Bloomberg: “Наполеон бы позавидовал удаче Индонезии”

Интересная статья вышла на Bloomberg в преддверии вступления на должность нового президента страны Прабово Субианто.

Наполеон Бонапарт был известен тем, что выбирал не лучших генералов, а самых везучих. Так автор проводит аналогию с Индонезией, экономическое положение которой значительно улучшилось в связи с ситуацией в мировой экономике и геополитике.

Сейчас об Индонезии уже говорят как о восходящей звезде и ставят в одну строчку с Китаем и Индией. Но, как и со всеми развивающимися экономиками, все зависит далеко не только от ситуации внутри страны, но и от глобальных движений капитала.

В пользу Индонезии играет тот факт, что основные экономики мира начинают цикл снижения процентных ставок для стимулирования экономики. Это сейчас происходит в США, и аналогичные шаги предпринимаются в Китае.

Политика нейтралитета, вместе с аккуратным лавированием между влиянием Китая и США, дает возможность местным компаниям вести бизнес со странами из разных политических блоков.

Это также привлекает иностранных инвесторов, которые ищут безопасные от геополитических рисков юрисдикции. Например, только за прошлый квартал было продано гособлигаций на рекордную за 5 лет сумму $4.1 млрд.

Планы нового президента оставить большую часть министров Джокови были встречены рынком также с особым энтузиазмом. Там есть действительно золотые кадры. Одна министр финансов, госпожа Сри Мульяни, бывшая глава Всемирного банка, чего стоит.

Новый президент Прабово Субианто вступает в должность 20 октября.

Риски на рынке недвижимости Бали и как с ними работать.

Недострой — это основной риск на рынке недвижимости. Он происходит в следующих случаях:

1. Проект не может быть реализован из-за отсутствия финансирования или по другим объективным причинам.

2. Проект не имеет законных оснований для получения разрешительных документов на строительство и эксплуатацию.

Первый пункт напрямую вытекает из компетенции застройщика, которую можно проверить на уже реализованных проектах и сопоставить все это с будущими обещаниями. Если опыта нет - это звоночек.

Со вторым чуть сложнее, но и здесь можно самостоятельно оценить перспективы проекта. Например:

1. Проверить на какой зоне находится объект, что на ней разрешено строить и подходил ли она для целей эксплуатации.

2. Провести анализ непосредственно проекта. Так одно из требований для получения разрешений в туристической зоне - постройка должна занимать не более 50% от участка.

3. Проверить какой коэффициент застройки. В той же туристической зоне общий объем застройки не может превышать X2 от площади участка.

При всей простоте и очевидности этих требований далеко не все застройщики следуют этим правилам, ставя тем самым инвесторов под неоправданный риск.

Напоминаю, что мои коллеги из Bali Expert Consult проводят полный аудит проектов на Бали на предмет соблюдения местного законодательства вплоть до архитектурного исследования проектной документации.

Контакты все те же:
@baliexpertconsult
+62-812-2880-5553

Квартальный отчет Colliers о ситуации на гостиничном рынке Бали

Международная компания Colliers опубликовала отчет за третий квартал 2024 года о ситуации на гостиничном рынке Бали.

Главные цифры за прошлый квартал:

- Средняя заполняемость — 80.1%
- Средние цены за ночь — $172.2
- Общее количество отельных номеров - 58.139

На Бали высокий сезон, турпоток растет, средние цены с заполняемостью ставят очередные рекорды. Август выдался самым продуктивным cо средней ценой в сутки $182.

Что интересно, общее предложение по отельным номерам сильно не менялось с 2019 года, несмотря на то, что многие отели были закрыты в ковид и так и не открылись.

В основном речь идет об отелях, расположенных на главных магистралях, в большей части Беноа, в части Куты, Джимбарана и в других о откровенно неудачно расположенных локациях.

К 2027 прогнозируется увеличение общего номерного фонда на 1178 юнит. Особенно можно выделить строящиеся Mandarin Oriental на Буките и Кемпински в Убуде. Бренды серьезные, могут приятно удивить.

Первая здравая инициатива против незаконного строительства

Бывший губернатор Бали и основной кандидат на победу в следующих губернаторских выборах Ваян Костер предложил запретить девелоперам использовать имена местных собственников земли для получения лицензий.

