Так же не забываю сегодня пополнить первую и вторую части портфеля.
Накопительный классический счет в банке и его аналог, фонд ликвидности БКС.
За неделю фонд вырос на 0,5%.
Ставка по накопительному счету не изменилась, 13,5% годовых с учетом надбавки на ближайшие 2 месяца.
Накопительный классический счет в банке и его аналог, фонд ликвидности БКС.
За неделю фонд вырос на 0,5%.
Ставка по накопительному счету не изменилась, 13,5% годовых с учетом надбавки на ближайшие 2 месяца.
🏆3
Друзья! ❄️
Скоро куранты, мандарины и самое время для самых тёплых пожеланий.
Спасибо, что в этом году были со мной: читали, комментировали и доверяли моему эксперименту. Для автора нет большей мотивации, чем ваша вовлечённость.
Пусть в новом году сбудутся не только ваши финансовые планы, но и самые заветные личные мечты. Чтобы деньги были не самоцелью, а надёжным инструментом для счастья, путешествий и реализации идей.
Желаю вам в 2026-м ясности в решениях, терпения в инвестициях и радости в каждом дне — не только торговом 😉
Отличного отдыха, заряда энергии и до встречи в новом году — с новыми отчётами и открытиями!
С праздником! 🎅🎄
Скоро куранты, мандарины и самое время для самых тёплых пожеланий.
Спасибо, что в этом году были со мной: читали, комментировали и доверяли моему эксперименту. Для автора нет большей мотивации, чем ваша вовлечённость.
Пусть в новом году сбудутся не только ваши финансовые планы, но и самые заветные личные мечты. Чтобы деньги были не самоцелью, а надёжным инструментом для счастья, путешествий и реализации идей.
Желаю вам в 2026-м ясности в решениях, терпения в инвестициях и радости в каждом дне — не только торговом 😉
Отличного отдыха, заряда энергии и до встречи в новом году — с новыми отчётами и открытиями!
С праздником! 🎅🎄
🎄10❤4👍4
Семейная ипотека осталась для многих единственным шансом купить жильё под 6%, а не под рыночные 16-20%. Но уже в этом году правила сильно изменятся.
Если вы планируете покупку — время действовать сейчас. Некоторые грядущие перемены коснутся будущих заёмщиков негативно.
Что МОЖЕТ измениться:
Обсуждается дифференциация ставки по количеству детей.
Хорошая новость для семей с 3+ детьми: ставка может упасть до 4%.
Не очень — для родителей одного ребёнка: их ставка, вероятно, будет выше нынешних 6%.
Но это лишь проект. А вот изменения, которые точно вступят с 1 февраля 2026, — уже утверждены.
1. Одна ипотека на всю семью
Право на льготную ипотеку станет единым для семьи, а не для каждого супруга.
Оба супруга будут обязательными созаемщиками.
Что это значит? Популярные схемы с разводом супругов или раздельным оформлением двух льготных кредитов перестанут работать.
2. Конец «донорской» ипотеки
Невозможно будет оформить льготный кредит через родственника с детьми («донора»), чтобы получить ставку 6%, не имея своих детей.
Что это значит? Программа перестанет быть инструментом для обхода правил и покупки инвестиционного жилья.
3. Банки станут строже
Государство сократит размер компенсаций банкам по льготным программам.
Что это значит? Банки будут осторожнее одобрять заявки: тщательнее проверять доходы, считать долговую нагрузку, возможно, повысят требования к первоначальному взносу.
Если вы планируете покупку — время действовать сейчас. Некоторые грядущие перемены коснутся будущих заёмщиков негативно.
Что МОЖЕТ измениться:
Обсуждается дифференциация ставки по количеству детей.
Хорошая новость для семей с 3+ детьми: ставка может упасть до 4%.
Не очень — для родителей одного ребёнка: их ставка, вероятно, будет выше нынешних 6%.
Но это лишь проект. А вот изменения, которые точно вступят с 1 февраля 2026, — уже утверждены.
