Не знаю, нужна ли кому-то эта информация, но у Eniteo обнаружены все признаки начала продаж - как минимум заработал сайт! Интересно как отреагируют покупатели нового проекта Tekta Group с учётом последних событий
⚡⚡⚡Банк «Траст» выставил на торги площадку на ул. Гродненской недалеко от Кутузовского проспекта в Москве. За 250 млн. продается 0,6 га с ГПЗУ на строительство бизнес-центра 18 т.м2 (вкл. 4т.м2 подземной парковки). Арендопригодная площадь по моим расчетам составляет около 11 т.м2, следовательно участок продается по 22 тыс. р/м2 полезной площади.
🔻
Вроде бы недорого... В 2017 году «Траст» получил отказ на ГЗК г. Москвы по вопросу смены ВРИ на строительство жилья. Если бы не этот отказ, участок на торги бы вообще не попал, его получила бы трастовская компания «Интеко», которая уже построила на соседней площадке ЖК «Свой».
🔽
Я считаю, что бизнес-центр в этом месте лучше не строить вообще (до метро «Давыдково 1,7 км. пешком, спальное окружение…). Мне кажется, что лучшее и наиболее эффективное использование этого участка – строительство жилого дома. Но городские власти пока иного мнения.
⚠️
Соответственно, купить эти 0,6 га может только девелопер, который уверен в своих способностях перевести всё-таки участок хотя бы в апартаменты.
✅
Остается и второй вариант (в 2020 году уже достаточно экзотический): площадку может приобрести какая-нибудь компания для строительства офиса «под себя» и свои нужды.
🔔
Пользуясь случаем, предлагаю будущему покупателю рассмотреть вариант прикольного нейминга для этого объекта – БЦ «Чужой» (антагонист ЖК «Свой»). Ну если кто-то в итоге это купит, в чем я несколько сомневаюсь.
#бесперспективнаяплощадка
🔻
Вроде бы недорого... В 2017 году «Траст» получил отказ на ГЗК г. Москвы по вопросу смены ВРИ на строительство жилья. Если бы не этот отказ, участок на торги бы вообще не попал, его получила бы трастовская компания «Интеко», которая уже построила на соседней площадке ЖК «Свой».
🔽
Я считаю, что бизнес-центр в этом месте лучше не строить вообще (до метро «Давыдково 1,7 км. пешком, спальное окружение…). Мне кажется, что лучшее и наиболее эффективное использование этого участка – строительство жилого дома. Но городские власти пока иного мнения.
⚠️
Соответственно, купить эти 0,6 га может только девелопер, который уверен в своих способностях перевести всё-таки участок хотя бы в апартаменты.
✅
Остается и второй вариант (в 2020 году уже достаточно экзотический): площадку может приобрести какая-нибудь компания для строительства офиса «под себя» и свои нужды.
🔔
Пользуясь случаем, предлагаю будущему покупателю рассмотреть вариант прикольного нейминга для этого объекта – БЦ «Чужой» (антагонист ЖК «Свой»). Ну если кто-то в итоге это купит, в чем я несколько сомневаюсь.
#бесперспективнаяплощадка
По пятницам я публикую мотивационные цитаты, которые видятся мне разумными. Некоторым же они кажутся неуместными, нарочито пафосными и банальными, но я считаю, что эти простые и очевидные слова могут вдохновлять и поддерживать. Хотя бы чуть-чуть, на секунду, но всё же лучше так, чем никак. Я не боюсь провалиться в своих попытках замотивировать.
Артем Цогоев | Недвижимость
Купят ли на объявленных торгах у «Траста» этот участок?
Собственно, что и требовалось доказать. Шансы, что у «Траста» купят участок на Гродненской сравнимы с шансами встретить на прогулке динозаврика - либо встретишь, либо не встретишь!
Вчера вечером переписывался в своим другом, обсуждали возможность продавать на Гродненской офисные помещения под видом жилых. Как «лофты», в формате «живи и работай». Мне эта стратегия кажется довольно рискованной:
1️⃣ Нужно продавать со значительным дисконтом к жилой недвижимости, 20-30%
2️⃣ Нужно что-то думать по поводу рекламы, камуфлировать факт экспонирования офисов, а не квартир.
