⚡Мой знакомый недавно сообщил мне, что легко заработал ₽10 000 000. Что он делал?

Рутина миллионера:
🔹 Просыпался рано утром
🔹 Выпивал 2 стакана воды натощак
🔹 Медитировал по 20 минут каждый день
🔹 Купил однушку на Щелковской в 2000-м за ₽800 тыс и не продавал её 25 лет (сейчас она стоит ₽10,8 млн)
🔹 Дышал

Больше подобных кейсов на @atsogoev

Срочно покупать! И побольше.

💰За 25 лет присутствия на рынке недвижимости я ни разу не слышал: «Какие же сейчас доступные цены! Надо срочно покупать и побольше!». Из года в год люди говорят одно и то же - цены достигли потолка, куда уже выше, скоро всё рухнет. Пять лет назад так говорили, десять лет назад, пятнадцать лет назад. А цены растут дальше. И дальше. И дальше.

😞 Люди хотят верить и верят: цены достигли потолка, куда уже выше, скоро всё рухнет. Только вот ждут они уже не первый год, а цены продолжают расти. «Эх, как же круто было в 2020-м! Можно было купить так дешёво! Жаль, что не могу туда вернуться».

⏰ Представьте 2031 год - это всего через пять лет. Вы точно это услышите: «Эх, как же круто было в 2026-м! Можно было купить так дешёво! Жаль, что не могу туда вернуться». Мы почему-то считаем прошлые цены доступными, а текущие - запредельными.

💸 Лично я жалею, что не пользовался ипотекой активнее, что не купил больше объектов в прошлом. Но я никогда не думал тогда, что «сейчас слишком дорого, не время покупать». Во всяком случае, не припомню такого. Понимаю, что у людей бывают объективные причины - нет денег (даже на первоначальный взнос), сложная жизненная ситуация, нет уверенности в работе и доходе. Это всё понятно.

🎯 Но ведь очень многие не покупают недвижимость из-за предубеждения, что «цены на пике». Вопрос не в том, дорого сейчас или дешёво. Вопрос в том, с чем вы окажетесь в 2031 году. Большинство будет вспоминать 2026 год как время упущенных возможностей. Меньшинство будет благодарить себя за решительность.

⚠️ Это я не конкретно про новостройки, вторичку или коммерческую недвижимость. Я вообще, в целом.

🛑 И дисклеймер, конечно: не является инвестиционной рекомендацией.

👍 Беру на всю котлету в 2026-м.
🔥 Жду обвала (денег мало)!
👀 Жалею о прошлом...

Как стать брокером-миллиардером в Москве?

📊 Онлайн-классифайд коммерческой недвижимости M2DATA выпустил исследование рынка брокерских комиссий в офисном сегменте Москвы.

💰 Весь потенциал рынка «в моменте» - ₽24,5 млрд: столько получили бы брокеры, если бы прямо сейчас продали и сдали всё, что выставлено на рынок (офисы и коворкинги).

👉 Итак, что нужно сделать, чтобы заработать на этом рынке ₽1 млрд. комиссионных вознаграждений.

💵 Вариант первый - продаем офисы. Потенциал сегмента офисов, выставленных на продажу, ₽19,9 млрд (81,1% всего рынка). Чтобы заработать миллиард, нужно продать всего 5% от выставленного на продажу объёма - примерно 150 лотов из 2 990 в продаже. Комиссия в продаже зависит от объёма сделки: за целые здания платят 1-2%, за продажу блоками 2-5%, в среднем по рынку 3-4%.

💴 Вариант второй - аренда. Потенциал сегмента скромнее, ₽3,65 млрд. Для миллиарда придётся сдать 27% всех экспонируемых офисов, заключив около 790 сделок из 2 883 лотов. При стандартной комиссии 8,33% (один месяц аренды).

💶 Вариант третий - коворкинги. Тут миллиардером не стать: весь сегмент целиком - ₽976 млн. Даже сдав все рабочие места во всех 258 коворкингах Москвы, до миллиарда не дотянуть. Кстати 40,3% операторов гибких офисных просиранств комиссию брокерам не платят в принципе.