1. Одна ипотека на всю семью
Право на льготную ипотеку станет единым для семьи, а не для каждого супруга.
Оба супруга будут обязательными созаемщиками.
Что это значит? Популярные схемы с разводом супругов или раздельным оформлением двух льготных кредитов перестанут работать.
2. Конец «донорской» ипотеки
Невозможно будет оформить льготный кредит через родственника с детьми («донора»), чтобы получить ставку 6%, не имея своих детей.
Что это значит? Программа перестанет быть инструментом для обхода правил и покупки инвестиционного жилья.
3. Банки станут строже
Государство сократит размер компенсаций банкам по льготным программам.
Что это значит? Банки будут осторожнее одобрять заявки: тщательнее проверять доходы, считать долговую нагрузку, возможно, повысят требования к первоначальному взносу.
👍4
Как найти новую Tesla для инвестиций?
Акции в моем портфеле занимают небольшую часть. Мы еще обязательно дойдем до вопроса — включать их или нет в наш публичный эксперимент, и если да, то какие именно. Но сегодня — философский подход к этой теме.
Чаще всего инвесторов в акции вдохновляют истории невероятного роста. Много лет этой историей была Tesla. Последние несколько лет активнее всего росли компании из тренда искусственного интеллекта, например, NVIDIA. Да и Bitcoin не дает покоя, если вспомнить, за сколько его можно было купить несколько лет назад.
Вопрос в другом: как найти такую историю здесь и сейчас? Прошлое — как на ладони на графике. А будущее скрыто туманом. Не поздно ли участвовать в буме ИИ? И что станет следующей Tesla?
Этими размышлениями я глубоко погрузился со слушателями своего семинара по инвестициям в сентябре 2021 года. Мы разбирали тогда всё: и пассивное инвестирование через индексы, и облигации, и многое другое. Но было время и помечтать — поискать «новую Tesla».
Я взял за основу ежегодную стратегию Кэти Вуд, известного инвестора в новые технологии. Выбрал то, что откликалось, добавил свои идеи из других источников. Получился список перспективных, на мой взгляд тогда, отраслей. В частности:
• Полупроводники
• Робототехника и автоматизация
• Финтех
• Производители каннабиса (да, тогда это был растущий тренд!)
В каждой отрасли я выбрал несколько компаний, которые могли стать лидерами прорыва.
Упражнение было умозрительным, но отбор я провел основательно. И мысль отследить динамику этого гипотетического портфеля новых технологий у меня осталась.
Сначала вдаваться в детали не было смысла — на рынок пришла «зима», технологические акции сильно просели, а для российских инвесторов добавились санкции.
Сейчас ситуация выравнивается. Появились новые варианты инвестирования в валютные активы. В том числе без риска ограничений. Поэтому я вернулся к тому списку, чтобы посмотреть: как там поживают ростки будущего? Дали ли всходы? Пора ли собирать урожай?
Что я сделал:
Взял все акции из той презентации (прикрепляю ее). Зафиксировал их цену на 20 сентября 2021 года и сделал условное распределение — по $10 000 в каждую компанию.
Что получилось спустя 4 с лишним года?
Вы, наверное, догадываетесь. Сектор полупроводников дал феноменальный результат:
• NVIDIA: +800%
• Taiwan Semiconductor: +184%
Не подкачали:
• Teradyne (оборудование для тестирования чипов): +87%
• Tesla: +86%
Сектор финтеха показал разную динамику, в том числе отрицательную. А хуже всего показал себя каннабис — например, GrowGeneration потеряла более 90% стоимости.
Итог по портфелю: +55% за 4+ года. Для вложений в валюте — совсем неплохо.
Но момент истины наступает при сравнении с индексом.
S&P 500 (индекс 500 крупнейших американских компаний) за этот же период вырос на 52%. При этом мой портфель вышел «в плюс» только в июне 2024 года, когда индекс уже показывал прирост в 20%. И в целом график индекса выглядел гораздо более сглаженным и спокойным.