3️⃣ Темпы продаж будут намного ниже, чем у квартир, возможно в 2 раза, а вот коммерческие расходы будут выше
4️⃣ Помню, что городские власти чутко реагируют на попытки продавать офисы под видом квартир.
🔻
В общем, этот путь для любителей рискнуть.
Вчера вечером переписывался в своим другом, обсуждали возможность продавать на Гродненской офисные помещения под видом жилых. Как «лофты», в формате «живи и работай». Мне эта стратегия кажется довольно рискованной:
1️⃣ Нужно продавать со значительным дисконтом к жилой недвижимости, 20-30%
2️⃣ Нужно что-то думать по поводу рекламы, камуфлировать факт экспонирования офисов, а не квартир.
3️⃣ Темпы продаж будут намного ниже, чем у квартир, возможно в 2 раза, а вот коммерческие расходы будут выше
4️⃣ Помню, что городские власти чутко реагируют на попытки продавать офисы под видом квартир.
🔻
В общем, этот путь для любителей рискнуть.
Хорошая статья о видном московском девелопере Павле Тё вышла в Forbes. Хорошая она в том числе потому, что среди комментаторов успехов Capital Group есть я)))
Forbes.ru
Оборотистый «капитал»: как Павел Тё сделал Capital Group одним из лидеров рынка недвижимости России
Компания Павла Тё Capital Group заняла первое место в рейтинге девелоперов элитного жилья Forbes. Как выходец из Узбекистана, внук великого корейского поэта управляет одной из крупнейших и старейших компаний на московском рынке недвижимости?
Павел Тё, Владислав Доронин, Кирилл Писарев и многие другие создают продукты в сфере элитной (в том числе трофейной) жилой недвижимости по всему миру, а кто же их покупает? Вообще в продажах принято создавать «аватары» Клиентов, т.е. портреты наиболее типичных представителей целевой аудитории, чтобы затем выстраивать с ними рекламные коммуникации. Да будет Вам известно, что самым главным покупателем и владельцем элитной жилой недвижимости сейчас является мой коллега по отрасли управления активами, Кен Гриффин, управляющий фондом Citadel Asset Management.
Гриффин потратил на покупки элитной жилой недвижимости более $950 млн. Адреса: Нью-Йорк, Чикаго, Майами-Бич, Палм-Бич, Лондон. Самую крупную сделку Гриффин заключил в январе 2019, когда заплатил рекордные $238 млн. за пентхаус площадью 2т.м2 в ЖК «220 Central Park South» на Манхэттене (50-53 этажи).
Ещё один известный скупщик элитной недвижимости - бывший кандидат в президенты и мэр Нью-Йорка, а также создатель моего любимого биржевого терминала Майкл Блумберг, который совсем недавно закрыл сделку по покупке ранчо в Колорадо за $44 млн., а так у него ещё есть таунхаус в Верхнем Ист-Сайде (Нью-Йорк), дома в Лондоне и на Бермудах, шале в Швейцарии на общую сумму около $200 млн.
Вообще должен отметить, что среди самых богатых покупателей и владельцев элитной недвижимости сейчас в основном представители финансового сектора, а именно, управляющие активами (различными хедж-фондами и фондами прямых инвестиций). Это Вам для создания аватара. Наверное, выпадают из стройных рядов инвестиционных воротил среди покупателей элитки сейчас двое - медиамагнат Руперт Мёрдок и промышленник Дэвид Кох.
Гриффин потратил на покупки элитной жилой недвижимости более $950 млн. Адреса: Нью-Йорк, Чикаго, Майами-Бич, Палм-Бич, Лондон. Самую крупную сделку Гриффин заключил в январе 2019, когда заплатил рекордные $238 млн. за пентхаус площадью 2т.м2 в ЖК «220 Central Park South» на Манхэттене (50-53 этажи).
Ещё один известный скупщик элитной недвижимости - бывший кандидат в президенты и мэр Нью-Йорка, а также создатель моего любимого биржевого терминала Майкл Блумберг, который совсем недавно закрыл сделку по покупке ранчо в Колорадо за $44 млн., а так у него ещё есть таунхаус в Верхнем Ист-Сайде (Нью-Йорк), дома в Лондоне и на Бермудах, шале в Швейцарии на общую сумму около $200 млн.
