🎤 Вынужден признаться... У меня есть формат личных консультаций.

🎭Он уже у меня очень давно есть, но я его особо не рекламирую и не продвигаю, потому что личная консультация дело ответственное и в моём случае очень энергозатратное.

🗓️ Раз в год я провожу серию бесплатных консультаций инициаторов проектов в сфере недвижимости по вопросу привлечения инвестиций. В остальное время консультации платные.

💵 Почему платные? Я заметил, что бесплатные советы не ценятся, поэтому получатель консультации должен заплатить некоторую сумму. Тогда и слушается внимательнее, и делается потом что-то с большей вероятностью.

🧐 Зачем мне это:
🔸Обмен опытом и идеями с интересными людьми
🔸Расширение кругозора, погружение в неизведанное или наоборот хорошо известное
🔸Полезные знакомства, потенциальное партнерство
🔸Перспективные направления для инвестиций.

⁉️ Если меня спрашивают, «можно ли проконсультироваться», я высылаю ссылку и на этом всё в 90% случаев заканчивается. Что хорошо, ведь я в этот день меньше устану и смогу подольше поработать.

🤝 Но так вообще если дело серьёзное, есть сложные вопросы и действительно необходима консультация - обращайтесь:
atsogoev.ru/consult

.

☝️Вот вчера, например, я консультировал замечательных людей, желающих привлекать деньги для масштабирования своего успешного и полезного бизнеса в сфере услуг для населения. Этот бизнес развивается на арендованных площадях, а инвестиции нужно привлекать для финансирования ремонта, оборудования и меблировки.

✍🏻 Вспомнил, что я как-то писал текст о подобной бизнес-модели - коворкингах. Воспроизвожу его с некоторыми сокращениями и изменениями.

🕰️Много часов было потрачено на попытки создать инструмент коллективных инвестиций в формате ЗПИФ или АО с коворкингом в качестве базового актива - все неудачные.

❓Почему? Потому что инвесторы хотят вкладывать деньги в реальные активы, то есть недвижимость, а не в «бизнес», основанный на недвижимости. Из активов у коворкинга, как правило, долгосрочный договор аренды (скорее пассив, а не актив) и обширная смета на ремонт, меблировку помещения, оборудование.

📶 Практически все сети коворкингов развиваются по операторской модели, то есть помещение и деньги на ремонт выделяет сам собственник недвижимости, максимум его близкие партнеры-соинвесторы.

⚙️Попытки привлекать «деньги с рынка», у массового инвестора были. До финиша дошли, насколько мне известно, две истории:

🔸УК «КСП Капитал» создала ЗПИФ «Смарт Офисы» для финансирования новых объектов сети Meeting Point с целевой доходностью 7,5% годовых. Сколько они привлекли с рынка и привлекли ли вообще мне неизвестно, но фонд сформировали.

🔸ГК «Лайк» Аяза Шабутдинова привлекла ₽72 млн. в виде займов на развитие сети коворкингов Names у группы незнакомых друг с другом инвесторов-физлиц.

💸Всё остальное привлекалось в частном порядке через беззалоговые займы с целевым назначением «создание коворкинга». С переменным успехом, насколько я знаю.

🪤Перспектив для привлечения крупных коллективных инвестиций в коворкинги на арендуемых помещениях я лично не вижу. Однако можно масштабировать долговую модель, привлекая деньги через займы от частных лиц, краудлендинговые платформы, через выпуск долговых ценных бумаг и даже через ЦФА. Конечно, в условиях 🗝️ равного 16% долги придется привлекать не менее чем под 20%...

⚖️ Но вот если есть помещение в собственности, которое нужно отремонтировать, чтобы сделать коворкинг - можно попробовать привлекать соинвесторов через ЗПИФ или АО. Возможно, получится, если, конечно, цифры в финансовой модели окажутся привлекательны для инвесторов.

🎼 Счастливый обладатель своего собственного «Метронома» (это жилой комплекс в Москве) застройщик «Брусника» вчера разместил свой новый выпуск облигаций.

💰 Привлекли ₽7.5 млрд.
🗓️ Срок обращения — 3 года
🎯 Номинал - ₽1 т.
💸 Купон - 16,25% (YTM 17,52%)

🧐 Это самый дорогой выпуск «Брусники» за всю историю размещений.

💌Коллеги сообщают мне, что собственники недвижимости начали получать уведомления от налоговой с требованием задекларировать арендные доходы по недвижимости.