Конечно, еще не вечер, всё может измениться. Но почти 5 лет — это вполне достаточный срок, чтобы делать выводы.
И этот портфель для меня — очередной аргумент в пользу простой мысли: очень трудно (если вообще возможно) постоянно выбирать лучшие акции и стабильно обгонять рынок (индекс).
Так может, и не надо?
Акции в моем портфеле занимают небольшую часть. Мы еще обязательно дойдем до вопроса — включать их или нет в наш публичный эксперимент, и если да, то какие именно. Но сегодня — философский подход к этой теме.
Чаще всего инвесторов в акции вдохновляют истории невероятного роста. Много лет этой историей была Tesla. Последние несколько лет активнее всего росли компании из тренда искусственного интеллекта, например, NVIDIA. Да и Bitcoin не дает покоя, если вспомнить, за сколько его можно было купить несколько лет назад.
Вопрос в другом: как найти такую историю здесь и сейчас? Прошлое — как на ладони на графике. А будущее скрыто туманом. Не поздно ли участвовать в буме ИИ? И что станет следующей Tesla?
Этими размышлениями я глубоко погрузился со слушателями своего семинара по инвестициям в сентябре 2021 года. Мы разбирали тогда всё: и пассивное инвестирование через индексы, и облигации, и многое другое. Но было время и помечтать — поискать «новую Tesla».
Я взял за основу ежегодную стратегию Кэти Вуд, известного инвестора в новые технологии. Выбрал то, что откликалось, добавил свои идеи из других источников. Получился список перспективных, на мой взгляд тогда, отраслей. В частности:
• Полупроводники
• Робототехника и автоматизация
• Финтех
• Производители каннабиса (да, тогда это был растущий тренд!)
В каждой отрасли я выбрал несколько компаний, которые могли стать лидерами прорыва.
Упражнение было умозрительным, но отбор я провел основательно. И мысль отследить динамику этого гипотетического портфеля новых технологий у меня осталась.
Сначала вдаваться в детали не было смысла — на рынок пришла «зима», технологические акции сильно просели, а для российских инвесторов добавились санкции.
Сейчас ситуация выравнивается. Появились новые варианты инвестирования в валютные активы. В том числе без риска ограничений. Поэтому я вернулся к тому списку, чтобы посмотреть: как там поживают ростки будущего? Дали ли всходы? Пора ли собирать урожай?
Что я сделал:
Взял все акции из той презентации (прикрепляю ее). Зафиксировал их цену на 20 сентября 2021 года и сделал условное распределение — по $10 000 в каждую компанию.
Что получилось спустя 4 с лишним года?
Вы, наверное, догадываетесь. Сектор полупроводников дал феноменальный результат:
• NVIDIA: +800%
• Taiwan Semiconductor: +184%
Не подкачали:
• Teradyne (оборудование для тестирования чипов): +87%
• Tesla: +86%
Сектор финтеха показал разную динамику, в том числе отрицательную. А хуже всего показал себя каннабис — например, GrowGeneration потеряла более 90% стоимости.
Итог по портфелю: +55% за 4+ года. Для вложений в валюте — совсем неплохо.
Но момент истины наступает при сравнении с индексом.
S&P 500 (индекс 500 крупнейших американских компаний) за этот же период вырос на 52%. При этом мой портфель вышел «в плюс» только в июне 2024 года, когда индекс уже показывал прирост в 20%. И в целом график индекса выглядел гораздо более сглаженным и спокойным.
Конечно, еще не вечер, всё может измениться. Но почти 5 лет — это вполне достаточный срок, чтобы делать выводы.
И этот портфель для меня — очередной аргумент в пользу простой мысли: очень трудно (если вообще возможно) постоянно выбирать лучшие акции и стабильно обгонять рынок (индекс).
Так может, и не надо?
👌2🤔1😱1
Эксперимент. Часть четвёртая: недвижимость (начало)
На этой неделе формирую последнюю часть портфеля — инвестиции в недвижимость. Тема объёмная, поэтому ограничусь сегодня постановкой задачи и выбором объекта.