Вообще должен отметить, что среди самых богатых покупателей и владельцев элитной недвижимости сейчас в основном представители финансового сектора, а именно, управляющие активами (различными хедж-фондами и фондами прямых инвестиций). Это Вам для создания аватара. Наверное, выпадают из стройных рядов инвестиционных воротил среди покупателей элитки сейчас двое - медиамагнат Руперт Мёрдок и промышленник Дэвид Кох.
Landsec продаст часть портфеля.
Крупный английский инвестиционный фонд недвижимости Landsec (в частности, владеет огромными торговыми центрами Trinity Leeds и легендарным Bluewater) продаст почти треть своего портфеля недвижимости оцениваемого в £12.8 млрд. Фонд избавится от некоторых гостиниц и торгово-развлекательных центров на общую сумму £4 млрд, чтобы сосредоточиться на городских многофункциальных центрах, сочетающих офисы, магазины и, конечно же, жильё.
При этом менеджмент Landsec считает, что несмотря на низкий уровень пешеходного трафика в центре Лондона, сложившийся в результате пандемии (и отсутствия офисных работников с туристами) недвижимость в британской столице сохраняет потенциал восстановления. Недвижимость, расположенная в центральном Лондоне в стоимостном выражении составляет почти две трети (64%) портфеля Landsec.
При этом фонд ожидает дальнейшего снижения арендного потока от своих торговых объектов в региональных городах (Глазго, Лидс, Кардифф, Портсмут и т.д.). Также Landsec прогнозирует снижение ставок аренды торговых помещений на 20-25%.
Одновременно, показывают рост оборотов принадлежащие фонду аутлет-центры Braintree Village в Эссексе и Clarks Village в Сомерсете, которые предлагают товары со скидкой и расположены загородом, куда большинство покупателей добирается на авто. Эту часть своего портфеля Landsec описал как «процветающую».
Я солидарен с коллегами из JP Morgan, которые были «разочарованы отсутствием подробностей» в отношении новой стратегии Landsec. Нам непонятно, как, по какой итоговой цене, когда и кому будут проданы «слабые» объекты из портфеля фонда. Заявления менеджмента Landsec это совершенно не проясняют.
Крупный английский инвестиционный фонд недвижимости Landsec (в частности, владеет огромными торговыми центрами Trinity Leeds и легендарным Bluewater) продаст почти треть своего портфеля недвижимости оцениваемого в £12.8 млрд. Фонд избавится от некоторых гостиниц и торгово-развлекательных центров на общую сумму £4 млрд, чтобы сосредоточиться на городских многофункциальных центрах, сочетающих офисы, магазины и, конечно же, жильё.
При этом менеджмент Landsec считает, что несмотря на низкий уровень пешеходного трафика в центре Лондона, сложившийся в результате пандемии (и отсутствия офисных работников с туристами) недвижимость в британской столице сохраняет потенциал восстановления. Недвижимость, расположенная в центральном Лондоне в стоимостном выражении составляет почти две трети (64%) портфеля Landsec.
При этом фонд ожидает дальнейшего снижения арендного потока от своих торговых объектов в региональных городах (Глазго, Лидс, Кардифф, Портсмут и т.д.). Также Landsec прогнозирует снижение ставок аренды торговых помещений на 20-25%.
Одновременно, показывают рост оборотов принадлежащие фонду аутлет-центры Braintree Village в Эссексе и Clarks Village в Сомерсете, которые предлагают товары со скидкой и расположены загородом, куда большинство покупателей добирается на авто. Эту часть своего портфеля Landsec описал как «процветающую».
Я солидарен с коллегами из JP Morgan, которые были «разочарованы отсутствием подробностей» в отношении новой стратегии Landsec. Нам непонятно, как, по какой итоговой цене, когда и кому будут проданы «слабые» объекты из портфеля фонда. Заявления менеджмента Landsec это совершенно не проясняют.
Что происходит, когда ключевая ставка (стоимость денег) низкая, цены на жилую недвижимость высокие, а у населения нет достаточно средств даже для оплаты первоначального взноса по ипотеке?
