Проект ЗИЛ-ЮГ, о целесообразности инвестиций в который я писал здесь, будет именоваться Shagal City. Назвали так просто потому, что проект находится на набережной Марка Шагала (это географические название, очевидно, было создано не без участия соседей из ЛСР).

На мой неавторитетный и субъективный взгляд, нейминг странный и проекту неподходящий. Всё-таки имя художника Марка Шагала больше ассоциируется скорее с малоэтажной застройкой, чем «разной типологией застройки и форматов жилья — от урбан-вилл до небоскребов» (цитата с сайта проекта).

Друзья, немного выпал из потока, потому что взял отпуск и уехал с супругой в район Сочи. Но я всенепременно на днях отвечу на вопрос читателя Константина относительно фееричного старта продаж акций (IPO) компании «Airbnb». Тема очень интересная! Ждите лонгрид)))

Американская платформа для организации личных путешествий, где владельцы недвижимости ищут и находят краткосрочных арендаторов, Airbnb, успешно провела IPO. Рыночная стоимость компании в один из моментов была близка к $110 млрд.(снизились до $83 млрд. пока) Ожидания инвесторов были столь радужными, что акции компании в первый день после IPO выросли на 142,6%.

А что же сама компания?

1️⃣ Всё ещё перспективная, но всё так же убыточная (по результатам года)
2️⃣ Открывшая новый рынок, но уже имеющая сильных конкурентов
3️⃣ Подстрелянная коронавирусом, но не убитая им.

Я продолжаю считать, что в будущем аренда победит собственность на недвижимость. Отказ от владения недвижимостью будет обусловлен повышением мобильности людей. Процесс «мобилизации» с одной стороны был приостановлен пандемией, с другой стороны именно эпидемия дала ему новый импульс. Многие компании по всему миру научились частично использовать труд удаленных сотрудников. А сотрудники эти как минимум не потеряли, а как максимум приобрели желание путешествовать. В моем окружении очень много людей работает удалённо, довольно часто меняя места своей дислокации в рамках России. По мере прогнозируемого в 2021 ослабления ограничений выезда за границу, рамки могут расшириться. И даже если вакцинация окончательно спасет мир от вируса к началу 2022 году, массовая удалёнка и свобода от офисного рабства так просто не исчезнет. Эта устойчивая тенденция, безусловно, «льёт воду» на мельницу Airbnb. Поэтому долгосрочные перспективы бизнеса в сфере краткосрочной и среднесрочной аренды мне кажутся весьма многообещающими.

Весь вопрос в том, доживёт ли Airbnb до своего светлого будущего. Компания хронически зависима от долгов и убыточна. И это только полбеды. Я вижу две очень большие опасности для компании и ее бизнеса в ближайшем, а не отдаленном будущем.

✅ Протекционизм и фискальный экстремизм. Задача нормального государства - взимать как можно больше налогов и защищать внутреннего налогоплательщика (дойную корову). Airbnb на протяжении многих лет противостоит крупным городам и странам, а также гостиничному бизнесу. Обедневшие после коронавируса муниципалитеты уже хотят:
💰 получить с Airbnb побольше (максимально много) налогов
⛔ или ограничить время пребывания туристов в арендуемых квартирах (например, в Лондоне можно сдавать квартиру через Airbnb не более 90 дней в году)
❌ или вообще запретить работу сервиса в угоду местному гостиничному лобби.
Компания и до пандемии вела кровопролитные судебные процессы по всему миру, а уж сейчас то... Так что 2021 год рискует стать для компании «Годом юриста».

✅ Конкуренты не дремлют. Рынок, фактически открытый Airbnb, не принадлежит компании, Booking, Expedia, HomeAway, FlipKey и даже Hilton с Marriott - почти все эти компании находятся в лучшем финансовом состоянии и мечтают сократить и так не монопольную долю Airbnb на рынке. А какое самое удачное время для роста? Правильно, кризис.

