По итогам мая 2024 года доля льготных программ в общем объеме выдачи ипотеки достигла 75%. Минфину это не нравится, там считают, её долю следует снизить до 25%.

И если общественность думает, что Минфину просто бюджетных денег жалко на покрытие банкам-кредиторам разницы между рыночной и льготной ставкой, то спешу поправить: причина недовольства финансовых властей не в этом.

У Центробанка (что им тот бюджет!) тоже скрежет зубовный от льготных ипотечных программ, то и дело предлагают их закрыть. Да что там предлагают - чуть не умоляют.

При этом говорят странное, дескать, это рискованная ипотека, ею нагружаются люди, которые из своих доходов не в состоянии ее обслуживать (Набиуллина, 21 июля 2023 года, почти цитата).

Это что же такое Центробанк предлагает - семьям со скромным достатком вовсе перекрыть доступ к жилищной ипотеке? И правительственную программу "Доступное жилье" закрыть к чертям, да?

И потом. В чем тут риск для кредиторов? Никакого риска. Объект ипотеки, он ведь у банка в залоге! О каком риске речь?

А я вам скажу о каком. В следующей записи, дождитесь. Это была присказка, сказка впереди.

#Ипотека #Центробанк

Итак, мы слышали: льготная ипотека это для банков риск ☝- "ею нагружаются люди, которые из своих доходов не в состоянии ее обслуживать". Так говорят в Центробанке.

Так что за риск. Подписан кредитный договор, объект недвижимости в залоге у кредитора, - какой тут может быть риск!

Риск в том, что из этой группы кредитов не получится нашлёпать ипотечных облигаций - их никто не купит.

Как бы это попроще объяснить...
Две грохнувшиеся в 2008 году американские ипотечные компании - Фанни Мэй и Фредди Мак, - все помнят?
Вот что-то подобное с некоторых пор и у нас. Нет, никто не грохнулся, всё хорошо. Просто создан точно так же вторичный рынок жилищной ипотеки. И теперь на вашей ипотеке, уважаемый заемщик, кормится целый планктон. Какая льготная ипотека! Вы о чем!

А ведь всё так хорошо начиналось...
Жило-было государственное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), действовавшее аж с 1997 года.
Оно же с некоторых пор:

АО ДОМ.РФ
ОГРН 1027700262270, ИНН 7729355614 и КПП 770401001.
Юридический адрес: Москва ул. Воздвиженка, д. 10.
Генеральный директор:
Мутко Виталий Леонтьевич
Учредитель: Министерство финансов РФ.

АО ДОМ.РФ имеет несколько дочерних компаний. Одна из таких, которая собственно и занимается эмиссией ипотечных облигаций - ООО "ДОМ.РФ Ипотечный агент".
ОГРН 1167746438881, ИНН 7727290538 и КПП 770401001
Учредитель: АО «ДОМ.РФ».
Уставный капитал — 10 000,00 ₽.
Среднесписочная численность работников организации — 1 чел.
Юридический адрес тот же - Воздвиженка, д. 10
Руководство (функции единоличного исполнительного органа) с 7 сентября 2018 г. осуществляет управляющая организация ООО "ДОМ.РФ УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ".
Юридический адрес тот же - Воздвиженка, д. 10

Там, на Воздвиженке, 10, их как селедок в бочке. И все на жилищной ипотеке подъедаются. Легко представить, как они ненавидят льготную.

Если не совсем понятно как это работает, могу объяснить.
Надо?

#Ипотека #Центробанк

Хорошо. Надо так надо ☝
Предупреждаю только, что объяснение моё будет сильно-сильно упрощенное, все нюансы отсекаю бритвой Оккама, иначе было бы длинно и непонятно.
Итак,

Объект ипотеки в залоге - это обеспечение ипотечного кредита. Казалось бы, вот и ладно, дело в шляпе, чего еще желать. Знай бери свои проценты и не беспокойся - срок кредита истечет, заемщик всё выплатит. А не выплатит - объект недвижимости у тебя в залоге - распоряжайся.
Но нет.

Банк желает большего. Ему не выгодно, чтобы выданные заемщику деньги гуляли где-то годы, - ему бы их сейчас, сей секунд вернуть, чтобы еще кому-то выдать и тоже на годы, под проценты, а самому тут же вернуть "тело". И так по кругу столько раз, сколько получится, - т.о. ускоряется оборачивамость кредитных ресурсов и наслаивается слой за слоем прибыль от процентов за одни и те же деньги.
Ничего предосудительного. Вполне себе годный маркетинговый ход, - не так ли?

