📣 «Сити-ХXI Век» начинает проект «Восемь клёнов» в Опалихе (Красногорск, Московская Область).

⚔️ Компания несколько лет боролась за этот проект с группой так называемых «градозащитников» (они же фальсификаторы и самозахватчики).

📝 Я максимально подробно писал об этой истории.
https://zen.yandex.ru/media/atsogoev/spasem-opalihu-5e243b69e6e8ef00b2d88955

✊🏻Поздравляю всех сотрудников «Сити-ХXI Век» с победой над силами зла.

🏭 Ingrad вынужденно занимается редевелопментом единственного уцелевшего «краснокирпичного» 4-х этажного корпуса на территории фабрики Петра Алексеева (ЖК «КутузовGRAD II»).

🏗️ Пока описание будущего многофункционального центра достаточно эклектично: «студии, коворкинг, большой супермаркет, рестораны, офисы»... «Удобный мультиформат в пешей доступности от дома...»

🧐 Слово «студии» наводит на мысли о наличии жилой функции или об офисах с мокрыми точками, как в «Резиденциях...» у AFI Development. Минимальный размер помещений – от 25-26 кв.м. Старт продаж планируется уже в мае. Цены мне неизвестны.

Краткая аналитика по рынку ГАБ и стрит-ритейл от коллег из Malina Property за апрель 2021.

⏳Несколько лет назад казалось, что криптомир способен поглотить всё. Финансовые операции - на блокчейн, международные трансграничные расчеты - в биткоинах и т.д. Ну а рынок недвижимости ждала тотальная токенизация.

🗳️ Кое-что из тогдашних мечт реализовалось. И пусть У.Баффет (90 лет) с Ч.Мангером (97 лет) из ИК «Berkshire Hathaway» считают, что криптовалюта создана «для похитителей и вымогателей», но рынок растет, да так, что даже классические банки и инвестиционные компании спешат пополнить свои авуары биткоином, эфиром и прочими монетами.

🧰 С токенизацией недвижимости всё сложилось иначе. Криптомечтатели хотели сделать рынок «доступным», запустив механизм секьюритизации через токены, т.е. фактически криптомонеты, обеспеченные реальными активами в сфере недвижимости.

⚙️ Спустя годы можно признать, что криптобудущее для недвижимости не наступило. О новых проектах не слышно, старые развиваются черепашьими темпами или совсем заглохли.

⭕ Почему так произошло? На мой взгляд причины очевидны:

1️⃣ Традиционные инвесторы рынка недвижимости — в массе своей консерваторы похуже Ч.Мангера (97 лет). Они не доверяют «эфимерной» и непонятной сущности токенов, опасаются городских легенд о «потере флэшки» и ожидают признания криптовалют государством.
2️⃣ Традиционные инвесторы рынка криптовалют — отчаянные спекулянты, мыслящие доходностью (ростом котировок в) Х-раз. Но в основе токена лежит всё та же недвижимость, приносящая всё тот же доход от аренды (от 4 до 9% годовых).

🔮 Должно пройти достаточно много времени, чтобы рынок криптонедвижимости стал достаточно «институциональным» и на него обратили внимание инвесторы рынка недвижимости. Одновременно, криптовалютный рынок должен стать намного менее спекулятивным и волатильным, чтобы локальные инвесторы начали вкладывать деньги в консервативные (обеспеченные недвижимостью) цифровые активы.

🏛️ Я лично ожидаю, что эти процессы растянутся на 5—10 лет, а может и на больший срок. Так что пока недвижимость будет секьюритизироваться традиционными способами, через REITы, фонды и прочие инструменты.

🗃️ Коллеги, у меня накопилось некоторое количество очень интересных постов, в том числе гостевых, которые я хотел опубликовать на этой неделе. Но мне бы хотелось, чтобы их читали, конечно.

🏖️ В связи с тем, что многие читатели моего канала всё-таки находятся в отпуске или на глубокой «удалёнке», я принял решение снизить активность и публиковать не более одного-двух постов в день в период с 04 по 07 мая 2020 года.

