Моя статья по данной теме была опубликована в ряди следующих изданий:

Ссылки:
- https://bes.media/amp/zapret-na-viselenie-arendatorov-ekspert-obyasnila-normu-konstitutsii/

- ⁠https://kz.kursiv.media/2026-03-30/svan-mozhet-li-vladelec-zhilya-vyselit-arendatorov-v-kazahstane/

- https://steppenews.kz/steppe-business/arendatora-nelzya-vyselit-chto-menyaet-novaya-konstitucziya-ekspert/
- https://todayinfo.kz/ru/arendatora-nelzya-vyselit-chto-menyaet-novaya-konstitucziya-ekspert/

- https://expertnews.kz/news/arendatora-nelza-vyselit-cto-menaet-novaa-konstitucia-ekspert
- https://7kun.kz/ru/news/mozno-li-teper-ne-vyselat-arendatorov-ekspert-razasnila-normy-novoj-konstitucii

Подписываемся ✅, ставим лайки❤️ и делаем репосты 😉

фото сгенерировано ИИ

800 тысяч за кв. метр. Что входит в стоимость?

За 18 лет в строительстве мне удалось участвовать в сделках тысячи и тысячи раз. То есть я знаю всю эту «кухню» от и до: была внутри нее и в период бума, и в периоды кризисов, и когда цены росли, и когда они падали.

И поэтому разбираюсь не только в самом процессе стройки, но и в вопросах ее реальной стоимости💵. И когда я слышу от людей, что застройщик ставит высокую цену, потому что он «просто жадный" мне есть, что ответить.

В общем, это все была присказка к тому, что я хочу дать вам реально «дорогую» информацию - почему цены сейчас такие, какие они есть?

Сейчас дам расклад по расходам застройщика. Вы поймете, почему в итоге у него совсем небольшая маржа?

Поехали 👇

Расклад по ценам: что куда уходит у застройщиков?

Сейчас март 2026 года.

Средняя цена метра в новостройках Алматы от 750 до 850 тысяч тенге. Давайте возьмём для ориентира 800 тысяч и разберём, куда уходит каждый тенге.

Самая большая часть - это само строительство. От 320 до 380 тысяч с каждого метра. Почти половина всей цены. Из них 165 тысяч - это бетон, арматура, кирпич - всё что можно потрогать руками.

Ещё 75 тысяч это зарплаты строителей.
Но есть кое-что о чём мало кто думает. Алматы стоит в сейсмической зоне. Каждый метр здесь требует дополнительно от 30 до 35 тысяч тенге только на то чтобы дом устоял при землетрясении. Это не опция это обязательно. С июля 2026 года вступает новый строительный кодекс и застройщики закладывают эти расходы уже сейчас. Потом будет поздно.

В следующем посте расскажу про землю налоги и сколько на самом деле зарабатывает застройщик с вашего метра. Спойлер: меньше чем вы думаете. 📉

Цена 💰 метра в Алматинской новостройке - продолжаю 👇

Земля. Вот тут многие удивляются. От 160 до 180 тысяч тенге с каждого метра. Если дом в верхней части города или в районе золотого квадрата, то земля тянет на все 200 тысяч. Получается, что из 800 тысяч примерно 200 вы платите просто за участок на котором стоит дом. Не за стены. Не за лифт. За землю.

Теперь налоги. НДС в этом году вырос с 12 до 16 процентов. Только налоги и обязательные платежи это от 144 до 160 тысяч тенге с метра. Примерно каждый пятый тенге в цене квартиры уходит государству. Застройщик не может это не платить. Поэтому он добавляет это к цене. Те кто не поднял цены после роста НДС потеряли около 4% маржи. Таких на рынке почти не осталось.

Дальше реклама и офисы продаж. От 56 до 80 тысяч тенге с метра. Кредиты, которые застройщик берёт пока строит, это ещё от 40 до 64 тысяч.