📶 Если выйти за пределы офисов, картина улучшается: с учётом складов, стрит-ритейла, отелей и прочей ком.недвижимости авторы исследования оценивают потенциал рынка комиссий более чем в ₽100 млрд. Там миллиард на комиссиях - это всего лишь 1% московского рынка коммерческой недвижимости.

💼 В общем, брокером-миллиардером стать можно. Сложно, конечно - а кто говорил, что будет просто? Дерзайте - вы талантливы!

👀 Новое интервью на моих видео-каналах!

📺 О девелопменте на Бали, о необычном гостиничном проекте для всей семьи, о финансировании крупных строительных проектов и о многом другом говорим с основателем Blue Ocean Capital Павлом Яншевским.

🔥 Смотреть здесь:

🖥 Youtube

📺 Rutube

📼 VK

⚠️ Не скупитесь на лайки, комментарии и вопросы! Заранее спасибо и ❗️не забудьте подписаться❗️

👍 Лайк
🔥 Коммент
👀 Уже смотрю
👌 Вечером посмотрю

🥺 Мрачное настроение? Атмосфера всеобщего уныния? Дальше - только хуже?

Много негатива и тревожности вокруг. Во всяком случае я так вижу. И вот что я хотел бы по этому поводу сказать...

Часто люди (не все, конечно) начинают что-то активно делать и менять вокруг себя в двух состояниях - крайняя форма страха и крайняя форма веры в светлое будущее.

Страх это природный инструмент, направленный на сохранение жизни человека. Но иногда от страха случается оцепенение, а это более опасное для жизни состояние. Или уныние, когда «руки опускаются» - тоже плохо, непродуктивно и фатально.

Ежеминутный думскроллинг, то есть потребление негативных новостей в тг-каналах, разборки в чатах и прослушивание апокалиптических прогнозов не ведут ни к чему хорошему.

Напротив, оптимизм и вера в хорошее позволяют человеку двигаться вперёд и делать свою жизнь (и жизнь окружающих) лучше. Напоминаю историю про двух лягушек и сметану...

В общем, я уже очень давно для себя выбрал формулу Марка Твена (см. золотую рамочку).

Стараюсь в границах своего канала проповедовать оптимизм, по мере сил лечить поразивших многих людей болезнь страха, уныния, усталости и обречённости.

Ведь лучше быть оптимистом, который иногда ошибается, чем пессимистом, который всегда прав.

❌ Не сезон

На какое время года планировать продажи? Когда лучше выходить из проекта?

📊Активность на рынке недвижимости подвержена сезонным колебаниям, но их влияние зависит от конкретного сегмента:

🏡 Загородная недвижимость:
🔹Пик активности: весна и лето
🔹Причины: благоприятная погода для осмотра участков, планирование летнего отдыха

🏙️ Городская недвижимость:
🔹Наибольший спрос: осень и зима
🔹Исключения: традиционный спад в сентябре и январе

❗️Однако стоит учитывать, что в последние годы фактор сезонности частично ослаб из-за влияния различных геополитических и экономических событий на рынок недвижимости.

📈Важно помнить, что на рынок недвижимости влияют не только сезонные факторы, но и:
🔹Экономическая ситуация
🔹Стоимость финансирования сделок
🔹Изменения в законодательстве
🔹Локальные особенности рынка

🫡 Понял-принял
👍 Спасибо, Кэп!
🔥 Просто нужно снизить цену!

Как стать брокером-миллиардером в Москве? Продолжение...

✍️ На прошлой неделе я прикидывал, как стать брокером-миллиардером в Москве, продавая и сдавая в аренду офисы. А в пятницу NF Group подкинули повод вернуться к теме - только уже со стороны элитного жилья.

📈 На конец июня 2026 года суммарная стоимость элитных новостроек Москвы в экспозиции (выставленных на продажу) впервые превысила ₽1 трлн. В продаже - 3,4 тыс. квартир и апартаментов общей площадью 446 тыс. м2, средневзвешенная цена ₽2 335 тыс./м2 (в делюксе - ₽3 237 тыс./м2).

