🚫Не сдавайте недвижимость перед продажей

Ещё одна история основанная на реальных событиях из серии - как не надо делать.

Однажды к нам по рекомендации обратилась женщина получившая в наследство от сына энное количество недвижимости. В составе этой недвижимости были квартиры и дом.

Дом был в ближайшем пригороде Петербурга. Большой и "навороченный", как положено для загородных домов построенных в девяностые годы, но обременительный для пожилой женщины по целому ряду причин: много уборки из-за "много метров", 2 этажа, траты на обслуживание и т.п..

И решила она дом продать и деньги поделить между родственниками.

Чтобы дом не простаивал пока идёт поиск покупателей, наследница решила его сдать, хотя мы ей рекомендовали не делать этого.

Однако, хозяин - барин и она сама нашла себе арендатора: "приличный мальчик" лет 30-ти, гражданин Германии, вежливый и обходительный. Не арендатор, а мечта арендодателя!

Как водится у дам бальзаковского возраста, юношам следует доверять, особенно почти иностранцам, тем более, что он внёс сразу и за первый месяц и последний. Да и ездить контролировать состояние дома далековато.

За 3й месяц арендатор заплатил с опозданием на 2 недели. Ну, ничего, бывает.

За 4й месяц не заплатил, но очень обещал.

До разговоров об оплате за 5й месяц не дошло, потому что позвонили из полиции и попросили приехать.

По приезду взору собственницы открылась сюрреалистическая картина - по дому гуляли гуси, бассейн был засыпан землёй, в которой зеленели какие-то посадки под яркими лампами накаливания. Лампы были даже в спальне, там тоже в горшках что-то росло. И таким ярко освещённым "огородом" был весь дом.

Дом и двор были "уделаны" по самое не могу. Убыток колоссальный только по уборке, не говоря уже о немалых долгах за электричество, которое 24 час в сутки "питало" необходимой энергией лампы, создающие благоприятную среду для каннабиса (упоминание названия требуется в силу невозможности его избежать и не является рекламой и пропагандой).

Вы спросите: "А зачем гуси?"
С точки зрения агрономических знаний арендатора - гуси производят лучшее удобрение для культивации растений.

Дом конечно продали после приведения его в более-менее нормальное состояние.

Мораль - не сдавайте недвижимость перед продажей, нормальных денег не заработаете, а в результате жизнедеятельности арендатора продадите дешевле, чем могли бы.

🧐Налог на ипотеку

Продолжение темы, поднятой в комментариях к моему каналу, об уплате 35% на сверхдоход, полученный по льготной ипотеке.

Сегодня на моем ютуб канале "Дмитрий Щегельский" вышло видео с разбором данного вопроса.

Теперь коснемся темы об НДФЛ в отношении материальной выгоды от экономии на процентах при рефинансировании ипотечного кредита на покупку жилья.

Из письма Минфина РФ следует, что заемщик не должен платить налог на материальную выгоду по ипотеке (и другим кредитам), только, если он не использовали право на имущественный налоговый вычет, установленный подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ.

Остальные платить налог 35% должны даже при рефинансировании кредита.

Подробности раскрыты в письме Минфина от 12 февраля 2024 г. N 03-04-06 / 12022, которое я приложил к данному посту.

Читайте и узнаете, кто еще может не платить налог.

🕯Цены на недвижимость не впечатляют

Нашел в своих закромах интересные данные по изменению стоимости недвижимости в некоторых городах России с декабря 1997 года по декабрь 1998 года.

Решил проследить движение цены в разные пиковые моменты и добавил к имевшимся ценам данные на сентябрь 2008 года и сравнил все с данными на конец апреля 2024 года.

Времени у меня ушло много, чтобы собрать данные по городам за сентябрь 2008 года. По некоторым городам (Калининград, Якутск, Старый Оскол, Петрозаводск и Волгодонск) достоверных данных не нашел. Поэтому есть в таблице пустые места. И, если у кого-то из подписчиков канала есть данные за сентябрь 2008 года по этим городам, буду благодарен за их предоставление.

