Друзья, только что случайно удалил группу для комментариев! Похоже, что без возможности восстановления... Создал новую, обещаю так больше не делать.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
⚙️ Вчера поступили две новости и обе неприятные:
1️⃣ Федерация независимых профсоюзов России (ФНПР), а также крупная думская фракция КПРФ предложили ввести прогрессивную шкалу налогообложения по принципу «чем человек богаче, тем больше он должен платить налогов». По такой логике, если люди это новая нефть, то богатые люди - это просто бензоколонка, видимо!
2️⃣ С 17 марта этого года фискально-налоговые органы получат «расширенный доступ» к банковской тайне россиян. Бедные россияне налоговиков явно не волнуют, надо чётко это понимать.
🆘 Save Our Savings? Похоже, кольцо сжимается, так что спасение утопающих – дело рук самих утопающих...
1️⃣ Федерация независимых профсоюзов России (ФНПР), а также крупная думская фракция КПРФ предложили ввести прогрессивную шкалу налогообложения по принципу «чем человек богаче, тем больше он должен платить налогов». По такой логике, если люди это новая нефть, то богатые люди - это просто бензоколонка, видимо!
2️⃣ С 17 марта этого года фискально-налоговые органы получат «расширенный доступ» к банковской тайне россиян. Бедные россияне налоговиков явно не волнуют, надо чётко это понимать.
🆘 Save Our Savings? Похоже, кольцо сжимается, так что спасение утопающих – дело рук самих утопающих...
Real estate markets update
🟩 🇺🇸 Vanguard REIT:➕1.48%
🟥 🇪🇺 REIT Europe:➖0.11%
🟥 🇬🇧 FTSE 350 Real Estate:➖0.33%
🟩 🇺🇸 DR Horton:➕3.76%
🟩 🇺🇸 Lennar:➕2.43%
🟥 🇷🇺 ПИК:➖2.37%
🟥 🇷🇺 ЛСР:➖1.56%
🟥 🛢️Нефть Brent: $68,28
⬜ 🅿️ Рубль: ₽72.92 за 1$ США.
Описание каждой позиции здесь: https://t.me/atsogoev/564
🟩 🇺🇸 Vanguard REIT:➕1.48%
🟥 🇪🇺 REIT Europe:➖0.11%
🟥 🇬🇧 FTSE 350 Real Estate:➖0.33%
🟩 🇺🇸 DR Horton:➕3.76%
🟩 🇺🇸 Lennar:➕2.43%
🟥 🇷🇺 ПИК:➖2.37%
🟥 🇷🇺 ЛСР:➖1.56%
🟥 🛢️Нефть Brent: $68,28
⬜ 🅿️ Рубль: ₽72.92 за 1$ США.
Описание каждой позиции здесь: https://t.me/atsogoev/564
RealEstate-TAX-2020.pdf
12.4 MB
💶 Кстати о налогах. Вышел новый отчет международной юридической компании WTS Global, посвященный налогообложению инвестиций в недвижимость Европы, Америки, Австралии и странам БРИК.
✅ Очень полезный документ для создания финансовых моделей зарубежных проектов.
🔻Как всегда, обращает на себя внимание «прогрессивная» налоговая система, например австрийская. Если доход физического лица не превышает €11 т., то НДФЛ 0%. Дальше шкала прогрессирует с 20% до 48%. Если доход превышает €90 т., то НДФЛ составляет уже 50%. Евровые миллионеры же платят в Австрии 55% НДФЛ.
✅ Очень полезный документ для создания финансовых моделей зарубежных проектов.
🔻Как всегда, обращает на себя внимание «прогрессивная» налоговая система, например австрийская. Если доход физического лица не превышает €11 т., то НДФЛ 0%. Дальше шкала прогрессирует с 20% до 48%. Если доход превышает €90 т., то НДФЛ составляет уже 50%. Евровые миллионеры же платят в Австрии 55% НДФЛ.
⚙️ Инвестировать в недвижимость внутри одной страны, даже если это Россия, с точки зрения диверсификации политических рисков не совсем правильно.
💷 В конце концов многие инвесторы задумываются о расширении портфеля, приобретении зарубежных активов и (всё чаще) о программах ВНЖ или «гражданства за инвестиции». Такие программы весьма облегчают жизнь и глобальный инвестиционный бизнес.
🔻Коллеги из компании Henley & Partners недавно опубликовали 6-й ежегодный рейтинг программ получения гражданства через инвестиции и видов на жительство. В создании рейтинга принимали участие иммиграционные эксперты, юристы, инвесторы и даже профильные чиновники из разных стран.
