Приветствую! Давайте знакомиться! 😊

Я — Диляра Сейтнурова, девелопер, эксперт в сфере строительства и реновации.

По образованию инженер, окончила КазНТУ им. К.И. Сатпаева с отличием. Обучаюсь по программе Executive MBA в Университете Narxoz. Также я сертифицированный специалист по управлению проектами (стандарт ANSI PMI PMBOK Guide).

> 4 года занимаю позицию замдиректора по развитию бизнеса в девелоперской компании. Под моим руководством запускаются и реализуются проекты строительства и реновации в Алматы, Астане, Шымкенте и Усть-Каменогорске.

За 18 лет стажа у меня накопилось много практики и вопросов к тому, как сегодня строится и продаётся недвижимость.

Этот канал запускаю при поддержке продюсерского центра Qazaq Expert Club! 3 месяца назад прошла обучение, и теперь с их командой мы выстраиваем мой экспертный бренд через соцсети и через медиа - со мной вышло > 20 публикаций в СМИ.

В общем я решилась открыть канал. Пусть мои знания помогут вам в поиске жилья, а также в понимании рынка недвижимости.

Так… Хотела поскромничать… но не буду 😊!

Еще немного обо мне. Еще я член-корреспондент Международной Академии Информатизации (МАИН). Представлена к награждению престижной «Юбилейной золотой медалью МАИН» за креативность, ответственность и выдающийся вклад в развитие отрасли. Правда, горжусь этим достижением!

Также у меня есть опыт руководства проектами государственного значения. В качестве директора по развитию бизнеса я руководила проектом консервации, реставрации и регенерации древнего городища Шымкент, результатом которого стало официальное подтверждение 2200-летия города Международной комиссией по делам культурного наследия ЮНЕСКО.

Все! Об остальных успехах и кризисных моментах буду рассказывать постепенно. Кидайте реакции 😍, если интересно!

Вчера мое интервью вышло на 31 канале и в издании Nur.kz. Всегда волнительно видеть себя в СМИ. Наверное (или даже надеюсь), никогда к этому не привыкну.

Делюсь ссылкой на статью:

https://www.nur.kz/nurfin/economy/2344941-ceny-na-zhile-mogut-vyrasti-v-kazahstane-ekspert-nazvala-prichiny/

Почему цены на недвижку вырастут в марте?

Хочу еще немого добавить к тому, что выдали СМИ.

Вы, например, знали, что с 2026 года новостройки облагаются НДС по ставке 16%? Это значит, что девелоперы начали закладывать налоговую нагрузку в цены ещё в конце 2025-го, чтобы не было скачка цен.

И, кстати, несмотря на базовую ставку, делающую рыночную ипотеку почти недоступной (18–22% годовых), спрос на жильё не падает. Его поддерживают льготные программы. Это и «Наурыз», и «Наурыз Жумыскер»: ставки 7–9%, первоначальный взнос от 20%, лимиты до 36 млн тенге в Алматы и Астане. В 2026 году появились также женская ипотека «Умай», программа для военных «Наурыз Әскери» (от 9% с понижением до 5%).

Так что у любой медали всегда есть вторая сторона, как говорится…

Добавляю еще, что в феврале–марте на счета вкладчиков Отбасы Банка поступает госпремия. У тысяч казахстанцев депозиты достигают необходимых порогов (например, 2 млн тенге для участия в «Наурыз»), и они выходят на рынок с реальными деньгами. Девелоперы и продавцы традиционно убирают зимние скидки и переписывают ценники вверх на те самые 3–5%.
 
Поэтому на вопрос ждать ли нам повышения цен в марте отвечаю утвердительно: цены в марте покажут рост. Как именно распределится рост? Это самое интересное. Читайте ниже 👇

Итак, даю расклад по росту цен!

Первичный рынок (Эконом и Комфорт класс) будет дорожать. Квартиры стоимостью до 36 млн тенге в Астане и Алматы станут самым ходовым товаром, потому что застройщики будут поднимать цены на ликвидные «однушки» и «двушки», подходящие под условия Отбасы банка. А вот вторичный рынок ждет стагнация. Жилье старше 15-20 лет будет терять ликвидность. Что касается Бизнес и Элит классов, на них ипотечные госпрограммы не влияют, там сделки идут за наличный расчет или через рассрочки от застройщика.

