🤝Инвестиции в загородные отели: Перспективы и факторы успеха

Все инвестиции в загородную гостиничную недвижимость можно разделить на несколько сегментов: основные инвесторы, имеющие значимую долю от 10% до 70%, и коллективные инвесторы, приобретающие долю или пай в объекте.

Инвестиции частных лиц в виде приобретения небольших долей являются на данный момент перспективными, так как сегодня спрос превышает предложение на рынке загородных гостиничных объектов. Это объясняется тем, что значительная часть предложений на рынке загородных отелей представлена старым номерным фондом, который уже не соответствует ожиданиям клиентов. Поэтому, когда на рынок выходит новый и современный объект, отвечающий заявленному уровню, он, конечно же, забирает аудиторию у более старого номерного фонда.

Спрос со стороны гостей достаточно разнообразен, и потенциальную аудиторию также можно разделить на сегменты. Например, для отдыха порой существует множество вариантов, тогда как предложений для семейного отдыха ограничено. В случае компаний, которым часто требуются наличие павильонов, общих зон и другие специфические услуги, таких предложений на рынке гораздо меньше.

Можно сказать, что на рынке сейчас нет дефицита в сегменте "Пары", но эта аудитория имеет большую емкость рынка. Поэтому, строя новый отель, мы тоже можем рассчитывать на то, что получим своих гостей. Инвесторам следует ориентироваться не только на текущий спрос, но и на потенциальную емкость рынка. В этом смысле семейный отдых является самым большим и устойчивым сегментом.

Еще одним фактором успешности инвестиций является ценовой сегмент. Низкий ценовой сегмент обычно имеет бОльший спрос, но строительство новых объектов в этой ценовой категории в настоящее время не так интересно, так как вам придется конкурировать со старыми гостиничными объектами, которые держат низкие цены просто потому, что они старые. Поэтому наибольшая эффективность инвестиций достигается вложениями средств в средний и высокий ценовые сегменты. Сегодня люди, желающие получить определенный уровень сервиса, часто испытывают трудности при поиске подходящего варианта. Однако инвесторам следует помнить, что предпочтения клиентов могут существенно отличаться - отдых в лесу, у воды, в горах, а также вид отдыха (экстремальный туризм и т.д.) И важно, вкладывая средства в проект, понимать спрос и емкость рынка.

Большой рынок загородной гостиничной недвижимости формируется вокруг мегаполисов, например Московская и Ленинградская области. Однако вблизи городов с населением 300-500 тысяч, емкость рынка существенно меньше, а спрос на элитные отели крайне узок. Для того чтобы инвестору было проще ориентироваться, выбирая объект для коллективных инвестиций, мы в компании BASINN HOTEL DEVELOPMENT разрабатываем систему скоринга для оценки инвестиционной привлекательности объекта. Сейчас могу кратко подчеркнуть, на что инвестору обязательно следует обратить свое внимание. Прежде всего, на локацию и природный потенциал, на выбор целевой аудитории и соответствие возводящегося объекта ее запросам. Кроме того, привлекая специалистов, следует оценить финансовые и правовые параметры проекта - стоимость строительства, заявленный доход, сроки окупаемости, юридическую безопасность. И еще - обратить внимание на опыт и деловую репутацию якорных инвесторов и подрядчиков. Анализ этих параметров позволит минимизировать риски частных инвесторов.

#польза

Сейчас формат проживания гостей в загородных отелях перетекает из корпусов в формат отдельно стоящих домов. Возведение новых гостиничных корпусов, по моему мнению, стало менее привлекательным, однако всегда важно учитывать индивидуальные факторы каждого проекта (целевая аудитория, сценарий отдыха гостей, продолжительность их пребывания).

Часто, разрабатывая концепцию, мы предлагаем сочетать отдельно стоящие дома с гостиничными корпусами, если это необходимо. Однако сейчас наблюдается ярко выраженная тенденция перехода общего спроса с номерного фонда на отдельно стоящие коттеджи и модульные комплексы, и на рынке имеется дефицит таких объектов.