🔍 Для анализа программ в рейтингах использовались разные критерии, в том числе репутация страны, качество жизни, режим въезда, порядок рассмотрения документов, комплаенс и т.д.
✅ Результаты (в несколько сокращённом виде) - в золотых рамочках. Почти во всех программах инвестиции в недвижимость являются одним из элементов получения ВНЖ или гражданства.
💷 В конце концов многие инвесторы задумываются о расширении портфеля, приобретении зарубежных активов и (всё чаще) о программах ВНЖ или «гражданства за инвестиции». Такие программы весьма облегчают жизнь и глобальный инвестиционный бизнес.
🔻Коллеги из компании Henley & Partners недавно опубликовали 6-й ежегодный рейтинг программ получения гражданства через инвестиции и видов на жительство. В создании рейтинга принимали участие иммиграционные эксперты, юристы, инвесторы и даже профильные чиновники из разных стран.
🔍 Для анализа программ в рейтингах использовались разные критерии, в том числе репутация страны, качество жизни, режим въезда, порядок рассмотрения документов, комплаенс и т.д.
✅ Результаты (в несколько сокращённом виде) - в золотых рамочках. Почти во всех программах инвестиции в недвижимость являются одним из элементов получения ВНЖ или гражданства.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🧭 Compass, крупная американская брокерская компания в сфере жилой недвижимости официально оповестила инвесторов о намерениях выйти на IPO и привлечь $500 млн. в самое ближайшее время.
⬆️ Также компания сообщила о 56%-ном росте выручки, чему способствовали отличные продажи жилья в США. Compass - это де-факто платформа, обслуживающая 19 тыс. независимых агентов на рынке жилой недвижимости США. Благодаря технологиям компания использовала COVID-19 в свою пользу переведя большую часть сделок в онлайн.
💵 Выручка Compass выросла до $3,72 млрд в 2020 по сравнению с $2,39 млрд. годом ранее. Тем не менее компания убыточна - минус $270 млн. по итогам года. С момента своего основания в 2012 компания привлекла $1,5 млрд. от Soft Bank Group, Goldman Sachs и Canada Pension. В 2019 году Compass была оценена в $6,4 млрд.
😐 С нетерпением жду IPO на Мосбирже российских аналогов Compass, например, Этажей или Миэля. А почему бы и нет?
⬆️ Также компания сообщила о 56%-ном росте выручки, чему способствовали отличные продажи жилья в США. Compass - это де-факто платформа, обслуживающая 19 тыс. независимых агентов на рынке жилой недвижимости США. Благодаря технологиям компания использовала COVID-19 в свою пользу переведя большую часть сделок в онлайн.
💵 Выручка Compass выросла до $3,72 млрд в 2020 по сравнению с $2,39 млрд. годом ранее. Тем не менее компания убыточна - минус $270 млн. по итогам года. С момента своего основания в 2012 компания привлекла $1,5 млрд. от Soft Bank Group, Goldman Sachs и Canada Pension. В 2019 году Compass была оценена в $6,4 млрд.
😐 С нетерпением жду IPO на Мосбирже российских аналогов Compass, например, Этажей или Миэля. А почему бы и нет?
Real estate markets update
🟥 🇺🇸 Vanguard REIT:➖0.41%
🟩 🇪🇺 REIT Europe:➕2.14%
🟩 🇬🇧 FTSE 350 Real Estate:➕2.77%
🟥 🇺🇸 DR Horton:➖0.55%
🟥 🇺🇸 Lennar:➖1.49%
🟩 🇷🇺 ПИК:➕2.32%
🟩 🇷🇺 ЛСР:➕0.02%
🟩 🛢️Нефть Brent: $68.82
⬜ 🅿️ Рубль: ₽73.05 за 1$ США.
Описание каждой позиции здесь: https://t.me/atsogoev/564
🟥 🇺🇸 Vanguard REIT:➖0.41%
🟩 🇪🇺 REIT Europe:➕2.14%
🟩 🇬🇧 FTSE 350 Real Estate:➕2.77%
🟥 🇺🇸 DR Horton:➖0.55%
🟥 🇺🇸 Lennar:➖1.49%
🟩 🇷🇺 ПИК:➕2.32%
🟩 🇷🇺 ЛСР:➕0.02%
🟩 🛢️Нефть Brent: $68.82
⬜ 🅿️ Рубль: ₽73.05 за 1$ США.
