Ипотека в США. Часть 1

Сперва-основные термины:

⭐️Mortgage  –  в США ипотека называется mortgage и отличается от обычного кредита тем, что объект недвижимости, приобретаемой на деньги банка, остается в залоге у банка. То есть это тип кредита под залог имущества, которое до полной выплаты займа является собственностью банка. 
⭐️Mortgage компания – крупный банк или частная финансовая организация, которая предоставляет заем под залог будущей недвижимости.
⭐️Down Payment (Первоначальный взнос)– сумма, которую заемщик вносит самостоятельно из собственных средств при покупке недвижимости.
⭐️Ипотечный брокер – специалист по ипотечному кредитованию, который работает с большим количеством кредитных организаций и подбирает оптимальные условия для клиента.
⭐️Fixed-Rate Mortgage (Фиксированная процентная ставка)– процентная ставка и размер ежемесячного платежа остаются неизменными в течение всего срока кредитования.
⭐️Adjustable-Rate Mortgage (Плавающая процентная ставка)– это ставка, которая фиксируется на первые несколько лет выплаты по ипотеке, а затем повышается в зависимости от увеличения индекса на финансовых рынках. 
Вы берете кредит, допустим, на 3 года под более низкий процент (обычно плавающая ставка ниже на 1-2%), но при этом вы принимаете на себя риск того, что когда закончится этот период, кредитор может осуществить пересмотр процентной ставки по ипотеке и она может пойти сильно вверх – до 10,5%. Это все заранее прописывается в договоре.
За 2022 год процентная ставка по ипотечному кредиту в США выросла практически до 7%, что является рекордным ростом с 2001 года. Тем не менее, ипотека в США является до сих пор одной из самых доступных в мире. 
⭐️Рефинансирование ипотеки – заключение ипотечного договора с другим кредитором на текущий объект недвижимости на более выгодных для заемщика условиях.

🥸Существует несколько основных программ ипотечного кредитования для населения:
• Государственные программы, такие как при поддержке FHA или займы для ветеранов или военных (VA Loans), которые можно оформить даже без первоначального взноса. 
• Обычные ипотечные займы, предоставляемые крупными ипотечными организациями с первоначальным взносом в 3% от стоимости недвижимости.
• Частные программы для заемщиков, которым сложно показать свой доход, под более высокие процентные ставки.
Помимо трех основных видов ипотечных кредитов существуют разнообразные программы:
• Кредиты на крупную сумму (Jumbo Loans) – вид ипотечного кредита, при котором сумма денежных средств, выдаваемых под залог недвижимости, существенно превышает стандартные лимиты по обычным ипотечным кредитами. Подобный заем берется под дорогое жилье.
• Программа покупки первого дома – популярная программа с минимальным первоначальным взносом в 3% для людей с невысоким доходом.

☝️При выборе ипотечной программы заемщик должен помнить, что ему доступно рефинансирование ипотеки. Этой услугой он может воспользоваться в любой момент после получения ипотеки без штрафных санкций со стороны банка, если условия рефинансирования будут для него выгодными. Этот процесс может существенно снизить платеж по ипотеке.
🚨Рефинансирование ипотечного кредита всегда влечет за собой дополнительные расходы для заемщика по оформлению нового кредита для рефинансирования предыдущего. Расходы могут быть включены в сумму нового ипотечного кредита.

⬇️⬇️⬇️

#документы
#полезное

⬆️⬆️⬆️

Ипотека в США. Часть 2

Условия приобретения жилья и требования к заемщику

Приобрести жилье в ипотеку могут как граждане США, так и нерезиденты. Но последним получить одобрение сложнее, а процентная ставка может быть на 1-2% выше, чем у резидентов. Иммигранты, находящиеся в стране на основании политического убежища (asylum) рассматриваются как резиденты🤑🤑.

Требования к заемщику:
• Credit Score – кредитная история в течение минимум одного года и начальным количеством баллов от 650.
• Возраст от 18 лет.
• Официальное трудоустройство в США. 
• Статус в стране – гражданство, грин-карта, рабочая виза, убежище (asylum) и т.д.
• Дополнительные документы для получения ипотеки по требованию банка, подтверждающие платежеспособность заемщика (банковские выписки, оплаченные счета).

💥Как увеличить свои шансы на получение самого низкого процента по ипотеке?
Без кредитной истории в США очень сложно. Поэтому вновь прибывшему иммигранту стоит  начинать строить свой кредитный рейтинг, чтобы через несколько лет получить выгодные условия по ипотеке и низкую процентную ставку:
✌️Завести несколько кредитных карт в разных банках и не нарушать платежи по ним.
✌️Иметь 1-2 кредита. Например, на автомобиль.
✌️Устроиться на хорошую работу или получить профессию на территории США. Часто учеба засчитывается в стаж работы.

☝️Получение ипотеки без кредитной истории, либо при наличии совсем небольшого (от 580 баллов) кредитного рейтинга– процесс трудный, но осуществимый. Для этого лучше обращаться к брокеру.