Так как данные за 1997-98 годы были в долларах США. А в рублях их быть и не могло, т.к. в те годы и цены и расчеты велись только в СКВ, то и цены за 2008 и 2024 годы я тоже пересчитал в USD.

Вышел занятный график, который еще раз подтвердил факт низкой инвестиционной привлекательности недвижимости на длинном отрезке времени.

Получается, что, как только рынок недвижимости "отвязался" от доллара (это произошло в 2007 году) выгоднее было сидеть в баксах.

Еще интересный факт - разница в ценах в конце 90-х годов.

К примеру, в Калининграде в декабре 1997 года цены были выше, чем в Петербурге. А в Нижнем Новгороде цены были почти, как в Петербурге. Да, и Екатеринбург был не так далек по ценам в Питере, чем сейчас.

Однако, к моменту кризиса 2008 года произошло сильное расслоение цен. Москва и Питер ушли сильно вверх от других городов.

Возможно, что сейчас мы переживаем время, когда цены в Петербурге уже 2 года не растут, а в других городах идут в рост. Может быть сейчас они нагоняют отставание и опять подтянутся к пропорциям 90-х годов?

☄️Неплатежи по ипотеке нарастают

С начала 2024 года объём просроченной ипотеки увеличился на 5% или 2,6 млрд рублей. В абсолютном выражении накопленный в январе-марте 2024 года объём неплатежей в 1,6 раза больше, чем прирост за весь 2023 год (за 12 месяцев 2023 года просроченная ипотечная задолженность на вторичном рынке жилья увеличилась на 1,67 млрд рублей или 3%). Такие данные дало коллекторское агентство "Долговой консультант".

Лидерами по приросту проблемной ипотеки на вторичном рынке жилья в абсолютном выражении с начала 2024 года стали Санкт-Петербург (+323 млн), Московская область (+247 млн) и Свердловская область (+142 млн). По динамике антилидерами стали Республика Крым (145%), Республика Тыва (60%) и Севастополь (38%).

При сохранении темпа по 5% в квартал, по итогам года портфель просроченной ипотеки может превысить 65-67 млрд рублей, но даже при этом доля просроченной ипотеки по отношению к общей задолженности не превысит 1% против нынешних 0,4%, что считается комфортным уровнем для кредиторов и приемлемым для экономики.

Полную таблицу долгов по ипотеке за 1 квартал 2024 года по всем регионам РФ приложил к данному посту.

🔄От роста до падения один неверный шаг

Продолжение предыдущего поста

Согласно общему мнению специалистов доля просроченной ипотеки по отношению к общей задолженности не должна превышать 1%, что считается комфортным для кредиторов и экономики.

Сейчас в России всего 0,4% ипотечной просрочки.

Это прямо, как в США в 2006-м, начале 2007 года. Доля просрочки по ипотеке была ещё меньше, всего 0,1%. Но потом, всё произошло, как с дамбой в Орске, какие-то мыши прогрызли ход и всё полетело в тартарары. Всего за несколько месяцев 2007 года была преодолена планка в 0,5% неплатежей и полет в космос оказался неизбежным. Это хорошо видно на графике.

Неплатеж по ипотеке увеличился почти до 3% в результате жилищного кризиса. В 2009 году кредиторы списали более 2,7% ипотечных кредитов.

И рынок рухнул.

🛡Движение #антистудия началось

Губернатор Ленинградской области продолжил инициативу Москвы объявив, что в Ленобласти также будут строить квартиры от 28 кв.м..

Думаю, что волна "антисиудий" завирусится по всей России. Никто из чиновников на местах не захочет быть белой вороной невыполняющей майские указы.

Формально цена лота конечно же изменится, потому что возрастёт себестоимость из-за увеличения метража. И рост себестоимости увеличится на 17%, если за основу брать студию 24 кв.м..

Однако себестоимость можно уменьшить путем сокращение или полного удаления лоджии/балкона.

Так же стоит учитывать то, что все разрешения на строительство полученные до мая 2024 года будут реализованы. А это немаленький объем. Т.е. размер студий начнет увеличиваться не ранее 2027 года.