Описание каждой позиции здесь: https://t.me/atsogoev/564
Рассказываю о концепции бренда, который был создан Смарт Харт для свежего проекта М.Р.
Предполагаю, дело было так.
Заказчик: нужно название под новый проект, башни в бывшей промзоне у ж.д. путей. Что-то такое необычное, авангардное, модерно...
Исполнитель (перебивает): всё готово, «мод». «Необ» и «аван» отдам Текте.
Заказчик: Стас, ты гений!
Исполнитель: счёт на 7 млн. и портянку текста про выверенный минимализм и пронизывающую самоуверенность пришлю к вечеру.
#оффтоп #юмор
Предполагаю, дело было так.
Заказчик: нужно название под новый проект, башни в бывшей промзоне у ж.д. путей. Что-то такое необычное, авангардное, модерно...
Исполнитель (перебивает): всё готово, «мод». «Необ» и «аван» отдам Текте.
Заказчик: Стас, ты гений!
Исполнитель: счёт на 7 млн. и портянку текста про выверенный минимализм и пронизывающую самоуверенность пришлю к вечеру.
#оффтоп #юмор
Real estate markets update
Феноменальный рост Lennar!
🟩 🇺🇸 Vanguard REIT:➕0.09%
🟥 🇪🇺 REIT Europe:➖1.19%
🟥 🇬🇧 FTSE 350 Real Estate:➖1.67%
🟩 🇺🇸 DR Horton:➕4.48%
🟩 🇺🇸 Lennar:➕13.8%
🟥 🇷🇺 ПИК:➖0.67%
🟥 🇷🇺 ЛСР:➖1.17%
🟥 🛢️Нефть Brent: $67,78
⬜ 🅿️ Рубль: ₽73.52 за 1$ США.
Описание каждой позиции здесь: https://t.me/atsogoev/564
Феноменальный рост Lennar!
🟩 🇺🇸 Vanguard REIT:➕0.09%
🟥 🇪🇺 REIT Europe:➖1.19%
🟥 🇬🇧 FTSE 350 Real Estate:➖1.67%
🟩 🇺🇸 DR Horton:➕4.48%
🟩 🇺🇸 Lennar:➕13.8%
🟥 🇷🇺 ПИК:➖0.67%
🟥 🇷🇺 ЛСР:➖1.17%
🟥 🛢️Нефть Brent: $67,78
⬜ 🅿️ Рубль: ₽73.52 за 1$ США.
Описание каждой позиции здесь: https://t.me/atsogoev/564
💰Осенью 2019 банк ТРАСТ продал компанию «Русинком» за ₽2,6 млрд. якобы девелоперу AF Holding. «Русинком» уже завершил 1-й этап «реконструкции» и сдает в аренду помещения «ТЦ «Евро сити», расположенный на участке 21,7 га на пересечении Варшавского ш. и МКАД у ст.м. «Аннино». Ставки аренды не превышают ₽11 т./м2/год. Концепция проекта - микс «Фуд-Сити» и «Садовода». Вакансия - высокая.
⚙️ Если бы «Русинком» сразу отдал участок под застройку жильём какому-нибудь сильному игроку, то уже сейчас имел проект на пороге старта продаж. При плохом сценарии застройка жильём принесла бы «Русинкому» ₽7-8 млрд. выручки.
✅Ни один из консультантов большой 5-ки, кроме Cushman, в проект нового торгового центра в этом месте не верил, рекомендуя строить жильё.
🔮 Мой прогноз: после «реконструкции» «ТЦ» будет стоять полупустым 1.5-2 года. Потом 1.5-2 года его будут пытаться сбыть на рынке как площадку, потом 1.5 года будут идти согласования и только потом будет снос и стройка, жилых домов или апартаментоав.
#перспективныйпроект
⚙️ Если бы «Русинком» сразу отдал участок под застройку жильём какому-нибудь сильному игроку, то уже сейчас имел проект на пороге старта продаж. При плохом сценарии застройка жильём принесла бы «Русинкому» ₽7-8 млрд. выручки.
✅Ни один из консультантов большой 5-ки, кроме Cushman, в проект нового торгового центра в этом месте не верил, рекомендуя строить жильё.
🔮 Мой прогноз: после «реконструкции» «ТЦ» будет стоять полупустым 1.5-2 года. Потом 1.5-2 года его будут пытаться сбыть на рынке как площадку, потом 1.5 года будут идти согласования и только потом будет снос и стройка, жилых домов или апартаментоав.
