Вышла отчётность ПИКа.
💰 Выручка в 2020 составила ₽380,2 млрд. (в 2019 г. была ₽280,6 млрд.), т.е. ➕₽100 млрд. за год.
💰 Чистая прибыль тоже увеличилась почти в 2 раза, ₽45,1 млрд. было в 2019г., а в 2020 аж ₽86,5 млрд.
Эта сумма примерно соответствует стоимости 20-30 новых проектов в Москве или СПБ ПИКовского формата.
🟠 Долг у оранжевого отрицательный.
➕ В 2021 году будет запуск новых зарубежных проектов, выход на новые локальные рынки в России и т.д. В общем пока всё ок.
💰 Выручка в 2020 составила ₽380,2 млрд. (в 2019 г. была ₽280,6 млрд.), т.е. ➕₽100 млрд. за год.
💰 Чистая прибыль тоже увеличилась почти в 2 раза, ₽45,1 млрд. было в 2019г., а в 2020 аж ₽86,5 млрд.
Эта сумма примерно соответствует стоимости 20-30 новых проектов в Москве или СПБ ПИКовского формата.
🟠 Долг у оранжевого отрицательный.
➕ В 2021 году будет запуск новых зарубежных проектов, выход на новые локальные рынки в России и т.д. В общем пока всё ок.
⚙️ Давно (уже полгода как) не мог подступиться к этой теме. А тема интересная. Иногда она называется «реновация квартир», иногда «реконструкцией квартир с последующей продажей», но я бы её называл «инвестиционный ремонт». Есть и англоязычный термин, house flipping.
💰Инвестиционная идея: покупается квартира (вторичка в «приличной» локации или в готовой новостройке не очень уж далеко от центра), делается капитальный ремонт + меблировка, после чего квартира значительно дороже продается. Готовый продукт формата «покупай и живи» приобретают люди, ценящие дизайн и интерьер, но не желающие заниматься ремонтом самостоятельно.
🛠️ Этот бизнес существует во многих странах, мне лично известно о деятельности коллег из Tranio (tranio.ru) в Германии и Евгения Редькина (redkin.es) в Испании. В Москве я знаю Андрея Каца (dihet.ru) и проект Panda Investor (panda-investor.ru).
🔻Сегодня уделю внимание этой истории, сделаю SWOT-анализ и напишу свои выводы. Не переключайтесь.
💰Инвестиционная идея: покупается квартира (вторичка в «приличной» локации или в готовой новостройке не очень уж далеко от центра), делается капитальный ремонт + меблировка, после чего квартира значительно дороже продается. Готовый продукт формата «покупай и живи» приобретают люди, ценящие дизайн и интерьер, но не желающие заниматься ремонтом самостоятельно.
🛠️ Этот бизнес существует во многих странах, мне лично известно о деятельности коллег из Tranio (tranio.ru) в Германии и Евгения Редькина (redkin.es) в Испании. В Москве я знаю Андрея Каца (dihet.ru) и проект Panda Investor (panda-investor.ru).
🔻Сегодня уделю внимание этой истории, сделаю SWOT-анализ и напишу свои выводы. Не переключайтесь.
🗃️Для начала небольшой кейс с сайта одной из компаний, занимающейся инвестиционными ремонтами в Москве.
📒Итак, история 2017 года, 55 м2 в ЖК «Савеловский Сити». Фотографии отремонтированной квартиры - в золотой рамочке.
🔻Покупка квартиры ₽9.6 млн.
🔻Затраты на ремонт ₽2.4 млн.
🔻Продажа квартиры ₽15 млн.
🔻Доход ₽3 млн.
🔻Срок проекта 3 месяца
🔻Вознаграждение УК (40% от дохода) ₽1.2 млн.
🔻Прибыль инвестора ₽1.8 млн. (до налогов)
🔻Доходность инвестора (до налогов) 15%. За 3 месяца!
💰Неплохо, правда?
📒Итак, история 2017 года, 55 м2 в ЖК «Савеловский Сити». Фотографии отремонтированной квартиры - в золотой рамочке.
🔻Покупка квартиры ₽9.6 млн.
🔻Затраты на ремонт ₽2.4 млн.
🔻Продажа квартиры ₽15 млн.
