🔝Тайная рукопись по недвижимости

Почти по Гоголю

В начале 2024 года Дом,РФ опубликовал отчет под названием "Итоги 2023 года в жилищной сфере", где дал предсказание по изменению ситуации на рынке недвижимости в период с 2024 по 2026 годы.

Согласно которым цены на новостройки в 2024 г. стабилизируются, а в 2025-2026 гг. темпы роста цен не будут превосходить инфляцию, ожидаемую на уровне 4%. Стоимость жилья на вторичном рынке будет стагнировать в 2024 г. из-за высоких процентных ставок по ипотеке, в 2025-2026 гг. цены будут расти примерно на уровне инфляции.

При этом Дом,РФ снабдил свой прогноз и графическими данными.
И, вот эти данные, вероятно, кому-то не понравились. Иначе, как объяснить факт удаления первого отчета с прогнозом с сайта Дом,РФ и размещение другого, подправленного?

Присмотритесь!

Видите разницу?

Не нашли?

Тогда я для вас подготовил картинку, позволяющую акцентировать ваше внимание.

Скрин изменений в старом отчете находится на картинке слева, а скрин из обновленного отчета - справа.

Как видно, в первом отчете Дом,РФ указывает в 2024 году ожидаемую коррекцию цен, т.е. их падение. Прошу заметить, что это усредненные данные по всему рынку недвижимости России. Это значит, что снижение цен в каких-то регионах Дом,РФ предполагал больше, где-то меньше. Но, в целом, предполагал снижение цен, иначе бы его график не ушел бы в минус.

Но потом, Дом,РФ удалил отчет с этой минорной страницей и заменил ее на более позитивную, где график показывает положительно нулевое изменение цен.

Вот такой парадокс.

Что скрыл Дом,РФ в своих расчетах, когда подменил один отчет на другой?

Все скрины страниц прикреплены к данному посту.

🤕Оперативные новости по недвижимости 

Участвую во Всероссийском жилищном конгрессе в Сочи и делюсь короткой строкой оперативными новостями полученными из выступлений чиновников, банкиров и застройщиков:

1. Льготным программам конец
2. Помогать льготными программами надо только нуждающимся
3. Вот-вот, прям вот совсем скоро заработают "строительные вклады" с помощью которых вы сможете себе накопить на новостройку.
4. Застройщики будут всеми силами не снижать цены
5. Цены на вторичку будут стабилизироваться. В Москве уже отмечено снижение цен. Интересная риторика с точки зрения чиновников. Снижение цен они называют стабилизацией.
6. С января 2024 в Москве происходит прирост объектов в рекламе и срок из экспозиции, который составляет 127 дней.
7. С января 2024 года цены в рекламе в Москве не растут. По данным циан средняя цена кв.м. 387 т.р.
8. Застройщик Setl: рекомендация всем застройщикам - продавать, не сидеть и не повышать цены, с 1 июля лучше не будет.
9. Количество сделок с ипотекой в новостройках падает, застройщики чаще применяют рассрочку.
10. Количество одобренных ипотек 42%, что, как минимум в 2 раза меньше, чем в 2023 году.

🔪Жена засудила мужа за ипотеку.

Одна женщина узнала, что ее супруг заключил договор об ипотеке 9 лет назад, и при этом она ничего не знала об этом. По ее мнению, муж заложил их дом и землю незаконно, подделав ее подпись в нотариальном согласии. Позже экспертиза подтвердила факт подделки подписи. Однако суды разных инстанций не пришли к единому мнению относительно действительности данной сделки.

Суть дела в том, что в 2009 году житель Махачкалы заложил свой дом и земельный участок в Россельхозбанке в качестве обеспечения по кредитным обязательствам. Однако он не смог выплатить кредит, и в 2018 году банк начал процедуру взыскания долга через суд. Только тогда его супруга узнала об этом договоре.

Женщина обратилась в суд, требуя признать сделку недействительной. По ее словам, кредитный договор был заключен без ее ведома, и она не ставила подпись в нотариальном согласии. Это подтвердила и почерковедческая экспертиза.

По мнению ВС РФ, применять надо было не общую норму статьи 253 Гражданского кодекса, а специальную. ВС РФ подчеркнул - статья 35 Семейного кодекса не обязывает доказывать, что другая сторона в сделке, требующей нотариального удостоверения, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.

ВС РФ отменил решения ВС Дагестана и Пятого кассационного суда и отправил дело на новое рассмотрение.

