хабаровск

🏠 В октябре мне поступила заявка из клуба: оценить для срочного выкупа залоговую квартиру. Которую предстояло выкупить, освободить из под залога и помочь собственнику приобрести другое жилье, не кредитное.

Чтобы получить доходность для инвесторов в размере 4% в месяц, я оценил квартиру за 3200 т.р. В Клубе собрал деньги в течение двух дней и вышел на сделку.

Рыночную цену продажи определили в районе 4100 т.р.;
Нижняя планка продажи была 4000 т.р.;
Однако, вышли в рекламу по цене 4200 т.р. в надежде на то, что сможем продать. Та как наша цена на момент выхода была самая низкая в этом районе. Однако, по ходу продажи появились варианты более дешевые и пришлось конкурировать с ними за внимание покупателя.

Изначально, до нашей продажи, квартира стояла в рекламе по цене 3500 т.р. от бывшего собственника, но никто её в конечном итоге не покупал из-за наличия ряда проблем с документами собственника и залога на ней. И когда мы выкупали квартиру, были клиенты, которые обещали что на них можно рассчитывать, если мы приведем все документы в порядок и готовы, со слов были купить, даже за 4000 т.р.

Но, все они, в конечном итоге, передумали и мы вышли в рекламу с новой ценой. Пару недель был умеренный спрос, который вселял уверенность на скорейшую продажу, но покупатели уходили "смотреть дальше" так и не оставив ни одного предложения. 😬

Через 1.5 месяца продажи мы изменили цену до 4000 т.р. и получили сразу три предложения, в попытках поднять ценник хотя бы 50 т.р., один покупатель ушел и остались двое с реально серьезным намерением. А дальше было дело техники, внесли задаток, подготовили документы и через пару недель получили деньги.

💰В итоге: Инвесторы получили 12% за 2 месяца продажи (номинально 72% годовых), был уплачен налог 104 т.р., а остальное заработал я как менеджер проекта и основной инвестор с долей вложения в проект в 700 т.р.

#нашипроекты

Проект "Канцелярия". Торги по банкротству.

Вот и завершился "эпохальный" проект "Канцелярия". Он собрал кучу номинаций: самый долгий, самый трудоёмкий... кроме номинации самый доходный.

План был простой и надёжный: дёшево купить на банкротных торгах товарно-материальные ценности, реализовать по оптовой цене, заработать разницу. Сложность подразумевалась только в логистике: ценности находились в Амурской области, населённый пункт Циолковский – там обанкротилась крупная фирма, было много разного имущества по хорошим ценам. А продавать мы собрались в Хабаровске, и у нас не было опыта подобных перевозок.

Поэтому и решили взять именно канцелярию – относительно лёгкий груз, который можно самостоятельно погрузить. Из трёх лотов выиграли только один – канцелярские папки, скобы и степлеры. Нашли попутную машину, оформили пропуска, состыковали время, чтобы уложиться одним днём – наш представитель приехал на поезде, загрузил машину, в этот же день уехал. Как выяснили на практике, организовать логистику не так уж сложно. Даже сэкономили на доставке.

Казалось, всё успешно, но самое интересное только началось)

Продажи пошли крайне медленно. Мы думали, что цена в 4 раза ниже рынка – это огонь, оптовики сметут товар. Соответственно, первым делом предложили канцелярским магазинам. И получили ответ – цена высокая! Всего один предприниматель забрал у нас скобы и степлеры.

Поняли, что приходится работать на широкую аудиторию – пошли по офисам, архивам, бухгалтериям, а также выложили на авито наш ассортимент. За четыре месяца продали сотню папок из примерно 1300.

Следующий сюрприз оказался, где не ждали – папки на складе начали ржаветь. Точнее, не сами папки, а их металлические кольца. Мы были уверены, что раз они оцинкованные, могут храниться хоть под водой – как выяснилось, ржавеют на воздухе)

Соответственно, пришлось счищать ржавчину, а неповреждённые участки для защиты покрыть лаком. Эта работа заняла несколько дней, делали для экономии своими силами. Если бы наняли людей, пришлось бы заплатить 25-30 тысяч. Незапланированные расходы!

Дальше, раз мы вышли в розницу, пришлось переупаковывать товар. Опять трудо- и времязатраты.