Тем не менее, всё вышесказанное не означает, что акции Airbnb упадут в ближайшее время. Розничные инвесторы способны поднимать котировки акций на небывалые высоты, несмотря ни на какие проблемы в бизнесе, мультипликаторы, P/E и прочее. Airbnb вполне может стать «новой Теслой». Весь вопрос на какой срок, долго ли пыль, брошенная в глаза розничным инвесторам, будет их ослеплять. Скоро увидим.

Читатель моего телеграм-канала Антон после вчерашнего поста поинтересовался моим мнением об инвестиционном потенциале рынка жилой недвижимости Сочи. Сразу замечу, что мы с женой путешествуем в эти места с конца 2014 года, в общей сложности были там уже более 30 раз. Правда, Сочи для меня ограничен Адлерском районом, а также РозойХутором и ГоркиГородом. В самом Сочи (городе) я был всего несколько раз, мне лично там не очень комфортно.

Но вернусь к вопросу. Ответ необходим глубокий и комплексный, поэтому для начала небольшой SWOT - анализ рынка недвижимости Сочи.

Сильные стороны:
✅ Наличие уже существующей инфраструктуры
✅ Планомерное развитие инфраструктуры, делающей регион доступным для круглогодичного отдыха
✅ Наличие планов по реализации крупных девелоперских проектов от крупных девелоперов (например, продолжение «Имеретинского»)
✅ Нахождение Сочи внутри России и рублевой зоны создаёт дополнительную привлекательность для «удаленщиков» и туристов.

Слабые стороны:
🔻Хаотичный рынок недвижимости, присутствие самостроев и объектов со «странными» документами.
🔻Высокие цены на объекты приемлемого качества (документов и строительства)
🔻Отсутствие нормальной аналитики по рынку (большинство сделок финансируются наличными)

Угрозы:
⚠️ Открытие границ, переток части туристов из Сочи за границу
⚠️ Ограниченность возможностей аэропорта Сочи
⚠️ Резкое повышение цен на все товары и услуги

Возможности:
⬆️ Выход на рынок большого количества покупателей из регионов и «удаленщиков»
⬆️ «Расчистка» рынка недвижимости Сочи в интересах крупных региональных и федеральных застройщиков жилья и апартаментов
⬆️ Появление в перспективе новых, крупных и «законных» проектов, «уход» самостроя.

Это было только начало ответа, продолжение последует чуть позже. Добавьте, пожалуйста, если я что-то забыл!

«Рентавед» Руслан Сухий из Youtube начал привлекать деньги населения в свои проекты. Вот один из рекламных креативов (правда, золотая рамочка моя), в котором прекрасно всё:

😳 Огромные годовые доходности, сравнимые разве что с самыми рискованными для жизни и здоровья бизнесами.
💥 Логотип УК «Альфа-Капитал» рядом с этими «от 40 до 80% годовых».
☠️ Отсутствие каких бы то ни было дисклеймеров, а это прямое нарушение закона, вроде как.

🔻В «Альфа-Капитал» об этом «партнёрском маркетинге» вообще знают❓

Очень интересная аналитика по готовому арендному бизнесу от коллег из Malina Property.

Собственно закончу отвечать про Сочи, начал я здесь. Итак, с 2014 года регион превращается в круглогодичный курорт. Если еще в 2015 году было понятие «несезон», то в 2020 году оно практически исчезло. Я вернулся в Москву в воскресенье, могу сказать, что никогда еще не видел в начале декабря столько людей на набережной около Олимпийского парка. И с каждым годом их становится только больше.

Я считаю, что рынок недвижимости Сочи имеет потенциал для дальнейшего роста цен и в 2021 году. Более того, на рынке начались «зачистки» города от самостроя, которые мне кажутся только первыми проблесками глобального передела местного рынка недвижимости и земли. Регион с ценами на жильё более ₽100 т./м2 становится привлекателен для крупных федеральных и региональных застройщиков, и на мой взгляд для них-то полянку и расчищают. Сейчас в городе от силы 5% новостроек продаётся по ДДУ с эскроу, но точной аналитики у меня нет, только ощущения.

