В продолжение темы коллективных инвестиций в недвижимость. На днях наткнулся на рекламу проекта «ЯРантье» (yarentier. ru). Насколько я понял, это всё-таки агентский бизнес, основанный на продаже паев ЗПИФН «Атриум» (в который входит часть ТЦ «Атриум» на Курской) под управлением УК «Велес Траст». Я думаю, что это хороший знак – появление агентов на рынке дистрибуции паев ЗПИФ и розничных продаж. Там где появляются агенты – там появляется много позитивной энергии, креатива, нестандартных решений и системной работы.

Будучи бывшим агентом (а бывших, как известно, не бывает) и оценивая инициативу учредителей «ЯРантье», могу сказать, что они собираются покорять голубой океан: практически нет конкурентов, но и рынок невозможно оценить (вернее его можно оценить только интуитивно). Ну и опять же тема розничных ЗПИФ – сверхновая, потребитель её пока не распробовал.

Подписанным на мой канал агентам по недвижимости настоятельно рекомендую присмотреться к этому сегменту. В ближайшем будущем паи ЗПИФ частично заменят готовый арендный бизнес (рентную недвижимость), поэтому готовиться к продажам этих продуктов нужно начинать уже сейчас. Запомните: паи ЗПИФ – это новый ГАБ.

@atsogoev

И ещё одну интересную тенденцию заметил. В базе НМаркет (это такая it-компания, которая помогает риэлторам продавать квартиры в новостройках) появились лоты в офисных зданиях.
🔻
Уже есть возможность купить клиенту офис в DM Tower (KR Properties) и в Taller Loft (Coldy). Думаю, что эта история будет только набирать обороты и скоро агенты по недвижимости получат возможность продавать многие коммерческие проекты в столицах. А там и до паёв ЗПИФ пару шагов💸.

Коллеги подсказали, что описанные мною английские схемы уже были успешно опробованы ими в России. В 2014 году аренду квартир с выкупом в пилотном режиме запустило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), позже переименованное в «ДОМ💥РФ». Для этого был специально создан Закрытый Паевой Инвестиционный Фонд (ЗПИФ) «Доступное жилье в рассрочку» объемом ₽350 млн. под управлением инноватора рынка недвижимости, управляющей компании «ТПМ»! В качестве пилотных площадок тогда были выбраны Москва, МО, Екатеринбург и Новосибирск. Предполагалось, что будущий владелец квартиры сможет в ней жить, заключив договор аренды. При этом ежемесячный платеж делился на две примерно равные части: одна шла в счет арендной платы, другая в счет покупки. По описываемой схеме было продано-сдано в аренду около 30 квартир, так что можно утверждать, что пилот состоялся. Причиной свёртывания программы стала ... смена руководства АИЖК (как раз в 2015 году директором стал г-н Плутник).

Британская компания Countrywide, владелец франшиз таких агентств недвижимости Hamptons International, John D. Wood & Co, Abbotts, Bairstow Eves и ряда других, получила предложение о поглощении на £82 млн. от своего конкурента Connells (бренды Ashley Adams, Barnard Marcus и Connells). Countrywide срочно нуждается в рекапитализации, чтобы уменьшить свой чистый долг в размере £91,9 млн.

Когда Countrywide провела IPO в марте 2013 года, она стоила £750 млн. Падение 🔻 (тут нужно какое-то другое слово) капитализации компании связанo со слишком агрессивной политикой менеджмента Countrywide по поглощениям брендов агентств недвижимости в Британии, а также большой конкуренцией на рынке агентских услуг.

18 ноября должен состояться Russian Breakfast ежегодное мероприятие лидеров рынка торговой недвижимости России. Раньше это событие проходило в тёплых местах, на Юге Франции, но в этом году оно пройдет в Москве. Я там тоже выступлю, скажу 2-3 предложения про секьюритизацию торговой недвижимости. Интересно, что в числе спонсоров Russian Breakfast я нашел ранее незнакомое мне название - R2 Asset Management. «Что это за R2-D2 такая?» - подумал я. Оказалось, что это компания, в которой работают сплошь мои друзья, хорошие знакомые и коллеги.

«Мы одержимы результатом. Ничто не доставляет большего удовольствия, как достижение поставленной цели…» - это слова с официального сайта. Управляющий партнер и гендиректор Антон Мельников – автор программы «ПИК Ритейл» и мой бывший коллега. Все, кто знает Антона лично, могут подтвердить его одержимость результатом. Вячеслав Рожманов – добрый товарищ ещё со времен Blackwood, Дмитрий Пантелеймонов – коллега по продажам новостроек в дальнем Подмосковье.