⚙️ Обещаю восстановить привычный темп с 11 мая. Надеюсь на понимание.

🎤 Я недавно был на одном из крупных мероприятий, посвященных рынку торговой недвижимости. Там выступали психологи и психиатры (необычно для конференции по недвижимости).

🎭 Речь шла в частности о постковидном синдроме, про охватившие людей тревогу и страх, опасения экономической нестабильности и т.д. Прозвучал и такой тезис: люди (травмированные коронавирусом) озабочены вопросом сохранения денег, о том, чтобы «заработать речи не идёт». Психологи говорили, что вся эта коронавирусная история (ещё длящаяся) повлияла и влияет на людей.

💡И тут я вспомнил свой недавний диалог с видным, но независимым участником рынка недвижимости, который сказал, «что только психически нестабильные люди могут покупать сейчас квартиры и жилую недвижимость».

🔌Я вообще-то не считаю, что бум продаж во всех сегментах мирового рынка недвижимости от складских комплексов до апартаментов микроплощади вызван исключительно медицинскими причинами. Всё-таки, ультрадешёвые кредиты и вертолётные деньги тоже сильно повлияли на рынок. Но что-то отчасти верное в утверждении психологов всё-же я почувствовал.

🤒 С другой стороны представил себе историю: болел человек ковидом, боялся за свою жизнь и будущее своих близких, выздоровел, нахлынула на него депрессия, а потом... он купил квартиру (дом загородом, ГАБ, гараж, облигацию) и ему стало легче. Неужели это прямо так работает?

💉 Или всё-таки человек был заранее накачан «негативной энергией» извне? Например: «Нет стабильности. Кризис. Будет хуже. Завтра ещё подорожает. Инфляция.
И выводы: деньги — пыль, покупай недвижимость, не отставай, будь как все».

🔀 Странно и трудно объяснимо. Мне кажется, не существует какой-то одной, явной причины роста спроса на недвижимость в мире. Это скорее совокупность причин, возможно, какая-то доля в рекордных продажах принадлежит и людям с психологическими травмами.

🔻А что Вы думаете?

✂️ Партия «Справедливая Россия» захотела с 2022 года обложить богатых россиян новым налогом «на роскошь». В подготовленном этой партией законопроекте в отношении объектов недвижимости предусмотрены налоговые ставки от 0,3% до 3%. «Роскошью» «справедливые» называют обладание жильём и земельными участками стоимостью от ₽50 млн. ($670 т.).

📃 В законопроекте есть еще кое-что про автомобили, катера и яхты, но меня в первую очередь интересует недвижимость. Вообще, нужно сказать, что это уже вторая попытка провести данную инициативу, первая была в 2012-2014 и закончилась решением отклонить законопроект. Очевидно, что идея «обдирать» богатых просто так не отпускает. При этом С. Миронов, наконец, стал политиком мирового уровня, ведь о повышении налогов говорят сейчас в США, Канаде, в странах Европы.

📝 На сайте партии написано, что послужило катализатором идеи реанимации ранее отклоненного закона. В 2020 году «богатые накупили элитного жилья в Москве на ₽122 млрд. За три месяца 2021 дорогой недвижимости в Москве продано на ₽50 млрд.».

📣 Лидер партии «справедливых» С. Миронов комментирует: «Считаю, что владельцы таких дорогих квартир просто обязаны платить повышенные налоги, налоги на роскошь. Государство должно максимально охватить всех владельцев роскоши, чтобы физ.лица не смогли уйти от этого налога, зарегистрировав своё дорогое имущество на юр.лицо».

🔻Выводы:

1️⃣ В очередном появлении законопроекта виноваты московские риэлторы (слишком много напродавали, разбудили «справедливых»).
2️⃣ Богатые люди найдут способ не платить налог на роскошь. Наверняка подберется рабочая схема, я уже о двух знаю.
3️⃣ Скорее всего, этот законопроект Госдума опять не примет (там состоятельных людей тоже много, себе в ногу они стрелять не будут)

#взаимныйPR

Налоговое законодательство России одно из самых сложных и запутанных в мире

Не заблудиться в налоговых дебрях, быть в курсе новинок законодательства, знать меры господдержки, избежать фискальной засады вам поможет налоговый консультант, предприниматель с 26-летним стажем Андрей Рефровский

Подписчики канала Рефровский Про Налоги первыми узнают новости налогового законодательства и российского бизнеса.