🔻Доход ₽3 млн.
🔻Срок проекта 3 месяца
🔻Вознаграждение УК (40% от дохода) ₽1.2 млн.
🔻Прибыль инвестора ₽1.8 млн. (до налогов)
🔻Доходность инвестора (до налогов) 15%. За 3 месяца!
💰Неплохо, правда?
Итак, SWOT-анализ инвестиционного ремонта (ч.1)
Сильные стороны
🔻 Квартиры с ремонтом - продукт со стабильным спросом, поэтому срок экспозиции таких квартир при определенных условиях достаточно предсказуем.
🔻 Инвестор приобретает квартиру в готовом, сданном ГК доме в собственность, т.е. актив находится под контролем инвестора.
🔻 Декларируемый инициатором краткий инвестиционный цикл.
🔻 Декларируемая инициатором доходность на инвестиции.
🔻 Отсутствие вознаграждения за управление проекта, привязка дохода инициатора к успеху проекта
🔻 Понятная бизнес-модель, основанная на улучшении недвижимости
Слабые стороны
🔔 Относительно высокий порог входа, по нынешним ценам от ₽10-15 млн.
🔔 Инициатор проекта, управляющая компания, обычно не инвестирует собственных средств в проект: и покупка, и ремонт финансируется инвестором. Таким образом, основные риски проекта берет на себя именно инвестор.
🔔 Достаточно высокое вознаграждение управляющей компании за успех проекта, 30-40% от дохода.
🔔 Относительная ограниченность предложения квартир, подходящих для инвестиционного ремонта.
🔔 В отдельных случаях может отсутствовать прозрачность формирования затрат по проекту.
🔔 Достаточно ограничен сегмент потенциальных покупателей квартир с инвестиционным ремонтом.
Я ничего не забыл?
Сильные стороны
🔻 Квартиры с ремонтом - продукт со стабильным спросом, поэтому срок экспозиции таких квартир при определенных условиях достаточно предсказуем.
🔻 Инвестор приобретает квартиру в готовом, сданном ГК доме в собственность, т.е. актив находится под контролем инвестора.
🔻 Декларируемый инициатором краткий инвестиционный цикл.
🔻 Декларируемая инициатором доходность на инвестиции.
🔻 Отсутствие вознаграждения за управление проекта, привязка дохода инициатора к успеху проекта
🔻 Понятная бизнес-модель, основанная на улучшении недвижимости
Слабые стороны
🔔 Относительно высокий порог входа, по нынешним ценам от ₽10-15 млн.
🔔 Инициатор проекта, управляющая компания, обычно не инвестирует собственных средств в проект: и покупка, и ремонт финансируется инвестором. Таким образом, основные риски проекта берет на себя именно инвестор.
🔔 Достаточно высокое вознаграждение управляющей компании за успех проекта, 30-40% от дохода.
🔔 Относительная ограниченность предложения квартир, подходящих для инвестиционного ремонта.
🔔 В отдельных случаях может отсутствовать прозрачность формирования затрат по проекту.
🔔 Достаточно ограничен сегмент потенциальных покупателей квартир с инвестиционным ремонтом.
Я ничего не забыл?
SWOT- анализ, продолжение
Возможности
🏢Естественный рост цен на недвижимость положительно влияет на доходность проекта.
🏢Компетенции и опыт инициатора проекта помогают оптимизировать не только затраты, но и сроки проекта.
Угрозы
😳Рост цен на строительные материалы, оплату труда рабочих и мебель
😳Ослабление спроса на квартиры с отделкой, связанное с общим ухудшением экономической ситуации в стране.
😳Снижение цен на жилую недвижимость (риск пока теоретический, но я не мог его не добавить в угрозы)
😳Возможные ошибки в дизайне и стиле ремонта, могут повлиять на ликвидность проекта и стоимость продажи квартиры
😳Необходимость оптимизации затрат, заложенная в бизнес-модели, может сказаться на качестве продукта, что в конечном счете окажет влияние на его ликвидность и стоимость.
Выводы чуть позже!
Возможности
🏢Естественный рост цен на недвижимость положительно влияет на доходность проекта.