Пока не понял до конца чем КОНКРЕТНО эти прекрасные люди будут заниматься, но опыта у них у всех действительно много. Юридическое наименование компании ООО «Эволюция - УН», она принадлежит через АО «ХК Эволюция» в том числе Концерну «Россиум» и ИК «Регион». На сайте написано, что суммарная стоимость активов под управлением R2 Asset Management >₽5 млрд., но никаких адресов не было указано, а беспокоить знакомых мне сотрудников компании я постеснялся. Из всего, что нашел – только здание «Пятерочки» в Медведково, на ул. Широкой, д. 29. До встречи на Russian Breakfast, надеюсь узнать там что-нибудь новое!

Вчера получил обратную связь по содержанию канала от коллеги и подписчика Александра Кацегорова из Knight Frank: «мало про склады». Исправляюсь.
🔻
Несколько дней назад свершилась крупнейшая сделка на рынке складской недвижимости Великобритании. Международный фонд Prologis REIT продал портфель зданий и земельных участков фондам недвижимости под управлением BLACKSTONE на сумму $618 млн.
🔻
Портфель включает примерно 400 тыс.м2 (22 складских здания) в основном в центральной Англии, а также на юго- и северо-западе + 12 га земли на западе страны с согласованием под логистическую застройку.
🔻
При этом Prologis не покидает рынок Великобритании, напротив, сделка является результатом перегруппировки активов. Prologis в последние годы стремится собрать портфель «городских» складов (особенно в Лондоне) и складов «последний мили» (у них это поэтично называется Last Touch).
🔻
Ну и конечно, (это уже мое мнение) сделка демонстрирует потенциал логистического сектора как класса инвестиционных активов. Склады рулят!

ЭФФЕКТЫ ТОЛПЫ

В моей книге «Как инвестировать в недвижимость 2021» обязательно будет достаточно объемная глава, посвященная новой форме инвестирования в недвижимость, краудинвестингу (crowd - толпа). Там я всё подробно распишу, здесь хочу просто набросать информацию, чтобы просветить тех, кто об этом вообще ничего не слышал.

Итак, краудинвестинг это когда (не)знакомые друг другу люди вкладывают деньги в какой-либо проект. Делают они это выбирая эти самые проекты на инвестиционной платформе. Как правило, можно вложить деньги или в форме соинвестирования (equity) или в форме займа (debt).

В золотой рамочке сегодня практически полный список краудинвестиновых инвестиционных платформ сектора недвижимости со всего мира. Как можно заметить, большинство инвестплатформ привлекают средства от множества небольших, средних или даже крупных инвесторов в виде займов (debt). Средства идут на девелопмент, финансирование прединвестиционной стадии, на бридж-финансирование. В основном это краткосрочные или среднесрочные кредиты. Ставки, как правило, значительно превышают доходность по депозитам. Риски - куда же без них.

Меньшая часть инвестиционных платформ собирает соинвесторов конкретных проектов (equity), в основном это девелопмент или покупка готового арендного бизнеса.

Также есть организации, мимикрирующие под инвестплатформы, а на самом деле являющиеся традиционными инвестиционными компаниями или фондами. Это бренды из раздела REIT (фонды недвижимости). В некоторых случаях они проделали путь от инвестплатформы до более «институционального» вида синдикации инвестиций, REIT (тут главный пример - американский проект Realty Mogul).

Что я думаю по поводу краудинвестинга: хорошая тема (но очень большой дисклеймер ... подробности в книге). Перспективы в России: такие же, как и у коллективных инвестиций через ЗПИФы, непаханное поле перспектив.

Если среди подписчиков моего канала есть разработчики инвестплатформы, хоть как-то связанной с краудинвестингом в недвижимость - напишите мне. Я расскажу о Вашем проекте здесь, в Facebook или в своей книге.

«Ветхий отдельно стоящий склад из кирпича и гофрированного железа» в престижном районе Glebe в австралийском Сиднее площадью 276 м2 выставлен на продажу за ₽89 млн. Адрес: 14 Reuss Street, Sidney. На земельном участке согласовано строительство «пансионата нового поколения», по сути, небольшого жилого комплекса. Объект будет продаваться аукционным методом (на повышение) с 1 декабря 2020 года. Джеймс Кэхилл, эксклюзивный агент продавца из Belle Property утверждает, что участок уже вызвал большой интерес местных девелоперов. По его словам десятки заинтересованных покупателей-инвесторов присматриваются к этому участку из-за его невысокой абсолютной стоимости и потенциала развития.

#перспективныйпроект

Нью-Йоркская RYBAK Development, компания основанная выходцем из СССР Сергеем Рыбаком, приобрела свой очередной проект в Нью-Йорке. За $26 млн. Сергей купил участок под строительство жилого комплекса в элитном районе Верхний Ист-Сайд на Манхэттене (126 East 86th Street). Брокером вступила компания Avison Young. Продажи могут начаться уже в конце 2021 года.