При канале существует чат, где можно задать вопрос специалистам по налогообложению и пообщаться с коллегами - предпринимателями.

Удобный мониторинг налогововых законов!

Присоединиться: https://t.me/delobeznadega

⚙️ Несколько месяцев назад я писал о том, что на рынке появился интересный объект для любителей распилить здание на части - многоуровневый паркинг недалеко от метро «Волгоградский проспект», часть ЖК «На Мельникова». Объект экспонировался тогда ₽150 млн. или по ₽15 т./м2. общей площади.

🔻В общем, вот два моих поста, посвященных этому проекту:
https://t.me/atsogoev/449
https://t.me/atsogoev/451

📮На днях один товарищ прислал ссылку на статью, описывающую дальнейшую судьбу здания. Его купило ООО «Ардея» (учредитель Лариса Шмелёва). Там уже ведется строительство перегородок, по версии местных жителей вместо гаража появится хостел или апартаменты. Всё ровно так, как я и описывал.

🏛️ У девелопера, кстати, это не первый проект, Лариса Васильевна также является учредителем компании «Инструментальный Цех», которая ранее реализовала «Галерею ЗИЛ» на первой линии ТТК.

⚔️ Оппонент г-жи Шмелёвой, глава муниципалитета Таганского округа И. Свиридов утверждает, что «документов на производство работ никаких не представлено». Я не смог выделить вчера времени на уточнение каких-то подробностей по этому кейсу. Подозреваю, что чиновники из ГИН уже выехали на место событий. Надеюсь, И.Свиридов не прав и в ООО «Ардея» всё же озаботились градостроительными вопросами.

📣 Я продолжаю настоятельно советовать сопровождать редевелопмент получением всей градостроительной документации и изменением ВРИ. Действовать согласно букве закона.

🗓️ На следующей неделе на моем канале будет два гостевых поста, посвященных юридическому оформлению проектов редевелопмента.

Вышел очередной выпуск youtube-шоу «Прожектор в квадрате», посвященный годовщине введения льготной ипотеки.
https://youtu.be/_pEJZNUeSGc
Приглашенный гость, кстати, @filatofff

Я заметил, что людям становится приятно, когда о них заботятся, готовятся к их визиту заранее, говорят комлименты и дарят небольшие «подарки».

Людям нравится персональный сервис, например, персональный менеджер в банке. Им часто нравятся эксклюзивные вещи, которых ни у кого, кроме них, нет. Ну и конечно, больше всего радости, когда случается точное попадание. «Как вы догадались что я ....?»

В жилой недвижимости с персонализацией туговато. В экономе и комфорте об этом девелоперы как-то и не думают, а вот в бизнесе, премиум и элитке активно пытаются ею заниматься.

В основном в жилой недвижимости персонализация начинается с момента старта выполнения отделочных работ (покупателям предлагают варианты ремонта, цветовые гаммы и т.д.). Но было бы круто, если бы персонализация начиналась еще на этапе выбора планировки.

Например, в типовой планировке этажа в доме П44Т всё просто: 3-ка, 1-ка, 2-ка линейка и 2-ка распашонка. А что если нужна 4-шка + студия? Не получится. И не получится не только в панельном П44Т, в монолитных домах тоже тяжеловато менять утвержденный проект, насколько я знаю.

Так уж вышло, что максимум персонализации в российском девелопменте - это возможность объединения двух рядом расположенных квартир и последующее осторожное перемещение по квартире ненесущих перегородок. В апартаментах возможен перенос в том числе мокрых точек.

Теоретически определенные преимущества есть у сектора редевелопмента проектов в центре. Как правило, это небольшие объекты, количество лотов в которых не превышает 50-и.

