Возможности
✅ Расширение ассортимента арендатора (более широкая линейка продуктов питания, напитков и т. д.) создаёт дополнительную устойчивость для его бизнеса.

Угрозы
⚠️Каннибализация, то есть повышенная конкуренция между кофейнями. Соседние помещения тоже могут арендовать кофейни, что неминуемо скажется на обороте у "нашего" арендатора.
⚠️Снижение ставок аренды вследствие конкуренции с соседями-рантье, она же проблема «блуждания» арендаторов.
⚠️Локдауны, ограничительные меры, специальные требования и так далее, влияющие на товарооборот арендатора.

🔍Я ничего не забыл?

🔻Продолжение следует!

Открытый грант - более 135 000 руб. на бизнес-образование от City Business School. Когда, если не сейчас?

Просто заполните заявку и примите участие в конкурсе. Выберем 30 кандидатов.
Обучение online, срок обучения — 18 месяцев.

МВА General — это:
🔸 два диплома МВА: российского и европейского образца;
🔸 преподаватели — ведущие эксперты отрасли: Борис Жалило, Максим Поташёв, Peter Cochrane;
🔸 70 % практики и реальные кейсы из российского бизнеса;
🔸 модули программы — лучшие курсы по маркетингу, продажам, менеджменту, финансам и рискам;
🔸 нетворкинг с однокурсниками со всего мира.

Как получить грант?
Укажите, почему вы хотите получить 135 000 рублей на обучение по премиальной программе MBA General.
Мы выберем 30 победителей, которые смогут потратить грант на бизнес-образование представительского класса!

Оставьте заявку, перейдя по ссылке, и воспользуйтесь шансом получить степень MBA на специальных условиях!
⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️
https://clck.ru/XtgjC

🏢 Движемся к финалу! Расчеты готовы, поэтому я бы хотел пройтись по предпосылкам.

🔻Итак, торговое помещение площадью 15.5 м2 покупается инвестором ИП (УСН 6+1%) завтра, но с оплатой в два этапа. 30% вносится после 1 октября, а 70% уже в следующем году (до марта). Stone Савёловский сдается в эксплуатацию в начале декабре 2024, а в начале января 2025 года в троговой галерее открывается кофейня формата to go. Арендатор - ИП, франчайзи сетевой кофейни.

💸 Для целей расчёта принимается, что арендатор снимает помещение за ₽80 т./м2, с условием оплаты экспл. и комм. расходов. Много это или мало? Мне сложно сказать, если честно.

🔮 Действительно, предсказать трафик галереи и заполняемость БЦ арендаторами в 2025 году из 2021 года сложновато. Но я уже писал выше по поводу высокого спроса на аренду и высоких рыночных ставок на подобные помещения. Я опубликую всё расчеты в Excel и вы сможете сами подставить другие ставки аренды, если пожелаете.

💰 К октябрю 2025 года, согласно моим предпосылкам, готовый арендный бизнес инвестора стабилизируется и будет продан за ₽14.6 млн. исходя из доходности 8.5%.

🔥Тут тоже можно со мной поспорить относительно того, с какой доходностью будут покупаться и продаваться объекты ГАБ в 2025 году. И опять на это замечу - берите excel и создавайте свои сценарии, если с моим не согласны!

🔻А вот и расчёты: доходность IRR проекта (согласно моим предпосылкам) равна 10.9%.

⚠️ Не является рекламой и инвестиционной рекомендацией.

🔍Если нужно выяснить, с какой доходностью CapRate продаются сейчас объекты коммерческой недвижимости, лучше обращаться к аналитическим материалам от профессионалов, консультантов рынка. Например, Knight Frank или Cushman Wakefield, JLL или CBRE...

🔥 Но оценщики из компании Labrium, нанятые «ПНК Рентал», идут совсем другим путём. Поставщик их данных - некий «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» из Нижнего Новгорода.

📦 При оценке склада в индустриальном парке «PNK-Ростов-на- Дону» площадью 5 773,7 м2 для целей его приобретения в состав ЗПИФ «ПНК Рентал» оценщиком применялись данные именно этого поставщика.

