😂У застройщиков денег нет?

За первые 9 месяцев 2024 года строительные компании инвестировали в пополнение своих земельных банков под жилое строительство в Санкт-Петербурге и Ленинградской области более 60 млрд руб., что на 12% больше, чем в прошлом году.

Это 690 на, на которых можно построить не менее 4 млн кв.м. жилья.

С одной стороны застройщики просят дотаций от государства и пугают остановкой стройки, а с другой стороны скупают земли и наверняка торгуются с продавцами😁.

🔥🔥Зажигательные данные рынка недвижимости

Эльдар Хусаинов (владелец АН "Этажи") выдал супер пессимизм о ситуации на рынке недвижимости, фактически признав неминуемый обвал рынка.

Практически, всё, что сказал Хусаинов на круглом-столе в начале октября 2024 года, я говорил последние несколько лет: льготная ипотека - это зло, при ее отмене будет обвал продаж, сдобренных политэкономией, вторичку тоже ждет падение, цены перегреты, ситуацию спасет только коррекция цен вниз.

Можно по разному относиться к компании, возглавляемой Хусаиновым, но статистике можно доверять.

У крупного агентства явно подгорает.

🍪💥Обман инвесторов новостроек❗️

Новое видео о том, как загоняли инвесторов в новостройки.

Думаю, что история, рассказанная в моём новом видео, скорее правило, чем частный случай.

https://vk.com/video-226877624_456239288

https://dzen.ru/video/watch/6701a0c54a836a5f02066c16

https://rutube.ru/video/12d238031af978f7bb23d0af94f21c32/?r=a/

https://youtu.be/g_NfuPf51ro?si=0RUABFyGhoMLqzQo

🌡Спасибо за доверие 

Мой телеграм-канал "Щегельский о недвижимости без сиропа" вчера преодолел отметку 5000 подписчиков.

До момента, когда у меня появится обязанность исполнять "закон о блогерах десятитысичниках" необходимо иметь на канале 10 тысяч и более подписчиков.

Прошу поспособствовать всех, кто читает канал, но не подписан, подписаться, дабы ускорить сей процесс.

Хотя на моём Ютуб канале "Дмитрий Щегельский" уже более 24 тысяч подписчиков и его мне нужно будет внести в специальный реестр.

Подписчикам это ни чем не грозит, а вот владелец канала в очередной раз должен предоставить свои личные данные, которые и так расплылись по интернету.

Замечу, что необязательно быть активным(профессиональным) блогером.

Любой человек, у которого так сложилось, что в ВК в "друзьях" оказалось более 10 тысяч подписчиков, должен заявит о себе властям.

А соцсетей у нас 15: ВКонтакте, Одноклассники, Х, TikTok, Likee, Ютуб, Телеграм, LiveJournal, Пикабу, Pinterest, Дзен, RUTUBE, Twitch, Discord и Yappy.

Во! Когда перечислял сети вспомнил, что на моём канале в TikTok более 33 тысяч подписчиков. Не смотря на то, что запрет (который реализован программно) на выкладку роликов действует более года, рост подписчиков продолжается.

Есть открытый вопрос, на который нет ответа - нужно ли вносить в реестр каналы, которые запрещены в РФ.

В статье 10.6 закона об информации, в которую и вносятся изменения, указано понятие "социальной сети". Если ориентироваться на это, то получается, что каналы на любых площадках надо регистрировать. Но, с другой стороны, запрещенных площадок в реестре Роскомнадзор нет.

Вот и думай, что делать, чтобы потом, как Герман из "Пиковой дамы", не горевать, как это ты обдёрнулся.

Многие считают меня блогером. Но моя главная деятельность - операции с недвижимым имуществом, ведение блогов является потребностью души быть услышанным и довести свою точку зрения для участников рынка.

Спасибо всем за поддержку!