И, наконец, чистая прибыль ✅. От 50 до 70 тысяч тенге с метра. Примерно 8% от цены квартиры. Звучит так будто много? Это прибыль с учётом задержек стройки и скачков курса и всего что может пойти не так за два года. Я видела проекты, где маржа испарилась полностью. 8% это не жирно. Это работа на пределе…

Вот такой детальный расклад. Выше я уже писала и про влияние локации на стоимость квадратного метра. При этом, помним, что на итоговую сумму оказывает влияние стоимость земли (а в «дорогих» районах она порядком выше) и стройматериалов (цена разнится в зависимости от качества, которое определяет класс ЖК).

Вот как-то так. Надеюсь, я смогла вам показать, что наши застройщики - не такие уж «жадные», как может показаться на первый взгляд. Ставьте реакции 🔥, если было познавательно. Пишите в комментариях 👇, что думаете. Ну, и задавайте вопросы - я их люблю!
#НедвижимостьАлматы #НовостройкиАлматы #ЦеныНаЖилье #СтроительствоКЗ #КвадратныйМетр #СебестоимостьЖилья #ИнвестицииВНедвижимость #ЭкономикаСтроительства #НалогиРК #АналитикаНедвижимости #СтроительныйКодексРК #ИнфраструктураГорода

Статья стала информационным поводом в СМИ:

Ссылки:
- https://adyrna.kz/kk/post/1242698 каз

https://adyrna.kz/ru/post/1242699 рус

- https://ulysmedia.kz/news/70959-800-tysiach-za-kvadrat-ne-predel-pochemu-zhilio-v-almaty-mozhet-podorozhat-eshchio-silnee/

- https://t.me/ulysmediatg/21593

- https://t.me/qumash_kz/14587

- https://t.me/bessimptomno/32591 - https://bes.media/news/tekushie-tseni-ne-predel-ekspert-o-rinke-zhilya-v-almati/

- https://www.nur.kz/nurfin/economy/2360815-pochemu-v-almaty-dorogoe-zhile-rasskazal-ekspert/

- https://expertnews.kz/news/800-tysac-za-kvadrat-iz-cego-skladyvaetsa-cena-zila-v-almaty

- https://todayinfo.kz/ru/800-tysyach-za-kvadrat-iz-chego-skladyvaetsya-czena-zhilya-v-almaty/

- https://steppenews.kz/steppe-business/czena-za-kvadrat-v-almaty-dostigla-800-tysyach-chto-vliyaet-na-stoimost-zhilya/

Фото сгенерировано через ИИ

НДС 16% - причина подорожания квартир. Как понять платите вы уже этот налог или нет?

Почти половину своей жизни я посвятила сфере строительства. За эти годы видела много всяких изменений на рынке. Но то, что произошло с 1 января 2026 года удивило даже меня😳, потому что это нововведение перекраивает правила игры на рынке недвижимости🏠. Непросто придется всем, кто сейчас покупает первичку.

Новый Налоговый кодекс РК вступил в силу. Теперь НДС на новостройки достиг 16%. На деле - это живые деньги, которые вы отдаёте при покупке квартиры.

Сейчас объясню, как это все работает на практике 👇

📍ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ ПО ЗАКОНУ

До 2026 года жилые объекты в Казахстане фактически освобождались от НДС. Ставка была нулевая. Покупатель этот налог попросту не ощущал.

С 1 января 2026 года по новому Налоговому кодексу РК, ставка НДС на реализацию жилья в новых ЖК составляет 16%. Это прямая норма закона. И она уже работает прямо сейчас!

❗️Но важный момент: объекты, строительство которых началось до 1 января 2026 года, сохраняют льготу, и застройщик по ним вправе применять нулевую ставку НДС.

Теперь давайте посмотрим: 16% НДС - СКОЛЬКО ЭТО В РЕАЛЬНЫХ ДЕНЬГАХ?

Вот конкретный пример. Такие цифры я вижу прямо сейчас на рынке Алматы.
Квартира 50 кв.м. в ЖК с началом строительства в 2026 году. Цена застройщика без НДС: 650 000 тг/кв.м. Базовая стоимость: 32 500 000 тенге. НДС 16% сверху: плюс 5 200 000 тенге. Итого к оплате: 37 700 000 тенге.