Например, в земельных зонах, которые не предназначены для посуточного размещения туристов и другой коммерческой деятельности, девелоперы используют имя собственника земли и на него получают все необходимые лицензии.

Так можно было в том числе обойти запрет на строительство и коммерческое использование земель в зеленой зоне. Что стало в последнее время горячей темой для обсуждения.

По сути, это первая здравая инициатива как прекратить перевод сельхозземель под туристические нужды и как остановить незаконное строительство объектов в районах, где они быть не должны.

Осталось только наладить систему контроля за этой инициативой, чтобы это реально заработало.

Ну и еще для сохранения природного разнообразия острова неплохо было бы в принципе на региональном уровне прекратить перевод земель из зеленой зоны в туристическую. Тогда вообще заживем.

На Бали появится марина для суперяхт международного класса

На Бали построят крупнейшую в Индонезии международную марину для 180 яхт, в том числе 50 суперяхт. Она будет расположена на насыпном острове в Беноа, в 15 минутах от аэропорта.

Этот остров хорошо видно из самолета на взлете и посадке со стороны Беноа. В следующем году проект будет готов принимать первые яхты, а к середине 2026 года планируется полноценное открытие.

Глава управляющий компании Marina Development Indonesia Ульф Бэклунд отметил, что Индонезия заслуживает марины такого класса, так как ей предстоит стать новой меккой для мирового яхтинга.

Уникальность расположения Индонезии в том, что все ураганы и тайфуны обходят её стороной. Ну и бонусом 17 тысяч островов, уникальный природный микс и круглогодичная хорошая погода делают это место логичным выбором.

Развитием марины занимается консорциум компаний, включая шведскую SF Marina и итальянскую Plus Marine.

Ценностное предложение Lyvin

Туризм – это не просто индустрия на $33 трлн, которая ежегодно растет на 12%. Это эмоции, новые знакомства, обмен опытом, неожиданные открытия, отдых и все то, за что мы любим путешествовать.

Гостиничная индустрия – неотъемлемая часть туризма, и она сейчас претерпевает значительные изменения за счет смещения потребительских паттернов.

У современных путешественников всего несколько недель отпуска в году. Поэтому они хотят провести его максимально насыщенно на впечатления, но без лишних рисков.

Классические сетевые отели устарели, они скучны и больше не удивляют. Небрендированная недвижимость для посуточной аренды нестабильна и может как приятно удивить, так и сильно разочаровать.

Мы в Lyvin занимаемся созданием счастливых впечатлений для наших гостей через свои гостиничные проекты. Наша особенность:

- Гостиничный сервис и полная инфраструктура для закрытия всех потребностей современных путешественников.

- Вау-эффект и уникальность за счет смешения современного дизайна с традиционным балийским стилем и интеграции архитектуры в природу острова.

Мы рады, что наш подход находит отклик у гостей. Рейтинг 4.95 при 166 отзывах на одном только агрегаторе Airbnb говорит о том, что мы идем верной дорогой.

Субботнее чтиво - The Trading Game: A Confession by Gary Stevenson

Экономист, в прошлом самый прибыльный трейдер Ситибанка и автор бестселлера "The trading game" Гарри Стивенсон дает интересный взгляд на мировые экономические процессы.

Он вводит такое понятие как Asset economy или экономика активов. Автор пишет, что за последние 20-30 лет в мире наблюдается огромный прирост стоимости активов как финансовых, так и реальных. И эта тенденция будет только ускоряться.

Темпы роста активов вместе с почти незаметным ростом ЗП создают условия для той самой экономики активов.

То есть ваша работа больше не влияет на уровень вашего богатства. Влияет то, сколькими активами владеете вы или ваша семья.

Я специально опускаю рассуждения автора о том что богатые становятся богаче, а бедные беднее, как будто что-то сильно поменялось за последние пару тысяч лет.

Тут важно понимать что автор книги сам из Англии, где всегда была большая прослойка среднего класса. Поэтому замедление экономического роста страны не него действительно не очень влияет.

Но если взять развивающиеся страны, то ситуация несколько иная. В странах СНГ институту частной собственности вообще всего 34 года.