🛍Коррекция 5% на вторичке

Но не обольщайтесь

https://rutube.ru/video/672d85dd0896719bf7654e8ce88fd093/?r=a

https://vk.com/video-226877624_456239291?list=f53e41739e643b028f

https://youtu.be/tR6TVTM_CDE?si=FuSluYo94XrVYS0k

🎆Ипотека выше, недвижимость всё тише

Вчера ЦБ РФ принял решение с 10 октября 2024 года по 31 марта 2025 года не ограничивать для кредитных организаций полную стоимость кредита (ПСК) по ипотечным потребительским кредитам на покупку (строительство) жилья или земельного участка.

Что это значит?

По закону предельные ставки по разным видам кредитов для физлиц не могут более чем на треть превышать процентный уровень, устанавливаемый ЦБ РФ ежеквартально.

Следовательно, при росте ключевой ставки банки по техническим причинам не могут слишком быстро повышать стоимость кредитов.

На заёмщиках, которые уже сидят в кредите и исправно по нему платят ничего не изменится, а те, кто только предполагает брать кредит должны быть готовы к увеличению процентам по кредитам уже в ближайшее время.

Данные "послабления" от ЦБ говорят о нескором снижении ключевой ставки и, соответственно, росте ипотечных ставок выше сегодняшних значений, что придаст рынку недвижимости перцу, но не положительной динамике, т.к. спрос будет ещё слабее.

💣Идеальный шторм надвигается?

На днях журналист из "Московского комсомольца" просил меня поделиться мнением относительно высказывания некоторых экспертов, которые утверждают, что процесс обвала рынка недвижимости уже начался и реальные продажи отличаются от официально озвучиваемых.

Схема развития кризиса по стадиям:
1. Снижение спроса при росте затрат девелоперов
2. Вынужденные продажи ниже себестоимости
3. Неплатежеспособность застройщиков
4. Проблемы у банков, кредитующих девелоперов.
5. Общий спад экономики из-за проблем банков, производителей строительных материалов и техники.

Насколько реален данный сценарий? Что делать гражданину, намеревающемся купить жилье сейчас? Выгодно ли сейчас вкладывать свободные деньги в недвижимость с инвестиционными целями?

На заданные вопросы поделился следующими мыслями.

Описанный Вами сценарий можно назвать идеальным штормом, который может произойти скорее только в результате усиления негатива внешних макроэкономических факторов.

Сегодняшняя ситуация на рынке новостроек похожа на резинку, которую будут тянуть до максимальных значений. Но у каждой резинки есть предел эластичности, после чего случается обрыв и мгновенное обрушение всего, что на ней висит.

У застройщиков и связанных с ними банков есть 2 большие надежды:

1. Льготные ипотечные программы. Есть регионы, где работает много программ, и семейка, и арктическая и ай-ти, и дальневосточная. И в этих регионах, я думаю, застройщики чувствуют себя достаточно вольготно.
2. Снижение ключевой ставки ЦБ. В прошлые разы 2015 и 2022 г ключевую ставку снижали очень динамично, практически за полгода приводя её в удобоваримое рынком состояние 10-12% годовых.

Трудности могут возникнуть у мелких региональных застройщиков, где действует только семейная и ай-ти ипотеки.
В Питере и Москве вообще - только семейка.
Крупные же застройщики диверсифицировались по регионам от Дальнего Востока, до Северодвинска и Мурманска, и за счёт этого при провалах продаж в одних регионах могут вырулить в других.

Однако, если лимиты на льготные ипотеки будут снижаться, а ключевая ставка будет выше 16% весь 2025 год, то застройщикам, банкам и чиновникам придется что-то придумать. Ведь никому не нужно банкротство застройщиков, потому что некому будет ни достраивать, ни продавать уже построенное.

Но, как показывает история, ни одно государство не может контролировать кризис, его наступление могут оттягивать, но он всё равно случится. И, чем дольше оттягивают, тем больнее шлепок.

Думаю, что до конца 2024 года мы не увидим фестиваля скидок от застройщиков, потому, что в первой половине 2024 года многие больше, чем на половину выполнили годовой план продаж.

Уже сейчас по моим наблюдениям застройщики начали сокращать штат сотрудников. В первую очередь сиквестированию подвергаются отделы маркетинга и аналитики.

