НДС ЗАСТРОЙЩИКОВ с 2026: КАК НОВЫЙ НАЛОГ ОТРАЗИЛСЯ на ЦЕНАХ ПЕРВИЧКИ

Застройщики обещали: налог не ляжет на покупателя. Но, вот что вышло по факту.

Что изменилось с 1 января 2026

С 1 января 2026 года застройщики платят НДС при продаже объектов по ставке 16% вместо прежнего нулевого. Льгота для строительных компаний отменена.

Но есть переходный период. Освобождение от НДС сохраняется для жилых зданий, строительство которых началось или приёмка в эксплуатацию которых состоялась до 1 января 2026 года.
Продолжение читайте ниже 👇

На практике это означает: НДС распространяется на проекты, начатые после 1 января 2026 года, и напрямую увеличивает себестоимость строительства. Это не разовый платёж, а постоянная составляющая цены, которую девелопер закладывает в стоимость квадратного метра.

Что происходит с ценами в Алматы

Картина неоднородная. В январе 2026 года стоимость новых квартир в Алматы выросла на 4,2% за месяц. Это самый резкий скачок цен на первичном рынке города как минимум с сентября 2023 года.

По данным БНС АСПиР РК, средняя цена на первичном рынке Алматы составляет 719 605 тг/кв.м. Только за январь–февраль новостройки прибавили в цене 4,3%, а годовой прирост с января 2025 по январь 2026 составил 23%.

При этом в феврале рост сразу затормозил. В Алматы цена на первичном рынке в феврале практически не изменилась. Годовой прирост составил 22%.

Май 2026 показал новый импульс. По данным по 57 жилым комплексам, средняя стоимость первичного жилья в Алматы в мае составила 934 979 тенге за квадратный метр. Рост на 27,2%.

Кто переложил налог на покупателя

Здесь честный ответ: большинство. Многие застройщики пересмотрели прайс-листы ещё до нового года, объясняя это подготовкой к фискальным изменениям. Специалисты по недвижимости указывают: строительные компании планомерно повышали цены уже в 2025 году, чтобы избежать резкого скачка с января 2026.

По моим расчётам, налоговая нагрузка в новостройке Алматы составляет 144–160 тысяч тенге на квадратный метр. Это около 20% от цены готового продукта.

Кто поглотил часть нагрузки в марже? Крупные застройщики с запасом рентабельности и те, кто работает в сегменте «бизнес» и «премиум». В эконом- и комфорт-классе перекладывание на покупателя идёт почти полностью.

Разрыв первичка–вторичка

Исторически в Алматы первичка стоила дешевле вторички. Сейчас картина перевернулась. По данным БНС, средняя цена на первичном рынке Алматы составляет 719 605 тг/кв.м, на вторичном — 740 998 тг/кв.м. Разрыв минимальный. При этом по данным агрегаторов на основе реальных объявлений по 57 ЖК, первичка в мае уже стоит 934 979 тенге, а вторичка в апреле составляла 798 950 тенге. То есть новостройки в части проектов уже дороже вторичного рынка.

Это нетипичная ситуация для рынка. Покупатель платит премию за новое, но без налоговых переходных льгот.

❓Что дальше

К осени 2026 безналогового первичного жилья в продаже почти не останется. Лоты 2024–2025 годов закладки уходят с пометкой «цена ниже рынка», новые очереди тех же проектов выставляются с прибавкой 10–15%.

Мой консервативный расчёт по первичному рынку к IV кварталу 2026 года: плюс 15–20% к нынешним ценам по классам «эконом» и «комфорт».

При этом НДС вступает в реальное действие на ценах только тогда, когда дома из новых проектов выйдут на рынок: нужно выкопать котлован, забить сваи, возвести коробку. Это минимум год. Поэтому НДС на квартиры, которые будут массово продаваться, начнёт давить в полную силу в 2027–2028 годах.

Сейчас рынок вычерпывает переходный фонд. Когда он закончится, налог заработает в полную силу.

#BuildExpert #realestate #НДС #недвижимостьРК #новостройски #ипотека

1 ИЮЛЯ. СТРАНА ПРОСНУЛАСЬ В НОВОЙ ПРАВОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ.