Следует отметить, что отдельно стоящие коттеджи и модульные комплексы имеют свои особенности в работе. Комплектация внутри и формат домика могут меняться в зависимости от общей концепции отеля. Например, если основная аудитория вашего отеля включает гостей среднего и эконом класса или семьи, то важно обеспечить наличие хотя бы минимально оборудованных кухонь внутри каждого отдельно стоящего домика.

▪️Многие родители ценят возможность приготовления обедов, ужинов и завтраков для своих детей, особенно если рестораны на территории отеля закрыты, не работают или переполнены.

▪️Многие родители следят за качеством питания своей семьи, а ресторанная еда часто более калорийная и менее здоровая. Не во всех ресторанах предоставляется детское меню с паровыми котлетами, поэтому для семейных гостей наличие кухни является крайне важным.

▪️Многие гости бронируют именно домики, чтобы насладиться "загородной жизнью" и иметь возможность приготовления пищи, устроить пикник или вечеринку. Для этого необходимы раковина, кухонные принадлежности и холодильник.

🤔Если вы работаете на "ПАРЫ" , то при разработке планировки домика, предназначенного для двух человек, важно учесть, что обеденный стол как внутри, так и на террасе (если таковая имеется), должен быть рассчитан, как минимум, на четыре человека. Это позволит гостям, приехавшим "ПАРАМИ" (одна пара без детей + еще одна пара без детей), проводить совместные ужины или вечеринки.

👉Если данная тема вас заинтересовала, на моем YouTube-канале вышел новый видеоролик, в котором я вместе с моей коллегой Натальей делаем обзор одного из быстровозводимых модульных комплексов, построенных с использованием технологии PREFAB. В видео мы подробно рассматриваем комплектацию модуля, его материалы, дизайн, особенности, а также обсуждаем вопросы стоимости и возможных методов оптимизации цен на модульные комплексы.

#видеоютуб #польза #новости

Как ускорить окупаемость загородного отеля?

Когда мы только начинали заниматься отелями около 10 лет назад, я задался вопросом, а что можно сделать, чтобы значительно сократить срок окупаемости отеля? Следует отметить, что, конечно же, каждый проект уникален и у каждого отеля будут свой собственный и неповторимый набор возможностей для того, чтобы значительно ускорить срок окупаемости проекта. Однако, я хочу выделить несколько лайфхаков, которые позволят вам вернуть свои деньги гораздо быстрее.

▪️Следите за Трендами и Умело Их Используйте

Следить за текущими трендами и уметь адаптировать свой бизнес под них - важный ключ к успеху. Например, обратите внимание на аудиторию "однодневников". Это группа, которая может принести до 70% от общей выручки загородного отеля. Проанализируйте, какие услуги и удобства они ищут и как вы можете их удовлетворить.

▪️Рассмотрите Коллективные Инвестиции

Сейчас существует возможность вложиться в загородный отель, даже если у вас есть всего 1 миллион рублей. Множество проектов финансируются с помощью коллективных инвестиций. Например, продажа недвижимости с последующей арендой (схема sale & lease back). Этому, кстати, сейчас помогает программа льготного ипотечного кредитования граждан для строительства частных загородных домов. Программа позволяет построить дом на территории отеля, вложив всего 1-2 миллиона рублей, а остальную сумму получить по льготной ипотеке. При этом доход от отеля превышает платежи по ипотеке, что делает окупаемость для небольших инвесторов возможной уже через 1-2 года.

▪️Глубокое Понимание Аудитории Вашего Отеля

Для успешного гостиничного бизнеса важно понимать свою аудиторию. Определите, какие услуги и удобства наиболее важны для ваших гостей. Понимание, что такое в капитальных затратах загородный отель, и без чего он просто не может существовать, ведь все остальное это просто турпродукт, даст возможность инвестору увеличивать прибыль параллельно с ростом вашего проекта.

🤝Мы имеем реальные кейсы, когда отель окупался всего за 1 год. И сегодня на конференции https://pirexpo.com я подробно расскажу про них, обсудим на чем еще можно зарабатывать помимо номерного фонда и о том, как построить отель без собственных инвестиций.