Идея не в том, чтобы просто зафиксировать цену «квадрата», а в том, чтобы смоделировать реальный инвестиционный проект: покупка квартиры для последующей сдачи в аренду.
У меня есть доступ к достоверным цифрам по таким объектам (опыт моей супруги Олеси в управлении квартирами для туристов с 2017 года). Это позволит опираться не на абстракции, а на реальные цифры доходности и затрат.
Цель и критерии
Моя задача — найти на рынке Зеленоградска объект, подходящий под формат посуточной аренды, похожий на реальный объект в портфеле недвижимости Олеси и взять его за основу для расчетов.
Тип: Двухкомнатная квартира (спрос выше, чем на однушки, можно разместить до 6 гостей).
Локация: Центр Зеленоградска, близко достопримечательностям и к морю.
Подход: Если на рынке есть несколько похожих объектов в одном ценовом диапазоне — это и есть текущая «справедливая» цена. В дальнейшем буду отслеживать динамику относительно неё. Так же для ориентира беру вариант в “контрольной группе”, где динамику цен будет отследить проще, чем в моем уникальном объекте.
Рассмотренные варианты (на 06 января 2026г.)
Я отобрал два характерных предложения.
Вариант А: «Готовый бизнес» в историческом доме.
Описание: Квартира в двухэтажном доме с отдельным входом, площадью 55,8 м². Уже используется для сдачи, но требует обновления.
Цена: 13,9 млн руб.
Плюсы: Отличная локация в Зеленоградске, центр, близко к морю, есть прилегающий дворик.
Минусы: Устаревший ремонт и обстановка («мрачновато»).
Необходимые вложения: Около 1 млн руб. на косметический ремонт и благоустройство двора для повышения привлекательности и вместимости.
Вариант Б: Новостройка «с чистого листа».
Описание: Квартира в строящемся доме от надёжного застройщика, 58,9 м².
Цена: 12,7 млн руб.
Плюсы: Возможность оформления по льготной семейной ипотеке (критически важно!). Большой жилой комплекс — будет проще отслеживать динамику цен на вторичном рынке для сравнения.
Минусы: Локация чуть хуже, сдача объекта не скоро.
Необходимые вложения: От 3 млн руб. на ремонт «с нуля».
Решение для эксперимента
Для моделирования я выбираю Вариант А.
Он в достаточной степени похож на реальный объект из портфеля недвижимости Олеси. У него хороший потенциал с точки зрения привлекательности на фоне конкурентов. С учетом вложений в ремонт он дешевле второго варианта. Затрат времени на “доделки” необходимо минимум.
Условия для расчётов:
Условная «покупка» состоится по текущей цене 13,9 млн руб.
Добавляем 1 млн руб. на ремонт. Итоговая сумма валожений: 14,9 млн руб.
Для простоты считаем, что объект уже введён в эксплуатацию с 1 января 2025 года и готов к аренде.
Этот объект станет нашим вложением в физические квадратные метры. Второй вариант (новостройка) будет выполнять роль «контрольной группы» для анализа рыночной динамики цен.
В следующих постах:
Подробная финансовая модель: предполагаемые доходы от аренды, операционные расходы, расчёт доходности.
Анализ, насколько такая инвестиция вообще разумна в текущих условиях.
Движение по эксперименту:
✅ Часть 1: Вклады и накопительные счета (Сбер)
✅ Часть 2: Фонд денежного рынка (БКС)
✅ Часть 3: Портфель ценных бумаг (пока только ОФЗ)
🔄 Часть 4: Недвижимость (в процессе)
Следите за обновлениями. Цифры — впереди.
На этой неделе формирую последнюю часть портфеля — инвестиции в недвижимость. Тема объёмная, поэтому ограничусь сегодня постановкой задачи и выбором объекта.