🧮 Прикинем комиссионный пирог, за который придется побороться с конкурентами! Если брокер на первичке выручает со сделки в районе 2% (сразу оговорюсь: это моя грубая оценка), то весь потенциал элитного сегмента - примерно ₽20 млрд. Сопоставимо со всем офисным рынком комиссий Москвы (напомню, ₽24,5 млрд.). И это только один сегмент жилья!

💰 Чтобы вытащить отсюда свой ₽1 млрд., нужно продать 5% всего выставленного объёма - элитки примерно на ₽50 млрд.

📉 Одна беда: продавать это добро всё труднее. За первое полугодие 2026 года в элитном сегменте реализовано порядка 650 лотов - на 27% меньше, чем годом ранее. Витрина ломится, а ряды покупателей поредели.

💼 Так что брокер-миллиардер и в элитке в теории существует. Но продавать ему или ей стало сложнее, а раз так, то и заветный миллиард заполучить - задачка со звёздочкой.

ГАБ с электрозарядкой!

⛽️ Топливный кризис, очереди на АЗС, россияне скупают электромобили и гибриды (за полугодие 2026 продали 54,3 тыс. таких машин, почти вдвое больше прошлогоднего). Пора покупать участки на трассах с удобным заездом, парковкой и возможностью подключить электромощность?

🤔 А дальше что - сдавать в аренду оператору?

🤝 У инвестора площадка, а оператор ставит свои станции. Инвестор получает либо фиксированную арендную плату, либо процент с чистой прибыли станции. Возможны и гибридные решения, насколько я понял. Капекс, монтаж, согласования и обслуживание - на операторах, инвестору - рентный поток. Дополнительно можно возвести здание кафе и тоже сдать его в аренду, получая полноценный рентный поток уже из двух источников (правда, связанных друг с другом). Вот она - новая ниша с огромным потенциальным спросом?

⁉️ Но есть вопросы!

📉 Первый - какая у такого ГАБ нормальная доходность? Ответ никто не знает. Это не привычный арендный бизнес с «Пятёрочкой», где рынок оцифрован и cap rate / окупаемость таргетируются в неком коридоре. В нашем случае арендатор - оператор зарядных станций, класс актива новый, сделок мало (если вообще они есть), больших данных статистики по доходности попросту не существует. Значит нет и ориентира, по которому такой объект оценивать и, что важнее, кому и по какой ставке его потом перепродавать.

🔌 Второй вопрос - мощность. Вся идея держится на «возможности подключить мощность». Быстрой станции нужно 50-150 кВт, а на трассе, вдали от города, свободной мощности в ближайшей подстанции может просто не оказаться. Тогда это новые линии, трансформатор и присоединение - миллионы инвестиций и месяцы согласований.

🧐 Третий вопрос - насколько вообще жизнеспособен арендатор? Средняя загрузка зарядных станций в России в 2025 году - вы удивитесь - около 9% в сутки. То есть станция простаивает больше 90% времени. Тут, правда, есть оговорка: эти 9% - средняя по стране. На бойкой трассе загрузка обязана быть выше - но увы, пока единой статистики по трассам нет (ну или я не нашел). Если трафик не обеспечит высокую загрузку, арендатор завтра может начать пытаться передоговариваться или просто забрать свои станции и съехать, оставив инвестора с кафе на трассе...

⏳ И еще одно: сегодняшний ажиотаж на электромобили во многом разогнан временным топливным кризисом, а его, по официальным прогнозам, обещают сгладить уже к началу осени. Строить долгосрочный арендный поток на всплеске спроса - недальновидно.

🔌 Вывод: ГАБ с электрозарядками - это звучит красиво и современно. Но рисков и неопределенности тут пока больше, чем в традиционных ГАБах. При этом я ни в коем случае не говорю «нет». Как обычно, я призываю сначала посчитать финмодель, а уже потом тратить деньги на покупку участка где-то на трассе, рассчитывая на спрос электрокаров и устойчивость бизнес-модели заправщика.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Это будущее - куда деньги нести?
👀 У меня дизель...
⚡️ У меня газ...