Хорошо. Пример. Абстрактный.
Представьте, что вы - банк. Я ваш заемщик, беру один миллион под 10% годовых. Но к вам приходят и другие заемщики, вы даете и им, как тоже вполне платежеспособным.

Заемщики всё идут и идут, и всех хочется удовлетворить, а главное - себя, чтобы проценты получать от как можно большего числа заемщиков.

Но объем кредитных ресурсов у вас не резиновый.

Выход однако есть, и очень изящный.
Вы продаете эти мои долги (оно же - ваши долговые права) третьему лицу. Вместе с тем к нему переходит и залог, надо отметить.

Вот вам и деньги в банк, считай, вернулись.

Заемщики (я и др.) тем временем исполняем свои обязательства по кредитному договору, вносим платежи регулярно, как договорились.
И вот, на тех процентах, что мы вносим, много лет кормятся уже двое.
А чаще - трое, потому что покупатель ваших долговых прав... да, конечно, он может оставить приобретенные долговые права себе, и нередко так и делает. Но гораздо чаще он выпускает под них ипотечные облигации и размещает их на кредитном рынке. С премией или с дисконтом - то и другое хорошо, ибо зависит от процентной ставки купона. Высокая процентная ставка - стало быть облигация идет в продажу с премией (часть суммы которой в будущем пойдет на выплату процентов). Низкая процентнаая ставка - значит, облигация уходит с дисконтом.

Таким образом на моих ипотечных платежах кормятся уже трое. Но и это не всегда конец цепочки - она может быть сколько угодно длинной и каждое звено хотя бы разовый профит да получит.

Посудите сами: если эмитент ипотечных облигаций (напр. уже знакомое нам - ООО "ДОМ.РФ Ипотечный агент") продает их инвесторам, т.е. получает деньги, то, скажите пожалуйста, зачем ему деньги, если их не пустить в работу, чтобы они приносили новые деньги! Конечно, он их вкладыват - в покупку новых долговых прав у того же или другого банка, или в какой-нить венчурный фонд направляет с той же целью - получение профита. Вариантов много, деньги в ипотечной сфере крутятся бешеные.
И если бы не эти чертовы правительственные льготы, коих доля в общем объеме выдачи ипотеки достигла, говорят, уже до 75%, то... куда прикажете бедному ипотечному агенту податься.
К Сахипзадовне? В Минфин? Не знаю, но уж больно громко те и другие топят за отмену льготных ипотечных программ. Не утверждаю, что намеренно. Может, по простоте душевной.

#Ипотека #Центробанк

Не могу уже про ключевую ставку. Тем более, что ничего неожиданного, всё предсказуемо, до тошноты.

Признаюсь, и от всех центробанковских, включительно с его председательшей тошнит. The Economist про нее комплиментарную статью разместил. А я прокомментировала, на КОНТе. И сама в процессе много нового узнала.

А про ставку... Да что там может быть нового.

P.S. Пойду, пресс-релиз почитаю. Мож потом чего скажу.

#Центробанк

Скажу одно. На Центробанк надо Белоусова, Андрея Рэмовича.

Любо-дорого смотреть, как в Минобороны из-под генералов перья летят.

#Центробанк

Телеграмма Банка России от 14.10.1993 N 213-93 "О ставке процента по кредитам Центрального банка". Сим глава ЦБ Виктор Геращенко установил ставку по кредитам 210%. Прописью: двести десять процентов.

В итоге. Годовая инфляция в 1993 году побила все рекорды — 839,9%.

Это притом, что в первой половине года она не достигала и 26%.

#Центробанк #Инфляция

Вопрос в дополнение к 👆

Так что там с экономикой было, в святых 90-х - она была перегрета? Нет, всё было ровно наоборот - предприятия закрывались, ряды безработных росли невиданными темпами, труд стоил копейки. Откуда инфляция?

А с доходами населения было что - в Центробанке забыли? Прилавки ломились от импорта - ешь не хочу, а люди падали на улицах в голодные обмороки, - зарплат и пенсий месяцами не платили. Откуда инфляция?

Откуда инфляция в 840%, я вас спрашиваю!
Откуда, если всё так хорошо было - экономика не перегрета, а наоборот, и денег у населения не избыток, а наоборот!?

Почему у Центробанка, будь экономика перегрета или она почти хладный труп, лекарство всегда одно - повышение ставки?

Маньяки они там все.
Не говорите, что экономисты и финансисты.

#Центробанк #Инфляция