Самое интересное начнется в январе 2025 года.

С 1 января 2025 года вступят в силу запреты на любимые банками и застройщиками схематозы:

1. Запрет на размещение средств дольщиков на аккредитивах вместо эскроу счетов.
2. Запрет на завышение цены, в результате чего банк не сможет получать вознаграждение от застройщика за пониженную процентную ставку по ипотеке, если это приводит к росту цены недвижимости.
3. Запрет на кэшбек покупателю новостройки
4. Запрет на ипотеку более 30 лет и выдача кредита более 80% от стоимости недвижимости.

Плюс у застройщиков начнут возникать проблемы по совершенным год-полтора назад продажам в рассрочку. Некоторые застройщики принимали от дольщика только 10% в качестве первоначального взноса с отсрочкой остатка платежа до момента постройки дома. Дольщика очаровывали двумя постулатами:
- цены на недвижимость только растут, вы сможете перепродать объект с наваром,
- ключевую ставку скоро понизят и вы сможете взять ипотеку.

Как мы с вами знаем, цены на первичке растут только на бумаге, на вторичном рынке эти квартиры по цене застройщика не продать, и ключевая ставка вместо снижения только растёт.

📦Рейдерских захваты

Проблема управляющих компаний постоянно на повестке дня.

Только в моём кругу несколько человек пострадали от рейдерских захватов управляющих компаний и последующих выставления 2х счетов по квартплате от бывшей и новой УК.

Несколько лет назад дом, в котором я живу, пытались захватить рейдеры.

Домом, в котором у меня офис, 15 управляла компания, которая ничего не делала, собирала платежи и раз в 5 лет меняла юридическое лицо.

В итоге появилась идея снять видео на эту тему

https://youtu.be/qXzcLRwXgF8?si=McDjmRd0mu3bHbKa

https://vk.com/video-226877624_456239294?list=97644fcaa43f529cc8

https://rutube.ru/video/8faa585dab5d21c61e820058a6761fbd/?r=a/

💡ЧП федерального масштаба

«2 процента людей — думает, 3 процента — думает, что они думают, а 95 процентов людей лучше умрут, чем будут думать». Бернард Шоу

Только неделю назад я рассказывал о клиенте, который поверив риэлтору, что цены на недвижимость только растут, в июне 2024 года взял кредит, внес его в качестве первоначального взноса за 2 студии по программе "рассрочка от застройщика" в надежде перепродать через полгода. Но эта "инвестиция" приносит только 30 т.р. ежемесячного убытка, перепродать студии даже по цене застройщика не получается.

И вот мне подписчики пишут уже из Астрахани с точно такой же историей, которую во всех красках можно почитать на скрине, который я приложил к данной заметке.

Да простят меня подписчики, выложил без имен и телефонов не для того, чтобы посмеяться над чужим горем, а для того, чтобы показать масштаб бедствия.

За вчерашний день у меня было 2 таких обращения. Второе опять из Петербурга, но тут люди купили новостройку полностью на свои средства, уже оформили право собственности, но по факту, не смотря на то, что квартира в 25 минутах пешком от метро, когда получили товар в живую покупка не понравилась. И встал вопрос избавиться от нее, чтобы купить в замен что-то более удачное.

Затыка в том, что не продать эту квартиру по цене покупки. И опять люди ругают риэлтора за то, что убедил, что цены только растут и т.д. и т.п..

И опять мне приходится краснеть за разводил, которые пасутся на рынке риэлторских услуг. Эти риэлторы сродни стоматологам, которые убеждают клиента вырвать все нормальные зубы, чтобы вставить "вечные" импланты.

И, вот такие "профессионалы" совместно с застройщиками и подвели рынок к пропасти.

Похоже, что бедствие с "инвестицией" в недвижимость в России много сильнее, чем можно себе представить. Если признать факт, что только 25% граждан готовы открыто признать свои ошибки, то паства Минстроя в скором времени будет погребена под возведенными ею сотнями миллионов кубометров бетона.