По идее ещё в период проектирования можно предлагать (будущим) покупателям наложить свои представления о планировке будущей квартиры на имеющийся контур здания. Возможность спроектировать свою квартиру, включая выбор площади и конфигурации - вот это уровень персонализации!

Я знаю о наличии огромного количества ограничений и сложностей, которые стоят на пути у этой идеи, но я также знаю и о том, что прецеденты проектирования квартир «под заказчика» на рынке были (хотя и в очень высоком бюджете).

Тем не менее я не теряю надежды кто-то из девелоперов захочет сделать что-то очень сложное, необычное и новое в более «массовом» сегменте. А вдруг!

#оффтоп

88% (восемьдесят восемь процентов) в Сочи! И даже «от 88% годовых»... 😯😨😱

Коллеги, хочу обратить Ваше внимание на канал Налоговые споры (https://t.me/nalogi_sud) - авторский оперативный анализ самых важных судебных решений, связанных с исчислением и уплатой бизнесов налогов и сборов (НДС, налог на прибыль и др.), а также проведением налоговых проверок.

Подписавшись на канал, Вы будете в курсе важных изменений судебной практики, сможете учитывать позицию судов по налоговым спорам, оценивать риски в спорных ситуациях!

Также обратите внимание на канал ЛИЧНЫЕ НАЛОГИ, где ежедневно публикуются новости о важных нововведениях, судебной практике, позиции государственных органов, которые необходимо знать каждому налогоплательщику персональных налогов.

Real estate markets update

🟥 🇺🇸 Vanguard REIT:➖0.03%
🟩 🇪🇺 REIT Europe:➕2.51%
🟩 🇬🇧 FTSE 350 Real Estate:➕0.81%
🟩 🇺🇸 DR Horton:➕0.56%
🟥 🇺🇸 Lennar:➖0.08%
🟩 🇷🇺 ПИК:➕0.31%
🟥 🇷🇺 ЛСР:➖4.61%
🟥 🛢️Нефть Brent: $67.94
⬜ 🅿️ Рубль: ₽74.15 за 1$ США.

Описание каждой позиции здесь: https://t.me/atsogoev/564

Предложение на этапе котлована в Новой Москве сократилось до 5ти летнего минимума.

Согласно данным компании Метриум, в 1 квартале 2021 года в Новой Москве девелоперы строили 33 жилых комплекса, в которых покупателям предлагались 7,9 тыс. квартир.

Из них на раннем этапе строительства было около 600 вариантов квартир, что составило 8% от общего объема предложения.

Ещё в 4 квартале 2020 года доля такого предложения составляла 24% от общего.
#пульсрынка

На выходных я принял окончательное решение разделить свою деятельность в телеграм на две части: для «профессионалов» и для «любителей». Сейчас на канале достаточно эклектичный контент, а для равномерного развития требуется специализация и концентрация.

Канал «Artem Tsogoev» @atsogoev станет каналом, посвященным исключительно инвестициям частных лиц. Просвещение и борьба с заблуждениями на рынке инвестиций станут основой контента. Конечно же, останутся аналитические обзоры и ответы на самые актуальные и популярные вопросы. Цель канала - рассказывать об инвестициях (прежде всего в недвижимость) во всём многообразии темы. Надеюсь набрать уже до конца этого года как минимум 10 тыс.читателей. Посмотрим, получится ли.

Также с июня начнет функционировать закрытый канал для профессионалов рынка недвижимости. Основа контента - инвестиционный анализ реальных проектов, экспонирующихся на рынке (с презентациями, расчетами в MS Excel по формату Finmodul.com). Помимо этого будут посты на специфические темы девелопмента и редевелопмента. Цель канала - предоставление профучастникам рынка недвижимости «готового продукта» (инвестиционных проектов), а также узкоспециализированной информации.

Real estate markets update

🟥 🇺🇸 Vanguard REIT:➖1.26%
🟥 🇪🇺 REIT Europe:➖2.25%
🟥 🇬🇧 FTSE 350 Real Estate:➖0.01%
🟥 🇺🇸 DR Horton:➖4.64%
🟥 🇺🇸 Lennar:➖4.18%
🟥 🇷🇺 ПИК:➖0.02%
🟥 🇷🇺 ЛСР:➖0.23%
🟩 🛢️Нефть Brent: $68,95
⬜ 🅿️ Рубль: ₽74.08 за 1$ США.