Или Азия с Китаем, Индией и Индонезией, где большая часть населения в недавнем прошлом не имели доступа к основным социально значимым благам.

В этих странах средний класс только зарождается, люди начинают потреблять и скупать активы, в том числе недвижимость. И говоря про развивающиеся страны мы по сути говорим про половину населения земли.

Поэтому все это будет толкать цены на активы вверх, в том числе на недвижимость. И темпы роста будут только ускоряться. С этим я полностью согласен с автором.

А если еще немного угадать с локацией и объект выбрать приличный - то расти ваше состояние будет еще быстрее.

В общем, книга неожиданно интересная получилась, рекомендую!

Основные новости Бали и Индонезии за прошлую неделю в нашем еженедельном дайджесте.

Что ожидать от нового президента Индонезии

Прабово Субианто, победивший на выборах президента 14 февраля, вчера принял присягу и официально стал 8-м президентом третьей крупнейшей демократии мира.

Основные предвыборные обещания нового президента:

1. Продолжение политики бывшего президента Джоко Видодо

Джоко Видодо был одним из главных сторонников нового президента на этих выборах и способствовал его победе. Более того, сын бывшего президента, Гибран Ракабуми Рака, занял пост вице-президента страны.

Рынок позитивно встретил новости о том, что большая часть министров останется на своих местах, особенно министр финансов Сри Муляни, которая продолжает курировать кредитно-денежную политику страны.

2. Экономический рост

Новый президент обещает ускорить экономический рост с нынешних 5% до 8%. За два срока бывшего президента среднегодовой рост ВВП составил 4,2%.

3. Борьба с коррупцией

Новый президент называет коррупцию «главной язвой страны». У Прабово Субианто могут быть большие успехи в этой области, учитывая его более правые политические взгляды и смену правящей партии.

4. Политика нейтралитета

Основная позиция страны — оставаться вне блоков и вести независимую внешнюю политику, что дает Индонезии стратегическое положение в вопросах внешнеэкономической деятельности.

Напомню, что для Бали основным предвыборным обещанием было строительство второго международного аэропорта на севере острова. Будем следить за развитием событий.

Китайская CATL инвестирует $1.2 млрд в производство батарей в Индонезии

Власти Индонезии объявили о создании совместного предприятия с китайской компанией Contemporary Amperex Technology Co Ltd (CATL) по производству батарей.

Обьем инвестиций составляет $1.2 млрд. Предприятие будет расположено на острове Ява и рассчитано на проектную мощность по выпуску 15 Гигаватт в год.

Еще прошлый президент Джоко Видодо поставил глобальную цель – сделать Индонезию мировым центром по созданию батарей и электромобилей.

К слову, страна уже крупнейший производитель никеля, основного ингредиента аккумуляторных батарей. Поэтому идея организовать здесь производство полного цикла выглядит весьма перспективно.

Иностранные компании активно инвестируют в создание производств электромобилей в Индонезии, расценивая её самым перспективным рынком в Азии.

В начале года корейская Hyundai вместе с LG уже открыли в Индонезии первую фабрику по производству батарей. Автопроизводители BYD, Chery, SAIC и WinFast уже строят в Индонезии свои заводы.

Инвестиционная недвижимость на Бали: основные критерии выбора

Для инвестора в недвижимость выбор сводится к выбору сегмента и района с оптимальным балансом риска и доходности, застройщика, а также к его личным предпочтениям.

Особенность инвестиций в недвижимость является тот факт, что её можно использовать по прямому назначению. Это накладывает дополнительные требования: вам должно быть приятно там жить, и не должно быть стыдно пригласить друзей.

Исследование рынка заключается в оценке его динамики: как изменяются спрос и предложение в конкретных сегментах, чтобы понять, где сейчас лучшие условия для входа.

Например, согласно последним отчётам Colliers и Отельной ассоциации Бали, сейчас лучшие цифры по острову показывает верхний сегмент. В нём же, к слову, и жить наиболее комфортно.

Что касается выбора локации, это задача посложнее, но и её можно решить самостоятельно. Нужно оценить:

1. Текущий спрос: существующий турпоток, инфраструктуру, цены, заполняемость, отзывы.