Вот и нашелся ответ на вопрос, как будет реализован пункт майских указов об увеличении среднего метража на человека до 33 кв.м..

Но нет ответа на вопрос - почему чиновники так долго закрывали глаза на несоответствие СНИПов предоставляемым им для утверждения проектам многоквартирных жилых домов (МКД)?

И ещё!

Те же майские указы требуют обеспечения граждан РФ жильем общей площадью не менее 38 кв. метров к 2036 году.

Почему бы уже сейчас чиновникам не пронзить время и пространство, сработав на опережение, и не запретить строительство жилья площадью менее 38 кв.м.?

Чудны дела твои ...

🕯Индекс MREDC кивнул вниз

Фьючерсы индекса московской недвижимости и сам индекс MREDC показали признаки разворота.

Я указывал на двойную вершину ещё осенью 2023, пробитие 6 марта 2024 максимумов мая 2022.

Собственно говоря, оставалось только ждать куда индекс пойдет дальше.

И вот 14 мая индекс пошёл вниз.

Сижу, жду усиление сигнала к 1 июля 2024 и дальнейшее движение к отметке 250 т.р. за метр московской недвижимости.

Сегодня на своем Ютуб-канале выложил большой обзор MREDC, IRN, RGBI

👀😑Москвич через суд запретил соседям держать собак и получил компенсацию за моральный вред

Суть истории

Житель одного из многоквартирных домов Москвы (далее - Истец) устал от шума, создаваемого собаками соседей, и обратился в Зеленоградский районный суд г. Москвы. С февраля 2020 года в квартире соседей постоянно слышен громкий лай, скулеж и вой собак, что происходит утром, днем, вечером и иногда ночью, как в будние, так и в выходные дни. В небольшой двухкомнатной квартире содержится несколько крупных собак (от 4 до 6 особей), что сопровождается постоянным неприятным запахом на лестничной площадке, особенно в теплое время года.

На просьбы соседей прекратить шум и принять меры жильцы не реагировали, отказывались общаться и не открывали двери. Владельцы квартиры редко выгуливали собак, из-за чего они часто справляли нужду в квартире, что нарушало санитарные нормы и создавало неудобства для соседей.

В 2020-2021 годах владельцы не жили в квартире постоянно, а приезжали только для кормления животных. Истец предположил, что квартира используется для платной передержки собак. По сведениям Управы Силино, в июле 2021 года по адресу ответчика не было зарегистрировано ни одной собаки (интересно сколько людей регистрируют в квартире своих питомцев?). Истец считал, что такое количество собак должно содержаться в приютах, частных домах или нежилых помещениях, а не в многоквартирном доме, предназначенном для комфортного проживания людей.

Жалобы истца и других жильцов в различные органы власти не привели к действенным мерам. Попытки урегулировать ситуацию мирным путем или с помощью государственных органов не дали результата. Ответчик использовал квартиру не по назначению, нарушая права соседей на комфортное проживание. Постоянный лай и шум мешали жильцам полноценно отдыхать, вызывали головные боли, подавленность, недосыпание, раздражительность и ухудшение психического состояния. В квартире истца также проживала 76-летняя мать супруги, перенесшая две операции на сердце в 2022 году.

Истец попросил суд запретить ответчику содержать собак в квартире и взыскать компенсацию морального вреда в размере 90 000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Показания свидетелей

Свидетель пояснил, что квартиру истца заливало мочой собак, которая стекала по стояку отопления, так как собаки были привязаны к батарее. Это подтверждено актом от 13.10.2020, согласно которому протекание в квартиру происходило из-за большого количества животных.

Другие показания свидетелей подтверждены актом от 22.03.2023, в котором указано, что в квартире № выявлены 3 большие собаки пород: хаски, 2 лабрадора и 9 щенков возрастом около 4-х месяцев, метисы хаски и лабрадора. В квартире стоял устойчивый неприятный запах, состояние квартиры было крайне неудовлетворительным, а громкий лай собак слышен по всему подъезду. При визуальном осмотре не выявлено нарушений в эксплуатации общедомовых инженерных коммуникаций. Щенки находились в вольере, а взрослые собаки свободно перемещались по квартире. Обследование проводилось только в одной маленькой комнате, так как собаки были агрессивны и представляли угрозу для жизни и здоровья проверяющих. Хозяйка отказалась привязать собак, поэтому обследовать другие помещения не удалось.