#перспективныйпроект
EuroCity.pdf
20.5 MB
А вот это доказательство веры консультанта проекта, компании Cushman & Wakefield, в целесообразность реализации проекта «ТЦ «Евро Сити»
Позволю себе ещё раз анонсировать рубрику #продажапроекта.
В понедельник я сделал пост по поводу продажи земли под строительство жилья в Петербурге.
По моей статистике и по данным Антона Орлова из Colliers воронка пока такая:
🔻1519 просмотров поста
🔻11 человек переслали пост
🔻2 человека позвонили и попросили выслать презентацию
🔻С одним из этих двоих (представитель крупной девелоперской компании) ведутся сейчас переговоры.
То есть мой канал - это действительно канал в маркетинговом смысле.
Коллеги, присылайте Ваши проекты для моей специальной рубрики, это абсолютно бесплатно. Критерии описаны здесь.
В понедельник я сделал пост по поводу продажи земли под строительство жилья в Петербурге.
По моей статистике и по данным Антона Орлова из Colliers воронка пока такая:
🔻1519 просмотров поста
🔻11 человек переслали пост
🔻2 человека позвонили и попросили выслать презентацию
🔻С одним из этих двоих (представитель крупной девелоперской компании) ведутся сейчас переговоры.
То есть мой канал - это действительно канал в маркетинговом смысле.
Коллеги, присылайте Ваши проекты для моей специальной рубрики, это абсолютно бесплатно. Критерии описаны здесь.
🔍 Новая инициатива от MR Group и УК «Открытие». Начали продаваться паи ЗПИФ «Хуторская», в состав активов которого входит непосредственно девелопер проекта Symphony 34, ООО СЗ «Петровское-Девелопмент».
💰Декларируемая доходность 96.8% за пять лет. Фактически привлекаются средства инвесторов в девелоперский проект Symphony 34, а вход структурирован через паи ЗПИФ. Выход - после раскрытия счетов эскроу и расформирования ЗПИФ или через продажу паев на вторичном рынке (они уже на Мосбирже). Т.к. в проекте задействовано финансировпние ДОМ.PФ, фонд «Хуторская» предназначен только для квалифицированных инвесторов. Минимальный чек - ₽3 млн.
⚠️ Идея хорошая и своевременная. Рынок ждёт таких проектов: с относительно высокой доходностью, основанной на понятном проекте. В MR Group это всё обдумывали несколько лет, и я лично тоже чуть-чуть поучаствовал в этом процессе. Некоторые опасения вызывает тугой подход MR к маркетингу и PR этого продукта. Желаю коллегам из УК «Открытие» удачи в продажах паёв!
💰Декларируемая доходность 96.8% за пять лет. Фактически привлекаются средства инвесторов в девелоперский проект Symphony 34, а вход структурирован через паи ЗПИФ. Выход - после раскрытия счетов эскроу и расформирования ЗПИФ или через продажу паев на вторичном рынке (они уже на Мосбирже). Т.к. в проекте задействовано финансировпние ДОМ.PФ, фонд «Хуторская» предназначен только для квалифицированных инвесторов. Минимальный чек - ₽3 млн.
⚠️ Идея хорошая и своевременная. Рынок ждёт таких проектов: с относительно высокой доходностью, основанной на понятном проекте. В MR Group это всё обдумывали несколько лет, и я лично тоже чуть-чуть поучаствовал в этом процессе. Некоторые опасения вызывает тугой подход MR к маркетингу и PR этого продукта. Желаю коллегам из УК «Открытие» удачи в продажах паёв!
Real estate markets update
Опять всё упало, кроме ПИКа!
🟥 🇺🇸 Vanguard REIT:➖1.01%
🟥 🇪🇺 REIT Europe:➖1.04%
🟥 🇬🇧 FTSE 350 Real Estate:➖0.7%
🟥 🇺🇸 DR Horton:➖4.95%
🟥 🇺🇸 Lennar:➖6.25%
🟩 🇷🇺 ПИК:➕0.36%
🟥 🇷🇺 ЛСР:➖0.71%
🟥 🛢️Нефть Brent: $62,83
⬜ 🅿️ Рубль: ₽74.39 за 1$ США.
Описание каждой позиции здесь: https://t.me/atsogoev/564
Опять всё упало, кроме ПИКа!