🏢Компетенции и опыт инициатора проекта помогают оптимизировать не только затраты, но и сроки проекта.
Угрозы
😳Рост цен на строительные материалы, оплату труда рабочих и мебель
😳Ослабление спроса на квартиры с отделкой, связанное с общим ухудшением экономической ситуации в стране.
😳Снижение цен на жилую недвижимость (риск пока теоретический, но я не мог его не добавить в угрозы)
😳Возможные ошибки в дизайне и стиле ремонта, могут повлиять на ликвидность проекта и стоимость продажи квартиры
😳Необходимость оптимизации затрат, заложенная в бизнес-модели, может сказаться на качестве продукта, что в конечном счете окажет влияние на его ликвидность и стоимость.
Выводы чуть позже!
Выводы.
🛠️Бизнес-модель инвестиционного ремонта основана на поточной, конвейерной технологии и предполагает наличие у инициатора проекта (управляющей компании) большого спектра компетенций: быстро покупать, быстро проектировать и делать ремонт, хорошо разбираться в процессе закупки материалов и мебели, уметь контролировать качество и, конечно, быстро продавать.
🔻А кроме того, чувствовать аудиторию покупателей, чтобы создавать востребованный продукт. Критически важно развивать подобные проекты на растущем рынке жилой недвижимости со стабильным спросом. Совмещение всех этих параметров делает бизнес-модель инвестиционных ремонтов устойчивой. Если отсутствует хотя бы один элемент, модель теряет эффективность.
⚙️ Несмотря на кажущуюся простоту и понятность это операционно очень сложный бизнес, вести который реально непросто. Представьте, что в один момент времени инициатором реализуются сразу несколько проектов в разных локациях. В данном случае самое важное звено –исполнитель (инициатор / управляющая компания).
💰И как всегда, обратная сторона высокой доходности – это высокие риски. В house flipping они высокие, как мне кажется. Как и в любом девелоперском проекте.
🛠️Бизнес-модель инвестиционного ремонта основана на поточной, конвейерной технологии и предполагает наличие у инициатора проекта (управляющей компании) большого спектра компетенций: быстро покупать, быстро проектировать и делать ремонт, хорошо разбираться в процессе закупки материалов и мебели, уметь контролировать качество и, конечно, быстро продавать.
🔻А кроме того, чувствовать аудиторию покупателей, чтобы создавать востребованный продукт. Критически важно развивать подобные проекты на растущем рынке жилой недвижимости со стабильным спросом. Совмещение всех этих параметров делает бизнес-модель инвестиционных ремонтов устойчивой. Если отсутствует хотя бы один элемент, модель теряет эффективность.
⚙️ Несмотря на кажущуюся простоту и понятность это операционно очень сложный бизнес, вести который реально непросто. Представьте, что в один момент времени инициатором реализуются сразу несколько проектов в разных локациях. В данном случае самое важное звено –исполнитель (инициатор / управляющая компания).
💰И как всегда, обратная сторона высокой доходности – это высокие риски. В house flipping они высокие, как мне кажется. Как и в любом девелоперском проекте.
🏚️ Повторюсь, тема инвестиционных ремонтов существует во многих странах мира. Все комментарии относительно сомнительности самой бизнес-модели иллюстрирует картинка в золотой рамочке. Может не получится? Да, может. А может и получится. Всё зависит от того кто, как и когда осуществляет бизнес-модель.
🏠 Я абсолютно не рекламирую инвестиционные ремонты, и тех, кто их делает. Ссылки на их сайты были даны для более полного понимания их продукта. За свои посты в телеграме я денег или иных благ ни от одной из перечисленных компаний не получил и не получаю.
🎯Цель моего канала – анализировать инвестиционные возможности и объективно писать о тех явлениях, которые существуют на рынке. Всем хорошего вечера!
🏠 Я абсолютно не рекламирую инвестиционные ремонты, и тех, кто их делает. Ссылки на их сайты были даны для более полного понимания их продукта. За свои посты в телеграме я денег или иных благ ни от одной из перечисленных компаний не получил и не получаю.
🎯Цель моего канала – анализировать инвестиционные возможности и объективно писать о тех явлениях, которые существуют на рынке. Всем хорошего вечера!