Не пугайтесь❗ Паспорт менять не надо. Но правила поменялись сразу в нескольких сферах. И часть из них прямо про нашу стройку.
Начнем с самого масштабного. Вступила в силу новая Конституция, принятая на референдуме 15 марта. Конституция 1995 года утратила силу. Вместо двухпалатного Парламента теперь работает Курултай. Появился институт вице-президента. И деталь для любителей отдохнуть. День Конституции переехал с 30 августа на 15 марта и выходным больше не будет. Один выходной мы официально проводили в последний путь.
Теперь про то, что ближе к моей работе.
Продолжение читайте ниже 👇

📍Строительный кодекс

Он большой и меняет отрасль всерьез. Вводится обязательная экспертиза всех градостроительных проектов, включая ПДП. Корректировать их можно не чаще одного раза в два года. Раньше ПДП перекраивали под настроение.

📍Генпланы и ПДП

Разработка генпланов теперь финансируется только из местного бюджета. Исключение лишь для отдельных ПДП, которые может оплатить инвестор. При разработке начнут учитывать дизайн-код, архитектурный облик, этажность, а также сейсмические, селевые и оползневые риски. Общественные обсуждения станут обязательными.

📍Сейсмика. Наша больная тема

Особое внимание Алматы и сейсмоопасным регионам. Высотки обяжут оснащать инженерно-сейсмометрическими станциями и применять сертифицированную сейсмоизоляцию. По сути каждый небоскреб получит свой датчик пульса. Для города на разломе вопрос безопасности.

📍Благоустройство

Новые типовые правила. Собственники домов и участков теперь обязаны содержать в чистоте не только свою территорию, но и прилегающую. Скошенная трава и убранный мусор перед забором стали Вашей зоной ответственности.

📍И по мелочи, что коснется почти каждого

1⃣Прокатными электросамокатами больше не смогут пользоваться несовершеннолетние.
2⃣Поездка в Россию на работу или учебу теперь требует регистрации в приложении RuID минимум за 72 часа до границы.
3⃣Товарный газ дорожает в среднем на треть.
4⃣С 19 июля заработает единый межбанковский QR. Платить и переводить можно будет между любыми банками по номеру телефона.

❓Что это значит для нас с Вами. Застройщикам придется работать чище и прозрачнее. Покупателям стало чуть спокойнее. А ПДП наконец перестанут менять как перчатки.

Слежу за практикой применения. Первые эффекты будут видны уже осенью.

#BuildExpert #RealEstate #НоваяКонституцияРК #СтроительныйКодексРК #рынокнедвижимости #новостройки

Зачем мне это вообще было нужно? Я хотела говорить о реновации на языке данных. Раньше у меня был только практический опыт - большой, но в спорах его легко можно было «отодвинуть». Мне нужны были цифры и реальный метод. Школа давала и то, и другое.

Верила ли я, что пройду? Честно, не до конца. После первого раза внутри появилось сомнение. Я подавала и готовилась к тому, что снова не рассмотрят.

В итоге, когда пришло подтверждение, я перечитала письмо дважды. Убедилась, что там моя фамилия и выдохнула. Но ощутила не не эйфорию, а какое-то облегчение и упрямое чувство, что я всё сделала правильно, когда не бросила после первой попытки.

В общем со второй попытки я поступила. И теперь у меня есть не только стены и сметы, но и данные, чтобы это доказать.

«Талдау. Алматы» - это школа аналитики. Тема потока звучала как data-driven city, устойчивое развитие мегаполиса. Состав был сильный. Открывал программу Председатель Сената Маулен Ашимбаев. Дальше шли экономисты, руководитель Бюро национальной статистики, урбанисты, социологи. Каждый добавлял свой слой. Учили нас одному главному навыку - превращать данные в смысл и писать тексты, которые влияют на решения.

Мою группу вела ментор Зарина Даулеткан. Направление называлось «Урбанистика и пространственное развитие». Тему мы взяли не самую удобную, но довольно больную: «Реновация ветхого жилья в Алматы.».

Проект решили назвать «Справедливый город». И довольно быстро поняли главное. Проблема реновации не в деньгах и не в стройке даже, а скорее, в согласовании интересов: государство хочет закрыть программу, инвестор думает о деньгах, а житель защищает свой дом. Эти позиции почти никогда не совпадают.

В общем мы решили не брать только теорию и не сидеть просто за столом за думами, а 13 июня вышли в парк Сейфуллина в Турксибе и провели опрос среди уже переселённых жителей. Поговорили с СПК Алматы и с девелоперами.