💸 В 2022 году британская компания Infinium Logistics объявила о создании фонда объемом £500 млн для покупки необычной недвижимости - площадок для хранения и зарядки корпоративных электромобилей (и я писал об этом). Фонд успел привлечь капитал, приобрести несколько площадок и инвестировать более £70 млн, после чего... практически исчез из информационного поля.

📉 Что произошло? Судя по всему, бизнес не провалился, но и не оправдал первоначальных надежд. После первых сделок компания перестала объявлять о новых крупных приобретениях и сосредоточилась на развитии уже купленных объектов. Рост рынка электромобилей замедлился, стоимость капитала резко выросла, а строительство подобных хабов столкнулось с нехваткой электрических мощностей. В результате история, которая должна была стать стремительным взлётом, превратилась в долгосрочный инфраструктурный проект.

⚡️Однако сама идея оказалась сильной. Сегодня правительства и крупнейшие инфраструктурные инвесторы вкладывают миллиарды в аналогичные объекты. Например, крупный институциональный инвестор, немецкая УК PATRIZIA инвестировала более €140 млн в сеть ультрабыстрых зарядных хабов.

🔍Более того, сегодня аналитики всё чаще выделяют отдельный сегмент Energy Infrastructure Real Estate - недвижимость энергетической инфраструктуры. Внутри него уже формируются самостоятельные классы активов: EV Charging Hubs (Fleet Depots) и Truck Charging Hubs (для электрических грузовиков).

👀 Фонд Infinium, возможно, не стал главным хедлайнером рынка, но оказался одним из первых, кто увидел новый класс недвижимости.

📍Так часто и происходит: пионеры показывают направление, а по их следам приходят крупнейшие институциональные инвесторы с гораздо большим капиталом. Так что не проспите какой-нибудь новый тренд, если видите его очертания на горизонте.

📚 В феврале 2026 года консультанты из JLL посвятили этой теме целое исследование - «Where Energy Meets Property» (прикрепил). Главный тезис звучит так: важнейшим фактором стоимости коммерческой недвижимости постепенно становится не только местоположение, но и доступ к электроэнергии.

📈 Премиальный офисный квартал STONE Ходынка 1, ввод которого запланирован на 2027 год, практически полностью распродан: к июню 2026 года реализовано уже 95% площадей.

📊 Более половины площадей приобрели конечные пользователи для собственного бизнеса.

🏙 Такой спрос объясняется сильной локацией проекта - рядом со станцией метро «ЦСКА», на стыке Ленинградского делового коридора и «Большого Сити». При этом вакантность офисов в районе составляет всего 3,1%.

🚀 И кстати, STONE Ходынка 2 с вводом в 2028 году уже реализован на 60%!

🏢 Петербург постепенно перестает быть рынком исключительно офисной аренды. Если еще несколько лет назад при желании купить небольшой офис в строящемся бизнес-центре выбирать было практически не из чего, то сегодня это уже полноценный сегмент рынка с широким выбором проектов. По данным NF GROUP, сейчас в продаже находится 18 зданий от 14 девелоперов общей арендопригодной площадью 91,2 тыс. м2. Более трети всех площадей уже реализовано, а объем свободного предложения составляет около 57 тыс. м2.

🏗 Среди основных игроков рынка - ветераны продаж коммерческой недвижимости в розницу «Группа Аквилон» и «Охта Групп», а также относительно новые игроки - ГК «ТРЕСТ», Element и другие девелоперы. Среди наиболее заметных проектов, представленных на рынке, - Element Prime, Inside, «Локус», «Попова'38», «МОСКО» и SAAN.

📈 Ценовой разрыв между Москвой и Санкт-Петербургом оказался неожиданно небольшим (пока еще в пользу Москвы). Средневзвешенная стоимость офисов в Петербурге достигла 413 тыс. руб. / м2 против 500 тыс. руб. в Москве. То есть разница составляет всего 17%. Для двух рынков с настолько разными масштабами это очень небольшой дисконт.