Девелоперы и банки придумывают новые схемы, стимулирующие оскудевающий спрос! Например в Англии придумали shared ownership («ShO»). ShO позволяет приобрести от 25% до 50% квартиры в ипотеку, а за остальную часть платить аренду, т.е. эта квартира де-факто частично принадлежит покупателю и одновременно сдаётся ему в долгосрочную аренду.
То есть ежемесячные расходы будут состоять из выплаты ипотеки за долю собственности (25% от квартиры); арендной платы за 75%, которой покупатель не владеет; платы за обслуживание / эксплуатацию. Схему ShO по английским законам могут позволить себе только домохозяйства с доходом менее £90 тыс./год. Существует возможность staircasing - выкупа бОльшей доли собственности (вплоть до 100%). ShO очень популярна сейчас, английские девелоперы строят большое количество проектов по этой схеме. Ключевой элемент - низкая стоимость денег, без него пазл не складывается.
Пример. ЖК «Clapham Park» на северо-западной окраине Лондона. Стоимость квартир - от £440тыс. Цены по схеме SHo стартуют от £110 тыс. за 25% на студии площадью около 30м2. Первоначальный взнос всего £5,5тыс. Месячные затраты на ипотеку, аренду и эксплуатацию составляют £1,4 тыс.
Я считаю, что если безумие с повышением цен на квартиры продолжится в России дальше, то что-то такое начнут придумывать и предлагать здесь. Особенно, если ключевая ставка ЦБ будет снижаться. Мне кажется, что среди авторов новых схем можно будет заметить ПИК, Сбер и ДОМ-РФ. При полной поддержке государства, конечно же.
Девелоперы и банки придумывают новые схемы, стимулирующие оскудевающий спрос! Например в Англии придумали shared ownership («ShO»). ShO позволяет приобрести от 25% до 50% квартиры в ипотеку, а за остальную часть платить аренду, т.е. эта квартира де-факто частично принадлежит покупателю и одновременно сдаётся ему в долгосрочную аренду.
То есть ежемесячные расходы будут состоять из выплаты ипотеки за долю собственности (25% от квартиры); арендной платы за 75%, которой покупатель не владеет; платы за обслуживание / эксплуатацию. Схему ShO по английским законам могут позволить себе только домохозяйства с доходом менее £90 тыс./год. Существует возможность staircasing - выкупа бОльшей доли собственности (вплоть до 100%). ShO очень популярна сейчас, английские девелоперы строят большое количество проектов по этой схеме. Ключевой элемент - низкая стоимость денег, без него пазл не складывается.
Пример. ЖК «Clapham Park» на северо-западной окраине Лондона. Стоимость квартир - от £440тыс. Цены по схеме SHo стартуют от £110 тыс. за 25% на студии площадью около 30м2. Первоначальный взнос всего £5,5тыс. Месячные затраты на ипотеку, аренду и эксплуатацию составляют £1,4 тыс.
Я считаю, что если безумие с повышением цен на квартиры продолжится в России дальше, то что-то такое начнут придумывать и предлагать здесь. Особенно, если ключевая ставка ЦБ будет снижаться. Мне кажется, что среди авторов новых схем можно будет заметить ПИК, Сбер и ДОМ-РФ. При полной поддержке государства, конечно же.
ДЕНЬ РОЖДЕНИЯ 2020
Сегодня у меня день рождения. Хотел бы попросить Вас сделать мне небольшой, но очень конкретный подарок.
В последнее время, как Вы заметили, я активно развиваю свой телеграм-канал @atsogoev. Я благодарю тех, кто уже подписан и читает! Надеюсь, Вам интересен мой всегда уникальный авторский контент. Если это так, не могли бы Вы в этот день рассказать о существовании моего канала одному или нескольким Вашим коллегам из мира недвижимости?
Всем заранее спасибо!
Сегодня у меня день рождения. Хотел бы попросить Вас сделать мне небольшой, но очень конкретный подарок.
В последнее время, как Вы заметили, я активно развиваю свой телеграм-канал @atsogoev. Я благодарю тех, кто уже подписан и читает! Надеюсь, Вам интересен мой всегда уникальный авторский контент. Если это так, не могли бы Вы в этот день рассказать о существовании моего канала одному или нескольким Вашим коллегам из мира недвижимости?
Всем заранее спасибо!
Американцы доверяют фондам недвижимости.