Но эти движения не имеют отношения к продажам – имущество всё равно не покупали. Проект затягивался, процент прибыльности неуклонно падал. Менеджерами проекта было принято решение отказаться от вознаграждения, чтобы инвесторы получили максимально близкую к заявленной доходность.

В тот момент казалось, что ключевая проблема в сложностях оценки ликвидности.

Решение нашли спонтанно: посмотрели розничные цены в интернет-магазине Wildberries, они оказались для нас вполне интересны. А так как у нас везде есть свои люди, договорились реализовать нашу канцелярию за 10% вознаграждения +6% на налоги.

Так проблема оценки ликвидности решилась сама собой – дело пошло, но к тому моменту мы потеряли 4 месяца на предыдущие попытки. Зайди мы на эту площадку с самого начала, влетели бы в первоначальные цифры проекта с гаком. Но даже несмотря на все недоработки и проволочки, я думаю, инвесторы остались довольны.

Теперь к цифрам: вложения в проект составили 160 тысяч. Срок реализации – 12 месяцев вместо заявленных 6 месяцев. Доходность – 26% вместо заявленных 55%.

По результатам могу сказать, что работа с материальными ценностями имеет свои плюсы и сложности.

Сложности:
- Оценка ликвидности оказалась не самым простым делом (даже у таких простых вещей, как папки, есть куча характеристик, которые влияют на качество и цену)
- Стоит учитывать большую трудоёмкость, если делаешь всё сам. Либо нужно закладывать расходы на оплату труда

Плюсы:
- Платежи начинают поступать сразу, по мере реализации имущества
- Ценности они и есть ценности, лежат, есть не просят, надо только соблюдать условия хранения

P.S. Как уже сказал, на этом проекте мы отработали доставку ТМЦ из Циолковского. По воле судьбы этот опыт очень скоро пригодился: удалось приобрести в той же локации ещё один лот с туалетами, настилами, металлоконструкциями и парой станков. Но это уже другая история)

#нашипроекты

Для меня этот проект был похож на переход через неизвестную горную речку – не знаешь, перейдёшь ты её в этом месте или нет)) Успокаивало только, что я был не один, а с "ведущим". По итогу я рад – приятно получить в руки одномоментно 120 000 как менеджер проекта, понимая, что они заработаны не физическим, а интеллектуальным трудом.

#нашипроекты

На компанию А, назовем её "Жгучие сосиски Алабамы", низкий спрос со стороны крупных инвесторов. К примеру, из 10 млн $ размещения, всего 5 млн закрыты заявками на покупку перед IPO.

Мы не знаем, сколько заявлено на эту компанию, и, скорее всего, на старте мы проиграем. Никто не скажет: "Эй, ребята, в эту компанию не надо заходить, крупные инвесторы считают цену неоправданно высокой"

Возможно, кому-то другому, кем дорожат – скажут. Но не нам.

Что дальше? Начинаются торги, выкупают не всё предложение – цена акций летит вниз, и мы теряем в пару дней 50% своих денег. Притом, что мы зашли на все 500 из предложенных нами 500$. Они, как и карета, в ближайшее время превратятся в тыкву. Как минимум, наполовину.

Пример 2.

На компанию Б, назовем её "Люди, которые изобретают эликсир богатства", высокий спрос со стороны крупных инвесторов. К примеру, при 10 млн $ размещения подано заявок на 30 млн $ – в три раза больше!

Мы так же не знаем, сколько заявлено на эту компанию, поэтому снова проиграем. Никто не скажет: "Эй ребята, в эту компанию НАДО заходить, спрос огромный, а значит цены взлетят вверх"

Ну вы поняли, вероятно, кто-то узнает об этом и увеличит предложение, но не мы.

Начинаются торги, выкупают всё предложение – акции стремительно летят вверх, но что интересно? Из-за повышенного спроса нам одобрили не 1/3 нашей заявки, а 1/20. То есть мы зашли всего на 25$ из предложенных 500. И это ещё будет удача, может быть и меньше.

И что делать мелкому инвестору? Принятый способ получить максимальную аллокацию – запрашивать как можно больше акций. Больше, чем готов купить. Обычно у перспективных компаний спрос выше объёма размещения. Поэтому нам надо подавать заявки не на 500, а на 1500$. И хорошо, что получим хотя бы 100$. Но что будет при такой стратегии, когда словим неудачную компанию? Мы влетим туда на все 1500$ и потеряем разом львиную долю капитала!

