Почти забыл поздравить часть читателей моего канала с профессиональным праздником! И я тоже не так давно принимал бы поздравления, т.к. был совладельцем риэлторского агентства, ранее работал в риэлторских компаниях, о чём неоднократно писал. Поздравляю, желаю, чтобы комиссия со сделок всегда приходила на р/с вовремя и без проволочек!

Итак, выводы по поводу нового «Фонда недвижимости ресторанов быстрого питания».

1️⃣ Инвестиционная идея фонда интересная. Это новый взгляд на новый рынок. К сожалению сам этот рынок узкий и довольно специфический. Поэтому инициаторы проекта пишут о перспективах масштабирования фонда весьма осторожно.

2️⃣ Первые объекты для фонда уже подобраны. Это хорошо, ведь основная сложность при формировании портфеля фонда состоит в том, что подходящие для приобретения объекты находятся в собственности у разных владельцев. Как верно заметил мой товарищ Алан Балоев из Cushman & Wakefield «приобретать каждый объект по отдельности - долгий и непростой процесс». Альфа-Капитал уже прошла часть пути.

3️⃣ Мне показалось, что целевая доходность фонда является плавающей величиной не только в связи с привязкой арендной платы к обороту. Его создатели пока планируют выйти на 8% после НДФЛ. Но с учётом рисков инвесторы вправе ожидать от фонда премию по сравнению с доходностью фонда, рассчитанного на помещения «Пятерочек»(ЗПИФ «Арендный поток»). По моему мнению, в идеале доходность фонда «быстрого питания» должна быть больше 9%.

4️⃣ Очевидно, что коллеги из «Альфа-капитал» делают ставку на розничных инвесторов, в т.ч. клиентов Альфа-банка. Широким массам инвесторов интуитивно понятна суть бизнеса фонда, они верят брендам арендаторов (и в светлое будущее фаст-фуда тоже), но не имеют доступа к моему SWOT-анализу (а там есть раздел угрозы). Так что мне кажется, что паи фонда будут раскупаться достаточно активно, особенно если среди первых проектов появятся объекты, расположенные недалеко от границ Москвы и СПБ. Всё-таки начинать такой фонд с Тверской области я бы не рекомендовал. Таким образом, можно ожидать интерес инвесторов к фонду.

Ну и обещанный бонус, только с маленьким предисловием. Одно здание, сданное в аренду сети быстрого питания, с моей точки зрения, не является объектом инвестиционного качества. А вот портфель одноформатной недвижимости - вполне ДА.

Пример из Великобритании:
📍Продается портфель ОСЗ, сданных в аренду сети быстрого питания «МакДональдс».
📍Цена: £7.1 млн. (₽710 млн.) не вкл.НДС
📍ГАП £646 т. (₽64.6 млн.)
📍Yield 3.5%
Подробности можно изучить в презентации.👇🏻

На прошлой неделе в среду принимал участие в онлайн-конференции коллег из BNmap.pro «Секретные материалы: как девелоперу победить в конкурентной среде». Так вот на пике спроса в Московском регионе квартиры в новостройках площадью до 50 м2, а в Санкт-Петербурге и ЛО - до 40 м2. Причем это касается не только эконома и комфорта, но и бизнес-класса.

По словам лидера BNmap.pro Сергея Лобжанидзе, Петербургским девелоперам удается уместить в 40 м2 целую двухкомнатную квартиру. Мне кажется, что с учётом повышения цен и увеличения спроса на новостройки в 2021 году московские/подмосковные девелоперы в новых проектах будут стремиться к показателям СПБ и ЛО, уменьшая площадь квартир до минимума.

Читатель моего канала Эрик задал такой вопрос: «Сталкивались ли Вы с крупными проектами за последние 3-4 года, где годовая доходность IRR была бы на уровне 20-25% и где бы вся разрешительная документация была бы оформлена правильно и без рисков?»