🔻Хорошо, что не обратились к «британским учёным»...

🥺 С сегодняшнего дня неквалифицированные инвесторы при покупке «сложных» финансовых инструментов должны проходить предварительное тестирование.

✅ Сначала тест, потом можно будет купить:
🔹 паи ЗПИФ
🔹 облигации рос. эмитентов с кредитным рейтингом ниже ruAAA или ААА(RU) [то есть всех застройщиков], или совсем без рейтинга
🔹 иностранные акции, не входящие в S&P 500 и другие индексы по списку ЦБ РФ (в том числе, многие бумаги REIT)
🔹 паи иностранных ETF.

⛔ Не сдал тест - поддерживай местный финансовый продукт, покупай акции ВТБ или облигации Роснефти!

📉 Почему акции ПИК упали на >11% сразу после SPO? А потому что ПИК в ходе SPO продал институциональным инвесторам свои бумаги с дисконтом к рыночной цене почти на 11% или по цене ₽1275 /шт.

🔻Для многих игроков это стало сигналом и подтверждением тому, что цена ₽1275 /акция это и есть справедливая стоимость бумаг застройщика.

🏗️ ПИК не стал хуже строить или хуже продавать, ничего не изменилось, просто законы биржи неумолимы: чтобы продать бумаг на ₽36 млрд. нужно дать дисконт. Этот дисконт видят другие инвесторы и в моменте стоимость акций доходит до «справедливого» в их понимании значения.

✅ А так мой прогноз по акциям ПИК пока позитивный.

⚠️ Друзья и коллеги! Завтра выходные, возможно, у кого-то из вас будет время и желание прочитать мою новую книгу «Как инвестировать в недвижимость».

🔻 Книга бесплатная, распространяется свободно, скачать можно здесь:
https://www.litres.ru/artem-cogoev/kak-investirovat-v-nedvizhimost/

📖 Спасибо и приятного чтения!

📈 Коллеги из BNmap.pro («БЕСТ-Новострой») сообщают: по итогам сентября рост цен на московские новостройки продолжается, т.к. летний спад сменился оживлением рынка.

💰 Средний бюджет покупки увеличился на 2% (с ₽20,3 до ₽20,7 млн.), как и средняя цена 1м2 (с ₽341 т./м2 до ₽347 т./м2).

☝🏻Есть популярная точка зрения, которая гласит, что в самое ближайшее время московская недвижимость резко упадёт в цене. Дата начала конца всё время смещается, но вот-вот всё будет (главное, ждать и верить).

🛐 Верить и ждать, когда цена московской жилой недвижимости составит ₽50 т./м2 (цитирую «красная цена недвиги в Москве») и рынок уже скоро «сходит» на это значение.

🔥 Эта точка зрения настолько популярна, что есть люди, сознательно эксплуатирующие её для достижения своей личной известности и ещё каких-то попутных целей. Они пишут статьи, снимают видео, заводят ТГ-каналы, чтобы проповедовать эти идеи. Поклонников приходит много!

🤖 Сколько людей эти проповедники оболванили и не дали заработать минимум 37% за прошлый год? А в 2019, 2018?

⚠️ «Fear, Uncertainty, Doubts», что значит «страхи, неопределенность, сомнения». Прогнозисты обвала сеют FUD. Результат - «украденные» доходы от инвестиций, миллионы упущенной выгоды.

🗓️ Дата обвала рынка, похоже, опять смещается на «попозже». Воры объявят о ней отдельно, ожидайте.

🏗️ Подмосковный застройщик «Самолёт» начал раздаривать риелторам свои акции.

📊 Доля продаж  агентств недвижимости в проектах «Самолёта» достигла 30%.

💸 По этому случаю отдел партнерских продаж получил (очевидно, от одного из акционеров компании) целых 21 акцию (текущая стоимость аж ₽98 т.), которые будут подарены самым продающим агентам.

Инвестиционно-образовательный четверг клуба «Деньги» 7 октября в 19.00 в центре Москвы.

