На рынке новостроек сейчас прослеживаются 2 разнонаправленных тренда

1️⃣ Формально цены на новостройки растут. За месяц — на 0,7% в среднем по России, пишет «Коммерсантъ», ссылаясь на данные «Циана».

2️⃣ Однако реальная стоимость сделок все больше отстает от цен предложения. Это связано как с тем, что покупатели чаще выбирают лоты в доступных комплексах, так и с более высокой стоимостью выходящих на рынок новых проектов.

Впоследствии такая политика приводит к росту доли предложений со скидками. Сейчас они формируют уже 2/3 общего объема экспозиции.

❗️ При этом, несмотря на все пугалки о грядущем дефиците, пока что выбор в сегменте новостроек только вырос. По данным «Авито Недвижимости», объем первичного предложения в России сейчас на 27% больше, чем год назад.

Тут, конечно, нужно сделать оговорку, что в Москве и в регионах ситуация сильно различается. В столице соотношение распроданности к стройготовности составляет 96%, в то время как в ряде других крупных регионов — 50-70%.

Тем не менее, апрель стал самым активным месяцем с начала года по выводу новинок и в Москве, и в Санкт-Петербурге. А крупные застройщики играют с предложением, выводя и снимая лоты с экспозиции.

💸 В краткосрочной перспективе сдержанный рост цен на жилье продолжится (на 0,5-1% в месяц, считают в «Циане»). Потенциальное снижение ключевой ставки может простимулировать продажи в ипотеку и вывести на рынок держателей депозитов.

@chtogderealty

🏗 В массовом сегменте резко выросла доля сделок в новостройках с высокой степенью готовности. В бизнес-классе — наоборот, на проекты с вводом через 2 года и более.

Продажи новостроек со сдачей в течение 1 года уже достигли 44% от всего объема сделок в типовом/комфорт-классах.

▪️Скорее всего, большую роль в этом играет семейная ипотека — в основном люди покупают для себя, а семье с маленьким ребенком особенно хочется поскорее заехать, а не мотаться по съемным квартирам.

▪️Плюс местами сократилась разница в ценах на начальной и финальной стадиях строительства. Вот мы как раз недавно считали:

Если в Москве со сдачей в 2025 году почти все раскуплено, то в Московской области (более близкой к общероссийской статистике) можно найти варианты со сдачей в 2025 году, которые стоят не сильно дороже, чем в 2027-2028.

💸 В дорогих сегментах обратная ситуация — доля сделок в проектах с дальним сроком ввода увеличилась до 47%. Тут причина в рассрочках и скидках, которые застройщики в основном давали на ранних этапах строительства.

Но в ближайшие месяцы этот тренд может измениться — в бизнес-классе уже появляются скидки на ЖК со сдачей в 2025 году, а власти пытаются урегулировать вопрос с рассрочками на готовые дома.

@chtogderealty

🤑 Во сколько обходится квадратный метр жилья в столице с учетом % по ипотеке

Если «чистый» кв. м в новостройках Москвы в среднем стоит 313 тыс. рублей, то в семейную ипотеку под 6% — 557,4 тысяч. Т. е. в 1,8 раза больше, посчитали в «Этажах».

📌 Это если брать с минимальным первым взносом 20% на средний срок 27 лет и все эти годы платить проценты, без досрочных погашений.

Если по такому же принципу платить рыночную ипотеку, где средние ставки сейчас 27%, то на вторичке квадратный метр обойдется в 2 млн рублей, а в новостройке — 1,8 млн рублей (в 5,6-5,7 раза больше). Что соразмерно стоимости жилья в премиуме/элитке.

Конечно, в реальности рыночную ипотеку сейчас так не берут. В основном — на небольшую сумму, с расчетом на быстрое погашение или рефинансирование.

Да и в принципе мало кто платит ипотеку, даже льготную, в течение всего срока — по большей части люди гасят кредит лет за 5 либо своими средствами, либо за счет перепродажи квартиры.

@chtogderealty

💰 А где сейчас все люди, которые любят говорить, что недвижка в долларах только и делает, что дешевеет?

Смотрите, как растет: на 4,4% за май и на 30% за полгода.

Правда, происходящего на рынке недвижимости это никак не касается. Большая часть квартир представлена в рублях, и цены стоят на месте, в отличие от курсов валют. Поэтому недвижку уже давно в долларах не оценивают, разве что местами в элитке.

Но специально для оставшихся любителей давайте посчитаем на конкретных примерах. Возьмем доллар по 100 в декабре 2024, сейчас — по 80.

▪️ Среднестатистическая вторичная однушка в Москве как стоила 12 млн рублей, так и стоит. Получается, полгода назад ее можно было купить за 120 тыс. долларов, а сейчас — за 150 тысяч.

▪️ Если взять более перспективный лот в новострое, получим следующую картину: однушку в «Матвеевском парке» можно было купить за те же 12 млн руб. А сейчас… от 15,5 млн руб. Т. е. 194 тыс. долларов.

Если кто-то хочет возразить, что это все хотелки застройщика и на вторичке за такую цену квартиру не продать — готовые альтернативы от собственников сейчас стоят еще дороже.

Короче, что в рублях, что в долларах играют роль только 3 вещи: правильный выбор объекта, момента покупки и момента продажи.

@chtogderealty