Решение суда

Рассмотрев дело, суд частично удовлетворил исковое заявление о нарушении прав граждан на отдых и благоприятную среду проживания. Суд запретил ответчикам содержать собак в квартире и взыскал с них в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей и государственную пошлину в размере 300 рублей. В удовлетворении остальной части иска суд отказал.

Интересный факт

Ответчики подали апелляцию, но городской суд г. Москвы оставил решение суда первой инстанции без изменений.

Вот такие чудеса творятся в многоквартирных домах между соседями.
Пишите в комментариях, встречались ли вы, или ваши знакомые с какими-либо противоправными действиями соседей и удалось ли восстановить справедливость.

💩 Доброта + жадность = убыток

Ещё история о том, как вредно сдавать недвижимость перед продажей.

Как-то обратился ко мне один знакомый с просьбой продать его комнату в коммуналке.

Квартира - отличная четырешка в сталинском доме, буквально в минуте ходьбы от метро "Московская" в Петербурге. Но нерасселяемая. Однажды квартиру хотели купить, но один из соседей, когда дело было практически готово к сделке, решил поднять запросы за свою комнату и покупатель отказался. Тогда владелица одной комнаты сказала: "Вы будете жить здесь вечно!" И всегда, когда кто-то из соседей инициировал очередной виток поиска покупателя, обиженная соседка выдвигала нереальные требования. Она могла себе это позволить, потому что женщина она была не бедная и в комнате не жила.

Но история не о расселении квартиры. Затронул этот момент лишь опережая вопросы: "Почему квартиру не расселили?"

Так вот, знакомый решил продать свою комнату, когда понял, что ожидания продажи всей квартиры тщетны.

Комната у него была отличная, более 30 кв.м.. По всем правилам продажи он сделал в комнате ремонт: покрасил потолок, поклеил новые обои, оциклевал и залакировал паркет на полу.

И, вот повёл он меня показать комнату после ремонта, чтобы сделать фотографии.

Приходим. Открывает он дверь в комнату, а в комнате бардак. На полу (потому что мебели нет) лежат пацаны, человек 7. Спят. На свежих обоях висят плакаты, местами на стенах следы от брызнувших рыбных консервов"Килька в томате", свежий паркет в нескольких местах испорчен, вероятно пролитым на него спиртным.

Картина, как говорится, маслом.

Продавец вспылил, в течение минуты выгнал всю эту кодлу из квартиры и сообщил мне, что оказывается, он дал месяц пожить в комнате какому-то студенту, знакомому знакомых, за 10 тысяч рублей, который должен был жить один. 

Итог - очередной ремонт и потерянное время.

Не сдавайте недвижимость перед продажей, копеечная выгода от арендной платы за пару месяцев выйдет большим убытком.

😮Кто экономике Милей?

Новый президент Аргентины Хавьер Милей остановил печатный станок и количество денег М2 в экономике Аргентины остановило свой безудержный рост. Это хорошо видно на приложенном графике.

Милей хочет оставить в стране не более 25% денежной массы от текущего ее количества. 50% денежного оборота планируется изъять из поликлиник, университетов и школ, а затем утилизировать. Остальные же 25%, будут переведены в долларовый эквивалент.

Милей не простой шоу-мен, которым его пыьаются представить у нас. Он имеет экономическое образование, в его научном багаже 9 книг по экономике.

Наверное все его провалы еще впереди. Но уже сейчас следует отметить, что благодаря его решительным действиям за 5 месяцев правления Милея ключевая ставка резко пошла вниз и со 117% снизилась до 41%.

Инфляция остановила рост. Все это можно видеть на графиках.