💼 Более 80% предлагаемых помещений имеют площадь до 100 м2, а средний размер офиса составляет всего около 40 м2. По сути, Петербург повторяет путь Москвы: сначала рынок формируется за счет небольших лотов, а уже затем появляются сделки с крупными блоками и целыми этажами.

🤔 В общем, рынок развивается довольно быстро. Если тенденция сохранится, то через несколько лет покупка офиса площадью 40-70 м2 может стать для частных инвесторов таким же привычным инструментом, как сегодня покупка помещения в стрит-ритейле.

💰 Многие инвесторы выбирают готовый арендный бизнес по названию арендатора.

«Магнит»? Отлично.
«Пятёрочка»? Берём.
Аптека «Ригла»? Тоже хорошо.

На практике всё немного сложнее.

📍Одинаковые по формату магазины могут показывать совершенно разный результат в зависимости от локации, трафика, конкуренции и условий аренды.

Поэтому сильный ГАБ создаётся не в момент подписания договора аренды. Он создаётся в тот момент, когда правильно выбрана локация и цена покупки помещения.

📋 Именно по такой модели работает инвестиционная компания «Проперти+», которая более 10 лет занимается созданием арендного бизнеса на рынке Москвы и Московской области.

📈 Подход у них инвесторский. Сначала - найти перспективную локацию, купить помещение по правильной цене, сдать объект на хороших условиях и стабилизировать арендный поток. И только после этого появляется тот самый ГАБ, который выходит в рынок.

🔍 В портфеле компании целый ряд объектов разного формата, подходящих для частных инвесторов. ИК «Проперти+» открыта для сотрудничества с агентами, специализирующимися на работе с коммерцией.

📩 Телеграм-канал компании с актуальными предложениями: @propertypluss

📊 Помимо самих объектов в канале - кейсы и аналитика рынка коммерческой недвижимости. Подпишитесь!


Реклама ИП Бaбицкий Kиpилл Aндpeeвич ИНН 773012433400 Erid:2VtzquiWH5b

Банкротство «Самолёта» «глазами» нейросети

👀 Мне попалось исследование WallStreetPrep, компании, которая готовит аналитиков для инвестбанков. Они дали четырём ИИ-инструментам (Claude, ChatGPT, Microsoft Copilot и надстройке Shortcut) задание: построить трёхкомпонентную финмодель Apple на основе отчётности компании, по стандартам инвестбанков.

🏆 Лучше всех справились Shortcut (5,9 из 10) и Claude (5,5) - с большим отрывом от Copilot и ChatGPT. Но даже лидер не дотянул до уровня начинающего аналитика.

🏗️ У нас в России есть свой «Apple» (ну уж какой есть) -застройщик «Самолёт». Я попросил Claude (модель Opus 4.8) собрать финмодель компании. Основа - отчёт SMLT по МСФО за 2025 год + статистика продаж по Москве и Московской области за первое полугодие 2026.

☝️ Отдельная задача - лист «Дистресс»: смоделировать, при каких условиях компания может прийти к банкротству.

⚡ Коротко по результатам: банкротство на базе отчётности 2025 года не реализуется ни в одном из сценариев. Чтобы оно наступило, нужна одновременная связка трёх условий - прежде всего серьёзные проблемы с рефинансированием (закрытие доступа к кредитам), длительные переносы сроков сдачи проектов и удержание высокого ключа (14%+) несколько лет подряд. Сама по себе высокая ключевая ставка банкротства застройщику не обеспечит: модель показывает, что при условии рефинансирования кредитов и своевременной сдаче объектов компания нормально проходит стрессовый период.

✅ С моделью можно ознакомиться по ссылке:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1hO_0b5ARF5Kqtwlwt-wIJjsirXzncDGZB6ZtzlBMhx4/edit?usp=drivesdk

⚠️ Модель сложная и многослойная - не исключаю логических или технических ошибок. Это делала нейросеть, а не Артем Цогоев, за цифры и выводы нейросети я отвечать не могу.