Требования к объекту:
• Банк заказывает независимую, сертифицированную оценку состояния объекта.
• Банк интересуется назначением объекта. Приобретается ли оно для проживания, под сдачу в аренду или как загородный дом для отпуска. От этого будет зависеть размер процентной ставки. 

💥По статистике люди в США переезжают каждые 7 лет. Сначала иммигранты покупают свое первое кондо или небольшой дом. Затем с ростом доходов и расширением семьи они покупают таунхаус, затем через 5-7 лет берут ипотеку на дом побольше. За жизнь люди спокойно могут сменить 3-4 дома и соответственно взять столько же ипотечных кредитов.
☝️Ипотечный кредит привязан строго к объекту недвижимости. При этом в США человек или семья могут иметь несколько ипотечных кредитов. Например, заемщик может оставить свою первую небольшую квартиру вместе с ипотекой под сдачу в аренду и взять себе в ипотеку дом в случае, если его доходы позволяют брать еще один займ под объект недвижимости. При этом доход от сдачи в аренду первой квартиры может покрывать платеж по ипотеке.

Нюансы:
💥Ваша кредитная история – это то, от чего в первую очередь будет зависеть ваша процентная ставка.
💥В случае, если потенциальный заемщик владеет бизнесом, а не просто трудоустроен на территории США, то банк будет проверять финансовую деятельность его компании и ее доходы за последние два года, предшествующие дате подачи заявки на ипотечный кредит. 
💥Ипотечный кредит в США может оформить как один из членов семьи и тогда будет учитываться только его доход, так и возможна совместная ипотека для супругов. В этом случае учитывается суммарный доход всей семьи и кредитная история каждого супруга.
💥Банк оценивает вид недвижимости и в каком состоянии находится объект. Так в первом варианте, например, процентная ставка на кондоминиум будет немного выше, чем на дом. А во второй оценке, если в доме что-то не работает должным образом, то банк не будет финансировать такой объект до тех пор, пока это не будет устранено.

⬇️⬇️⬇️

#документы
#полезное

⬆️⬆️⬆️

Ипотека в США. Часть 3

Ипотечные кредиты предоставляют как крупные банки, так и небанковские финансовые учреждения, например частные mortgage компании.

Ипотека в банке
Самые крупные банки не работают просто с частными клиентами по выдаче ипотечных кредитов, они работают с крупными компаниями и Mortgage Corporation. В банке намного сложнее получить ипотеку, они очень неповоротливые, сотрудники финансово не заинтересованы.  
При обращении в банк важно взвесить возможную выгоду и риски:
➕ Возможность получить низкую процентную ставку или спецпредложение, если вы обращаетесь за ипотекой в банк, клиентом которого вы являетесь.
➖ Обращение за одобрением в каждый банк отдельно, что может негативно сказаться на кредитном рейтинге, так как каждый запрос о состоянии кредитной истории клиента может сыграть на ее понижение
➖ Негибкость по отношению к клиенту
☝️Если вы решили обратиться в банк то, чтобы сэкономить время на походы в поиске mortgage с лучшими условиями — существует ипотечный калькулятор. Он позволит вам сделать примерный расчет ипотеки на месяц (с учетом ставок, графиков погашения и комиссий при закрытии).

Ипотека через брокера
Условия приобретения жилья в ипотеку от каждого банка или финансовой организации зависят от многих факторов и рассчитываются индивидуально. Именно поэтому заемщики обращаются к ипотечному брокеру: подобрать оптимальную ставку под условия каждого клиента, оптимизировать и ускорить процесс получения кредита. 
Работа с ипотечным брокером это то, что отличает процесс получения ипотеки в США от стран СНГ, где клиент чаще всего обращается напрямую в банки за кредитом.
➕ Ипотечный брокер проводит предварительную оценку документов заемщика и его потенциальные шансы. В случае несоответствия каким-либо критериям, брокер дает рекомендации и выстраивает стратегию по улучшению финансового положения клиента, его кредитного рейтинга
➕ Возможное сокращение срока по получению кредита за счет предварительной подготовки брокером документов на заемщика.
➕ Сервис, ориентированный на клиента. Брокеры работают по выходным и за пределами рабочих часов банков.
➖ Необходимо подобрать проверенного ипотечного брокера, который много лет работает на рынке и зарекомендовал себя в сфере ипотечного кредитования.
➖Комиссия

Пошаговая инструкция по ипотечному кредитованию:
1️⃣Выбрать брокера или финансовую организацию. 
2️⃣Заполнить заявку для предварительной оценки финансовой составляющей заемщика.
3️⃣кредитный отчет, получение оценки и одобрения клиента
4️⃣Получение предварительного одобрения кредита.
5️⃣Поиск объекта недвижимости и предложение продавцу.
6️⃣Предоставление полного пакета документов в финансовую организацию для подачи заявки на ипотеку.
7️⃣Оценка объекта недвижимости, заказ страховки.
8️⃣Проверка документов и одобрение со стороны банка/финансовой организации.
9️⃣Закрытие сделки с подписанием всех юридических документов.
🤪Процесс получения ипотечного кредита занимает в среднем 30 дней. 