По моему мнению, видно, почему рынок IPO не особо заточен под мелких инвесторов. Но тогда какая логика, спросите вы, зачем вообще участвовать в этом аукционе несправедливости?

Первоначальной идеей была диверсификация по валюте и стране. Когда заходишь в акции надолго, ты не сорвёшь куш "в моменте", как вещали инфобизнесмены, но при долгосрочной стратегии некоторые компании дают рост и приносят значительную прибыль – настолько, что она перекрывает даже убытки от падения стоимости акций других компаний.

Мы участвовали почти во всех доступных IPO, это около 40 проектов. Исходя из полученного опыта, вывод такой: проще покупать компании через месяц после IPO, потому что дорваться до лакомых кусочков вам никто не даст при маленьком капитале. Мы могли просто покупать акции после размещения – и заработали бы больше.

Однако даже и так, несмотря на некоторую несправедливость распределения и просевший рынок, мы бы всё равно вышли в плюс, если б не чёрный лебедь: началась "СВО", и через какое-то время компанию FF принудили закрыть счета российских инвесторов, а потому всё, что у нас было – принудительно продали и перевели доллары в рубли.

А значит, не сработала идея диверсификации по странам, мы проиграли. Потеряли 17,05% вложенного капитала. В данный момент это самый крупный относительный убыток за 5,5 лет существования Клуба. Однако, на фоне множества компаний фондового рынка, которые обвалились больше, чем в 2 раза, я считаю – не так уж и плохо!

#нашипроекты

Дмитрий:

Вот и завершился мой первый проект в рамках Клуба "Финансист". Он превзошел все мои ожидания)) Получился прибыльным и мега-полезнейшим для меня в плане опыта. Начиная от проработки лота, подготовки инвест-предложения, участия в торгах, до реализации выкупленного имущества.

В ходе поиска интересных лотов обнаружили 3-комнатную квартиру в г. Белогорске на улице Авиационной. Это востребованный район, при этом аналогичные квартиры на рынке стоили на миллион-полтора дороже, чем наша с торгов. Были сложности в виде нескольких прописанных жильцов, с такими объектами инвесторы не любят связываться, но мы в Клубе используем как преимущество более низкую конкуренцию.

Отправили риэлтора посмотреть квартиру, состояние устроило. На встрече группы "Банкротные торги" коллегиально решили, по какой цене выкупать.

После этого для участия в торгах нужно внести задаток. Здесь возникла заминка, я был уверен, что крайний срок 24 апреля (понедельник) до 9:00 по московскому времени. А оказалось – 21 апреля (пятница) до 19:00 по местному (конец рабочего дня в банке), т.к. банки по выходным не работают, и была вероятность, что платёж мог не пройти вовремя. Об этом я узнал в 18:20 в пятницу)))

Благо, мне помогли, и мы внесли задаток за 10 минут до окончания рабочего дня в банке.

И не зря, ведь иначе нас не допустили бы до участия, а как вы понимаете из этого отчёта, торги мы выиграли.

Теперь начались переговоры с должницей. Она выписываться не хотела, пришлось пообещать, что мы найдём человека, который их пропишет. Тут мы поймали на слове арбитражного управляющего, когда та вскользь сказала, что может и у себя прописать)) Мы ей про это напомнили и договорились за небольшое вознаграждение. Звучит как фантастика, но как я понял, они с должницей знакомы – и вот сказка стала реальностью.

Нам это выгодно, потому что выписывать жильцов через суд займёт несколько месяцев. А делать это придётся, потому что квартиры с прописанными практически не покупают. Получается, мы удивительно легко решили проблему и сократили срок проекта. Но когда время подошло непосредственно к перерегистрации в МФЦ, случилось то, чего я не ожидал.

Звонит мне АУ и говорит, что сожитель отказался менять регистрацию – сказал, выписывайте по суду. К этому моменту уже были покупатели, и тут для меня открылась отнюдь не приятнейшая перспектива поднабраться опыта в выписке из квартиры человека по суду))

Проект резко оказался не очень прибыльным, сроки реализации увеличились, замаячила беготня с документами месяцев на шесть. Это когда я уже нашёл покупателей!