#польза

Что будет с внутренним туризмом, когда мы со всеми вновь "подружимся"?

До 2019 года рост внутреннего туризма в нашей стране составлял около 5% в год. За последнее время после всех государственных изменениях внутри страны, повышение турпотока теперь составляет +12%. Некоторые регионы демонстрируют стремительный рост, например, Дагестан +47%, Калининград +35% за год.

Однако основной и самый частый вопрос, который волнует инвесторов, - «Что произойдет с внутренним туризмом, когда мы со всеми подружимся, и путешествовать станет также легко, как было раньше?»

🤝В короткий период между пандемией и СВО, когда границы были открыты, и путешествовать было легко, мы стали изучать, как меняется спрос и поведение гостей.

И мы заметили, что многие туристы остались лояльными к нашим отелям и предпочитали внутренние направления. Это объясняется тем, что пандемия способствовала вынужденному путешествию гостей внутри нашей страны, и как следствие, гости заметили, насколько сильно у нас выросла индустрия гостиничного бизнеса. Рестораны стали качественнее, отели стали более комфортными, и оказалось, что у нас тоже множество интересных и доступных достопримечательностей.

Обсуждая эту ситуацию внутри Ассоциации Загородных Отелей и с другими отельерами, мы также пришли к выводу, что в случае открытия границ, повышение внутреннего турпотока продолжится. Конечно, он не будет настолько большим, как сейчас, но и 5% также не ограничится.

🙌Однако есть еще один фактор, который делает инвестиции в загородный гостиничный бизнес перспективными. Это значительный дисбаланс спроса и предложения на рынке загородных отелей. Сейчас на рынке наблюдается существенный дефицит новых и комфортабельных отелей, которые соответствуют заявленному классу, об этом я уже говорил более подробно в своем предыдущем посте.

📈Возвращаясь к вопросу о будущем туризма внутри нашей страны после возвращения доступности путешествий. У нас есть все основания полагать, что повышение будет продолжаться на уровне 9-10% в год. Этому способствует как увеличение общего спроса со стороны гостей, так и нехватка современных загородных и курортных отелей на рынке.

#польза

Создание успешного загородного отеля: Ключевые аспекты

Создание и успешное управление загородным отелем – это сложный, который требует глубокого анализа и стратегического подхода. Перед тем как представить новый проект на рынке, необходимо не только понимать, но и уметь эффективно использовать отличия между загородными, городскими и курортными отелями для формирования уникальной бизнес-концепции.

Изучение различий между различными видами отелей – это первый и важнейший шаг в создании успешного загородного отеля. Эти различия касаются выбора участка, региональных особенностей, типов номеров и общественной инфраструктуры. Например, одним из существенных различий между загородными и курортными отелями является сезонность спроса. В курортных отелях спрос может колебаться в зависимости от времени года, тогда как загородные отели сталкиваются с сезонностью внутри недели (будни/выходные). Существуют методы, которые помогают привлекать гостей даже в межсезонье, например предоставление необходимой инфраструктуры, которую следует заложить изначально при планировании концепции отеля: конференц-залы, SPA-центры, банные комплексы, медицинские услуги и спортивные возможности для детей помогут привлечь гостей даже в межсезонье.

📈Важно отметить, что инфраструктура проекта должна быть тщательно согласована с потребностями гостей, чтобы создать привлекательное и комфортное пространство. И тут я лично, всегда ориентируюсь на термин «Сценарий отдыха».

В сфере гостиничного бизнеса некорректно использовать термин "Целевая аудитория”.
Потому что определение "Целевая аудитория" вешает ярлык на гостя по его общим характеристикам: возраст, пол, интересы, уровень дохода и социальное положение (пример: мужчина, 38 лет, бизнесмен, женат, увлекается стрельбой). Однако, человек с одними и теми же характеристиками может отдыхать в составе семьи, коллег, друзей, один итп. Поэтому гораздо более целесообразно начать рассматривать различные «Сценарии отдыха». Такой подход наиболее конкретен и ориентирован на определение действительно необходимой инфраструктуры на территории вашего отеля.