Очевидно, что локальный рынок недвижимости слишком интересный и денежный, чтобы на нём продолжал свирепствовать хаос. С выходом на местный рынок новых проектов в «московском» стиле от нормальных застройщиков структура предложения и самого продукта изменится, как изменятся и цены. И по моим ощущениям они ещё больше вырастут, особенно в новых проектах, построенных или строящихся «по закону» на участках с высокой кадастровой стоимостью.

Так что на вопрос об инвестиционной привлекательности жилой недвижимости в Сочи (в «моих границах») я бы ответил утвердительно. Самая тяжёлая история здесь - это выбор объекта для инвестиций. Не забываем и о том, что вложения, сделанные в рублях, подвержены периодическому обесцениванию (как в 2014 г.).

Один из ожидаемых проектов, продолжение «Имеретинского» с очень большой долей жилой недвижимости.

Завтра я надеюсь выступить на онлайн-конференции «Секретные материалы: как девелоперу победить в конкурентной среде», которую проводит главный поставщик аналитики по рынку жилой недвижимости, платформа BNmap.pro. Аудитория - представители девелоперских компаний со всей страны, в основном аналитики, продуктовики и лица, отвечающие за развитие компаний.

Планирую начать свою речь с цитирования партнёра Knight Frank Алексея Новикова, который однажды очень мудро заметил: «Чтобы быть успешным на рынке массового девелопмента жилья нужно обладать сочетанием 4-х качеств: уметь быстро и экономно строить, уметь хорошо продавать, иметь админ. ресурс и деньги (капитал)». Я, конечно же, собираюсь рассказывать про деньги; про то, где девелопера ждут миллионы на первый этап девелопмента - покупку проекта.

Зарегистрироваться можно здесь:
https://bnmap-event.timepad.ru/event/1490161/

Расскажите о проектах, которые Вы продаете!

Друзья, так получилось, что читатели моего канала это не только люди, интересующиеся недвижимостью, частные инвесторы, предприниматели из смежных сфер и т.д., но и представители девелоперских и инвестиционных компаний, а также брокеры по продаже инвестиционных проектов и даже собственники таких проектов.

Стремясь сделать контент канала более интересным я предлагаю присылать мне свои проекты, а я обязуюсь их периодически публиковать со своими небольшими комментариями и Вашими контактами (абсолютно бесплатно). Меня интересуют выставленные на продажу земельные участки с ГПЗУ под жильё/апартаменты (Москва, Новая Москва, Санкт-Петербург, Подмосковье до 10 км.от МКАД.) и здания под редевелопмент (пока только Москва).

Единственная важная деталь для брокеров: проекты должны быть эксклюзивными (подписан эксклюзивный договор на продажу с собственником). Если эксклюзива нет, то и смысла публиковать данные о проекте тоже нет, ведь конкуренты-брокеры могут выйти на продавца самостоятельно (а это как минимум обидно).

Публикации проектов пока постараюсь делать дважды в неделю, если, конечно, такое количество наберётся! Присылайте проекты на почту: artemtsogoev@yandex.ru. В теме письма пишите «Проект». Готов ответить на все вопросы в комментариях к этому посту.

Цены на аренду жилья в Сан-Франциско все ещё очень высоки, но они быстро падают.

Средняя арендная плата за однокомнатную квартиру в городе снизилась на 35% по итогам ноября по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Самый устойчивый к падению сегмент, однокомнатные квартиры с одной спальней за этот период упали на 27%, до среднего значения $2,7 т.

Арендная плата падает во многих крупных городах по всей стране, но наиболее драматично в Сан-Франциско.