❗Больше пяти миллионов тенге только за счёт одного налога!

Застройщики давно закладывают это в цену квадрата. В рекламном прайсе нет строчки «НДС». Но вы его всегда платите, просто не видите.

📍КАК ПОНЯТЬ: ЕСТЬ ЛИ В СТОИМОСТИ ВАШЕЙ КВАРТИРЫ НДС ИЛИ НЕТ

Вот здесь большинство покупателей и теряются. Менеджеры в отделах продаж говорят об этом далеко не всегда, потому что многие сами не вникают в детали, а другие просто молчат про неудобные цифры.

Недавно я проверяла несколько объектов. В одном прайсе чёрным по белому написано: «Цена включает все налоги». Открываю ДДУ. А там НДС идёт отдельной строкой поверх суммы договора. Итоговая разница на квартиру 55 кв.м. составила, ВНИМАНИЕ, больше 5 млн тенге. Покупатель узнал об этом уже после подписания.👇

🚨4 конкретных шага, которые Вас защитят:

✅ Шаг 1. Запросите талон и уведомление о начале строительства

Там указана дата начала строительства. Если объект начат до 1 января 2026 года, застройщик работает по переходному периоду и вправе не применять НДС 16%. Это официальный документ. Не верьте устным словам менеджера по продажам. Требуйте документ.

✅ Шаг 2. Запросите справку о регистрации объекта

Объект зарегистрированный до 1 января 2026 года имеет другой налоговый статус по переходным положениям НК РК 2026. Справку выдаёт уполномоченный орган.

❗️Если застройщик отказывает в этом документе, это уже серьёзный сигнал, о котором стоит подумать.

✅ Шаг 3. Уточните: НДС включён в цену или добавляется сверху
Оба варианта абсолютно законны. Но для вашего бюджета разница принципиальная.
Фраза «цена 18 000 000 тенге с учётом НДС» и фраза «цена 18 000 000 тенге плюс НДС 16%» дают совершенно разные итоговые суммы. В первом случае налог уже внутри цены. Во втором добавится ещё 2 400 000 тенге поверх. Это не мелочь, а первоначальный взнос по ипотеке.

✅ Шаг 4. Сравните Договор долевого участия (ДДУ) и счёт-фактуру

В ДДУ должна стоять итоговая сумма сделки. В счёт-фактуре НДС отражается отдельной строкой. Проверьте три вещи: итоговую сумму в ДДУ; строку НДС в счёт-фактуре; соответствие этих двух документов друг другу. Если суммы расходятся: это не техническая ошибка. Это то, за что вы переплачиваете молча.

❗Какой вывод в итоге напрашивается?

Рынок уже адаптируется. Объекты, заложенные в 2025 году, - это последний пул первичного жилья без нового НДС-режима. Застройщики активно используют это как аргумент в продажах. И это честный аргумент. Но окно реально закрывается.
Если сейчас выбираете квартиру, пройдите четыре шага из моего поста. *Сэкономите 1-3 млн тенге,* просто задав правильный вопрос в нужный момент.

Уже видели рост цен в интересующих вас ЖК? Читайте мои рекомендации по выбору ЖК в г.Алматы и г.Астана. Пишите Ваше мнение, что Вы думаете по этому поводу? 👇

#НДС16 #НДСнаквартиру #НовыйНалоговыйКодексРК #Налоги2026 #НДСнановостройки #Недвижимость #Новостройки #Первичка #КупитьКвартиру #РынокНедвижимостиКазахстан #ЖК #ДолевоеУчастие #ДДУ #Алматы #Астана #Казахстан #НедвижимостьАлматы #НедвижимостьАстана #СоветыПокупателям #КакСэкономить #ЛайфхакНедвижимость #ПроверьДокументы #ПокупкаКвартиры #СтроительствоКазахстан #Застройщик #КвадратныйМетр #ИпотекаКазахстан #НедвижимостьКаждыйДень #ФинансоваяГрамотность #ЛичныеФинансы

Фото сгенерировано при помощи Ии

Покупать нельзя откладывать

Покупать жилье сейчас или подождать?
Меня спрашивают об этом каждую неделю - честно 😊. Раньше я отвечала что-то вроде «зависит от ситуации», и в этом была своя правда.
Но сейчас скажу как есть, потому что ситуация стала конкретной.