Мой ответ: конечно же ДА. Только нужно разделять доходность финансовой модели и доходность в жизни. Я видел проекты, которые исходя из финансовой модели должны были приносить и более высокую доходность. Например, летом 2019 года я приводил расчеты по проекту «Лаврушенский» (элитный жилой комплекс на месте АО «Гиредмет» в Москве). Проект продавался на открытом аукционе, поэтому благодаря финансовому анализу удалось определить его основные показатели, в том числе доходность. Подробно с результатами расчетов можно познакомиться здесь. (1 , 2 и 3)

Собственно, доходность проекта должна была составить около 30%. К сожалению, покупатели проекта из Sminex никак не прокомментировали результаты этих расчетов. Я совершенно не знаю, совпадают ли наши результаты. Опять же, проект еще не реализован (Sminex только начали бронирование), поэтому итоговые значения по выручке и IRR еще неизвестны, а уж мне скорее всего точно они известны никогда не будут.

В целом, проектов на рынке достаточно много, получить на этапе финмодели доходность на уровне 20-25% относительно несложно, нужно лишь поставить оптимистичные предпосылки по выручке («цены будут расти») и по расходам («экономим на всём»). А вот если предпосылки в модели консервативные (я такие уважаю), а доходность высокая, значит проект хороший, можно покупать.

Что же касается того, видел ли я реализованные проекты «где бы вся разрешительная документация была бы оформлена правильно» со значением IRR 20-25% и выше, то и здесь я отвечу утвердительно, но уже без указания адресов, явок и паролей. Ибо не уполномочен их инициаторами разглашать информацию такого рода.

2020 год был годом больших изменений для всех нас и сильно повлиял на рынок недвижимости и инвестиций. Мы встречаем третье десятилетие с рекордно низкими ставками по кредитам, ажиотажным спросом на жилую и коммерческую недвижимость, но еще и мощной второй волной пандемии коронавируса и перспективами спада экономики. Как в этих условиях лучше сформировать свою инвестиционную стратегию на 2021 год? Какие классы активов будут смотреться выигрышнее, а какие, напротив, могут проиграть?

Я думаю об этом постоянно, а Вы?

Результаты довольно репрезентативного опроса (>100 проголосовавших) показывают, что 66% респондентов ещё не решили куда инвестировать деньги в 2021 году. Собственно это состояние ожидания и выбора отчасти фиксируется Центробанком.

Россия - небогатая страна. Люди живут трудно... Вот только на депозитах населения согласно свежим подсчётам ЦБ РФ лежит ₽33 трл. Тридцать три триллиона рублей!

Куда эти деньги переместятся в 2021 году? Процесс оттока средств со вкладов уже потихоньку пошел, ведь депозиты приносят в лучшем случае 6%. Но объемы изъятия денег со депозитов пока незначительны. Недвижимость, ценные бумаги, золото в слитках... Общая черта почти всех активов - переоцененность. «Во что вложить, чтобы не потерять, если/когда всё рухнет?». К сожалению, это один из ключевых вопросов начала-середины 2021, а не «во что вложить, чтобы заработать?».

Интересно, что в последние дни сложного года активизировались сделки с крупными зданиями в центре Санкт-Петербурга. В начале декабря 2020 года стало известно о продаже объектов:

✅ наб. канала Грибоедова, 24. Административное здание площадью 9,2 т.м2 за ₽1,2 млрд. прямо напротив Казанского собора приобрела группа инвесторов, ранее замеченных в реализации гостиничных проектов, при этом я бы не исключал потенциальную возможность продажи апартаментов в этом объекте (не скоро), хотя могу и ошибаться. В любом случае, у учетом локации гостиница или апарт-отель – это безусловный best use. Даже несмотря на просадку гостиничного сегмента в связи с пандемией.

✅ ул. Галерная, 20-22. Комплекс зданий площадью 11,6 т.м2 за ₽450 млн. (или менее) купила ГК «Еврострой». Уважаемые эксперты считают, что объект будет реконструирован в элитный жилой дом, купившая здания компания как раз специализируется на этом сегменте. И сейчас мне кажется, что это лучшее сочетание объекта, best use и покупателя. Дело в том, что у основателя ГК «Еврострой» В.Кравцова большой опыт в реконструкции (гостиница «Санкт-Петербург» и универмаг «ДЛТ»), а его компания специализируется на премиальных объектах. Некоторое время назад я лично изучал этот проект на предмет покупки с целью осуществления проекта редевелопмента, но увы, не «срослось».