🟥 🇺🇸 Vanguard REIT:➖1.01%
🟥 🇪🇺 REIT Europe:➖1.04%
🟥 🇬🇧 FTSE 350 Real Estate:➖0.7%
🟥 🇺🇸 DR Horton:➖4.95%
🟥 🇺🇸 Lennar:➖6.25%
🟩 🇷🇺 ПИК:➕0.36%
🟥 🇷🇺 ЛСР:➖0.71%
🟥 🛢️Нефть Brent: $62,83
⬜ 🅿️ Рубль: ₽74.39 за 1$ США.
Описание каждой позиции здесь: https://t.me/atsogoev/564
Возрождаю публикацию цитат умных людей по пятницам.
Небольшое предисловие к сегодняшней. Ранее писал, что мы живём в мире идей. Так вот от идеи до воплощения может пройти достаточно долгий срок, а многие идеи так и остаются нереализованными.
Сильно желательно, чтобы позитивные и созидательные идеи проходили все стадии по перечню писателя-фантаста и учёного- футуриста Артура Кларка. Ну а негативные идеи стоит оставлять на этапе ❌ это невозможно.
Небольшое предисловие к сегодняшней. Ранее писал, что мы живём в мире идей. Так вот от идеи до воплощения может пройти достаточно долгий срок, а многие идеи так и остаются нереализованными.
Сильно желательно, чтобы позитивные и созидательные идеи проходили все стадии по перечню писателя-фантаста и учёного- футуриста Артура Кларка. Ну а негативные идеи стоит оставлять на этапе ❌ это невозможно.
💰Выйти на аудиторию состоятельных людей быстро и эффективно можно только через лояльных агентов (в том числе в смысле «агентов влияния»).
🔔Например, Stone Hedge сейчас проводит мероприятия для брокеров по коммерческой / жилой недвижимости. Ранее подобные мероприятия проводили Vesper и KR Properties. Я считаю, что это единственно правильный путь.
⭐Именно брокеры способны привлечь девелоперу покупателей высокого уровня:
🔻Henry (high earner, not rich yet), лица, готовые инвестировать от $250 т.
🔻HNWI (High Net Worth Individuals), лица, готовые инвестировать от $1 млн.
🔻UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals), состоятельные люди, готовые инвестировать от $5 млн.
🏛️Я полагаю, что для девелопера, который экспонирует свой продукт как дорогой или эксклюзивный (сложный) просто необходимо привлекать, вовлекать и всячески взаимодействовать с брокерами.
🏢 А дешёвые, простые и понятные продукты на рынке недвижимости вполне можно продавать силами своего отдела продаж. Поэтому ПИК и отказался от услуг агентов. И так продаст.
🔔Например, Stone Hedge сейчас проводит мероприятия для брокеров по коммерческой / жилой недвижимости. Ранее подобные мероприятия проводили Vesper и KR Properties. Я считаю, что это единственно правильный путь.
⭐Именно брокеры способны привлечь девелоперу покупателей высокого уровня:
🔻Henry (high earner, not rich yet), лица, готовые инвестировать от $250 т.
🔻HNWI (High Net Worth Individuals), лица, готовые инвестировать от $1 млн.
🔻UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals), состоятельные люди, готовые инвестировать от $5 млн.
🏛️Я полагаю, что для девелопера, который экспонирует свой продукт как дорогой или эксклюзивный (сложный) просто необходимо привлекать, вовлекать и всячески взаимодействовать с брокерами.
🏢 А дешёвые, простые и понятные продукты на рынке недвижимости вполне можно продавать силами своего отдела продаж. Поэтому ПИК и отказался от услуг агентов. И так продаст.
В продолжение прошлого поста. Офисные проекты Coldy и KR Properties уже с начала года доступны в базе НМаркет (портал/маркетплейс, где риэлторы могут бронировать новостройки для своих клиентов и получать комиссию от сделок). Stone Hedge вовлекает в продажи офисных проектов брокеров по элитной жилой недвижимости.
ГК Пионер начала (продолжила) работать с системами лидогенерации Pay Per Call (оплата за звонок). Например, сейчас стоимость звонка по офисному проекту YES Botanika составляет ₽4800. По офисам с агентами ГК Пионер тоже, конечно, работает.
В общем, если раньше офисные девелоперы сотрудничали в основном с брокерами коммерческой недвижимости (большая 5-ка + члены ассоциации КОКОН), то сейчас воронка партнёров заметно расширяется.
Офисных проектов с продающимися внарезку офисами становится всё больше, конкуренция растёт, спрос есть, но за него девелоперам придется бороться. Очевидно, будет расти и стоимость лидов, затраты на рекламу, комиссии риэлторам и т.д. Ну а победит, как всегда, сильнейший!