❗️Покупать. Прямо сейчас!

Говорю, не из позиции «я так чувствую рынок», а потому что есть причины:

1- в январе 2026 года изменился Налоговый кодекс
2- в июле вступит Строительный кодекс

Вместе эти два документа вместе создают ценовую волну, которая уже началась.
Просто большинство людей её ещё не видят 🫣

Подробнее в продолжении поста ниже 👇

Почему цены подскочат ↗️

С 1 января НДС 16% распространяется на новые жилые объекты, которые начали строить после 1 января 2026. Объекты 2025 года закладки пока идут без этого налога, переходный период сохранён. (об этом я уже более подробно написала в своей статье ранее: https://t.me/buildexpert_pro/90)

Теперь про Строительный кодекс - его обычно недооценивают в разговорах о ценах, а зря. Президент подписал кодекс 9 января, с 1 июля он вступает в силу. Гарантия на дом вырастет с 2 до 5 лет, на несущие конструкции - до 10. Звучит хорошо для покупателя. Так и есть. Но застройщик не благотворитель: стоимость этих гарантий - резервы, страхование, юридическое сопровождение дефектов - всё это уйдёт в цену квадрата.

Параллельно кодекс жёстко ограничил корректировку ПДП. Раньше генплан под конкретного девелопера меняли почти по запросу, теперь же - не чаще раза в два года, и строго по нормам плотности. Это значит меньше новых лотов.

Дороже земля и меньше предложения при том же спросе, знаете, что происходит с ценой?

Давайте на цифрах

Мой консервативный расчёт по первичному рынку к 4 кварталу 2026: +15-20% к нынешним ценам по классам эконом и комфорт. Это не прогноз в стиле «эксперты считают» - это сложение трёх конкретных факторов: НДС в себестоимости, гарантийный резерв, дефицит лотов.

Несколько недель назад Председатель Отбасы банка прямо сказала, что снижения цен не планируется. Отбасы банк - это институт, который формирует ипотечный рынок страны. Когда такие люди говорят открытым текстом, надо слушать.

Курс валют влияет на цены

Про тенге отдельно. За годы Независимости, как наш рынок реагирует на курс: когда тенге слабеет - цены в тенге растут быстро, когда укрепляется - почти не падают. Сейчас курс относительно стабилен. Это временное состояние, и покупатель с тенговыми накоплениями выигрывает именно сейчас - при любом дальнейшем сценарии с курсом он будет в минусе по времени.

Если рассматриваете вторичное жилье, тоже не повод расслабляться. НДС при покупке вторичного жилья нет, это плюс. Но с 2026 года срок безналоговой продажи вырос с 1 года до 2 лет. Купите сейчас - продавать раньше, чем через два года станет дорого. Для тех, кто берёт «для себя и надолго» - не проблема совсем.

Что конкретно можно сделать здесь и сейчас?
Если есть деньги или одобрена ипотека, я бы не ждала осени. Пошла бы смотреть объекты 2025 года закладки и сразу проверяла дату начала строительства в талоне и уведомлении о начале строительства. Уточняла бы, включён ли НДС в цену или добавляется поверх - это принципиально разные ситуации.

Если пока коплю, ускорилась бы. Каждые полгода промедления обходятся дороже, чем кажется, когда смотришь на это издалека.

Если же я была бы на этапе «думаю, анализирую», спросила бы себя честно: что именно изменится за время ожидания? Цены упадут? Ставки снизятся? Появятся новые объекты по старым ценам? Ни один из этих сценариев не считаю реалистичным.

Мы видели кризисы 2008-го, 2015-го, 2020-го. Казахстанский рынок недвижимости каждый раз выходил из этих периодов дороже, чем вошёл. Ни разу не встречала человека, который купил жильё пять-семь лет назад и сегодня об этом жалеет.
А вот тех, кто ждал - видела много. И они тоже об этом не забывают.