Идея не в том, чтобы просто зафиксировать цену «квадрата», а в том, чтобы смоделировать реальный инвестиционный проект: покупка квартиры для последующей сдачи в аренду.
У меня есть доступ к достоверным цифрам по таким объектам (опыт моей супруги Олеси в управлении квартирами для туристов с 2017 года). Это позволит опираться не на абстракции, а на реальные цифры доходности и затрат.
Цель и критерии
Моя задача — найти на рынке Зеленоградска объект, подходящий под формат посуточной аренды, похожий на реальный объект в портфеле недвижимости Олеси и взять его за основу для расчетов.
Тип: Двухкомнатная квартира (спрос выше, чем на однушки, можно разместить до 6 гостей).
Локация: Центр Зеленоградска, близко достопримечательностям и к морю.
Подход: Если на рынке есть несколько похожих объектов в одном ценовом диапазоне — это и есть текущая «справедливая» цена. В дальнейшем буду отслеживать динамику относительно неё. Так же для ориентира беру вариант в “контрольной группе”, где динамику цен будет отследить проще, чем в моем уникальном объекте.
Рассмотренные варианты (на 06 января 2026г.)
Я отобрал два характерных предложения.
Вариант А: «Готовый бизнес» в историческом доме.
Описание: Квартира в двухэтажном доме с отдельным входом, площадью 55,8 м². Уже используется для сдачи, но требует обновления.
Цена: 13,9 млн руб.
Плюсы: Отличная локация в Зеленоградске, центр, близко к морю, есть прилегающий дворик.
Минусы: Устаревший ремонт и обстановка («мрачновато»).
Необходимые вложения: Около 1 млн руб. на косметический ремонт и благоустройство двора для повышения привлекательности и вместимости.
Вариант Б: Новостройка «с чистого листа».
Описание: Квартира в строящемся доме от надёжного застройщика, 58,9 м².
Цена: 12,7 млн руб.
Плюсы: Возможность оформления по льготной семейной ипотеке (критически важно!). Большой жилой комплекс — будет проще отслеживать динамику цен на вторичном рынке для сравнения.
Минусы: Локация чуть хуже, сдача объекта не скоро.
Необходимые вложения: От 3 млн руб. на ремонт «с нуля».
Решение для эксперимента
Для моделирования я выбираю Вариант А.
Он в достаточной степени похож на реальный объект из портфеля недвижимости Олеси. У него хороший потенциал с точки зрения привлекательности на фоне конкурентов. С учетом вложений в ремонт он дешевле второго варианта. Затрат времени на “доделки” необходимо минимум.
Условия для расчётов:
Условная «покупка» состоится по текущей цене 13,9 млн руб.
Добавляем 1 млн руб. на ремонт. Итоговая сумма валожений: 14,9 млн руб.
Для простоты считаем, что объект уже введён в эксплуатацию с 1 января 2025 года и готов к аренде.
Этот объект станет нашим вложением в физические квадратные метры. Второй вариант (новостройка) будет выполнять роль «контрольной группы» для анализа рыночной динамики цен.
В следующих постах:
Подробная финансовая модель: предполагаемые доходы от аренды, операционные расходы, расчёт доходности.
Анализ, насколько такая инвестиция вообще разумна в текущих условиях.
Движение по эксперименту:
✅ Часть 1: Вклады и накопительные счета (Сбер)
✅ Часть 2: Фонд денежного рынка (БКС)
✅ Часть 3: Портфель ценных бумаг (пока только ОФЗ)
🔄 Часть 4: Недвижимость (в процессе)
Следите за обновлениями. Цифры — впереди.
👍8
Эксперимент. Часть 4: Недвижимость. Разбираем математику доходности
Как и обещал, перехожу к цифрам. За основу беру реальную статистику по аренде от моей супруги Олеси за 2025 год. Это не теоретические расчёты, а фактические данные по объектам в Зеленоградске за прошлый год.
1. Выручка (за вычетом комиссий площадок)
Вариант А (минимальный): 1-комн. квартира на окраине — 766,4 тыс. руб.