Важно отметить, что один и тот же гость может иметь разный «Сценарий отдыха» и разный средний чек в зависимости от целей поездки. Например, гости, приезжающие с целью провести бизнес-мероприятие, будут оценивать конференц-возможности отеля и способы проживания в номерах по одному или по двое. Понимание, по какому «Сценарию отдыха» будет работать ваш отель, позволит вам создать именно ту инфраструктуру, которая будет востребована. И не тратить инвестиции на ту инфраструктуру, которая не будет пользоваться спросом.

🙌Однако, для того, чтобы извлекать прибыль из своего проекта, самое важное, что вам нужно сделать - это понять различия между "бизнес-единицами", которые приносят прибыль, и "турпродуктом", который создает ценность и атмосферу.

"Бизнес-единицами" могут быть номера, рестораны, SPA-центры и развлечения для узких сегментов, таких как рыбаки или активные туристы. Эти элементы служат источниками основной прибыли. С другой стороны, "турпродукт" включает в себя территорию, архитектуру, развлечения, бассейны, пляжи, спортивные площадки и детские площадки. Эти элементы создают атмосферу и привлекательность отеля, но сами по себе не приносят прибыль.

Для того чтобы эффективно сочетать "бизнес-единицы" и "турпродукт" на территории загородного отеля, необходим мастер-план. Мастер-планирование позволяет:

- сделать функциональное зонирование территории для оптимального взаимодействия объектов;
- грамотно распределить транспортные и пешеходные потоки;
- избежать нежелательных конфликтов, таких как размещение турпродукта в видовых местах, которые лучше будет применить для бизнес-единиц;
- развивать проект поэтапно и масштабировать его с ростом отеля.

Сегодня я выступал на конференции RUVIERA с Данной темой, делюсь с вами выжимкой.

#польза

Стоимость отдыха в России продолжает расти.

Президент Российского союза туриндустрии (РСТ), Илья Уманский, подтвердил, что в настоящее время наблюдается значительный рост стоимости отдыха в России. Средняя цена на проживание в отелях в осенне-зимний период составляет 4 400 рублей. Этот показатель увеличился на 10-11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Также отмечено, что в летний сезон цены на проживание в гостиницах выросли на 10,5-11%. Существенный рост спроса на отдых наблюдается также на горнолыжных курортах, где цены выросли не менее чем на 15%.

Внутренний туризм стремительно растет, и эта тенденция сохранится еще на протяжении длительного времени, особенно учитывая тот факт, что спрос на туристические услуги превышает предложение, что также подтверждается РСТ.

Илья Уманский, президент РСТ, выразил обеспокоенность состоянием существующих гостиниц и предложил программу по реконструкции и реновации. По его словам, около 40% гостиничного фонда нуждаются в обновлении, и для реализации программы выгодных кредитов на строительство и реконструкцию отелей необходима государственная поддержка.

Важным аспектом, на который обратил внимание Уманский, является необходимость создания инфраструктуры для обеспечения круглогодичной заполняемости гостиниц. Это включает в себя подогреваемые бассейны, рестораны и спортивные сооружения, строительство которых также требует поддержки со стороны государства.

Резюмируя, российский туристический рынок активно растет, особенно в популярных регионах с ограниченным предложением.
На данный момент вход в сферу гостиничного бизнеса представляет собой хорошую возможность. Что будет с туризмом, если вдруг "мы со всеми подружимся", я уже писал выше. Таким образом, я надеюсь, что в будущем мы можем ожидать множество выдающихся отелей на нашем рынке.

#новости #польза

Мастер-планирование в сфере гостиничного бизнеса играет ключевую роль для успеха проекта и для удовлетворении потребностей гостей.

🤝Что включает в себя процесс мастер-планирования?

1️⃣Анализ существующей ситуации: Оценка текущего состояния участка или проекта, включая инфраструктуру и окружающую среду.

2️⃣Определение конечных целей и задач для ориентации в планировании.