В итоге предложили модель согласования интересов и цифровой портал AdilRenovation.kz. Смысл простой:

- одна прозрачная площадка для всех,
- проведение раннего диалога, чтобы не было конфликта в самом конце,
- создание независимого совета, который слышит каждую сторону.

Для меня это была не просто учебная задача, потому что тема реновации - моя работа. Я веду такие проекты и вижу конфликты вживую. Благодаря участию в «Талдау» раньше я опиралась на опыт, теперь у меня есть данные и метод, и мои аргументы весят больше.

#BuildExpert #TaldauAlmaty #ТалдауАлматы #ШколаАналитики #СенатКазахстана #DataDrivenCity #РеновацияАлматы

7 ВОПРОСОВ, которые ЗАДАЮТ ЧАЩЕ ВСЕГО О РЕНОВАЦИИ В АЛМАТЫ

Я тщательно изучила программу реновации жилища Алматы до 2030 года - официальный документ маслихата, чтобы дать ответы на вопросы, которые вы написали мне в личку.

Рассказываю доступным языком.

Могут ли снести мой дом без моего согласия?

По общему правилу нет. Снос по программе разрешён только при согласии всех собственников. Принудительно забрать землю под многоквартирным домом тоже нельзя. Но есть нюанс по второй категории объектов. По ней уполномоченная организация может начать переселение, не собирая согласие всех жильцов сразу. Кто не согласен, тот вправе остаться в старом доме. Все риски дальше человек берёт на себя. Продолжение далее 👇

Что дадут взамен квартиры?

Работает принцип «комната за комнату». Число комнат в новой квартире не меньше, чем в старой. Общая площадь тоже не меньше. Считают по техпаспорту и не смотрят, сколько человек прописано. Новое жильё сдают с чистовой отделкой и готовым к заселению. Если по нормативам новая площадь вышла больше старой, это не считается излишком.

Можно ли взять деньги вместо новой квартиры?

Да, но не во всех случаях. Продать своё жильё по рыночной цене можно инвестору. Цену определяет независимый оценщик. На уполномоченную организацию это правило не распространяется. И важный момент. Рыночная оценка, это не та сумма, за которую вы когда-то покупали. Она может отличаться в обе стороны.

Где я буду жить, пока строят новый дом?

На время стройки вам дают равнозначное жильё во временное пользование. Бесплатно, по договору безвозмездного пользования. Причём это временное жильё вы вправе по первому требованию переоформить в свою собственность. Без крыши над головой на период стройки вас не оставляют.

А если я против переезда?

Заставить переехать по общему правилу не могут. Вы вправе остаться в старом доме. Но тогда всю ответственность за проживание в ветхом жилье вы берёте на себя. Это касается и безопасности. Дома в программе стоят на высоком износе, часть из них на сейсмических разломах.

Меня переселят на окраину?

Программа отдельно защищает пожилых людей и людей с инвалидностью. Их переселяют в районы, похожие по условиям на прежние. Квартиры дают на первых этажах или в домах с лифтом и без порогов. Людям с болезнями сердца, дыхания и с ментальными особенностями советуют районы с парками и зеленью. Для остальных жёсткой привязки к тому же району в документе нет. Но жильё в любом случае должно быть равнозначным.

Почему в этот раз должно получиться?

Да, прошлые программы буксовали. Пилот 2012-2015 годов и программа на 2021-2025 годы во многом остались на бумаге. Финансирование по ним так и не пошло. Город был вынужден отдавать реновацию застройщику, которому важна прибыль проекта, а не развитие города. Новая программа впервые опирается на закон и на генплан до 2040 года. Появился финансовый механизм. Уполномоченная организация даёт инвесторам целевые возвратные займы под выкуп и стройку. Все объекты разбили на три категории со своими правилами. Цель до 2030 года конкретная: сократить число ветхих домов с 1366 до 690 и переселить около 7500 собственников.

Остались вопросы по вашему дому?