Интересно, что дело не рассматривалось, как "семейный схематоз" по получению семьей кредита в банке с целью его не отдавать путем оспорения сделки одним из супругов.

Хотя, возможно, у меня слишком богатая фантазия.

Определение ВС РФ прикрепил к данному посту.

📈Ипотека прет на словесных интервенциях чиновников

Росреестр раскрыл данные за 1 квартал 2024 года по сделкам с недвижимостью в Москве, снабдив их победным заголовком "В марте в 1,5 раза увеличилось число ДДУ с привлечением кредитных средств за месяц".

Чего не сделаешь, чтобы хоть как-то указать на то, что всё в царстве недвижимых теней всё "хорошо".

На самом деле, увеличение в 1,5 раза количества сделок с применением ипотеки на первичном рынке по сегодняшним ценам в сегодняшних условиях является плохим показателем.

Еще больше людей ринулось в бетон с ипотечным плечом.

Если же пристальнее вглядеться в данные Росреестра, то там видно снижение количества сделок с новостроем. В 1-м квартале 2024 года Росреестр Москвы зарегистрировал 17909 договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ), что на 12% меньше, чем в 1-м квартале 2023 года, когда было зарегистрировано 20439 ДДУ.

На вторичке так же отмечено снижение, оно же - падение, оно же - коррекция количества сделок 30155 договоров купли-продажи (ДКП), что на 9% меньше, чем в I квартале 2023-го (33144 ДКП).

И только сделки с коммерческой недвижимостью показали рост и очень даже существенный. В январе-марте 2024 года сделки с коммерческой недвижимостью в новостройках составили 12 179 ДДУ, показав прирост в +50,7% к аналогичному периоду 2023 года (8 078 ДДУ). Я предполагаю, что здесь учтены все нежилые помещения, как-то кладовки, апартаменты, а также помещения, которые можно использовать под магазины, салоны и т.п..

🔔Недобросовестность банка дошла до суда.

Гражданин обратился в ФАС России с жалобой на рекламу АО «Альфа-Банк», которая звучала по радио. В этой рекламе было заявлено, что процентная ставка по ипотеке составляет 5,6%, а максимальный кредитный лимит при покупке новостройки - до 30 миллионов рублей. Однако не были упомянуты другие важные условия, такие как срок кредита, пределы процентной ставки и наличие первоначального взноса.

Кроме того, в рекламе утверждалось, что продукт «Альфа-Банка» - это лучшая ипотека в России, но не были предоставлены объективные критерии для сравнения этой услуги с другими.

Согласно мнению ФАС России, такие действия банка могут ввести потребителей в заблуждение и нарушить закон о рекламе.

ФАС России проведет проверку рекламы АО «Альфа-Банк» на предмет соблюдения законодательства о рекламе. Если будет установлено нарушение, банку грозит штраф.

Это не первое судебное дело о недобросовестной рекламе «Альфа-Банка», в "недобросовестном портфеле" Альфы такие дела, как недобросовестная реклама потребительского кредита, кредитной и дебетовой карты, а также за указание в рекламе недостоверных сведений о комиссии за эквайринг.

🚫Отзыв лицензии у банков превратился в обыденность.

Мы перестали ярко реагировать на отзывы лицензий у банков.

Вот очередная "напасть" от ЦБ РФ прилетела в банк "Стрела", который занимал 321-е место в банковской системе России.

Претензии всё те же:

"Значительные объемы операций в рамках указанной деятельности были направлены на обеспечение расчетов между физическими лицами и теневым бизнесом (переводы денежных средств в пользу криптообменников, нелегальных онлайн-казино, букмекерских контор) и являлись высокорисковыми", - так заявил ЦБ РФ.

Кто следующий?

Что дальше?🚫

😮 Новый прикол питерских застройщиков в моем видео
https://youtu.be/JMJCh2clslI?si=8Zca-2aQEoCkkFtl

🚫Не сдавайте недвижимость перед продажей

Ещё одна история основанная на реальных событиях из серии - как не надо делать.

Однажды к нам по рекомендации обратилась женщина получившая в наследство от сына энное количество недвижимости. В составе этой недвижимости были квартиры и дом.

Дом был в ближайшем пригороде Петербурга. Большой и "навороченный", как положено для загородных домов построенных в девяностые годы, но обременительный для пожилой женщины по целому ряду причин: много уборки из-за "много метров", 2 этажа, траты на обслуживание и т.п..