Получается, что 75% всего, что куплено за последний год не с помощью семейной ипотеки, которая составляет примерно 35% от общего объема, является пшиком.

В цифрах это выглядит так: за 2023 год в Петербурге было совершено 64510 ДДУ. Минус 35% семейка, остается 41932. Берем от этого 75% и получаем 31448 эмоциональных покупок новостроек, по которым в ближайший 2025 год могут пойти просрочки платежей от покупателей. Это значит, что часть этих объектов, купленных в рассрочку, вернется застройщикам, а часть срочно выйдет на рынок переуступок по ценам много ниже, чем у застройщика, чтобы хоть как-то избавиться от недвижимого бремя.

Что? Скажете - притянуто за уши? Может быть, но у меня никак не выходят из головы эти 3 клиента с 4 квартирами, которые признались в своей ошибке покупки квартиры в новостройке.

💥При обстреле эта улица наиболее опасна

Такие надписи остались на домах в Петербурге/Ленинграде со времён ВОВ.

Похоже, что такие надписи пора размещать в Белгороде

Новое видео с перекличкой риэлторов смотрите по ссылкам

https://vk.com/wall-226877624_304

https://rutube.ru/video/21e21f2a4b45b0bc2597717734a0b8d5/?r=a/

https://youtu.be/FdJeEejrJNY?si=Mn4eKf_Ue5wCNZFz

🤯Цены на аренду жилья перешли к снижению

Как легко средства массовой информации и некоторые блогеры с "аналитиками" перекашывают рынок.

Месяца не прошло о сообщениях, которые разве что на каждой парадной не висели о феноменальном росте цен на аренду жилья, как уже пошла информация о том, что цены на аренду жилья перешли к снижению.

А, как, черт возьми, вы хотели, что бы было?

Я несколько лет твержу, что рынок найма/аренды жилья подвержен сезонности. В августе-сентябре цены идут в резкий рост, потом в октябре переходят к стагнации и резкому снижению.

И, вот, Авито, Циан, Яндекс-недвижимость, начали публиковать данные о снижении цен на аренду в конце октября 2024 года.

Максимальное снижение стоимости по сравнению с прошлым месяцем наблюдается в Самаре — на 8,8%, до 35 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге — на 6,6%, до 50 тыс. рублей, в Казани — на 6,6%, до 46 тыс. рублей, в Ростове-на-Дону — на 6,2%, до 35 тыс. рублей.

Единственными городами-миллионниками с увеличением стоимости съемного жилья стали Екатеринбург — цена выросла на 7,3%, до 44 тыс. рублей, а также Краснодар — на 6,9%, до 32 тыс. рублей.

Чтобы видеть сезонные колебания приложил график данных по Петербургу август 2023 - сентябрь 2024. По нему видно, как цены уже в сентябре пошли вниз, в октябре снижение добавилось.

🧐Дилемма аналитика

До сего момента, когда я называл ежегодный объем потребления жилой недвижимости в Петербурге, я имел ввиду только квартиры и комнаты на вторичном и первичном рынках. И объем этот, в зависимости от ситуации уже лет 10 находится в пределах 160-200 тысяч в год.

Но вот сегодня я увидел данные по количеству сделок с домами в Ленинградской области за сентябрь 2024 года.

Согласно данным Росреестра в Ленинградской области продажи индивидуальных частных домов для постоянного проживания в 3-м квартале 2024 года составили 9308 сделок, что на 19% больше, чем во 2-м (7827) и на 4,5% больше, чем за тот же период 2023 года (8902).

Если вспомнить, что в 3-м квартале 2024 года на вторичке падение ко 2-му кварталу составило 4%, а к 3-му кварталу 2023 года на 22,7%, а в новостройках минус 22%, то не является ли увеличение продаж домов в Ленобласти перераспределением спроса между квартирами и домами?

Пока что это только гипотеза, требующая перепроверки.

Понятно, что надо посчитать ещё данные по сделкам с квартирами в новостройках и на вторичке в Ленинградской области. А они тоже публикуются с опозданием.