«Женщина-эксперт в строительстве — это непрофессионально». Или как я вчера давала интервью.
Спойлер: на дворе 2026 год, а некоторые до сих пор меряют профессионализм гендером.
Вчера меня пригласили дать экспертный комментарий для одного материала касательно строительной отрасли. Как человек, привыкший работать с точными данными, цифрами и жесткими регламентами, я увидела итоговый репортаж.
Увидев материал, я была в шоке. Материал был полностью взять со моей статьи, но комментарии были выставлены специалиста мужского пола, мои же комментарии были вставлены в самом конце, по остаточному принципу. Стройка не терпит дилетантства — искажение данных в нашей сфере недопустимо. И знаете, какой аргумент я получила в ответ на свои замечания?
Мне заявили, что мои претензии излишни, а сама концепция «женщины-эксперта в строительстве» выглядит «непрофессионально».
Признаюсь, это прозвучало настолько сюрреалистично, что у меня возникло два чувства.
Во-первых, профессиональная грусть за уровень журналистики. Защищать технические ошибки аргументами из серии «вы же женщина» - это показатель полного отсутствия не только фактчекинга, но и элементарного эмоционального интеллекта.
Во-вторых, искренняя ирония. Когда ты на позиции замдиректора ежедневно выстраиваешь сложные бизнес-процессы, внедряешь международные стандарты проектного менеджмента и параллельно оттачиваешь стратегическое видение на Executive MBA, слышать о своей «непрофессиональности» из-за пола... как минимум забавно.

А вы сталкивались с дискриминацией в работе?

Надеюсь, вы понимаете меня! Я задумалась после этого: неужели сегодня, в 21 веке, когда женщины внесли такой вклад в науку, технологии, мы все еще должны доказывать свое право на работу среди мужчин? Жду Ваших комментариев 👇🏻

А теперь давайте расставим точки над «i»:

* Бетону, арматуре и сметам абсолютно всё равно, кто их контролирует. В строительстве нет мужских и женских решений. Есть решения рентабельные и убыточные, безопасные и аварийные.

* Управление крупными девелоперскими проектами сегодня — это не крик на стройплощадке. Это глубокая аналитика, Agile-подходы, финансовое моделирование и умение выстроить работу огромной команды.

* Скрывать свои недоработки за гендерными стереотипами — вот, что по-настоящему непрофессионально.

В продолжении обо мне

Архитектуру называют застывшей музыкой. Для меня девелопмент — это пульс времени и живая энергия созидания. А еще ответственность за то, каким будет город через 10–20 лет.

За 18 лет в профессии в моем портфеле есть 10 масштабных проектов, 8 из которых уже реализованы и введены в эксплуатацию. Привлечь более 5 млрд ₸ инвестиций - это не просто финансовая победа, а колоссальное доверие партнеров, которое мы годами выстраивали и оправдали.

Один из самых значимых проектов - реставрация древнего городища Шымкент. Мы работали на стыке строительства, науки и международных стандартов. Как итог, получили официальное подтверждение 2200-летия города на уровне ЮНЕСКО. Мы буквально помогли городу еще больше усилить его многовековую значимость на мировой арене.

Ну, и главное для меня - признание со стороны коллег. Это индикатор того, что ты идешь в верном направлении. Представление к «Юбилейной золотой медали МАИН» стало для меня важным маркером. Для меня это оценка не только управленческого опыта, но и того подхода, который я применяю…

Ловушка весенних ипотек: как льготные программы «Отбасы банка» стимулируют деградацию качества застройки?

Каждую весну казахстанский рынок недвижимости переживает оживление, катализатором которого выступают запуски или расширения пулов льготных ипотечных программ от «Отбасы банка». С социальной точки зрения обеспечение населения доступным жильем — безусловное благо. Однако с позиции строительного сектора эти инициативы формируют опасный системный перекос.

В итоге заложниками ситуации оказываются все: банк выполняет KPI, покупатель получает ключи, а застройщик вынужден балансировать между директивным ценообразованием программ и неумолимо растущей себестоимостью квадратного метра.

Итогом этого балансирования становится тотальная экономия на качестве. То есть застройщик вынужден идти на компромисс с собой, чтобы не работать себе во вред. Но получается, что такой подход уже идет во вред покупателю.