И решила она дом продать и деньги поделить между родственниками.

Чтобы дом не простаивал пока идёт поиск покупателей, наследница решила его сдать, хотя мы ей рекомендовали не делать этого.

Однако, хозяин - барин и она сама нашла себе арендатора: "приличный мальчик" лет 30-ти, гражданин Германии, вежливый и обходительный. Не арендатор, а мечта арендодателя!

Как водится у дам бальзаковского возраста, юношам следует доверять, особенно почти иностранцам, тем более, что он внёс сразу и за первый месяц и последний. Да и ездить контролировать состояние дома далековато.

За 3й месяц арендатор заплатил с опозданием на 2 недели. Ну, ничего, бывает.

За 4й месяц не заплатил, но очень обещал.

До разговоров об оплате за 5й месяц не дошло, потому что позвонили из полиции и попросили приехать.

По приезду взору собственницы открылась сюрреалистическая картина - по дому гуляли гуси, бассейн был засыпан землёй, в которой зеленели какие-то посадки под яркими лампами накаливания. Лампы были даже в спальне, там тоже в горшках что-то росло. И таким ярко освещённым "огородом" был весь дом.

Дом и двор были "уделаны" по самое не могу. Убыток колоссальный только по уборке, не говоря уже о немалых долгах за электричество, которое 24 час в сутки "питало" необходимой энергией лампы, создающие благоприятную среду для каннабиса (упоминание названия требуется в силу невозможности его избежать и не является рекламой и пропагандой).

Вы спросите: "А зачем гуси?"
С точки зрения агрономических знаний арендатора - гуси производят лучшее удобрение для культивации растений.

Дом конечно продали после приведения его в более-менее нормальное состояние.

Мораль - не сдавайте недвижимость перед продажей, нормальных денег не заработаете, а в результате жизнедеятельности арендатора продадите дешевле, чем могли бы.

🧐Налог на ипотеку

Продолжение темы, поднятой в комментариях к моему каналу, об уплате 35% на сверхдоход, полученный по льготной ипотеке.

Сегодня на моем ютуб канале "Дмитрий Щегельский" вышло видео с разбором данного вопроса.

Теперь коснемся темы об НДФЛ в отношении материальной выгоды от экономии на процентах при рефинансировании ипотечного кредита на покупку жилья.

Из письма Минфина РФ следует, что заемщик не должен платить налог на материальную выгоду по ипотеке (и другим кредитам), только, если он не использовали право на имущественный налоговый вычет, установленный подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ.

Остальные платить налог 35% должны даже при рефинансировании кредита.

Подробности раскрыты в письме Минфина от 12 февраля 2024 г. N 03-04-06 / 12022, которое я приложил к данному посту.

Читайте и узнаете, кто еще может не платить налог.

🕯Цены на недвижимость не впечатляют

Нашел в своих закромах интересные данные по изменению стоимости недвижимости в некоторых городах России с декабря 1997 года по декабрь 1998 года.

Решил проследить движение цены в разные пиковые моменты и добавил к имевшимся ценам данные на сентябрь 2008 года и сравнил все с данными на конец апреля 2024 года.

Времени у меня ушло много, чтобы собрать данные по городам за сентябрь 2008 года. По некоторым городам (Калининград, Якутск, Старый Оскол, Петрозаводск и Волгодонск) достоверных данных не нашел. Поэтому есть в таблице пустые места. И, если у кого-то из подписчиков канала есть данные за сентябрь 2008 года по этим городам, буду благодарен за их предоставление.

Так как данные за 1997-98 годы были в долларах США. А в рублях их быть и не могло, т.к. в те годы и цены и расчеты велись только в СКВ, то и цены за 2008 и 2024 годы я тоже пересчитал в USD.

Вышел занятный график, который еще раз подтвердил факт низкой инвестиционной привлекательности недвижимости на длинном отрезке времени.

Получается, что, как только рынок недвижимости "отвязался" от доллара (это произошло в 2007 году) выгоднее было сидеть в баксах.

Еще интересный факт - разница в ценах в конце 90-х годов.

К примеру, в Калининграде в декабре 1997 года цены были выше, чем в Петербурге. А в Нижнем Новгороде цены были почти, как в Петербурге. Да, и Екатеринбург был не так далек по ценам в Питере, чем сейчас.

Однако, к моменту кризиса 2008 года произошло сильное расслоение цен. Москва и Питер ушли сильно вверх от других городов.