Real estate markets update
🟥 🇺🇸 Vanguard REIT:➖0.14%
🟩 🇪🇺 REIT Europe:➕0.21%
🟩 🇬🇧 FTSE 350 Real Estate:➕0.01%
🟥 🇺🇸 DR Horton:➖1.24%
🟥 🇺🇸 Lennar:➖1.82%
🟩 🇷🇺 ПИК:➕1.26%
🟥 🇷🇺 ЛСР:➖3.30%
🟥 🛢️Нефть Brent: $61.63
⬜ 🅿️ Рубль: ₽76.48 за 1$ США.
Описание каждой позиции здесь: https://t.me/atsogoev/564
🟥 🇺🇸 Vanguard REIT:➖0.14%
🟩 🇪🇺 REIT Europe:➕0.21%
🟩 🇬🇧 FTSE 350 Real Estate:➕0.01%
🟥 🇺🇸 DR Horton:➖1.24%
🟥 🇺🇸 Lennar:➖1.82%
🟩 🇷🇺 ПИК:➕1.26%
🟥 🇷🇺 ЛСР:➖3.30%
🟥 🛢️Нефть Brent: $61.63
⬜ 🅿️ Рубль: ₽76.48 за 1$ США.
Описание каждой позиции здесь: https://t.me/atsogoev/564
Вышла отчётность ЛСР
И она не блещет...
💰 Выручка в 2020 составила ₽118 млрд. (в 2019 г. была ₽110 млрд.), т.е. ➕₽8 млрд. за год. Довольно скромный рост выручки, я считаю.
💰 Чистая прибыль тоже увеличилась незначительно, ₽7.5 млрд. было в 2019г., а в 2020 всего ₽12 млрд.
Эта сумма примерно соответствует стоимости 3-4 новых проектов в Москве или СПБ.
🔴 Долг у ЛСР ₽16,8 млрд.
И она не блещет...
💰 Выручка в 2020 составила ₽118 млрд. (в 2019 г. была ₽110 млрд.), т.е. ➕₽8 млрд. за год. Довольно скромный рост выручки, я считаю.
💰 Чистая прибыль тоже увеличилась незначительно, ₽7.5 млрд. было в 2019г., а в 2020 всего ₽12 млрд.
Эта сумма примерно соответствует стоимости 3-4 новых проектов в Москве или СПБ.
🔴 Долг у ЛСР ₽16,8 млрд.
Ну и, наконец, третий всадник апокалипсиса крупнейший застройщик России, Etalon Group.
😱 Выручка уменьшилась❗ по сравнению с 2019 на 6,7% и составила ₽78.7 млрд. Ну как так?
🙄 EBITDA повысилась на 48% до ₽12.6 млрд. рублей.
🥺 Чистая прибыль ~₽2 млрд. Половина (четверть?) стоимости небольшого проекта Эталонского масштаба...
🔵 Долг Эталона составил ₽19.6 млрд.
Печальные итоги!
😱 Выручка уменьшилась❗ по сравнению с 2019 на 6,7% и составила ₽78.7 млрд. Ну как так?
🙄 EBITDA повысилась на 48% до ₽12.6 млрд. рублей.
🥺 Чистая прибыль ~₽2 млрд. Половина (четверть?) стоимости небольшого проекта Эталонского масштаба...
🔵 Долг Эталона составил ₽19.6 млрд.
Печальные итоги!
🔥🔥🔥 Итого, на фоне конкурентов отчётность ПИК выглядит просто феерично. Особенно с учётом провала в период «локдауна» 2020.
😤 Можно сколь угодно долго рассуждать о роли «девелопера номер ноль» на рынке недвижимости России, ругать продукт компании, оранжевых дочек (-брокер, -аренда и т.д.)..., но финансовые результаты деятельности ПИК в 2020 году заслуживают моих аплодисментов.
🔻Успехи ПИК выделяются не только среди ближайших, российских девелоперов жилья, но и на мировом уровне.
😤 Можно сколь угодно долго рассуждать о роли «девелопера номер ноль» на рынке недвижимости России, ругать продукт компании, оранжевых дочек (-брокер, -аренда и т.д.)..., но финансовые результаты деятельности ПИК в 2020 году заслуживают моих аплодисментов.