Вариант В (средний): 2-комн. квартира (аналог той, что мы выбрали на Авито ранее) — 1 119,2 тыс. руб.
Вариант С (максимальный): Большие апартаменты в центре — 2 122,4 тыс. руб.
2. Чистая прибыль (после всех расходов)
После вычета затрат на уборку, стирку, ремонты, управление и т.д.:
Вариант А: 536,5 тыс. руб.
Вариант В: 783,4 тыс. руб.
Вариант С: 1 485,7 тыс. руб.
3. Доходность для нашего выбранного объекта
Мы рассматривали вариант, похожий на «В», с примерной стоимостью 13,9 млн + 1 млн на ремонт = 14,9 млн руб.
При найме управляющей компании (УК):
Чистая прибыль ~783 тыс. руб. / 14,9 млн руб. = ~5,26% годовых.
«Экономия» на УК: иллюзия инвестора
Теоретически, исключив услуги управляющей, можно поднять доходность до ~6,76%. Однако на практике это означает, что собственник превращается в бесплатного разнорабочего, администратора и службу поддержки 24/7. Такой подход — это не инвестиция, а полная смена деятельности в ущерб основной работе, семье и личному времени. Он не масштабируется и не является разумной финансовой стратегией. Поэтому для корректного расчета инвестиций мы считаем только вариант с профессиональным управлением.
Вывод: Даже в лучшем случае — это невысокая доходность для проекта с такой капиталоёмкостью и операционной нагрузкой.
4. Почему так получается?
Цены на курортную недвижимость взлетели за последние годы относительно аналогов в других городах.
Однокомнатная квартира, которая стоила 2-3 млн руб. до пандемии, сейчас оценивается в 9-10 млн руб.
5. Что нужно для получения целевой доходности?
Если мы хотим получить хотя бы около 10% годовых за счет арендных платежей на вложенный капитал, то логика диктует два пути:
Найти еще один вариант “В” не дороже 8 млн руб. «под ключ» (что на текущем рынке почти нереально).
Сфокусироваться на объектах типа «С» (большие апартаменты), где стоимость квадратного метра ниже, а потенциал выручки выше, и уложиться в бюджет 15-16 млн руб. (что более реалистично).
Важный нюанс: рост спроса
Справедливости ради отмечу, что в 2025 году выручка по варианту «В» выросла на 42% относительно 2024-го.
Если рост продолжится, это так же существенно улучшит математику проекта.
Однако:
Рост был неравномерным по портфелю (от +20% до +47% на разных объектах).
Конкуренция на рынке посуточной аренды за пару лет выросла в 2-3 раза. Не факт, что рост продолжится такими темпами.
Вывод: Заложить в модель постоянный высокий рост доходов — рискованно.
Итоги и решение по эксперименту:
* От ранее выбранного варианта (аналог «В» за ~15 млн руб.) я отказываюсь. Его финансовая модель на текущих ценах не сходится для целей инвестиционного бизнеса.
* Новое направление поиска: объекты типа «С» (просторные апартаменты) с лучшим соотношением стоимости и потенциала арендного дохода.
* Для текущих владельцев недвижимости на побережье ситуация иная. Если квартира простаивает — её можно и нужно запускать в аренду. Это превратит пассивный актив в источник дохода (пишите в личные сообщения за деталями).
* Семейная ипотека под 6% кардинально меняет математику в лучшую сторону, так как вы инвестируете не всю сумму, а лишь часть (первоначальный взнос). В этом случае чистый арендный доход может покрывать или превышать платежи по кредиту, формируя положительный денежный поток. Но правило «выбирать объект с максимальным арендным потенциалом» остаётся ключевым.
Что дальше?
Беру паузу на поиск и анализ подходящего объекта типа «С».
Эксперимент продолжается.
Как и обещал, перехожу к цифрам. За основу беру реальную статистику по аренде от моей супруги Олеси за 2025 год. Это не теоретические расчёты, а фактические данные по объектам в Зеленоградске за прошлый год.