Итого: сделки с крупными объектами на рынке Санкт-Петербурга идут, это обнадеживает.

Коллеги из Rusland SP ранее публиковали отчёт о сделках с земельными участками под строительство жилья в Санкт-Петербурге. Замечу, что для меня стала неожиданностью активность финского застройщика ЮИТ, который вроде бы всё продаёт и ото всюду уходит. Всё-таки, видимо уходит, но не из СПБ. А премиальную недвижимость строит в Петербурге шведский застройщик Bonava.

Российская компания «Промобот» представила роботов Алекса и Дашу, трудоустроенных в одном из офисов «Мои Документы». Роботы умеют отвечать посетителям на FAQ и описывать проекты центров госуслуг. Роботы двигают глазами, бровями, губами и другими «мышцами».

Я вот размышляю: оранжевый девелопер закрыл и пока вроде не открывает офисы продаж. Может быть в тестовом режиме всё-таки открыть один офис и поставить туда пробную партию Алексов и Даш? Тем более вопросов к оранжевому у всех давно уже по минимуму, а на рекламации можно реагировать двиганием бровей!

Друзья, доброе утро! Отвечаю на вопрос читателя моего канала Марата: «Артём, как думаете, в связи с историей о «трусах Навального», введут ли новые санкции против России и что будет с российским рублем и московским метром?»

🔻Очевидно, что если будет принят очередной пакет санкций, то высока вероятность резкого ослабления рубля. Плохих новостей имеет смысл ждать уже в начале 2021, ведь инаугурация Байдена состоится 20 января, а до этого момента, как мне кажется, что-то действительно плохое из-за океана не прилетит. Не секрет, что Байден активно выступает за введение новых санкций против РФ, а история с трусами может стать поводом осуществить его планы.

🔻Курс российской валюты уже медленно начал сползать вниз, и в случае реализации негативного сценария, рубль имеет все шансы ещё больше «упасть». Как это было в декабре 2014 года: хорошо помню как после обрушения курса рубля россияне побежали скупать жилую недвижимость. Сейчас к покупкам недвижимости людей подталкивают ещё и низкие ставки по депозитам, дешёвая ипотека на новостройки и т.д. Ну и для бывшего советского человека квартира всё ещё защитный актив («если что, буду сдавать»)... Поэтому санкции, как ни странно, способны неплохо оживить несколько притормаживающие к 2021 году продажи новостроек.

🔻В итоге ситуация на уже перегретом ипотекой московском рынке жилой недвижимости может стать совсем нездоровой, как с точки зрения цен, так и с точки зрения окончательного размытия предложения при повышенном спросе. Но всё это, скорее всего, случится уже в первой половине следующего года. Если случится.

Девелопмент – это игра на миллиарды. Еще в 2007 году Концерном «Лусине» (строила гостиницу «Арарат Парк Хаятт» в Москве) был возведен бизнес-центр площадью 5,8 т.м2. Здание с наземной площадью 4,8 т.м2 и подземной парковкой на 22 м/м несколько лет назад продавалось аж за ₽3,3 млрд., т.е. по ₽0,56 млн./м2. Многолетнее экспонирование очевидно не приводило к результату, так что в конце концов это здание превратилось в элитный жилой комплекс «Дом в Газетном», цитата из маркетинговых материалов «клубный дом - 24 апартамента премиум-класса от 55 до 650 м2».

💰По данным ЦИАН средняя цена экспонирования этого объекта сейчас составляет уже ₽1 млн./м2. Я так и не понял, кому принадлежит здание, то ли «Лусине», то ли ООО «Актив-Центр». В любом случае, девелопер полностью меняет фасад и делает внутренние перепланировки, а вот информации об изменении ВРИ земли или смене назначения здания на «жилой дом» я не нашел.