Но, к моему удивлению, АУ нашла рычаги давления на должницу, чтобы та убедила своего сожителя. К счастью, это сработало, они выписались, и мы со спокойной душой вышли на финишную прямую оформления сделки!

В этот момент я успел сделать оборот на эмоциональных качелях)

По цифрам:

Купили: 3 021 156 руб.
Продали: 4 050 000 руб.
Срок: 1 месяц и 24 дня
Доходность инвестора чистыми: 17,98% (=10,14% в месяц или 119,34% годовых)

#нашипроекты

Если Вы сдаете квартиру в аренду или покупаете с прописанными / проживающими - вам это полезно. Знайте, что у людей которые зашли в Вашу квартиру пожить один день, прав гораздо больше чем у Вас.

#нашипроекты #нашопыт

https://telegra.ph/KAK-VYSELIT-ZHILCOV-IZ-KVARTIRY-08-01

🥳 День рождения компании ФинБрокер - уже 4 года!

🏦Это один из успешнейших кейсов нашего клуба и в принципе, первый бизнес который мы реализовали в рамках коллективных инвестиций.

Я только сейчас понял, что незаслуженно не пишу об этой компании - хотя в ней работают люди, которые каждый день делают жизнь резидентов клуба и внешних инвесторов легче и приятнее. Компания растет от года к году 📈

Это была первая компания которая создавалась для систематизации работы в однотипных проектах - конкретно, займах.

Проблема которая нас волновала заключалась в следующем: к нам периодически обращались знакомые и "знакомые наших знакомых", которым нужны были деньги. Каждый раз мы затевали новый проект, а на это уходило время, силы, внимание. Тогда и решили создать такую компанию.

Поначалу это была небольшая идея, в которую мы совместно договорились вложить 800 тысяч рублей и стали обслуживать небольшие займы, периодически сюда добавлялись займы под залог автомобилей, ПТС, недвижимости. В определенные моменты денег у инвесторов становилось больше и мы понимали, что только на знакомых потребность в займах закрыта не будет и тогда стали давать рекламу, привлекать заемщиков с рынка.

💼 Сегодня это компания, которая обслуживает солидный портфель займов, выходит на 2 новых города и имеет небольшой штат людей, которые профессионально закрывают все задачи по подбору финансирования для заемщика. Проводят оценку объекта, скоринг заемщика, переговоры по параметрам сделки с обеими сторонами, полное сопровождение договора на весь срок его действия.

☝️Но для нашего сообщества эта история важна тем, что столь долгосрочные проекты, как сложный бизнес - нуждаются в особых компетенциях и личностных качествах инвесторов, входящих в такие проекты. Потому что на пути развития проекта - личное восприятие ситуации у всех разное и важно уметь корректировать свои ожидания и требования во благо успеха проекта.
Как и ранее - я не рекомендую марафонам создавать бизнес-проекты, либо они должны быть крайне простые.

#нашипроекты

Проект: Инвестиции в Wildberries 🌍

Вчера мы провели продуктивный видео-созвон с менеджером проекта, обсудив расширение нашего присутствия на маркетплейсах: помимо Wildberries, теперь планируется вход на Ozon🚀. В ходе встречи были рассмотрены текущие достижения проекта и определены перспективы на ближайшее время.

Напоминаю, наш проект стартовал в январе, после чего было оформлено ИП и подготовлены все необходимые ресурсы для успешного запуска продаж. Наши первые результаты появились уже 10 февраля, когда стартовали продажи нашего товара. За 19 дней февраля оборот составил более 1 млн рублей, что свидетельствует о высоком спросе и эффективности модели📈.

В текущий момент мы добавили еще 2,5 млн. к нашим первоначальным инвестициям и общая сумма составила 5 млн. рублей. Однако, это – все равно мало, для получения значительного результата. В любом случае – наша задача, тестировать проект дальше, много моментов еще предстоит нам – инвесторам, совместно с менеджером проекта отработать, чтобы повысить эффективность данного направления и нашей работы.

Как ваш менеджер проекта, я, @AntonFinansist, буду держать вас в курсе всех ключевых событий и достижений нашего совместного дела💼.

#нашипроекты