RYBAK Development началась с проекта редевелопмента небольшого жилого дома на Брайтон-Бич в 2007 году. В настоящее время это крепкий нью-йоркский девелопер с солидным портфолио реализованных проектов.

Один из самых необычных домов компании – Element 88 в Бруклине. https://fodyo.com/ru-us/developments/new-york/element88/

Компания активно расширяет земельный банк и планирует приобрести новые участки на Манхеттене.

#перспективныйпроект

Одно из общепринятых определений успеха - «достижение поставленных целей». Путь к успеху, очевидно, предполагает движение, драйв, и чем больше скорость этого движения, тем ближе момент достижения целей. Так что даже несмотря на пятницу, не сбавляйте скорости! Только вперёд, давите на газ.

Вы думаете, что «инфоаферисты» это только российский бич? Полагаете, что финансово просвещенные европейцы доверяют только репутабельным инвестиционным компаниям и банкам, ведущим свою историю со времён средневековья? Как бы не так!

Знакомьтесь, Сэмюэл Лидс, бывший иллюзионист и основатель компании Property Investors. Культовая фигура на рынке английских курсов по обучению инвестициям в недвижимость. Самое скандальное и громкое имя на этом рынке. Лидс был вовлечен во множество скандалов, один из которых привел к тому, что его «осторожно допрашивала полиция». Но Лидс далеко не единственный, кого обвиняют в том, что он обещает слишком много (в процентах годовых) и дает слишком мало.

Не менее популярны Хейли и Пол Эндрюс, супружеская пара из Великобритании, основатели обучающей платформы Your Freedom Empire, которые сначала построили «многомиллионный портфель недвижимости», а теперь делятся своим «бесценным опытом». Эндрюсы утверждают, что человек, проходящий обучение в Your Freedom Empire, достигнет финансовой свободы приблизительно в течение 2-5 лет, причем эта цифра обычно составляет около £3-4 тыс./мес.

Я это всё к тому, что сочетание доверчивости и алчности свойственны всем людям, вне зависимости от страны проживания и общего уровня финансовой грамотности населения.

LOFT Вольный. Комплекс зданий общей площадью ~12 тыс. м2 купило в 2019 году на аукционе ДОМ:РФ физическое лицо, некая Анна Кулакова, за ₽180 млн. или за ₽17 т./м2 общей площади. До станции МЦК «Соколиная гора» 750 м. Некоторое время назад стартанули продажи этого объекта, студия 19 м2 стоит 4 млн., т.е. 210 т.р./м2.

Это классический московский редевелопмент с нарезкой бывших промышленных зданий на очень маленькие лоты. В старом, от 2016 г. ГПЗУ прописаны фактические значения, а в ПЗЗ участок находится в зоне с разрешённым использованием «деловое управление». Судя по всему, в жилое назначение помещения так и не переведены, т.е. по факту продаются отремонтированные и перепланированные нежилые помещения. ВРИ земельного участка - «эксплуатация административно-производственных корпусов». В общем, этот продукт очень условно можно именовать апартаментами, скорее это офисные или административные помещения.

Интересна личность покупателя. Анна Кулакова – серийный участник торгов по продаже разного рода имущества, городского и федерального. Эта деятельность однажды даже привлекла внимание ФАС, когда г-жа Кулакова пыталась приобрести блокпакет акций АО «Хлебозавод №9».

#стартпродаж ❓

Anna Mons Apartments. Ну и чтобы два раза не ходить! Неизвестно мне когда, но всё же стартовали продажи еще в одном московском проекте апартаментного редевелопмента, «Anna Mons Apartments» в Старокирочном переулке. Анна Монс – это историческая личность, фаворитка Петра I. Дом, в котором она жила (в Немецкой Слободе, т.е. на Бауманской), находится прямо рядом с проектом.

Здание бывшего ПТУ площадью почти 2 т.м2, в котором появятся апартаменты «Anna Mons», тоже в каком-то смысле историческое. Оно находилось в продаже никак не меньше 10 лет, помню я был на этом объекте зимой 2012 года. В здании было тогда 4 этажа + цоколь, а вообще это были практически руины. Высота потолков варьировалась от 3 до 4,5 м. Продавался этот чудесный проект за ₽145 млн. или по ₽75 т./м2.

Апартаментами «Anna Mons Apartments» можно назвать с большой натяжкой. Здание – нежилое, земельный участок предназначен «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». Девелопер традиционно нарезал мелкие студии, от 16 до 24 м2, которые экспонируются от ₽5,3 млн. или по ₽330 т./м2. А какие же крутые рендеры у проекта!

#стартпродаж ❓