⚠️ Так что еще в одном московском проекте под видом жилых апартаментов продают офисные помещения. Просто если обычно это маленькие студии с ценой до ₽15 млн., то в случае «Дома в Газетном» это уже минимум 68 м2 за ₽68 млн. Ну и сам проект «весит» как минимум ₽4 млрд.

⚡Сегодня президент РФ потребовал от правительства РФ отреагировать на вызванный льготной ипотекой под 6,5% «необоснованный рост цен на жилье», который уничтожает «усилия государства по обеспечению населения доступным жильем».

😱Какую реакцию можно ожидать рынку недвижимости от правительства? Наверное, для ответа на этот вопрос нужно посмотреть как оно боролось с ростом цен на товары и услуги ранее. Так вот, совсем недавно правительство приказало ввести предельные цены на сахар (не > 45 р./кг) и подсолнечное масло (не >110 р./л.). Слишком цены были высокие на сахар и масло...

❓Возможен ли вариант, когда правительство ограничит рыночные цены на жильё? Да, это одно из решений, вписывающихся в парадигму мыслей правительства.

💥Поразмышляю и я в этом направлении. Предположим, что правительству нужно зафиксировать на определенном уровне. Задача вполне выполнимая.

Я бы предложил такие показатели, например, для Москвы:
🏢 Эконом-класс: не >150 т.р./м2
🏫 Комфорт-класс: не >220 т.р./м2
🏯 Бизнес-класс: не >400 т.р./м2
🏰 Премиум: не >700 т.р./м2
🏛️ Элитка: не >1 млн.р./м2

🔻Ну и ограничил количество квартир, которые можно покупать (не больше двух в одни руки). Также я бы «пограбил» инвесторов, установив повышенный налог на перепродажу квартир, ибо нечего спекулировать! В общем, использовал бы весь арсенал нерыночных и абсолютно вредных мер для 100% достижения поставленной президентом задачи. И конечно же, оставил бы кучу двояких трактовок и возможностей для обхода спасительных мер удержания цен на недвижимость.

🔻Что думаете?

⚖️Я размышляю над тем, чтобы поменять название канала с «Artem Tsogoev» на «AT Инвестиции и Недвижимость». Мне кажется, это название больше отражает суть канала. Судя по тому, что я довольно много времени ему уделяю, я бы хотел, чтобы количество моих читателей росло.

Но многим людям словосочетание «Artem Tsogoev» ни о чем не говорит. Поэтому небольшой ребрендинг, я надеюсь, сможет убрать барьеры.

🔻Выскажите, пожалуйста, своё мнение: как Вам название?

Большое спасибо читателю моего канала Дмитрию за наводку! Вчера банк ТРАСТ продал-таки БЦ «Чайка Плаза 10» на Новоданиловской набережной. Покупателем, согласившимся заплатить за 25 т.м2 + ЗУ 4,5га чуть более ₽2 млрд. стала АО «УК «РБТ». Насколько я смог выяснить, за этими буквами маячит тень девелопера Stone Hedge. Во всяком случае, руководитель этой компании Виктор Лесной через УК «РБТ» контролирует помещения в БЦ «Neo Geo» от Stone Hedge, а российский Forbes писал в 2014 году о г-не Лесном как о «партнёре инвестиционного фонда Stone Hedge, владельце сети винотек «Территория удовольствия», бывшем вице-президенте Mirax Group и любителе боев без правил».

По сути УК «РБТ» приобрела объект за ₽125 т./м2 полезной площади. На мой взгляд, это неплохая цена и удачная покупка, так что могу только поздравить победителя. Я уже писал ранее, что объект имеет потенциал для редевелопмента, а прилегающий участок слишком большой, чтобы не быть интересным для застройки его апартаментами или офисами. Подробно об этом здесь. Я оценивал шансы на продажу объекта как высокие, так оно и получилось - купили. В торгах также участвовали компании, связанные с ГК «Основа» и с главой ПАО «Россети Ленэнерго» А.Рюминым.

#новостирынка