3️⃣Функциональное зонирование: Один из важных аспектов мастер-планирования. Разделение территории на различные зоны с учетом их функционального назначения. Например, это может включать жилые зоны, общественные зоны, зоны банных комплексов, рекреационные и административно-технические зоны. Зонирование помогает лучше организовать пространство и оптимизировать его использование.

Пример: Озеро и Ресторан
Предположим, у вас есть водоем на территории. Водоем сам по себе прибыль не приносит, так как является турпродуктом, но именно он привлекает гостей. Вместо попыток монетизировать водоем напрямую (ставить там катамараны, закупать лодки, водные лыжи, сноуборды, и другие различные развлечения, которые казалось бы будут приносить прибыль), вы можете облагородить его, разместить на берегу ресторан с уютной верандой. Ресторан - это уже "бизнес-единица", приносящая прибыль, а озеро - "турпродукт", привлекающий гостей. Гости, наслаждающиеся природой и видами, будут проводить больше времени в ресторане, заказывая больше, что увеличит ваш доход. Это является примером идеального симбиоза между "турпродуктом" и "бизнес-единицами".

Пример: Детская площадка Рассмотрим сценарий, когда ваш отель включает ориентированность на ЦА “СЕМЬИ”. В данном случае, создание обширной детской площадки на территории отеля является важным компонентом. Однако, следует избегать заблуждения, что если детская площадка, является турпродуктом, то логичным будет разместить ее в удаленной части отеля, не расходуя “центральную землю”. Тем не менее, этот взгляд ошибочен.
При мастер-планировании с учетом целевой аудитории "семьи", важно помнить о важности размещения детской площадки рядом с рестораном, даже несмотря на возможное сокращение ценной центральной территории для других "бизнес-единиц". Детская площадка - это неотъемлемая часть общего турпродукта. Почему?
Следующее правило мастер-планирования заключается в обеспечении тесной связи между единицами инфраструктуры. Пример ресторана и детской площадки наглядно это демонстрирует: дети обычно едят быстро и начинают скучать, активно привлекая внимание своих родителей. "Мама, мне скучно, пойдем играть!" Располагая детскую площадку рядом с рестораном, в зоне видимости родителей, вы предоставляете взрослым возможность остаться в ресторане, наслаждаться приемом пищи, атмосферой и одновременно следить за своими детьми. Такой заранее продуманный подход позволит удовлетворить потребности гостей, способствуя увеличению вашего чека ресторана.

4️⃣Гибкость и адаптация: Возможность корректировки мастер-плана под изменения внешних условий.

5️⃣Управление потоками: Эффективное распределение транспортных и пешеходных потоков имеет важное значение. Например, если вы не учли особенности движения на вашей территории, и на центральной части участка оказалась небольшая дорога, даже если предполагается, что по ней будут двигаться только гольфкары или служебный транспорт по ночам, то это все равно вызовет дискомфорт у ваших гостей. Такая ЦА, как "СЕМЬИ", сразу почувствуют себя небезопасно на территории отеля. Однако необходимость в дороге у вас несомненно присутствует, поскольку у отеля есть ресторан, баня, потребность в доставке продуктов, функционировании прачечной, выполнении ремонтных работ и т.п. Поэтому важно изначально заранее продумать местоположение дороги таким образом, чтобы она была удобна для персонала и в то же время не создавала неудобств для гостей.

6️⃣Временные рамки: Определение сроков выполнения этапов проекта.

🏪Все элементы инфраструктуры отеля тесно связаны между собой, и их правильное взаимодействие способствует общему успеху проекта. 👉 Если вас заинтересовала данная тема, то на моем канале вышло новое полезное видео.
#кейс
#видеоютуб

Ребята, недавно в своем профиле Instagram я поделился плачевным случаем, когда клиент потерял огромную сумму денег в гостиничном бизнесе из-за "детских ошибок".

Придя ко мне на консультацию, я просто с ужасом смотрел на все это…

Это натолкнуло меня на мысль о создание единой базы знаний по работе в гостиничной сфере. И, вау, но директ мой просто завалили сообщениями, было так много желающих, что 👇

#академия