⬇️⬇️⬇️

#документы
#полезное

⬆️⬆️⬆️

Ипотека в США. Часть 4.

Расходы при оформлении ипотеки:
Приблизительные платежи, которые в конечном итоге будут зависеть от штата, в котором вы приобретаете недвижимость:
✅Оценка объекта – $500-$750.
✅Комиссия брокера – $1,500.
✅Сбор за государственную регистрацию – $200-$500.
✅Услуги нотариуса по страхованию Title Insurance. (страхование интересов кредитора в случае признания сделки при покупке недвижимости в ипотеку недействительной) – $1,500-$3,000.
✅Налог на продажу в зависимости от штата – от 0.00% до 2.00% от стоимости недвижимости.
✅Страховой полис – $1,000-$3,000.
✅Оплата налогов на землю и недвижимость от 3 до 12 месяцев.

Погашение ипотечного кредита
Ипотека - тот самый важный кредит, дисциплина при выплате которого может максимально укрепить кредитную историю, а однократное нарушение графика погашения-обрушить весь кредитный рейтинг заемщика.
У человека может быть прекрасный credit score, допустим 750 баллов. Но он может тут же стать 550 всего лишь при двух пропусках платежей по ипотеке, а пропуск третьего платежа уведет рейтинг вниз до 450. Важно платить ипотеку вовремя. При пропуске четырех платежей и более недвижимость могут просто забрать.

Досрочная выплата- да или нет?
Выплатить ипотеку досрочно без штрафов можно в любой момент. Это не влияет плохо на кредитный рейтинг, но это не всегда правильно. Все индивидуально. Например, люди хотят выйти на пенсию без кредита по ипотеке и если им до пенсии осталось 10 лет, то это имеет смысл.
Намного выгоднее в США инвестировать свободные деньги, чем выплачивать ипотечный кредит. При низкой процентной ставке проще вложить деньги в еще один объект недвижимости или купить трак, который будет приносить тысячи долларов в год, вместо экономии $3,000 по процентам по ипотеке. Но если у вас деньги лежат мертвым грузом просто на расчетном счете,то лучше закрыть ипотеку.

Потенциальному заемщику важно помнить:
✅Следует заранее отложить деньги на оценку недвижимости и сопутствующие платежи.
✅Всегда следите за своей кредитной историей и минимум за полгода до подачи документов на ипотеку старайтесь не допускать ухудшения кредитной истории.
✅Есть возможность рефинансирования ипотеки, либо выплата погашение кредита досрочно. Но лучше не пользоваться этими опциями без крайней необходимости.
✅Кредитор учитывает все доходы заемщика, а не только заработную плату (сумму пенсионных накоплений, доходы от сдачи другой недвижимости в аренду, прибыль от инвестиций).
✅Первоначальный взнос начинается с 3% от стоимости недвижимости, но существуют государственные программы и без первоначального взноса.
✅Нет временного запрета на рефинансирование ипотеки. Это можно сделать в любой момент после получения ипотечного кредита. Важно помнить, что это влечет за собой дополнительные затраты, которые включаются в ипотечный кредит.
✅Перед подачей заявки на ипотеку важно иметь как минимум 2 выплаченных кредита и несколько кредитных карт без нарушения платежей по ним как минимум в течение 6 месяцев перед подачей заявки на ипотечный кредит.

И еще пара слов про КАЛЬКУЛЯТОРЫ:
Воспользоваться бесплатным ипотечным калькулятором можно на сайте Бюро финансовой защиты покупателей, но существуют и другие удобные инструменты:
1️⃣Karl's Mortgage Calculator (можно скачать бесплатно на телефон)
2️⃣Mortgage by Zillow: Calculator
3️⃣US Mortgage Calculator бесплатный, и тоже можно установить на телефон)
4️⃣Mortgage Calculator
5️⃣Dave Ramsey Mortgage Calculator (онлайн-калькулятор с выбором агента по недвижимости)
6️⃣Mortgage Pal Calculator
(Бесплатный и удобный)

#документы
#полезное

Бесплатный бассейн н-н-н-н-нада?

✅Выяснила, что медицинские страховки можно использовать не только по их прямому назначению)
(И не про то, как пластиковой карточкой выложить кокаиновую «дорожку»😌)
Вообщем, по ним можно еще проходить бесплатно или со скидкой в бассейны и прочие полезные для души и тела спортивно-увеселительные заведения.
Уточняйте в ваших спортивных секциях!

✅А еще, полно муниципальных открытых бассейнов в парках, куда можно приходить днем поплавать/позагорать.
Они тоже бесплатны. (Не все, не всегда. Уточняйте!)
У нас в городе таких штук 8. Даже один около дома есть.
Когда тепло было, в парке гуляли и не знали. Думали: «чего это там все резвятся и визжат так весело?» Боялись спросить. А зря.
Потом журнал взяла в местной администрации-а там: все лето 3 дня в неделю можно было ходить и купаться)

#прожизнь
#полезное
#халва