Сейчас распишу, каким образом…

Продолжаю…

Когда запускается новая программа, на рынок одномоментно выплескивается огромная масса ликвидности. Это вызывает два параллельных процесса:

1. Ажиотажный спрос на квартиры комфорт- и эконом-класса (III и IV классы).
2. Инфляция издержек. Поставщики строительных материалов, реагируя на оживление строек, закономерно повышают цены.

Так, по данным Бюро национальной статистики АСПиР РК, индекс цен на строительно-монтажные работы и материалы ежегодно показывает стабильный рост. При этом ценовые потолки государственных программ индексируются со значительным запозданием. Застройщик оказывается в тисках: он обязан втиснуть проект в условные 350 000 – 400 000 тенге за «квадрат», в то время как реальная себестоимость возведения качественного объекта (с учетом логистики, ФОТ и удорожания стройматериалов) уже пробивает эту отметку.

И получается в итоге так…

Чтобы сохранить минимальную маржинальность (в районе 10-15%) и остаться в пуле доступного жилья под программы «Отбасы банка», девелоперы прибегают к агрессивному «value engineering» (инжинирингу стоимости), который на практике превращается в банальное удешевление.

Вот, например, основные узлы, попадающие под «нож оптимизации»:

• Фасадные системы и теплоизоляция. Вместо долговечных вентилируемых фасадов с базальтовой ватой (негорючей и энергоэффективной) массово применяется «мокрый фасад» по пенополистиролу. Если используется керамогранит, то его толщина и качество подсистемы выбираются по нижней границе ГОСТов.
• Инженерные сети. Европейские или качественные турецкие трубы и насосные станции заменяются на безымянные аналоги. Это закладывает мину замедленного действия: через 3-5 лет жильцы сталкиваются с прорывами стояков и падением давления воды на верхних этажах.
• Лифтовое оборудование. Переход от брендов эшелона A (KONE, Otis) на бюджетные линейки китайских производителей. В условиях высокой этажности и плотности заселения дешевые лифты быстро выходят из строя из-за перегрузок.
• Шумоизоляция. Межквартирные перегородки возводятся из самых дешевых блоков (например, газоблока минимальной плотности) без дополнительных акустических мембран. В результате индекс изоляции воздушного шума (Rw) едва дотягивает до нормативных 52 дБ, а по факту часто оказывается ниже.
• Благоустройство и МОПы (места общего пользования). Дорогая уличная мебель, крупномеры и современные детские комплексы заменяются на стандартизированные пластиковые площадки и тонкие саженцы. В подъездах применяется дешевая краска и плитка, не рассчитанная на высокую проходимость.

И вот еще! Из неочевидного: появляется еще 1 скрытая угроза - кадровый голод!

Весенние ипотеки стимулируют не только экономию на материалах, но и спешку. Чтобы успеть реализовать объемы на пике одобренных займов, застройщики форсируют монолитные и отделочные работы.

Как отмечает Союз строителей Казахстана, отрасль испытывает острый дефицит квалифицированных кадров (около 60-70 тысяч человек). Форсирование сроков в условиях нехватки профессионалов приводит к нарушениям технологических процессов (например, недостаточный прогрев бетона зимой или несоблюдение сроков высыхания стяжек).

Что думаете по этой теме - согласны со мной или думаете иначе?

Сразу скажу, что я не против льготных программ. Они нужны - особенно с учетом процентных ставок от банков. Но важны также действия, которые помогут застройщикам не работать в ущерб качеству!

Жду ваших реакций 🔥 и комментариев. Если интересно, напишу еще 1 пост - какие действия, на мой взгляд, нужно предпринять…

Как разорвать порочный круг?

Делюсь обещанным видением!
Программы «Отбасы банка» — драйвер рынка, но они поощряют строительство «ради квадратных метров», а не комфортного жилья.

Для изменения ситуации нужны системные шаги:
1. Динамическая индексация. Отказ от жестких ценовых потолков в пользу плавающих коэффициентов, привязанных к стоимости стройматериалов.
2. Рейтинг качества. Привязка ипотечных ставок к энергоэффективности здания. Строишь качественно — твой клиент получает меньший процент.
3. Субсидирование предложения. Государству стоит субсидировать не только спрос, но и проектное финансирование застройщиков при условии жесткого аудита.

Иначе через 10-15 лет мы получим огромный фонд устаревшего жилья, требующий ремонта за счет государства и граждан.

Цены на стройматериалы растут из-за льгот, и их нужно сдерживать, но это уже отдельная тема для обсуждения 😊