2. Потенциал спроса: возможность роста турпотока, перспективность туристических магнитов и готовность инфраструктуры к такому росту.

3. Текущее предложение: анализ отелей, вилл и других объектов для размещения туристов в районе.

4. Потенциал предложения: количество земли с подходящим зонированием, доступной для девелопмента.

Когда с сегментом, районом и собственными пожеланиями определились, осталось только определиться с застройщиком.

Основные принципы этого сложного выбора я в том числе подробно описываю в своем авторском инвестиционном гиде, который можно найти по этой ссылке.

https://lyvinproperties.co/guide-ru

ЦБ Индонезии уже второй раз за месяц был вынужден провести валютные интервенции в связи с падением курса рупии по отношению к доллару. С начала октября курс рупии, к радости экспортеров, упал уже на 2,3%.

Вместе с растущими шансами на победу Трампа на выборах президента США рынок начинает закладывать более консервативные темпы снижения ставок ФРС.

Это, в свою очередь, дает поддержку доллару, который продолжает укрепляться по отношению к другим валютам. Рупия не исключение.

Выбор района для покупки недвижимости на Бали, тонкости арендного бизнеса и новые инфраструктурные проекты на острове - все это мы обсудили в интервью с Виктором Лещенко.

https://youtu.be/mIk0p7kiYKE?si=gTTS8yb4E3T2cWot

Мысли после месяца жизни на Бингине

Мне редко удавалось пожить в своих проектах больше пары дней. Сейчас же я с семьей живу в Lyvin Bingin уже больше месяца и, хочу вам доложить, это пока мой самый приятный месяц жизни на Бали.

Это также стало отличной возможностью, чтобы внимательно посмотреть на сам комплекс с районом и сделать выводы. Вот несколько из них.

1 - Бингин и его окрестности прекрасны

Здесь действительно собрано все лучшее, что предлагает Бали и для туристов, и для долгосрочного проживания: лучшие пляжи и разнообразная природа, множество ресторанов, магазинов, теннисные корты, спа-центры, фитнесы, гольф поля и другие нужные сервисы.

И все это в условиях умеренного трафика. Здесь удобные дороги для передвижения в объезд центральных дорог Букита. За все время на Бингине я не попал ни в одну пробку! По местным меркам, это настоящий успех.

Здесь собралась исключительная тусовка из австралийцев, европейцев и наших соотечественников, которые открывают бизнесы с фокусом на западный рынок. Это, на мой взгляд, стремительно двигает уровень местных заведений и сервисов вверх.

2 - Пешие районы на Бали недооценены

Бали устроен так, что быстро решать бытовые задачи без личного транспорта довольно проблематично.

В этом плане локаиция Lyvin Bingin дает больше гибкости и спонтанности. Хотите сходить в ресторан? Ближайший будет в 100 метрах от виллы. После ресторана захотели на пляж? В 150 метрах будет несколько на выбор. Отдохнуть в спа или потренироваться в зале – сразу несколько вариантов в шаговой доступности.

Поэтому все здесь чувствуют себя расслаблено, а картинка порой напоминает голливудское кино. Дети бегают с досками на серфинг, парочки организуют пикники с игристым на закате, менеджеры созваниваются с командами прямо на беговой дорожке и все такое.

3 - Жить с гостиничным сервисом недооценено еще больше

Уборка 2 раза в день, батлер, готовый решать ваши вопросы 24/7, водители на багги для быстрого передвижения по району (если пешком лень). К такому уровню комфорта привыкаешь быстро.

Это закрывает большую часть бытовых потребностей, что позволяет максимально сфокусироваться либо на решении рабочих моментов, как в моем случае, либо на отдыхе и непосредственно расслаблении, если речь идет о туристах.

✈️ Новому аэропорту на севере Бали дают зеленый свет

Издание The Straits Times цитирует представителя партии Gerindra, который утверждает, что новый президент Индонезии поддерживает проект строительства второго аэропорта.

Поддержка этого проекта была одним из предвыборных обещаний недавно вступившего в должность Прабово Субианто. Аэропорт планируется расположить в районе Булеленг на севере Бали.

Какие задачи решит новый аэропорт?