Как заявляет Хавьер Милей, «социалистические гниды»за все время своего правления пытались решить проблемы в экономике путем простого печатания денег, снижение цен на некоторые важные для населения товары происходили не благодаря экономическим решениям, а по политической воле.

Кто Милей для экономики Аргентины, Гайдар, Жириновский или Трамп, покажет ближайшее время.

Пока что его воля дает свои реальные плоды.

🤓Дарить недвижимость можно, но осторожно

В Госдуму внесен проект федерального закона N 498499-8 "О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации".

Законопроектом предлагается ввести нотариальное удостоверение договоров дарения, если даритель и одаряемый не состоят друг с другом в близком родстве.

Лоббистами данного законопроекта выступаю нотариусы под предлогом защиты пожилых людей. Хотя официальная инициатива пришла из Государственного Собрания - Курултай Башкортостана.

Основной мотив - защитить пожилых граждан от мошенников. Инициаторы закона считают, что престарелые граждане не понимают, что подписывают и не осознают последствия подписания таких документов.

Мне видится данный посыл сомнительным, потому что с таким же успехом можно обмануть человека при подписании договора купли-продажи, который не предлагается вносить в список действий, требующих обязательного нотариального рассмотрения.

Как-то я прочел анализ судебной практики из которого следовало, что 29 процентов обманутых - люди в возрасте 31-40 лет, 23 процента - до 30 лет. Почти треть имели высшее образование, а 21 процент - неполное высшее. Жаль источник не сохранил на этот анализ.

Общественные слушания законопроекта уже прошли и проект представлен к рассмотрению Госдумой в первом чтении.

Ознакомиться с проектом можно на странице законопроекта сайта Госдумы по ссылке https://sozd.duma.gov.ru/bill/498499-8

🗿"Народная ипотека" - что за зверь?

На Парламентском часе в Госдуме, посвященном разбору деятельности Дом,РФ партия ЛДПР в очередной раз заявила о необходимости внедрения так называемой "Народной ипотеки". Со слов зампреда Комитета ГД по строительству и ЖКХ Кошелева ЛДПР разработана вся нормативная и финансовая база по ее внедрению. Я искал документы по "народной ипотеке", но нигде их не нашел, даже на сайте ЛДПР. Может плохо искал, а, возможно, они так хороши, что ЛДПР не выкладывает их к широкому обзору, чтобы конкуренты не украли разработанное ЛДПР ноу-хау.

Поэтому основной анализ можно делать только по самому спитчу Кошелева на Парламентском часе.

ЛДПР предлагает под залог портфеля сформированного из выданных ипотечных займов прокредитовать коммерческие банки, которые будут выдавать ипотеку гражданам под 5% годовых (2% - цена кредита для банка + 2-3% маржа банка). По мнению ЛДПР такое перекредитование позволит снять нагрузку с бюджета РФ и сделает программу "народной ипотеки" бессрочной, потому что люди будут покупать квартиры в ипотеку всегда, а соответственно ипотечный портфель, под который будут кредитоваться банки, будет пополняться постоянно.

Кошелев не сказал, кто и каким образом будет выдавать кредиты под залог "ипотечного портфеля". Несколько лет назад в ЛДПР говорили, что это должен делать ЦБ РФ, в этот раз упоминание ЦБ в этой схеме отсутствовало.

Получается, что формально ЛДПР предлагает выпустить ипотечные облигации (ипотечные ценные бумаги - ИЦБ).

ИЦБ не новость для России. Тот же Дом,РФ выпустил ИЦБ на сумму 1,7 трлн.руб. В данный момент к торгам на Мосбирже допущено 78 ИЦБ, выпущенных в основном Дом,РФ, пара ИЦБ выпущены Росбанком.

Депутаты задавались вопросом - не станет ли такое количество ИЦБ от Дом,РФ повторением Fannie Mae и Freddie Mac.

Всё новое - хорошо забытое старое. В отношении выпуска в РФ ИЦБ, получается, что старое плохо забыто.