Напишите в комментариях. Отвечу по документу, а не по слухам

#BuildExpert #РеновацияАлматы #ВетхоеЖилье #СносДомов #ГенпланАлматы #ПраваСобственников

ПРИЕМКА КВАРТИРЫ ПОСЛЕ 1 ИЮЛЯ. Что теперь можеттребовать покупатель

С1 июля 2026 года стройка в Казахстане работает по новому Строительному кодексу.Для обычного покупателя главное меняется в один момент. В момент приёмки квартиры. Разберу по-простому, что вы теперь вправе требовать и что нельзя подписывать. Гарантия стала длиннее. Раньше застройщик отвечал за дом два года. Теперь по статье 122 нового строительного кодекса сроки выросли. Пять лет на сам объект. До десяти лет на несущие конструкции,кровлю и фасад. Это хозошая новость для жильца. Серьёзные дефекты редко видны в первый год.Трещины, промерзание, слабые узлы конструкции чаще проявляются позже. Длинная гарантия как раз про такие случаи. Продолжение ниже 👇

❗Но работает она не сама по себе

Есть одно условие. Гарантия защитит вас только при правильно оформленной приёмке.Подписали акт без замечаний, а через год пошла трещина. Доказать что-то будеттяжело. Формально вы приняли квартиру как есть. Поэтому теперь весь смысл в том, как именно вы принимаете жильё.

❗Что вы можете сделать на приёмке

1⃣.Вы можете привести на приёмку независимого специалиста. Это нормальная практика, а не каприз. Человек с приборами видит то, что вы пропустите. Уклон пола, кривые стены, слабую вентиляцию, точки промерзания.

2⃣.Все недостатки идут в дефектную ведомость. Это документ, а не устная договорённость. Фотографируйте. Снимайте видео. Каждый дефект привязывайте к месту.

3⃣.У застройщика есть срок на устранение. Он обязан исправить недостатки и отвечает за это. Пока дефекты не устранены, вы вправе не подписывать финальный акт.

❓Чего делать нельзя

Не подписывайте акт приёмки без замечаний, если замечания есть. Это главная ошибка. На приёмке часто торопят. Обещают ключи только после подписи. Предлагают устранить мелочи потом, на словах. Так вы теряете собственную гарантию.

Видите дефект, вносите его в акт. Расхождения оформляйте отдельно. На языке документов это акт разногласий. Звучит сложно, работает просто. Это ваша страховка на годывперёд.

❗Проверьте и самого застройщика

Появился ещё один инструмент. Заработал реестр застройщиков. Перед сделкой и перед приёмкой компанию имеет смысл в нём проверить. Идеальный дом реестр не гарантирует. Зато показывает, как застройщик вёл себя раньше. Отдельно про ваши деньги. Долевое участие теперь идёт через защищённые схемы. Гарантия Единого оператора (АО Казахстанская Жилищная компания). Банковскоесопровождение (Банки второго уровня). Привлечение средств только после готовогокаркаса (через Акимат местного управления). Так деньги дольщика сохраннее.

❓Что это значит для вас

Кодекс сдвинул баланс в сторону покупателя. Но права не срабатывают сами. Они работают, когда вы их применяете. Готовьтесь к приёмке заранее. Не спешите. Возьмите специалиста. Всё спорное вносите в акт.Ничего не подписывайте под давлением. Застройщики тоже перестраиваются. Требований стало больше. Качество подтянется не за один день, на это уйдёт год или два. А ваша квартира принимается сейчас. Поэтому решает не будущее качество рынка, а ваш сегодняшний акт приёмки.


#BuildExpert #приемкаквартиры #СтроительныйкодексРК

КВАРТАЛЬНАЯ РЕНОВАЦИЯ: как считается стоимость расселения

Снести дом дорого💰. Расселить жильцов дороже. Когда я показываю финансовую модель квартального проекта человеку со стороны, первый вопрос всегда один: почему стройка это меньшая часть бюджета. Разбираю по порядку, из чего реально складывается стоимость расселения одного квартала.

Стройка это верхушка айсберга 🏔
В Алматы на конец 2025 года числится 1 403 ветхих многоквартирных дома на 14 450 квартир. Большинство это двухэтажки, построенные до 1980 года. Программа реновации рассчитана на 2025–2030 годы, до 2029 в очереди 1 165 домов. Цифры звучат абстрактно, пока не начинаешь считать деньги на конкретный квартал.
Первое, что нужно понять: залить бетон это не главный расход. Реализация квартального проекта требует вливаний свыше 5 миллиардов тенге, и значительная часть уходит на людей и на землю, а не на саму коробку.