Привет! Я Борис Латкин — девелопер с опытом 25+ лет, основатель и руководитель Rocket Group.

Занимаюсь комплексным развитием территорий, мастер-планированием и цифровизацией строительной отрасли. Последние годы работаю над развитием искусственного интеллекта, который может ускорять и улучшать проектирование городов.

Я — автор AI-платформы rTIM, которая помогает создавать и оценивать концепции развития территорий за считанные дни.

В этом канале буду делиться:
— практикой девелопмента и КРТ
— кейсами реальных проектов
— взглядом на будущее градостроительства
— тем, как ИИ меняет архитектуру и планирование
— выводами о стратегии, управлении и системном мышлении

Добро пожаловать!

Вышел подкаст с моим участием, где я рассказал о том, как мы создавали платформу и почему она важна для рынка, особенно сейчас.

Посмотреть можно здесь

Лучшие идеи для стартапов рождаются из профессионального опыта.

Идея rTIM пришла мне ещё в 2017 году в процессе развития девелоперского бизнеса. В какой-то момент мы столкнулись с проблемой: этап подготовки любого крупного проекта часто занимает больше времени, чем его реализация.

Тогда об использовании ИИ в реальных продуктах только начинали говорить. Тем не менее мне показалось, что искусственный интеллект буквально создан для решения таких рутинных задач, как разработка концепций развития территорий.

Так появилась идея создать продукт, который помог бы значительно сократить время подготовки инвестиционных проектов: от расчёта экономической модели до разработки концепции комплексного развития территории.

Если коротко, мы объединили собственный многолетний девелоперский опыт и актуальные научные разработки. Потребность в ускорении процесса концептуального проектирования назрела давно, и мы решили стать драйверами этих изменений.

Кроме того, цифровизация процесса позволяет решить сразу несколько задач:

- повысить скорость моделирования, которое даже на стадии концептуального проектирования может занимать недели и месяцы;

- оперативно рассматривать различные варианты развития территории и быстро вносить необходимые изменения без необходимости переделывать всё с нуля;

- минимизировать риски ошибок и выбирать наиболее эффективные решения даже при недостатке исходных данных.

Мы сами удивились, когда первые тесты показали, что процессы, на которые в традиционном формате у градостроителей уходят месяцы, у нас занимают считаные минуты. По сути, платформа rTIM кратно сокращает время на первичную обработку данных, принятие решений и переход к следующим этапам реализации проекта.

Сегодня мы продолжаем двигаться в том же направлении. Мы открыли направление проектирования, чтобы тестировать платформу на реальных проектах и приоритизировать её развитие в соответствии с потребностями современного рынка.

Поделился с ГлобалМСК.ру своим взглядом на ключевые технологические тренды в строительстве. На мой взгляд, сегодня особенно важны три направления — они уже влияют на экономику проектов и будут определять отрасль в ближайшие годы:

Искусственный интеллект в проектировании территорий.
Мы переходим от проектирования отдельных зданий к управлению целыми городскими средами. ИИ позволяет моделировать территорию как систему: учитывать транспорт, плотность, сценарии использования, экономику и нагрузку на инфраструктуру.

Это меняет сам подход: решения принимаются не на основе гипотез, а на основе расчетов. В итоге получаем меньше ошибок и более устойчивые проекты.

BIM и цифровые двойники.
Сегодня объект всё чаще полностью «проживается» в цифре до выхода на стройку. Девелопер заранее видит стоимость, сроки, риски и параметры эксплуатации. Это позволяет точнее управлять проектом и снижать издержки на всех этапах.

В будущем такие модели становятся основой управления объектом уже после строительства.

Индустриализация строительства.
Модульные технологии, автоматизация и роботизация ускоряют стройку, снижают зависимость от кадров и делают сроки более предсказуемыми.

Но их эффективность напрямую зависит от качества проектирования: без точной модели они не раскрывают потенциал.

В итоге формируется новый девелопмент, где ключевую роль играют данные и прогнозирование. Конкуренция смещается: выигрывает не тот, кто быстрее строит, а тот, кто лучше считает, пользуется благами цифровой аналитики и принимает точные решения на старте.

