Ипотека в США. Часть 1

Сперва-основные термины:

⭐️Mortgage  –  в США ипотека называется mortgage и отличается от обычного кредита тем, что объект недвижимости, приобретаемой на деньги банка, остается в залоге у банка. То есть это тип кредита под залог имущества, которое до полной выплаты займа является собственностью банка. 
⭐️Mortgage компания – крупный банк или частная финансовая организация, которая предоставляет заем под залог будущей недвижимости.
⭐️Down Payment (Первоначальный взнос)– сумма, которую заемщик вносит самостоятельно из собственных средств при покупке недвижимости.
⭐️Ипотечный брокер – специалист по ипотечному кредитованию, который работает с большим количеством кредитных организаций и подбирает оптимальные условия для клиента.
⭐️Fixed-Rate Mortgage (Фиксированная процентная ставка)– процентная ставка и размер ежемесячного платежа остаются неизменными в течение всего срока кредитования.
⭐️Adjustable-Rate Mortgage (Плавающая процентная ставка)– это ставка, которая фиксируется на первые несколько лет выплаты по ипотеке, а затем повышается в зависимости от увеличения индекса на финансовых рынках. 
Вы берете кредит, допустим, на 3 года под более низкий процент (обычно плавающая ставка ниже на 1-2%), но при этом вы принимаете на себя риск того, что когда закончится этот период, кредитор может осуществить пересмотр процентной ставки по ипотеке и она может пойти сильно вверх – до 10,5%. Это все заранее прописывается в договоре.
За 2022 год процентная ставка по ипотечному кредиту в США выросла практически до 7%, что является рекордным ростом с 2001 года. Тем не менее, ипотека в США является до сих пор одной из самых доступных в мире. 
⭐️Рефинансирование ипотеки – заключение ипотечного договора с другим кредитором на текущий объект недвижимости на более выгодных для заемщика условиях.

🥸Существует несколько основных программ ипотечного кредитования для населения:
• Государственные программы, такие как при поддержке FHA или займы для ветеранов или военных (VA Loans), которые можно оформить даже без первоначального взноса. 
• Обычные ипотечные займы, предоставляемые крупными ипотечными организациями с первоначальным взносом в 3% от стоимости недвижимости.
• Частные программы для заемщиков, которым сложно показать свой доход, под более высокие процентные ставки.
Помимо трех основных видов ипотечных кредитов существуют разнообразные программы:
• Кредиты на крупную сумму (Jumbo Loans) – вид ипотечного кредита, при котором сумма денежных средств, выдаваемых под залог недвижимости, существенно превышает стандартные лимиты по обычным ипотечным кредитами. Подобный заем берется под дорогое жилье.
• Программа покупки первого дома – популярная программа с минимальным первоначальным взносом в 3% для людей с невысоким доходом.

☝️При выборе ипотечной программы заемщик должен помнить, что ему доступно рефинансирование ипотеки. Этой услугой он может воспользоваться в любой момент после получения ипотеки без штрафных санкций со стороны банка, если условия рефинансирования будут для него выгодными. Этот процесс может существенно снизить платеж по ипотеке.
🚨Рефинансирование ипотечного кредита всегда влечет за собой дополнительные расходы для заемщика по оформлению нового кредита для рефинансирования предыдущего. Расходы могут быть включены в сумму нового ипотечного кредита.

⬇️⬇️⬇️

#документы
#полезное

⬆️⬆️⬆️

Ипотека в США. Часть 2

Условия приобретения жилья и требования к заемщику

Приобрести жилье в ипотеку могут как граждане США, так и нерезиденты. Но последним получить одобрение сложнее, а процентная ставка может быть на 1-2% выше, чем у резидентов. Иммигранты, находящиеся в стране на основании политического убежища (asylum) рассматриваются как резиденты🤑🤑.

Требования к заемщику:
• Credit Score – кредитная история в течение минимум одного года и начальным количеством баллов от 650.
• Возраст от 18 лет.
• Официальное трудоустройство в США. 
• Статус в стране – гражданство, грин-карта, рабочая виза, убежище (asylum) и т.д.
• Дополнительные документы для получения ипотеки по требованию банка, подтверждающие платежеспособность заемщика (банковские выписки, оплаченные счета).

💥Как увеличить свои шансы на получение самого низкого процента по ипотеке?
Без кредитной истории в США очень сложно. Поэтому вновь прибывшему иммигранту стоит  начинать строить свой кредитный рейтинг, чтобы через несколько лет получить выгодные условия по ипотеке и низкую процентную ставку:
✌️Завести несколько кредитных карт в разных банках и не нарушать платежи по ним.
✌️Иметь 1-2 кредита. Например, на автомобиль.
✌️Устроиться на хорошую работу или получить профессию на территории США. Часто учеба засчитывается в стаж работы.

☝️Получение ипотеки без кредитной истории, либо при наличии совсем небольшого (от 580 баллов) кредитного рейтинга– процесс трудный, но осуществимый. Для этого лучше обращаться к брокеру.

Требования к объекту:
• Банк заказывает независимую, сертифицированную оценку состояния объекта.
• Банк интересуется назначением объекта. Приобретается ли оно для проживания, под сдачу в аренду или как загородный дом для отпуска. От этого будет зависеть размер процентной ставки. 

💥По статистике люди в США переезжают каждые 7 лет. Сначала иммигранты покупают свое первое кондо или небольшой дом. Затем с ростом доходов и расширением семьи они покупают таунхаус, затем через 5-7 лет берут ипотеку на дом побольше. За жизнь люди спокойно могут сменить 3-4 дома и соответственно взять столько же ипотечных кредитов.
☝️Ипотечный кредит привязан строго к объекту недвижимости. При этом в США человек или семья могут иметь несколько ипотечных кредитов. Например, заемщик может оставить свою первую небольшую квартиру вместе с ипотекой под сдачу в аренду и взять себе в ипотеку дом в случае, если его доходы позволяют брать еще один займ под объект недвижимости. При этом доход от сдачи в аренду первой квартиры может покрывать платеж по ипотеке.

Нюансы:
💥Ваша кредитная история – это то, от чего в первую очередь будет зависеть ваша процентная ставка.
💥В случае, если потенциальный заемщик владеет бизнесом, а не просто трудоустроен на территории США, то банк будет проверять финансовую деятельность его компании и ее доходы за последние два года, предшествующие дате подачи заявки на ипотечный кредит. 
💥Ипотечный кредит в США может оформить как один из членов семьи и тогда будет учитываться только его доход, так и возможна совместная ипотека для супругов. В этом случае учитывается суммарный доход всей семьи и кредитная история каждого супруга.
💥Банк оценивает вид недвижимости и в каком состоянии находится объект. Так в первом варианте, например, процентная ставка на кондоминиум будет немного выше, чем на дом. А во второй оценке, если в доме что-то не работает должным образом, то банк не будет финансировать такой объект до тех пор, пока это не будет устранено.

⬇️⬇️⬇️

#документы
#полезное