🏘Просто потому что в собственности есть несколько нежилых помещений (в одном случае нежилое помещение было в единственном числе, но было еще несколько жилых помещений).

💸При этом налоговая презюмирует, что владение нежилыми помещениями подразумевает получение арендных доходов. Требования приходят собственникам не только в Москве и Санкт-Петербурге, в регионах тоже…

🌿 Родители выдали дочь за замечательного парня - индивидуального предпринимателя, девелопера и просто хорошего человека.

🌻Тесть и тёща не могли нарадоваться, какой же хороший у них зятёк. И домики отлично строит, и их дочь, кровиночку, любит.

🥀Но вот однажды загрустил зятёк: хочется строить больше и лучше, но не хватает оборотного капиталу! Решил тесть помочь зятю - дал займ, но семейный, беспроцентный. А потом еще один, и ещё.

💵Деньги шли на расчетный счет ИП (зятя).

🚨Налоговая посчитала, что отсутствие % в договорах займа создаёт материальную выгоду, которая облагается НДФЛ по ставке 35%. Доначисление НДФЛ в размере ₽8 млн. - зятю. Все суды уже проиграны. Налоговая забрала денежки.

😰Как так? Какой НДФЛ на УСН???🤯

👀Читаем п. 3 ст. 346.11 НК РФ. Применяющие УСН ИП освобождены от уплаты НДФЛ, кроме некоторых доходов. В исключение входят суммы экономии на процентах по займам, которые получены налогоплательщиком от организации или индивидуального предпринимателя, которые признаны взаимозависимым лицом налогоплательщика либо с которыми налогоплательщик состоит в трудовых отношениях.

🤝Тесть признан взаимозависимым лицом.

Всем спасибо за огоньки🔥

🙃 Хорошо, что мы живём в России! У нас формально нет прецедентного права и налогоплательщики могут отбиться в суде от налоговой.

⚔️ Если кратко, позиция защиты отбившихся сводилась к следующему: продажа ОДНОГО объекта недвижимости – разве это предпринимательская деятельность?

🔏 И суд, в ряде случаев, вставал на сторону физических лиц, отвечая на вопрос отрицательно.

🧊Но это тонкий лёд. Зачем в принципе по нему ходить?

🔀 Определяться с налогами нужно ДО осуществления инвестиций, а не во время или после. Потому что иначе возможны весьма неприятные сюрпризы...

💳 Получаете арендную плату за свои квартиры переводами на банковскую карту? Думаете «А как налоговая узнает?». Давайте порассуждаем.

1️⃣ Выгодно ли выявить уклонения?

🧮 По оценке Минстроя, в России насчитывается около 5,2 млн. квартир, которые сдаются в аренду. Если вывести из тени рынок аренды, это поспособствует поступлению в бюджет налогов до ₽200 млрд. в год.

🔍Как говорил Шерлок Холмс, «за такой куш любой может начать рискованную игру».

2️⃣ А как налоговая узнает?

🛡️С 2021 года ФНС получил доступ к банковской тайне, то есть к информации о ДДС по счетам ИП и физических лиц.

📥ФНС имеет право получить доступ к счетам ЮЛ или ИП, если проводится налоговая проверка или истребованы документы, есть решение о взыскании налога, приостановлении операций по счету или об отмене приостановления.

🪪 ФНС получит сведения по счетам ФЛ после согласия руководителя вышестоящего налогового органа, руководителя ФНС или его заместителя, а также если в отношении физлица уже проводится налоговая проверка или у него истребованы документы.

3️⃣ Подумайте на шаг вперед о логике фискальных органов.

🚨Прямо сейчас налоговая презюмирует, что владение несколькими нежилыми помещениями подразумевает получение арендных доходов.

❓Как вы думаете, сколько времени понадобится налоговой, чтобы сделать умозаключение о том, что владение несколькими объектами жилой недвижимости (квартирами) подразумевает получение арендных доходов?

☝️Напоминаю о призе: ₽200 млрд. в год налогов.

👀Сдаете квартиру, получая арендную плату переводом на сбербанк-онлайн? Не декларируете доходы от аренды? Не платите налогов?

♥️ Вы в красной зоне у налоговой: времени на легализацию мало, впереди маячит перспектива штрафов и доначислений.

🚨Меня тут вчера комментаторы обвинили в нагнетании и алармизме. А я пообещал накидать кейсов.

🪺Начнем с дробления. Правда, обещают амнистию, но...

🔪Впервые тема дробления попала в поле моего зрения ещё в 2016 году. Тогда против совладельца торговых центров «Пражский», Columbus, «Армада» и ГЕМ Соломона Манаширова было заведено уголовное дело об уклонении от уплаты налогов.