Широкое использование ИЦБ может представлять потенциальные риски для экономики России. Эти риски основаны на международном опыте, особенно на примере кризиса 2008 года в США. Вот основные опасности:

1. Системные риски и пузырь на рынке недвижимости
ИЦБ может привести к увеличению доступности ипотеки и росту спроса на недвижимость, что, в свою очередь, может вызвать искусственное завышение цен. Если цены на недвижимость резко упадут, это приведет к большому числу дефолтов по ипотечным кредитам и значительным убыткам для держателей ИЦБ. Фактически "Народная ипотека" в момент превратится в ненародную.

2. Снижение качества кредитов
В погоне за увеличением объема выдаваемых ипотечных кредитов банки могут снизить стандарты кредитования. Это приведет к увеличению количества выданных высокорисковых кредитов (субстандартные кредиты), которые более подвержены дефолту. В результате пул ипотечных кредитов, обеспечивающих ИЦБ, станет менее надежным.

3. Ликвидностные риски
Если инвесторы начнут массово избавляться от ИЦБ из-за опасений по поводу качества активов или общей экономической нестабильности, это приведет к резкому снижению ликвидности на финансовых рынках и затруднит финансирование банков.

4. Риски для банковской системы
Банки, держащие на своих балансах значительное количество ИЦБ, столкнутся с крупными убытками в случае снижения стоимости этих активов. Это может подорвать их финансовую устойчивость и привести к банкротствам, что, в свою очередь, может вызвать кризис доверия в банковской системе.

5. Риски для инвесторов
Инвесторы, вкладывающие средства в ИЦБ, могут понести убытки, если заемщики по ипотечным кредитам не смогут выполнять свои обязательства.

6. Риски для макроэкономической стабильности
Массовые дефолты по ипотечным кредитам могут вызвать цепную реакцию, приводящую к снижению потребительских расходов, росту безработицы и общему экономическому спаду. Это может создать значительные макроэкономические проблемы и усложнить восстановление экономики.

Получается, что лучший способ избежать проблем - не выпускать ИЦБ совсем.

И очевидный факт - все вопросы снимаются (или появляется еще больше) как только ЛДПР публикует все "тайные" документы.

🔝В 10 раз увеличится госпошлина в Росреестр! 

Государство продолжает распечатывать места для лёгкого сбора сделок с населения России.

Минфин предложил взимать с физлиц госпошлину за регистрацию перехода права собственности на недвижимость в размере 0,1% от суммы сделки превышающей 20 миллионов рублей, а с юрлиц 0,3%. 

Если так случится, что цена сделки будет ниже 20 млн руб, а кадастровая стоимость выше, то вышеуказанные сборы будут учитываться по кадастру.

В 2025 году по предварительным расчетам бюджет получит 16 миллиардов рублей, а к 2030 можно ожидать поступлений в размере 106 миллиардов рублей.

Стоит отметить, что Минфин предусмотрел послабление для сделок с недвижимостью менее 20 млн рублей. По ним пошлина останется прежней - 2000 руб для физиков и 22000 руб для юриков.

Думаю, что и эти 2000 рублей могут быть увеличены тысяч эдак до пяти для физлиц.

Так и напрашивается вывод, что правительству рост цен на недвижимость выгоден со всех сторон, кроме мантры  о доступности жилья.

Что победит - социальный или капиталистический посыл?

😡Сдать коттедж и поседеть

Хозяин сдал коттедж вежливым и на вид порядочным молодым людям 19-ти лет, которые за 2 дня нанесли ему ущерб на 1,5 млн рублей.

Новая история об убытках от сдачи в аренду недвижимости.

Не смотря на оставленные нанимателями коттеджа в Пушкинском районе Петербурга паспортные данные они умудрились всего за выходные разбить всю мебель "в дрова", порвать бассейн, выбить окна и двери, сломать стены кувалдой, вывести из строя бытовую технику, вырвать и разбить унитазы, подраться на шашках (похоже, что настоящих) до крови, которой потом залить весь пол и расписать стены разными словами.

Всё это, как и положено, наниматели снимали на видео и выложили в сеть.