Напишите свою ситуацию в комментариях - разберу конкретно 👇

#недвижимостьказахстан2026 #строительныйкодекс #налогирк2026 #ценынажилье #инвестициивнедвижимость #отбасыбанк #первичкаказахстан #прогнозрынка #купитьквартирурк #советэксперта

Курс доллара по отношению к тенге за последний месяц.
#USD #курсдоллара #курстенге #kase #stockexchange #nationalbankofkazakhstan

Вчера вышло мое интервью на телеканале 24.kz https://www.youtube.com/watch?app=desktop&v=tojQ3QgRAS4&t=190s&ra=m.

Посмотрите? Заметила, что я уже проще стала относиться к камере, комфортнее себя ощущаю, чем это было ранее. Практика 😊!

Посмотрите - напишите, что думаете? Согласны с тем, что я сказала? Как думаете, увереннее стала держаться?

Кстати, интересно, что тему для интервью журналисты взяли из моего мартовского поста по коммерческой ипотеке, который я написала в этом канале:

https://t.me/buildexpert_pro/41

Не зря стараюсь, значит!
Спасибо вам всем за поддержку 💙

Купили квартиру в 2026 году и думаете продать через год?

Придётся заплатить налог.
С 1 января 2026 года правило изменилось: если объект зарегистрирован после этой даты - минимальный срок владения теперь 2 года. Не 1, как раньше,а через 2 года.

Купили в январе 2026 - продаёте раньше января 2028? Налог. Без вариантов.
Те, кто купил до 2026 - для вас ничего не изменилось. Старое правило в 1 год осталось.
Теперь про деньги. Налог считается на прирост: взяли за 25 млн, продали за 32, платите налог с 7 млн. Если продаёте дешевле, чем покупали - налога нет, ноль, потому что прироста нет.

Звучит просто. На практике люди путаются, потому что в договорах бывают занижения, рассрочки, переуступки, и всё это влияет на итоговую сумму.

Если уже смотрите на свою квартиру и думаете «а когда мне выгоднее продать?» — пишите. Расчитаю конкретно под вашу ситуацию.

#налоги2026 #недвижимостьказахстан #buildexpert_pro #экспертнонедвижимости #консультацияпонедвижимости #налогипростонедвижимостьказахстан

Налог при продаже квартиры в 2026 году: 3 реальных кейса

Скажу сразу - писала этот пост в сотрудничестве с налоговым консультантом Раушан Тасшоиновой - чтобы все было точно 🔥.

Один из самых частых вопросов, которые мы с ней сейчас слышим: «Я же больше года держал квартиру - значит, налога нет?» В 2026 году ответ зависит от того, когда именно зарегистрировано право собственности. Разберём на трёх конкретных ситуациях.

Кейс №1. Купил квартиру в 2024 году, продаёшь в 2025 году - налоговой нагрузки НЕТ

❗️Допустим:

Марат купил квартиру в марте 2024 года. Право собственности зарегистрировано тогда же. В мае 2025-го продал - прошло 14 месяцев.
По старому правилу минимальный срок владения - 1 год. Марат его выдержал. Налога на прирост стоимости нет.

Здесь работает простая логика: НК РК 2026 изменил срок только для объектов, зарегистрированных после 1 января 2026 года. Если квартира куплена и зарегистрирована до этой даты - старое правило в силе. Год владения закрывает вопрос. Продолжение поста далее 👇

Кейс №2. Купил квартиру в 2025 году, продаёте через 13 месяцев - налоговая нагрузка ЕСТЬ?

❗️Допустим

Дина купила квартиру в феврале 2025 года. Зарегистрировала право собственности в том же месяце. В марте 2026-го нашла покупателя - прошло 13 месяцев. Казалось бы, больше года.
Но регистрация - февраль 2025-го. Это до 1 января 2026-го, значит, старое правило (1 год) применяется. Налога нет, Дина в порядке.
Если бы она по каким-то причинам затянула регистрацию до января 2026-го, попала бы под новое правило. Тогда 13 месяцев недостаточно, нужно 2 года, и налог был бы неизбежен.
Именно поэтому дата регистрации - это не формальность, а точка отсчёта.