Есть в Китае такое место — Кангбаши. Район в городе Ордос, посреди степей Внутренней Монголии.

В 2004 году там решили построить новый город. Не посёлок, не микрорайон — полноценный город на миллион жителей. Дороги, многоэтажки, музеи, парки, торговые центры. Всё сделали. Красиво сделали.

Люди не приехали.

Через восемь лет в Кангбаши жило тридцать тысяч человек — три процента от плана. По пустым проспектам ездили автобусы без пассажиров. В торговых центрах работали магазины без покупателей. Китайский чиновник отчитался о выполнении плана и уехал в Пекин на повышение.

Почему так вышло? В новом районе не было работы — вся занятость осталась в старых частях Ордоса, до которых ещё попробуй доберись: общественный транспорт толком не предусмотрели. Школы и больницы появились только через три года после первых жильцов. Квартиры скупали инвесторы — не чтобы жить, а чтобы держать как актив. Город построили, но причины переехать туда не создали.

Сейчас Кангбаши потихоньку заселяется — правительство перевело туда университеты, чтобы хоть кто-то жил. Но это уже история про то, как исправляют ошибку, а не про то, как её не допустили. Таких городов в Китае насчитали больше шестидесяти. Семьдесят миллионов пустых квартир.

В 2004 году для полноценного анализа нужны были ручные расчёты, и решения часто принимались на интуиции. При таком подходе цена ошибки может оказаться очень большой — что Кангбаши и доказал.

Сегодня это делается иначе: сценарии моделируются до того, как залит первый фундамент. Мы в rTIM именно этим и занимаемся — анализируем рентабельность ещё до начала проектирования и смотрим, как территория будет жить через десять лет, а не просто рисуем красивые концепции.

Кангбаши — дорогой урок. Хорошо, что не наш.

«Одноразовое» строительство. Звучит странно? Тенденции к такому подходу уже есть.

Дед купил холодильник в 1972 году. Он до сих пор стоит на даче и морозит. Вы купили iPhone три года назад — он уже тормозит, а Apple намекает: «пора обновиться».
Заметили, что мы переходим из эпохи длительного владения в эпоху «купил — попользовался — выбросил»? Вещи и технологии теперь устаревают быстрее, чем ломаются.

Но может ли эта логика добраться до недвижимости?

Модульное строительство — уже реальность. Дом из заводских модулей собирается за недели. Не нравится планировка — разобрал, пересобрал, добавил модули. Уехал в отпуск, вернулся — у тебя уже новый дом. Котлованы, краны, многолетние стройки — возможно, в будущем всё это останется в прошлом как дорогостоящий атавизм.

Квартира тоже начнёт устаревать: планировка вышла из моды, стала неудобной. Люди будут менять жильё так же, как сейчас меняют телефоны.

Пока это кажется далеким будущем, но мир меняется так быстро, что иметь ввиду подобное развитие событий можно начинать уже сейчас.

Мы строим города инструментами XIX века.

Буквально. Архитектор берёт техническое задание, открывает AutoCAD или, в лучшем случае, BIM-систему, и начинает вручную перебирать варианты: один, другой, третий, тратит на это недели.
А город тем временем не ждёт.

Я занимаюсь развитием территорий больше 25 лет. И всё это время наблюдаю одну и ту же картину: решения принимаются в условиях неполноты данных, на интуиции, под давлением сроков. Лежат тысячи разрозненных документов: по дорогам, по электросетям, по школам, по жилью. Разобраться в них может только узкий специалист. Увидеть сразу общую картину — пожалуй, никто.

Когда мы начинали делать rTIM, я слышал один вопрос снова и снова: «Зачем? Есть же опытные проектировщики». Да, есть. Прекрасные. Но человек физически не может одновременно просчитать 200 сценариев застройки с учётом нормативов, экономики, инсоляции и транспортной нагрузки. Машина может сделать это за минуты.

Это не значит, что архитектор больше не нужен. Это значит, что архитектор наконец-то занимается архитектурой, а не перебором вариантов вручную.