📉Рынок недвижимости стагнирует в минус

В середине декабря 2023 года я зафиксировал по вторичному рынку недвижимости Петербурга данные по количеству выставленных на продажу квартир и обещал через полгода посмотреть на сколько и как изменятся данные. Пользовался ЦИАН.

31 мая 2024 года я зафиксировал новые данные и свел их в таблицу, которую приложил к данному посту.

Итог следующий:

1. Количество выставленных на продажу квартир в домах всех годов постройки увеличилось на 13,7%
2. Количество квартир в новых домах 2020-2023 годов постройки увеличился на 2,4%

Частенько некоторые подписчики моих ютуб и телеграм каналов говорят о том, что квартиры в новых домах пользуются большим спросом, поэтому их покупают лучше и цены на них выше, чем на старый советский фонд. Я решил зафиксировать данные в домах 2020-2023 годов постройки, т.к. никто не будет спорить с тем, что это действительно новые дома. Прошу заметить, что я учитывал квартиры в сданных домах с оформленным правом собственности - так называемая "новая вторичка".

3. Количество студий в домах 2020-23 г.п. увеличилось на 9,7%
4. Количество 1 ком.квартир в домах 2020-23 г.п. увеличилось на 7,4%

По моему мнению налицо снижение активности покупателей данного сегмента.

5. Количество 2 ком.кв. в домах 2020-23 г.п. снизилось на 2%
6. Количество 3 ком.кв. в домах 2020-23 г.п. снизилось на 11,6%

По моему мнению спрос на эти квартиры был высоким, потому что такие квартиры действительно имеют повышенный спрос, а строят их мало.

7. По 4 и более ком.квартирам так же предложение снизилось, но их было слишком мало, чтобы говорить о их раскупленности из-за "мощного спроса". Это квартиры в домах бизнес-элит-премиум-класса.

Так же хочу отметить, что квартиры в домах 2020-2023 г.п. по цене до 8 млн рублей увеличилось с середины декабря 2023 года на 8,7%. Что в равной степени может говорить, как о том, что продавцы постепенно снижают цену в эконом-сегменте, так и о том, что такое снижение может носить "статистический" характер за счет прироста квартир данной ценовой категории. Выше я указал на прирост студий и 1 ком.квартир.

Если вспомните, то в начале мая я приводил статистику, согласно которой количество сделок на вторичке в Петербурге в 2024 году с января по апрель снизилось на 11% относительного того же периода 2023 года. Посмотрим, что покажет Росреестр за май 2024. Но, по моим ощущениям, основанным на личной практике работы и с покупателями по поиску объектов и с продавцами, данные должны быть хуже мая 2023 года.

Квартиры продаются только у тех продавцов, кто готов скидывать покупателю не менее 3%. Остальные продавцы гордо сидят в ожидании "своего покупателя". Особенно смешно смотреть за продавцами в домах масс-маркет (и это не только советский панельный фонд, но и новые дома квартальной застройки).

По разговорам с директорами агентств недвижимости в Петербурге май 2024 в сравнении с апрелем оказался "дохлым". Давайте спишем это на длительные праздники, хотя в 2023 году они не мешали активности рынка.

Если 7 июня 2024 года ЦБ РФ повышает ключевую ставку до 18%, то сегодняшних ожидателей "своего покупателя" могу только пожалеть.

⬆️Ключевую точно повысят!

Ключевую повысят, или пардон, Сбер погорячился объявиа уже сегодня о повышении ставок по ипотеке.

Размеры ставок на ипотеку в «Сбере» после повышения:
«Ипотека на новостройку» — от 18,2%;
«Ипотека на вторичное жилье» — от 18,2%;
«Ипотека на строительство дома» — от 18,2%;
«Ипотека на загородную недвижимость и землю» — от 18,5%;
«Ипотека на гараж, машино-место или кладовую» — от 18,7%;
«Кредит под залог недвижимости» — от 19,3%;
«Военная ипотека» — от 17,6%;
«Рефинансирование ипотеки» — от 18,2%;
«Коммерческая ипотека» — от 19,7%;
«Ипотека без первоначального взноса» — от 19%.