1. Выручка (за вычетом комиссий площадок)
Вариант А (минимальный): 1-комн. квартира на окраине — 766,4 тыс. руб.
Вариант В (средний): 2-комн. квартира (аналог той, что мы выбрали на Авито ранее) — 1 119,2 тыс. руб.
Вариант С (максимальный): Большие апартаменты в центре — 2 122,4 тыс. руб.
2. Чистая прибыль (после всех расходов)
После вычета затрат на уборку, стирку, ремонты, управление и т.д.:
Вариант А: 536,5 тыс. руб.
Вариант В: 783,4 тыс. руб.
Вариант С: 1 485,7 тыс. руб.
3. Доходность для нашего выбранного объекта
Мы рассматривали вариант, похожий на «В», с примерной стоимостью 13,9 млн + 1 млн на ремонт = 14,9 млн руб.
При найме управляющей компании (УК):
Чистая прибыль ~783 тыс. руб. / 14,9 млн руб. = ~5,26% годовых.
«Экономия» на УК: иллюзия инвестора
Теоретически, исключив услуги управляющей, можно поднять доходность до ~6,76%. Однако на практике это означает, что собственник превращается в бесплатного разнорабочего, администратора и службу поддержки 24/7. Такой подход — это не инвестиция, а полная смена деятельности в ущерб основной работе, семье и личному времени. Он не масштабируется и не является разумной финансовой стратегией. Поэтому для корректного расчета инвестиций мы считаем только вариант с профессиональным управлением.
Вывод: Даже в лучшем случае — это невысокая доходность для проекта с такой капиталоёмкостью и операционной нагрузкой.
4. Почему так получается?
Цены на курортную недвижимость взлетели за последние годы относительно аналогов в других городах.
Однокомнатная квартира, которая стоила 2-3 млн руб. до пандемии, сейчас оценивается в 9-10 млн руб.
5. Что нужно для получения целевой доходности?
Если мы хотим получить хотя бы около 10% годовых за счет арендных платежей на вложенный капитал, то логика диктует два пути:
Найти еще один вариант “В” не дороже 8 млн руб. «под ключ» (что на текущем рынке почти нереально).
Сфокусироваться на объектах типа «С» (большие апартаменты), где стоимость квадратного метра ниже, а потенциал выручки выше, и уложиться в бюджет 15-16 млн руб. (что более реалистично).
Важный нюанс: рост спроса
Справедливости ради отмечу, что в 2025 году выручка по варианту «В» выросла на 42% относительно 2024-го.
Если рост продолжится, это так же существенно улучшит математику проекта.
Однако:
Рост был неравномерным по портфелю (от +20% до +47% на разных объектах).
Конкуренция на рынке посуточной аренды за пару лет выросла в 2-3 раза. Не факт, что рост продолжится такими темпами.
Вывод: Заложить в модель постоянный высокий рост доходов — рискованно.
Итоги и решение по эксперименту:
* От ранее выбранного варианта (аналог «В» за ~15 млн руб.) я отказываюсь. Его финансовая модель на текущих ценах не сходится для целей инвестиционного бизнеса.
* Новое направление поиска: объекты типа «С» (просторные апартаменты) с лучшим соотношением стоимости и потенциала арендного дохода.
* Для текущих владельцев недвижимости на побережье ситуация иная. Если квартира простаивает — её можно и нужно запускать в аренду. Это превратит пассивный актив в источник дохода (пишите в личные сообщения за деталями).
* Семейная ипотека под 6% кардинально меняет математику в лучшую сторону, так как вы инвестируете не всю сумму, а лишь часть (первоначальный взнос). В этом случае чистый арендный доход может покрывать или превышать платежи по кредиту, формируя положительный денежный поток. Но правило «выбирать объект с максимальным арендным потенциалом» остаётся ключевым.
Что дальше?
Беру паузу на поиск и анализ подходящего объекта типа «С».
Эксперимент продолжается.
👍7