Кейс №3. Купил квартиру в 2024 году, зарегистрировал после 1 января 2026 года - применяется НОВОЕ правило!
Самый неочевидный случай.

❗️Допустим

Асель заключила договор купли-продажи в октябре 2024 года. Сделка прошла, деньги переданы, ключи получены. Но с регистрацией затянулось: в январе 2026-го наконец поставила на учёт в ЦОНе.
Формально квартира куплена в 2024-м. По факту право собственности зафиксировано государством уже в 2026-м.

НК РК считает срок владения с даты государственной регистрации. Не с даты договора, не с даты оплаты. С даты в реестре.
Это значит, что к Асель применяется новое правило - 2 года. Если продаст раньше, чем в январе 2028-го - заплатит налог на прирост стоимости. 10% с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Читайте далее 👇

Как документально подтвердить срок владения?

Если налоговая заинтересуется сделкой и запросит пояснения, на руках продавцу необходимо иметь:

1. Документ, подтверждающий дату возникновения права собственности - договор купли-продажи, договор долевого участия, акт приватизации, дарственная или свидетельство о праве на наследство. Именно дата здесь является официальной точкой отсчёта.

2. Договор купли-продажи при реализации квартиры - в нём указывается цена квартиры.

Обычно налоговая не запрашивает платёжные документы - простого сличения дат в указанных документах будет достаточно, чтобы подтвердить, что условие по нахождению объекта в собственности более 2 лет соблюдено. А, следовательно, ни подавать декларацию, ни платить налог не нужно.

Когда налог не платится даже без учёта срока?

Если квартира продаётся за ту же сумму, за которую ранее была куплена, или цена продажи отрицательная (квартира продана дешевле цены покупки), то налог также платить не требуется.

Прирост стоимости считается как разница между ценой продажи и ценой покупки. Если разница нулевая или отрицательная - налоговая база отсутствует.

Главный вывод

В 2026 году один и тот же вопрос «плачу ли я налог?» может иметь разные ответы у двух людей с похожими ситуациями. Разница - в дате регистрации права собственности.

Проверьте свою выписку из реестра до того, как выставите объявление. Убедитесь, что понимаете, какое правило к вам применяется.

Данная статья была создана совместно с налоговым консультантом Раушан. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не переплачивать налоги, советую заранее проконсультироваться с ней - она ведёт свой телеграмм-канал https://t.me/Qaztax_Raushan Очень советую, как высококвалифицированного специалиста.

Задайте свой кейс в комментариях 👇- разберём с цифрами.

#buildexpertpro #налогиказахстан #недвижимостьрк #продажаквартиры #налоговыйкодекс2026 #нкрк #налогнаприрост #жильеказахстан #налоговыйконсультант #сделкиснедвижимостью #казахстан #алматы #астана #важнознать #налоги2026 #регистрациянедвижимости

Инвестор хочет выкупить ваш дом: как получить максимум и не продешевить

Сейчас дам буквально практическое руководство для собственников частных домов по переговорам с застройщиками. Если вам актуально - записывайте
Звонок в дверь. Представитель застройщика улыбается и говорит, что хочет купить ваш участок. Или пришло письмо от инвестора с предложением. Или соседи рассказали, что весь квартал собираются выкупать под новый ЖК.
Первая реакция - паника или эйфория. Иногда и то, и другое одновременно. Паника: где жить, куда переезжать, что делать? Эйфория: наконец-то получу деньги за этот старый дом!

❗️Стоп. Сделайте паузу. Не подписывайте ничего. Не соглашайтесь ни на какую цену "прямо сейчас". Не верьте обещаниям "только вам даем такие условия".
За годы работы я видела десятки случаев, когда люди продавали дома за копейки, а потом узнавали, что соседу дали вдвое больше. Или что инвестор заработал миллиарды на их земле, а они живут в однушке на окраине. Сейчас расскажу, как подготовиться, и как разговаривать.