По оценкам NAREIT, национальной ассоциации фондов недвижимости США (Real Estate Investment Trusts, REITs) около 145 миллионов американцев или примерно 44% американских домохозяйств инвестируют в паи/акции REITs. Прямо или косвенно, через взаимные фонды, фонды фондов или ETFs.
Цифры NAREIT показывают какое количество американских частных инвесторов вовлечено в рынок недвижимости через механизм фондов недвижимости: значительное. Поясню, что в основном REITs инвестируют в коммерческую недвижимость (арендный бизнес), а доля фондов, вкладывающих деньги в девелоперские проекты относительно невелика. Так что американские частные инвесторы вопреки мифам недвижимость любят и деньги в нее вкладывают, через имеющиеся у них инструменты (в том числе REITs).
Если бы подобное исследование проводилось в России, то результаты были бы удручающими. В российские ЗПИФы недвижимости частные инвесторы деньги вкладывать не приучены и до американских показателей российским управляющим компаниям пока как до Луны, к сожалению. Будем работать над этим!
По оценкам NAREIT, национальной ассоциации фондов недвижимости США (Real Estate Investment Trusts, REITs) около 145 миллионов американцев или примерно 44% американских домохозяйств инвестируют в паи/акции REITs. Прямо или косвенно, через взаимные фонды, фонды фондов или ETFs.
Цифры NAREIT показывают какое количество американских частных инвесторов вовлечено в рынок недвижимости через механизм фондов недвижимости: значительное. Поясню, что в основном REITs инвестируют в коммерческую недвижимость (арендный бизнес), а доля фондов, вкладывающих деньги в девелоперские проекты относительно невелика. Так что американские частные инвесторы вопреки мифам недвижимость любят и деньги в нее вкладывают, через имеющиеся у них инструменты (в том числе REITs).
Если бы подобное исследование проводилось в России, то результаты были бы удручающими. В российские ЗПИФы недвижимости частные инвесторы деньги вкладывать не приучены и до американских показателей российским управляющим компаниям пока как до Луны, к сожалению. Будем работать над этим!
И на фоне исследования NAREIT диссонирует новость о банкротстве очень крупного американского REIT (фонда недвижимости) CBL & Associates Properties Inc., чья капитализация уже рухнула на 40,8%. Один из крупнейших в США владельцев торговых центров (87 объектов на северо-западе США) объявил о банкротстве, лишившись значительной части доходов из-за приостановки работы магазинов в период пандемии. Логичный шаг после банкротства - распродажа активов.
Рыбозавод станет фудхоллом.
В Адлере продолжается то ли снос, то ли реконструкция знаменитого «Рыбзавода». Имущественный комплекс площадью 6500 м2, состоящий из 9 строений простоял на первой линии набережной в руинированном состоянии более 15 лет прежде чем до него добрался мэр Сочи А.Копайгородский.
По последним данным объект был продан в середине 2020 года (экспонировался в ЦИАНе за 325 млн.р.). На месте рыбозавода будет устроен фудхолл, но об инвесторе пока ничего неизвестно. Предполагаю (но вполне могу ошибаться), что им может оказаться «Ташир», имеющий в Сочи активы, серьезный административный ресурс, и открывший в прошлом году фудхолл GASTROPORT.
Хорошее место в «старом» Адлере, демонтаж идёт полным ходом. В Сочи сейчас «несезон», но по толпам туристов это не очень заметно.
#редевелопмент
В Адлере продолжается то ли снос, то ли реконструкция знаменитого «Рыбзавода». Имущественный комплекс площадью 6500 м2, состоящий из 9 строений простоял на первой линии набережной в руинированном состоянии более 15 лет прежде чем до него добрался мэр Сочи А.Копайгородский.
По последним данным объект был продан в середине 2020 года (экспонировался в ЦИАНе за 325 млн.р.). На месте рыбозавода будет устроен фудхолл, но об инвесторе пока ничего неизвестно. Предполагаю (но вполне могу ошибаться), что им может оказаться «Ташир», имеющий в Сочи активы, серьезный административный ресурс, и открывший в прошлом году фудхолл GASTROPORT.
Хорошее место в «старом» Адлере, демонтаж идёт полным ходом. В Сочи сейчас «несезон», но по толпам туристов это не очень заметно.
#редевелопмент