В отличие от многих других отраслей, ИИ в градостроительстве не заменит человека. Он необходим для того, чтобы человек мог работать на уровне, который раньше был просто недостижим.

А вы как распределяете задачи между командой и ИИ? Уже пробовали, или пока присматриваетесь?

Скоро будет кое-что интересное

Записал свой рецепт в «Кулинарную книгу яхтсмена», а заодно поговорили о «Драконе»: об истории класса, о том, как он развивается в России, где гоняться и почему эти лодки до сих пор притягивают людей со всего мира.

Смотрите на RuTube | VK | ДЗЕН | YouTube | FB

Я давно занимаюсь парусным спортом и давно занимаюсь девелопментом, и чем дольше, тем отчётливее вижу между ними сходство, которое поначалу кажется неочевидным.

В яхтинге можно идти вперед интуитивно, и опытный шкипер действительно многое чувствует без приборов: ветер, поведение воды, момент, когда нужно менять галс. На коротких дистанциях и знакомых акваториях это работает. Но стоит выйти в открытое море, усложнить маршрут или оказаться в условиях, которых раньше не было, и одного чутья, конечно, становится мало. Нужна навигация, нужны точные данные о том, где ты находишься прямо сейчас и куда тебя несёт течение, которого ты не видишь.

В девелопменте всё устроено ровно так же. Невероятно, но годами рынок позволял строить на интуиции и опыте. Причем это работало, потом что маржа была достаточно высокой и перекрывала все ошибки. Сейчас такого запаса нет, и проект без нормального контроля на каждом этапе — это лодка без навигации в незнакомых водах. Дойти можно, но вероятность того, что что-то пойдёт не так, несравнимо выше, чем когда ты точно знаешь своё положение.

Навигация в девелопменте — это данные, цифровые модели, контроль показателей в режиме реального времени. Это не просто дань моде, а реальный инструмент, без которого в 2026 году ты, можно сказать, принимаешь решения вслепую.

В продолжении готовим салат Нисуаз и вспоминаем интересные случаи из жизни яхстмена

https://vkvideo.ru/video-145137702_456239127

Когда говорят о городе будущего, обычно представляют небоскрёбы и стеклянные фасады. Мне кажется, настоящий город будущего будет далек от того, как его рисуют в фантастических фильмах.

Я перестал думать о городе как о наборе зданий примерно десять лет назад. Правильнее воспринимать его как организм: со своим кровотоком в виде транспорта, нервной системой в виде каналов связи и памятью, в которой накапливается всё, что происходит внутри.

Город будущего — это скорее организм, системы которого способны предсказать проблемы заранее. Например, школа появляется там, где скоро будут жить дети, а не там, где десять лет назад нашёлся свободный участок. То есть сейчас город «догоняет» потребности жителей, а в будущем начнет их предугадывать.

Я бы назвал город будущего городом без расстояний: не в смысле размера, а в смысле времени, которое уходит на то, чтобы добраться от одной части своей жизни до другой. Работа, дом, врач, парк — всё это окажется рядом, потому что логика «здесь живём, туда ездим работать» уходит в прошлое уже сейчас, и эта тенденция сохранится.

Близость к природе. Люди строили города, борясь с ландшафтом: бетон вытеснял землю, асфальт — траву. Психологи по всему миру фиксируют, что это плохо сказывается на нашем состоянии. Мне кажется, большинство из нас чувствует это и без исследований. Город будущего будет встраиваться в окружающую среду: зелёные коридоры, естественная вентиляция между домами, дождевая вода, которая не уходит в канализацию, а питает парки рядом с домом.

Прежде чем всё это появится в реальности, каждое решение будет многократно проверено в цифровой среде. Цифровой двойник позволяет увидеть, как поведёт себя квартал через двадцать лет: куда пойдут пешеходы, как изменятся воздушные потоки между домами, что произойдёт с нагрузкой на инфраструктуру, когда рядом вырастет новый дом.

Ошибаться в цифровой модели несравнимо дешевле, чем на уже построенной территории. И к реальному строительству можно приходить не с предположением, а с решением, которое уже прошло серьёзную проверку.