1️⃣ Снижение нагрузки на аэропорт Нгурах-Рай, который работает сейчас на мощностях, близких к максимальным. Расширить его пропускную способность нельзя из-за невозможности строительства второй взлетно-посадочной полосы.

2️⃣ Снижение загрузки юга Бали, где в декабре прошлого года ситуация была близка к критической. В один день трафик вокруг аэропорта просто остановился, и люди вынуждены были идти пешком вдоль дороги с чемоданами, чтобы попасть на регистрацию.

3️⃣ Это даст импульс для развития севера острова, который значительно отстает от туристического юга острова.

Строительство второго аэропорта на Бали еще в 2020 году поддержал бывший президент Джоко Видодо.

Тогда же китайская компания China Construction First Group подписала соглашение о намерениях, согласно которому была готова спонсировать проект. Его стоимость оценили в $4,2 млрд. Построить новый аэропорт собирались за два года.

После этого глава правящей тогда партии, Мегавати Сукарнопутри, раскритиковала проект, и он был заморожен. Сейчас ситуация изменилась: партия Мегавати – в оппозиции, а партия нового президента, Gerindra, – правящая.

В теории проект аэропорта может получить развитие. Осталось только проложить хорошую дорогу. Сейчас добраться с севера на юг можно только по двухполосной дороге, часть которой проходит по горному серпантину. Время в пути может занимать пять часов и более.

Про слухи о мораторий на строительство

Уже вторую неделю участники рынка недвижимости Бали пересылают друг другу неопубликованное распоряжение министерства с комментариями, что вот-вот прекратят выдавать разрешения на строительство всех туристических объектов.

Я, честно, не хотел комментировать неофициальные источники. Но так как многие не совсем понимают, что происходит, попробую внести ясность.

В этом документе говорится о двухлетнем запрете на получение лицензий от центральных властей (NIB) по ряду видов деятельности, непосредственно связанных с туристической сферой, на участки, которые ранее вообще не были задействованы.

Когда вы хотите что-то сделать с участком земли, вы подаете документы на получение NIB через электронную систему OSS.

Это занимает до двух дней, и лицензия служит своего рода "зеленым светом" от властей в Джакарте для дальнейшего использования участка по назначению.

Цель такого запрета – дать центральным властям время разобраться как и куда переводятся рисовые поля, леса и другие земли. Чтобы после разработать полноценный план развития туристических районов острова.

Если документ официально опубликуют, обязательно обсудим его более подробно. Пока же система OSS работает, документы на все туристические виды деятельности можно подавать как и раньше.

Поговорили с управляющим партнёром международного агентства недвижимости Intermark Global Ириной Мошевой про изменения на рынках недвижимости в 2024, сравнили Бали с Дубаем и Таиландом и выяснили главные ошибки инвесторов при выборе застройщика.

https://www.youtube.com/watch?v=WfV3kL7YJd8&ab_channel=INTERMARKRealEstate

Основные новости Бали и Индонезии за прошлую неделю в нашем еженедельном дайджесте.

Бали - новый Гонконг

Президент Индонезии Прабово Субианто заявил вчера во время своего визита на Бали, что хочет сделать из Бали новый Гонконг или Сингапур.

Он также заявил, что поддерживает проект нового аэропорта на севере острова, за счет которого северная часть Бали должна получить дополнительное развитие.

При всей смелости планов властей относительно Бали, второй аэропорт из разряда футуристичной идеи переходит в категорию острой необходимости.

Чем больше летаешь с Бали, тем больше понимаешь, что проблема единственного аэропорта на острове не только в самом терминале, процессы в котором власти действительно стараются оптимизировать.

Например, автоматические терминалы на границе реально сократили время прохождения паспортного контроля.

Проблема в ограниченных площадях. Самолеты выстраиваются в одну большую очередь для парковки, стоянки и руления. Дополнительного места для новой взлетно-посадочной полосы там нет.

Также нет места для новой инфраструктуры вокруг аэропорта. Возможности расширить действующие дороги на подъезде к аэропорту тоже нет.

Создание здесь нового Гонконга с Сингапуром - это, конечно, хорошо. Но начать можно с аэропорта вместе с другими острыми инфраструктурными вопросами.