Рубрика #Мнение - это мои рассуждения о рынке международной недвижимости.

Сегодня расскажу свою классификацию покупателей зарубежной недвижимости. Важно понимать, для чего вы покупаете квартиру или дом за пределами России. Статистика моих клиентов говорит, что знание цели и следование ей очень сильно сокращает расходы денег и времени.

Три основных группы интересантов на зарубежную недвижимость:
Переезд
Запасной аэродром
Инвесторы

Переезд - старейшая группа, потому как переезжающие из РФ эмигранты, были всегда. Т.е. это люди, которые заранее планируют свой переезд, знают страну, куда переезжают, знают сроки, состав семьи и т.д. Обычно не раз бывали в стране прибытия, возможно имеют там родственников или друзей, хорошо знают конкретную локацию переезда. Обычно они привлекают брокера уже на стадии поиска конкретного объекта чуть заранее или уже находясь в нужном месте.

Хочу заметить, что понятие “релокант”, активно используемое особенно в последнее время, гораздо шире, чем эмигрант. К релокантам относится большая группа экспатов и удаленщиков. Одни выбирают страну в зависимости от контракта с работодателем. Вторые - выбирают страну по условиям резидентства, стоимости жизни и комфорту. Отличительной чертой обеих групп релокантов является то, что они крайне редко покупают недвижимость в стране, где находятся. И это совершенно обоснованно - за экспатов платит почти всегда работодатель, кочевники на то и кочевники, перемещаются между странами, средний срок пребывания в каждой стране 2-3 года. За цифровых кочевников в последние 2 года развернулась настоящая борьбы между странами на всех континентах. Все хотят привлечь в страну платежеспособных граждан. Кстати, для вас, уважаемые номады, у меня в канале целая рубрика #сравнизарубежье, в которой я сравниваю различные страны как раз по программам для цифровых кочевников и стоимости проживания в стране.

В категорию переезжающих относятся и внезапно уехавшие - вспомним осень 2022 года. Многие тогда уехавшие - скорее, релоканты. Некоторые вернулись, некоторые зацепились в другой стране. Были и те, кто продали здесь и купили там. Но это частные случаи, возникшие вследствие определенного инфоповода. А эмигранты - это больше осознанная история, которая готовится некоторое, иногда достаточно длительное время.

продолжение следует
Часть 2

#Мнение

Сегодня в рубрике #Мнение продолжим говорить про классификацию покупателей зарубежной недвижимости. Начало тут

Запасной аэродром - это собирательное название второй группы покупателей. Сюда я отношу всех, кроме переезжающих и инвесторов. Это звучит несколько странно, но в этой группе и те кто считает себя инвестором, хотя по сути никакого отношения к инвестициям не имеет.

Итак, в этой группе:
1 Космополиты - люди, желающие иметь свободу перемещения по миру. Это так называемые “граждане мира”, которые хотят в любое время иметь возможность переместиться в любую точку мира. В силу привязки бизнеса живут много в России, но при этом, хотят, например, посетить финал Лиги Чемпионов на Уэмбли или просто сорваться на выходные выпить чего нибудь в Ницце. Раньше такая потребность касалась, в основном, Европы и решалась многократной шенгенской визой / ВНЖ без необходимости постоянного проживания / гражданством. И это все можно было сделать вообще без покупки недвижимости. Сейчас все усложнилось. И нередко для решения поставленной задачи сейчас приходится делать связки, например, второго гражданства какой то страны + ВНЖ европейской страны. И для этого нередко приходится уже покупать недвижимость.

2 Вторая подгруппа - это именно про запасной аэродром. Это может быть неспешной подготовкой к будущему переезду, но в основном, это желание иметь собственный островок безопасности куда можно переместиться очень быстро и на подготовленное место. Такие люди могут купить и новостройку со сдачей через год - два, готовы сделать ремонт потому как хотят квартиру максимально комфортную для себя. Сопутствующей целью таких покупателей является семейный отдых в купленном жилье (бабушку с внуком отправить на все лето), поэтому большая часть из этой подгруппы выбирают курортную недвижимость, но в очень хорошо развитых местах по инфраструктуре, в том числе по школам и социалке.

3 Дети - эту подгруппу можно объединить со второй, потому как запасной аэродром - это чаще всего, семейная история, но я выделяю в отдельную тех родителей, которые изначально ставят цель для обустройства детей. Здесь начальные данные другие - различные программы обучения, программы обменов и т.д. И здесь покупают тоже редко, в основном, аренда. Но на то это и запасной аэродром ради долгосрочной перспективы, поэтому детская цель тоже чаще стала оборачиваться покупкой за рубежом.

4 Отдых - очень распространенная цель покупки “домика у моря”. С начала двухтысячных - бум на Испанию, Болгарию, Турцию, Кипр, Черногорию и др. страны. Сейчас в этих странах все активно продается, а вектор покупки сместился на ОАЭ, Таиланд, Грузию, Бали, Северный Кипр, Грецию. Южный Кипр и Турция остались в топе интересантов на покупку.

5 Элитная / трофейная - дорогая или уникально единичная недвижимость, покупают ради статуса и престижа. Это не совсем про запасной аэродром, но про второй / третий дом, про соседей, про высокий стандарт качества и сервиса.

6. Бизнес - экспаты и цифровые кочевники крайне редко покупают жилье в стране пребывания. А вот предприниматели, которые имеют бизнес в другой стране (как вариант релоцировали часть российского бизнеса в последнее время), нередко покупают себе комфортное жилье потому что проводят в новом месте немало времени.

7 НЕинвесторы - наконец подошли к одной из самых многочисленных подгрупп данной категории покупателей. Многочисленная - потому что они путают цели покупки, считая себя инвесторами, а по сути имея одну из целей выше. Цели и задачи группы Инвесторы я рассмотрю в следующей части. А сейчас приведу конкретный пример своего клиента, наглядно иллюстрирующие мои слова.

Клиент просит продать его апарты на Пхукете. Неплохой комплекс, да уже 7 лет как построен, но вторая линия, состояние апартов достойное. Почему продаете? Покупал для аренды, но очень плохо сдается, уже пробовал и УК и брокера, и постоянно доплачиваю за обслуживание, хотя предполагал, что все погасит доход от аренды. Идем дальше, спрашиваю, а сами пользуетесь апартаментами? Ответ - КОНЕЧНО!!, с середины октября по апрель, возвращаемся в РФ к майским, сразу на дачу жить. 😱

И это, наверное, самый типичный случай псевдо инвестирования - я хочу чтобы недвижимость зарабатывала, при этом буду пользоваться сам. И нередко такую мысль клиентам толкают брокеры, которые на самом деле получают доход именно с продажи, а что будет потом - не важно. На самом деле, такую цель можно воплотить, но надо четко отдавать себе отчет в том, что на первом месте доход от аренды, а на втором отдых. Поэтому отдыхать в такой недвижимости нужно тогда, когда другие работают, т.е. в не сезон. Как пример - покупка номера в брендированной недвижимости, где по договоренности с УК можно отдыхать до месяца в году, опять же, в не сезон. Кстати, моего клиента в итоге я отговорил от продажи, купили апартамент в новостройке, уже непосредственно как инвестицию.

Я считаю, что непонимание собственных целей, смешивание целей - это первая ошибка, которая мешает правильному выбору при покупке недвижимости за рубежом. Потому как именно для группы “Запасной аэродром” покупка там не является решением основополагающей жизненной потребности - крыши над головой - она у всех представителей этой группы есть. А не базовые потребности, излишества по сути, сбивают нас с истинного пути)) 😉

Продолжение следует…..

#Мнение