🔻Успехи ПИК выделяются не только среди ближайших, российских девелоперов жилья, но и на мировом уровне.
Telegram
Artem Tsogoev
Вышла отчётность ПИКа.
💰 Выручка в 2020 составила ₽380,2 млрд. (в 2019 г. была ₽280,6 млрд.), т.е. ➕₽100 млрд. за год.
💰 Чистая прибыль тоже увеличилась почти в 2 раза, ₽45,1 млрд. было в 2019г., а в 2020 аж ₽86,5 млрд.
Эта сумма примерно соответствует…
💰 Выручка в 2020 составила ₽380,2 млрд. (в 2019 г. была ₽280,6 млрд.), т.е. ➕₽100 млрд. за год.
💰 Чистая прибыль тоже увеличилась почти в 2 раза, ₽45,1 млрд. было в 2019г., а в 2020 аж ₽86,5 млрд.
Эта сумма примерно соответствует…
📚Мои коллеги из Catella Asset Management выпустили вчера свою очередную карту офисного рынка Германии.
🗜️Если кратко: похоже, что рынки офисной недвижимости Германии показали себя в значительной степени устойчивыми к пандемии. Вакансия растёт, но весьма умеренно, арендные ставки и цены продаж офисов остаются стабильными. Тем не менее в Catellе осторожны в своих прогнозах и ожидают влияния негативных последствий пандемии на экономику страны в общем и на рынок офисов ФРГ в частности.
📈 Средняя доходность в 7 лучших регионах страны остается значительно ниже отметки 3%. Отмечается неослабевающе высокий спрос обусловленный низкими процентными ставками в Германии.
💶 Самая низкая доходность у офисов наблюдается в Берлине и Мюнхене – всего 2,6% годовых. В небольших городах Германии, Хагене и Золингене, можно приобрести офис с доходностью 6,8%. Наибольший спрос на офисы среди инвесторов отмечается в Нюрнберге, Лейпциге и Висбадене, где доходность в среднем составляет 3,6%.
🗜️Если кратко: похоже, что рынки офисной недвижимости Германии показали себя в значительной степени устойчивыми к пандемии. Вакансия растёт, но весьма умеренно, арендные ставки и цены продаж офисов остаются стабильными. Тем не менее в Catellе осторожны в своих прогнозах и ожидают влияния негативных последствий пандемии на экономику страны в общем и на рынок офисов ФРГ в частности.
📈 Средняя доходность в 7 лучших регионах страны остается значительно ниже отметки 3%. Отмечается неослабевающе высокий спрос обусловленный низкими процентными ставками в Германии.
💶 Самая низкая доходность у офисов наблюдается в Берлине и Мюнхене – всего 2,6% годовых. В небольших городах Германии, Хагене и Золингене, можно приобрести офис с доходностью 6,8%. Наибольший спрос на офисы среди инвесторов отмечается в Нюрнберге, Лейпциге и Висбадене, где доходность в среднем составляет 3,6%.
🔍 Я очень интересуюсь в последнее время инвестициями в зарубежную недвижимость. Прежде всего, в европейскую: 🇩🇪 немецкую и 🇬🇧 английскую.
💷 Думаю, что эта тема интересна не только мне, но и многим читателям моего канала, поэтому рекомендую вебинар «Инвестиции в студенческие апартаменты Великобритании», который сегодня в 17:00 проведут коллеги из Savills. Сам я тоже обязательно подключусь в качестве слушателя: мне кажется, доходные студенческие апартаменты могут стать хитом у российских инвесторов в 2021 году.
🖥️ Для регистрации на онлайн-трансляцию перейдите по этой ссылке. Это бесплатно.
💷 Думаю, что эта тема интересна не только мне, но и многим читателям моего канала, поэтому рекомендую вебинар «Инвестиции в студенческие апартаменты Великобритании», который сегодня в 17:00 проведут коллеги из Savills. Сам я тоже обязательно подключусь в качестве слушателя: мне кажется, доходные студенческие апартаменты могут стать хитом у российских инвесторов в 2021 году.