Описание каждой позиции здесь: https://t.me/atsogoev/564

📣 Гостевой пост от Павла Мельникова @PavelMeln для профучастников рынка редевелопмента у меня на канале (пока ещё здесь).

⏮️ Тема редевелопмента зданий в апартаменты привлекает внимание небольших девелоперов, т.к. отличается хорошей доходностью.

⚠️ Но есть и риски. Как верно пишет Артём, девелоперам следует внимательно изучать проекты реконструкции (в т.ч. с увеличением площади), связанные с изменением функционального назначения здания, разделом здания на лоты и последующей продажей.

🏛️ Подобные проекты характеризуются следующими рисками:

🔻 Штрафные санкции за нецелевое использование зем.участка
🔻 Вменение арендатору по иску Деп.Гор.Имущества (ДГИ) неосновательного обогащения с учетом фактического использования участка
🔻 Расторжение ДАЗУ (договора аренды земли)
🔻 Признание реконструируемого строения объектом самовольного строительства с перспективой сноса
🔻 Отказ в предоставлении государственных услуг ДГИ и Москомархитектуры (невозможно внести изменения в ПЗЗ, получить ГПЗУ, заключить ДС к ДАЗУ)
🔻 Запрет на совершение регистрационных действий в Росреестре

⚙️ Для минимизации рисков при проверке объектов на прединвестионной стадии стоит обратить внимание на:

1️⃣ Градостроительный регламент (территориальная зона, ВРИ, ТЭПы и др.параметры)
2️⃣ Земельные отношения (наличие участка, вид права, цель предоставления участка, условия договора аренды участка)
3️⃣ Права на капитальные строения (характеристики объектов, проверка объектов не поставленных на кадастровый учет)
4️⃣ ЗОУИТ, зоны с особыми условиями использования территорий (красные линии, статус объекта культурного наследия, сан.зоны) и др. ограничения
5️⃣ ГПЗУ (в случае наличия)
6️⃣ Акты обследования Гос.Иинспекцией по Недвижимости и земельной инспекции Росреестра
7️⃣ Приложения 1 и 2 ППМ # 819-ПП

☔ При этом девелоперам доступны меры профилактики и минимизации негативных последствий в подобных проектах. Продолжение следует.⏭️

🔻А вот и продолжение.

⏮️ ☔ Минимизация рисков.

🔂 Изменение функционального назначения существующего здания под так называемые «апартаменты» (в случае отсутствия признаков реконструкции) слабо регламентировано законодательством. Регулирование главным образом осуществляется на уровне земельных и градостроительных отношений.

⭕ Контроль за деятельностью редевелоперов, выраженный в обследовании и выявлении признаков нецелевого использования земли осуществляется ГИН и земельным контролем Росреестра по Москве. Исковые претензии осуществляются от лица ДГИ.

🔻 В идеальном мире необходимо сделать ряд шагов для правовой оптимизации процесса редевелопмента.

1️⃣ Первым шагом для минимизации рисков является внесение изменений в правила землепользования и застройки с образованием отдельной территориальной зоны с одним из ВРИ 4.7 (помещения для временного проживания).

2️⃣ Вторым шагом является оформление земельно-имущественных отношений в ДГИ или приведение в соотвествии фактического землепользования.

⚔️ В случае если реконструируемый объект уже является предметом разбирательств с государственными органами возможна его легализация через решение ГЗК с выплатой штрафных санкций.

📚 Эти рекомендации являются рамочными, в каждом конкретном случае дорожная карта сформируется после изучения документов, обследования строений/участка и выяснением статуса в органах власти.⏭️

👍🏻Спасибо Павлу! Ну и от себя добавлю немного. Каждый объект редевелопмента - уникальная история со всех точек зрения, в том числе и с правовой. Печально видеть последствия кустарного и неумелого редевелопмента, причиной которых стали ошибки на стадии согласований.