Возможно, что сейчас мы переживаем время, когда цены в Петербурге уже 2 года не растут, а в других городах идут в рост. Может быть сейчас они нагоняют отставание и опять подтянутся к пропорциям 90-х годов?

☄️Неплатежи по ипотеке нарастают

С начала 2024 года объём просроченной ипотеки увеличился на 5% или 2,6 млрд рублей. В абсолютном выражении накопленный в январе-марте 2024 года объём неплатежей в 1,6 раза больше, чем прирост за весь 2023 год (за 12 месяцев 2023 года просроченная ипотечная задолженность на вторичном рынке жилья увеличилась на 1,67 млрд рублей или 3%). Такие данные дало коллекторское агентство "Долговой консультант".

Лидерами по приросту проблемной ипотеки на вторичном рынке жилья в абсолютном выражении с начала 2024 года стали Санкт-Петербург (+323 млн), Московская область (+247 млн) и Свердловская область (+142 млн). По динамике антилидерами стали Республика Крым (145%), Республика Тыва (60%) и Севастополь (38%).

При сохранении темпа по 5% в квартал, по итогам года портфель просроченной ипотеки может превысить 65-67 млрд рублей, но даже при этом доля просроченной ипотеки по отношению к общей задолженности не превысит 1% против нынешних 0,4%, что считается комфортным уровнем для кредиторов и приемлемым для экономики.

Полную таблицу долгов по ипотеке за 1 квартал 2024 года по всем регионам РФ приложил к данному посту.

🔄От роста до падения один неверный шаг

Продолжение предыдущего поста

Согласно общему мнению специалистов доля просроченной ипотеки по отношению к общей задолженности не должна превышать 1%, что считается комфортным для кредиторов и экономики.

Сейчас в России всего 0,4% ипотечной просрочки.

Это прямо, как в США в 2006-м, начале 2007 года. Доля просрочки по ипотеке была ещё меньше, всего 0,1%. Но потом, всё произошло, как с дамбой в Орске, какие-то мыши прогрызли ход и всё полетело в тартарары. Всего за несколько месяцев 2007 года была преодолена планка в 0,5% неплатежей и полет в космос оказался неизбежным. Это хорошо видно на графике.

Неплатеж по ипотеке увеличился почти до 3% в результате жилищного кризиса. В 2009 году кредиторы списали более 2,7% ипотечных кредитов.

И рынок рухнул.

🛡Движение #антистудия началось

Губернатор Ленинградской области продолжил инициативу Москвы объявив, что в Ленобласти также будут строить квартиры от 28 кв.м..

Думаю, что волна "антисиудий" завирусится по всей России. Никто из чиновников на местах не захочет быть белой вороной невыполняющей майские указы.

Формально цена лота конечно же изменится, потому что возрастёт себестоимость из-за увеличения метража. И рост себестоимости увеличится на 17%, если за основу брать студию 24 кв.м..

Однако себестоимость можно уменьшить путем сокращение или полного удаления лоджии/балкона.

Так же стоит учитывать то, что все разрешения на строительство полученные до мая 2024 года будут реализованы. А это немаленький объем. Т.е. размер студий начнет увеличиваться не ранее 2027 года.

Вот и нашелся ответ на вопрос, как будет реализован пункт майских указов об увеличении среднего метража на человека до 33 кв.м..

Но нет ответа на вопрос - почему чиновники так долго закрывали глаза на несоответствие СНИПов предоставляемым им для утверждения проектам многоквартирных жилых домов (МКД)?

И ещё!

Те же майские указы требуют обеспечения граждан РФ жильем общей площадью не менее 38 кв. метров к 2036 году.

Почему бы уже сейчас чиновникам не пронзить время и пространство, сработав на опережение, и не запретить строительство жилья площадью менее 38 кв.м.?

Чудны дела твои ...

🕯Индекс MREDC кивнул вниз

Фьючерсы индекса московской недвижимости и сам индекс MREDC показали признаки разворота.

Я указывал на двойную вершину ещё осенью 2023, пробитие 6 марта 2024 максимумов мая 2022.

Собственно говоря, оставалось только ждать куда индекс пойдет дальше.

И вот 14 мая индекс пошёл вниз.

Сижу, жду усиление сигнала к 1 июля 2024 и дальнейшее движение к отметке 250 т.р. за метр московской недвижимости.

Сегодня на своем Ютуб-канале выложил большой обзор MREDC, IRN, RGBI