🖥️ Для регистрации на онлайн-трансляцию перейдите по этой ссылке. Это бесплатно.
events.savills.expert
Вебинар Инвестиции в студенческие апартаменты Великобритании
Real estate markets update
🟥 🇺🇸 Vanguard REIT:➖0.56%
🟩 🇪🇺 REIT Europe:➕1.19%
🟩 🇬🇧 FTSE 350 Real Estate:➕1.06%
🟩 🇺🇸 DR Horton:➕0.14%
🟥 🇺🇸 Lennar:➖0.62%
🟥 🇷🇺 ПИК:➖0.79%
🟩 🇷🇺 ЛСР:➕0.17%
🟩 🛢️Нефть Brent: $63.59
⬜ 🅿️ Рубль: ₽76.07 за 1$ США.
Описание каждой позиции здесь: https://t.me/atsogoev/564
🟥 🇺🇸 Vanguard REIT:➖0.56%
🟩 🇪🇺 REIT Europe:➕1.19%
🟩 🇬🇧 FTSE 350 Real Estate:➕1.06%
🟩 🇺🇸 DR Horton:➕0.14%
🟥 🇺🇸 Lennar:➖0.62%
🟥 🇷🇺 ПИК:➖0.79%
🟩 🇷🇺 ЛСР:➕0.17%
🟩 🛢️Нефть Brent: $63.59
⬜ 🅿️ Рубль: ₽76.07 за 1$ США.
Описание каждой позиции здесь: https://t.me/atsogoev/564
🌃 Недавно вечером оказался в Москва-Сити, рядом со зданиями двух самых больших банков России, ВТБ и Сбера. Эта многоэтажная недвижимость так ярко и величественно светились, что сердце наполнилось спокойствием за свои дeнежки, верой в стабильность банковской системы и прочее-прочее.
🪨 Наверное, похоже смотрелась гигантская статуя древнегреческого бога Солнца, стоявшая когда-то в Родосе. Её прозвали Колосс Родосский и, как известно, эта статуя была разрушена землетрясением.
💸 Reserve, приложение для покупки, хранения и расходования одноименной криптовалюты RSV, привязанной к доллару США, стала финансовым приложением №1 по количеству скачиваний в Венесуэле, обогнав все местные банки. В стране, сидящей на нефтяной игле, сейчас очень высокая инфляция, поэтому население и бизнес стремится совершать операции в твердой валюте. Де-факто Reserve становится альтернативной платежной системой в Венесуэле.
🪙 Reserve очень резво развернулся на локальном рынке, уже договорившись с Farmarato и Farmacia Wuistan (сети аптек в Каракасе), о кэшбэке в 10%. Приложением начали пользоваться венесуэльские инфлюэнсеры и писать об этом в соцсетях. Бизнес, а именно сервисы доставки еды, продуктов и даже бытовые услуги, тоже начал принимать платежи в токенах RSV.
🔥 А что если? Если завтра «вирус» Reserve, вспыхнувший в Венесуэле, распространится по всему миру? Что станет со всей этой светящейся благополучием банковской системой?
#оффтоп
🪨 Наверное, похоже смотрелась гигантская статуя древнегреческого бога Солнца, стоявшая когда-то в Родосе. Её прозвали Колосс Родосский и, как известно, эта статуя была разрушена землетрясением.
💸 Reserve, приложение для покупки, хранения и расходования одноименной криптовалюты RSV, привязанной к доллару США, стала финансовым приложением №1 по количеству скачиваний в Венесуэле, обогнав все местные банки. В стране, сидящей на нефтяной игле, сейчас очень высокая инфляция, поэтому население и бизнес стремится совершать операции в твердой валюте. Де-факто Reserve становится альтернативной платежной системой в Венесуэле.
🪙 Reserve очень резво развернулся на локальном рынке, уже договорившись с Farmarato и Farmacia Wuistan (сети аптек в Каракасе), о кэшбэке в 10%. Приложением начали пользоваться венесуэльские инфлюэнсеры и писать об этом в соцсетях. Бизнес, а именно сервисы доставки еды, продуктов и даже бытовые услуги, тоже начал принимать платежи в токенах RSV.
🔥 А что если? Если завтра «вирус» Reserve, вспыхнувший в Венесуэле, распространится по всему миру? Что станет со всей этой светящейся благополучием банковской системой?
#оффтоп