🪚По версии следствия уважаемый Соломон Хияевич разделил ТЦ «Армада» на 18 частей и передал эти площади 18 ОООшкам на УСН, продолжив контролировать торговый центр. При этом он платил всего лишь 6% налога на выручку от аренды, хотя (по мнению налоговой) должен был уплачивать и НДС, и НП на сумму ₽537 млн.

❌В 2019 году тяжба налоговой и Манашировых было окончательно завершена - Верховный суд отказал в кассационной жалобе налогоплательщику. Кейс Манаширова стал широко известным в узких кругах, а имевшие похожую структуру собственности владельцы недвижимости поспешили от нее отказаться.

📥А теперь дело №А09-11560/2021. Инвестор (ИП) владел объектами нежилой недвижимости и применял патент. Соответственно, в рамках патента он получал арендные платежи.

🏗️После проведения реконструкции, увеличения площади и роста выручки от аренды, инвестор осознал, что превышает лимиты по патенту.

📌 Чтобы остаться в лимитах на супругу инвестора был оформлен ИП (также на патенте), после чего ряд договоров аренды были переводены на нее. То есть у каждого из супругов образовалось по одному патенту по сдаче в аренду недвижимости.

💥 Налоговая признала данную деятельность дроблением, потому что целью оформления ИП на супругу инвестора было удержаться в лимитах по патенту и снизить налоговую нагрузку.

🧮 К оплате ₽5,2 млн. по УСН.

✅ Продолжаем про налоги! Кейс прошлогодний, но всё ещё актуальный.

💍 У одного моего знакомого бизнесмена (ИП) есть любимая жена (тоже ИП). И он любит дарить ей движимость и недвижимость, то квартиру, то автомобиль...

🎁 В один прекрасный день он подарил ей готовый арендный бизнес (стрит-ритейл). Такой хорошенький, маленький, с чудесным арендатором. Не хватало только розовой ленточки!

💔 Ни муж, ни жена не ожидали, что в эту прекрасную, романтическую историю вклинится налоговая инспекция с требованием уплатить налог с возникшего у супруги дохода!

😰 Как, почему, что за беспредел? Ведь сделки между мужем и женой не подлежат налогообложению! Начался суд с налоговой.

📜 На момент заключения договора дарения супруги являлись индивидуальными предпринимателями, а предметом дарения выступили нежилые объекты, используемые в предпринимательской деятельности, суд сделал вывод, что доход в результате получения указанного имущества заявителем, применяющим УСН, подлежит налогообложению по УСН. Правило по освобождению от уплаты НДФЛ на УСН не действует.

💰6% от стоимости помещения пришлось уплатить в бюджет.

👀 Вижу, что голосов ЗА вебинар много.

✅ Окей, тогда сегодня я постараюсь договориться о проведении такого вебинара в самое ближайшее время.

🔥Надеюсь скоро опубликовать анонс.

🎁 Хороший и полезный подарок придумал для Прекрасных Дам!

🤗 Подробности уже завтра.

С наступающим🌷

Крымская недвижимость: где инвестировать сейчас?

В 2024 году возникает вопрос: во что вложить средства?

Однозначный ответ - в недвижимость Крыма. Здесь сочетаются мягкий климат, великолепная природа и доступные цены за кв.метр. В 2024 г планируется привлечение более 130 млрд ₽ частных инвестиций в экономику региона через инвестконтракты.

Один из наиболее привлекательных объектов на рынке недвижимости Крыма - это ЖК бизнес-класса Долина Роз в г. Судак - современное пространство, с ноткой итальянской души. Квартиры с террасами и патио, разнообразная инфраструктура для отдыха и развлечений и охраняемая территория создают идеальные условия для комфортного проживания.

Стоимость квартир от 8,7 млн ₽ за 43 м2. По оценке рынка, годовой доход от сдачи 1 комн квартиры составляет около 1,3 млн ₽ с окупаемостью - 7,5 лет. Перепродажа дает среднегодовую доходность 30%, а через 2 года стоимость объекта вырастет на 70%. Вложив 8,7 млн ₽, вы получите чистую прибыль 5 млн ₽.

Хотите узнать больше и получить инвестиционный расчет? Переходите по ссылке

#реклама

💐Всех замечательных читательниц моего канала поздравляю с 8 марта! Желаю Вам и Вашим близким заработать много денег прилагая минимум усилий💸💵💰.