ГК Пионер начала (продолжила) работать с системами лидогенерации Pay Per Call (оплата за звонок). Например, сейчас стоимость звонка по офисному проекту YES Botanika составляет ₽4800. По офисам с агентами ГК Пионер тоже, конечно, работает.
В общем, если раньше офисные девелоперы сотрудничали в основном с брокерами коммерческой недвижимости (большая 5-ка + члены ассоциации КОКОН), то сейчас воронка партнёров заметно расширяется.
Офисных проектов с продающимися внарезку офисами становится всё больше, конкуренция растёт, спрос есть, но за него девелоперам придется бороться. Очевидно, будет расти и стоимость лидов, затраты на рекламу, комиссии риэлторам и т.д. Ну а победит, как всегда, сильнейший!
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Я как-то совсем не высказался про то, что Центробанк РФ (о ужас!) начал поднимать ключевую ставку.
😱 Для начала на 0.25%, доведя значение до 4.5%. Но Э. Набиуллина всеми брошками своими даёт понять, что это только начало.
🛖 А как же ипотека? Что же будет?
😱 Для начала на 0.25%, доведя значение до 4.5%. Но Э. Набиуллина всеми брошками своими даёт понять, что это только начало.
🛖 А как же ипотека? Что же будет?
🕳️ А ничего пока не будет. Вообще в этом году ЦБ РФ скорее всего повысит 🗝️ на 1-1,5%. У симбиотического финансового монстра, состоящего из банков и порабощенных банками девелоперов, есть целый спектр реакций на эти события:
☢️ Ипотечные спец.программы. Все эти «Купи сейчас – плати потом», «Берём на себя проценты» и прочие варианты субсидирования ставок и стимуляции продаж расцветут пышным цветом, как только повышение ключевой ставки существенным образом скажется на реальных ставках ипотечных кредитов и, как следствие на темпах продаж. Для тех, кто не знает, субсидирование ставок осуществляется за счёт «возврата» девелоперами стоимости субсидирования банкам. Из-за резкого роста цен резервы на такие «возвраты» накоплены значительные.
☣️ Ипотека с плавающей (нефиксированной ставкой). С одной стороны как решение не выглядит привлекательно, но при детальном рассмотрении, всё не так однозначно. Дело в том, что если рост ключевой ставки вызовет рост процентной ставки по ипотечному кредиту, то в «плавающем» варианте увеличится не ежемесячный платеж, а срок выплаты ипотеки. То есть «плавающая» ипотека, взятая на 10 лет в апреле 21 года под 6.5% (ключ 4.5%) в случае роста ключевой ставки, например, до 6% увеличит срок кредита на 1.5-2 года, но не аннуитетный / ежемесячный платеж (что важно). Такой сценарий наверняка привлечет к «плавающей» ипотеке некоторое количество заёмщиков.
Оба этих ☣️ ☢️ инструмента помогут банкам и девелоперам в период повышения ключевой ставки. Как-то так.
☢️ Ипотечные спец.программы. Все эти «Купи сейчас – плати потом», «Берём на себя проценты» и прочие варианты субсидирования ставок и стимуляции продаж расцветут пышным цветом, как только повышение ключевой ставки существенным образом скажется на реальных ставках ипотечных кредитов и, как следствие на темпах продаж. Для тех, кто не знает, субсидирование ставок осуществляется за счёт «возврата» девелоперами стоимости субсидирования банкам. Из-за резкого роста цен резервы на такие «возвраты» накоплены значительные.
☣️ Ипотека с плавающей (нефиксированной ставкой). С одной стороны как решение не выглядит привлекательно, но при детальном рассмотрении, всё не так однозначно. Дело в том, что если рост ключевой ставки вызовет рост процентной ставки по ипотечному кредиту, то в «плавающем» варианте увеличится не ежемесячный платеж, а срок выплаты ипотеки. То есть «плавающая» ипотека, взятая на 10 лет в апреле 21 года под 6.5% (ключ 4.5%) в случае роста ключевой ставки, например, до 6% увеличит срок кредита на 1.5-2 года, но не аннуитетный / ежемесячный платеж (что важно). Такой сценарий наверняка привлечет к «плавающей» ипотеке некоторое количество заёмщиков.
Оба этих ☣️ ☢️ инструмента помогут банкам и девелоперам в период повышения ключевой ставки. Как-то так.