Уровень вакансий в офисах города в 3-м квартале достигла 14,1%, что почти в три раза больше, чем годом ранее. Пока это самый высокий показатель с 2011 года.

И в завершение. Несколько месяцев назад компания Google заявила, что оставит своих 200 000 сотрудников на удаленке до июля 2021, но на днях сдвинула эту дату на сентябрь 2021.

Уже писал, что многие крупные девелоперские компании из России имеют отношение зарубежным проектам. Акционеры и инвесторы компаний Пионер, МонАрх, Wainbridge, Основа, Forum Properties, Форум Групп, Becar, Абсолют, RD Management, Tranio и ряда других имеют проекты за рубежом.

Читателям моего канала я тоже предлагаю выйти за рамки. Начну с Лондона, вернее с Подлондонья. Земельный участок 0,35 га со зданием площадью 1т.м2 в 350 метрах от станции Hemel Hempstead. Это за пределами Лондона, место чем-то похожее на станцию «Подрезково» в Подмосковье, на электричке ехать до центра Лондона 31 минуту.

Ранее было дано разрешение на снос существующего строения и строительство 3-х эт. офисного здания в июне 2017, но срок действия этого разрешения истек. По генплану, принятому в 2018 году, участок попадает в зону, подходящую для жилой застройки высотой от 4 до 6 этажей (т.е. жилого дома около 5000 м2 общей площади). Понятно, что для того, чтобы приступить к продажам квартир в этом проекте понадобится нанять местного партнёра, fee-девелопера, и провозиться с разрешениями 1.5-2 года, именно поэтому стоимость проекта сейчас составляет £3,6 млн.(₽360 млн.) вкл. НДС.

Цены на новостройки в окрестностях Hemel Hempstead очень доступные, в среднем £5,8 т./м2 или около ₽580 т./м2. Мне кажется, потенциал у проекта есть. Контакты брокера: Пётр Лавдэй, тел. +44-07511-050-457, Peter.Loveday@sw.co.uk

Мы живём в мире идей (в том числе). Иногда эти идеи вторичны, иногда - весьма оригинальны. У Илона Маска были идеи создать электромобиль, пробурить тоннели в земле и послать частный корабль в космос. В итоге, он сумел заразить этими идеями инвесторов и на этих идеях заработать. У Фёдора Овчинникова была идея создать «ещё одну пиццерию» и он тоже заработал на этой идее, не без участия инвесторов, конечно.

Вообще часто можно услышать фразу: сейчас нет дефицита денег, есть недостаток идей. Но в нашем мире существуют люди и организации, которые извлекают доход от идей, ставят идеи на поток, на «денежный поток» так сказать. Это управляющие, инвестиционные компании, банки, частные консультанты по управлению капиталом, финансовые советники и т.д. Признак хорошего, активного инвестиционного дома - обилие идей, конвейер суждений и поток аналитики.

Например, «бразильский реал сейчас недооценен и он будет укрепляться» - транслирует представитель какого-нибудь брендового инвестиционного банка. Это как раз идея (инвестиционная идея), на которой предлагается заработать, вложив деньги в какой-либо актив, номинированный в бразильских реалах. Клиенты этого инвестиционного дома уже наверняка получили pdf с описанием идеи, доводами «за», графиками и ретроспективным данными, ну и конкретным предложением по покупке конкретных активов.

За генерацию, оформление и отчасти за монетизацию идей в инвест.домах отвечают специальные люди «продуктовики». Именно они превращают прогнозы падения биткоина или рост акций Airbnb в инвестиционную идею и инвестиционный продукт (структурная нота, дериватив и т.д.)

Инвестиционные идеи и их создание нельзя оценивать как нечто плохое или хорошее, это просто явление, оно существует, как снег или дождь. Идеи могут приносить доходы или убытки, могут подталкивать инвесторов к каким-то своим умозаключениям и выводам, стимулировать действия и в конце концов создавать условия для движения и развития нашего мира. Мира идей (в том числе).