✅ В программе:

🔥 Public Talk, на котором три основателя агентств недвижимости (Николай Винидиктов, Алексей Аверьянов и Александр Кузин) поделятся своими факапами в работе на рынке жилой недвижимости Москвы, а также расскажут о своем опыте.

💎 Выступление директора департамента международных инвестиций Savills Екатерины Кизиласлан с темой «Как получать до 30% в валюте на инвестициях в зарубежную недвижимость?».

📚 Презентация известного юриста Василия Неделько о юридической безопасности инвестиций в недвижимость на торгах.

➕ Фуршет, кофе-брейки и нетворкинг.

💰Стоимость участия для гостей:
☑️ Раннее бронирование до 04.10 (понедельник) - 5500₽;
☑️ До 07.10 (четверг) - 6500₽;
☑️ Оплата на входе - 7500₽.
☑️ Онлайн-трансляция - 2500₽.

Подробнее ➡️ https://teletype.in/@investclub.money/wrNyZNe8zjZ

📲 Регистрируйтесь по ссылке - https://i-club.site/reg0710

#реклама

🔻 Коллеги из Knight Frank подвели итоги 3-го квартала на рынке элитных новостроек Москвы:

♦️количество экспонируемых лотов уменьшилось на 43%
♦️средневзвешенная цена 1м2 на элитном рынке увеличилась на 19% за 3 месяца и на 42% за год
♦️вдвое выросла доля сделок с дорогим жильем (от ₽200 млн)
♦️за 3 квартала 2021 было продано ~1 120 шт. элитных квартир и апартаментов, что почти равно значению за весь 2020 (1 310 шт., рекордный год за всю историю).

🔝И в этом сегменте рынка ожидаемый рост.

👽 Как всегда никто ничего не понял, но уже волнуемся, яростно обсуждаем в сети и ждём всего самого плохого.

💰Повод: Минфин хочет ввести НДС на услуги застройщиков апартаментов по договорам ДДУ.

☝🏻Моя версия. Давно это было: смутно помню, что в одном петербургском ДДУ на строящийся апарт-отель я вроде бы видел строку «услуги застройщика, вкл. НДС», в деньгах порядка 10% от стоимости договора. Когда я спросил, что это и зачем, мне по-дружески объяснили, что наличие такой строчки весьма желательно для минимизации налоговых рисков.

📖 Я не специалист в сфере налогов, поэтому воспроизвести текст объяснения не смогу.

📚 Может Минфин РФ просто хочет упорядочить этот момент и заставить всех застройщиков апартаментов, продающих их по ДДУ, прописывать такую строчку и включать в неё НДС? То есть просто ликвидировать двойную трактовку? Если я прав, то удорожание апартаментов составит примерно 2%.

📝 А вообще, лучше дождаться итогового текста закона или подзаконного акта...

🏆Очередной рекорд мира московского редевелопмента: апартаменты 9 м2. Москва, Аллея Первой Маёвки, 15

🏛️ Классика жанра: нежилое здание 1970 года постройки, находящееся на зем.участке, предназначенном для «обеспечения научной деятельности»... превращается в элегантные апартаменты!

💰 Объект выставлялся на аукцион за ₽356 млн в середине 2020 года. Исходная площадь комплекса зданий 10 т.м2.

🛏️ Апартаменты (де-факто нежилые помещения с «мокрыми точками») площадью от 9 м2 продают за ₽2,5 млн. или ~₽278 т./м2.

🪚Мельчайшая нарезка и новый рекорд по площади в Москве!

И ещё раз о миниапартаментах и НДС: https://www.bfm.ru/news/482863

🏗 В проекте ЖК «Лаврушенский», который я изучал ещё в момент покупки земельного участка компанией Sminex, якобы продано квартир на почти ₽800 млн. По данным Росреестра, впрочем, пока только на ₽280 млн. А по данным Sminex 75% сделок осуществлено через брокеров.

☝🏻Напомню, что команда atsogoev.ru/finmodul ещё в июле 2019 года сделала предварительную финансовую модель реализации этого проекта, а я её обнародовал.

⚠️ Я продолжаю внимательно следить за этим проектом, все общедоступные данные вносятся в обновляемую финансовую модель, которая будет опубликована не позже декабря.