📣 Вышел в продажу новый проект в Мытищах, Dom Smile, полностью состоящий из апартаментов небольшой площади. Цены от ₽2.2 млн. (без отделки), площади от 22 м2. Из плюшек «коворкинг» на 1м эт.

🏁 Начну с того, что пожелаю застройщику удачных продаж. Ведь апартаменты в Мытищах это экзотика. В 2014 году проект апартаментов был реализован у ТЦ «Красный кит» и ж.д.ст Мытищи, это был успешный опыт для в своего времени. В целом, апартаменты в Московской области спросом не пользовались из-за невозможности прописаться («Спутник» от Самолёта это исключение).

⚠️Основные опасения связаны с темпом продаж апартаментов, хотя в абсолюте цены невысокие и это внушает надежду. Ну и это первый проект компании девелопера, в чем тоже есть очевидные риски. Проектное финансирование выдал СБЕР. По декларации это гостиница.

📈Что касается потенциала роста цен, застройщик прогнозирует 30% в течение срока строительства (до 4 кв. 2022 г.) На мой взгляд, это +/- реалистичный сценарий, особенно если качество строительства будет адекватным.

Real estate markets update

🟩 🇺🇸 Vanguard REIT:➕0.06%
🟩 🇪🇺 REIT Europe:➕0.04%
🟥 🇬🇧 FTSE 350 Real Estate:➖0.35%
🟥 🇺🇸 DR Horton:➖1.51%
🟥 🇺🇸 Lennar:➖0.91%
🟩 🇷🇺 ПИК:➕2.78%
🟥 🇷🇺 ЛСР:➖0.54%
🟩 🛢️Нефть Brent:➕1.75% ($63,52 за баррель);
🟩 🅿️ Рубль: ₽73.71 за 1$ США.

Описание каждой позиции здесь: https://t.me/atsogoev/564

⏮️11% доходности от коммерческой недвижимости в рублях? Ха-ха, да мы на фондовом рынке за 6 месяцев заработали 35% в долларах! Мы сейчас проекты с доходностью меньше 30% в валюте вообще не смотрим...⏭️.

📣 Цитата из моего сегодняшнего разговора с одним крупным инвестором. Теперь мне всё стало очевидно: доходность меньше 30% только у неудачников, а недвижимость вообще так себе как инвестиция (с такой-то низкой доходностью).

🌪️ Это наводит на мысль о том, что я – это что-то устаревшее и ископаемое, ну или, как минимум, неуч. Впрочем, не всё потеряно, пока работают и рекламируют себя Р.Сухий (25-80% годовых на апарт-отелях в Сочи), В.Богомазов (от 20% на студиях), А. Игумнов-Гальцев (>50% годовых на «технологии поиска недооцененной недвижимости»). Но как выбрать из этих «уникальных инвестиционных возможностей»? Научат искромётный Николай Мрочковский или обворожительная Мила Колоколова.

💰Это был сарказм. А если серьезно, то сейчас на всех рынках есть свои «гуру инвестиций», которые собирают деньги, обещая огромную доходность или обучают тому, как заработать >35% годовых. Я думаю, что многие слышали про фонды IPO, про портфели акций высокотехнологичных компаний и т.д. и т.п. Люди (инвесторы) привыкли к этим цифрам и считают высокую доходность «новой нормой». Вот только где высокая доходность, там и риски норме несоразмерные...

Real estate markets update

🟩 🇺🇸 Vanguard REIT:➕0.06%
🟩 🇪🇺 REIT Europe:➕1.11%
🟩 🇬🇧 FTSE 350 Real Estate:➕1.8%
🟥 🇺🇸 DR Horton:➖1.51%
🟥 🇺🇸 Lennar:➖2.06%
🟩 🇷🇺 ПИК:➕0.74%
🟥 🇷🇺 ЛСР:➖0.45%
🟩 🛢️Нефть Brent:➕0.46% ($63,59 за баррель);
🟩 🅿️ Рубль: ₽73.32 за 1$ США.

Описание каждой позиции здесь: https://t.me/atsogoev/564

Кстати, про «Хайтэк Девелопмент». Уже лет 5 экспонируют апартаменты Park Plaza на Михалковской улице. Но у них на сайте есть еще один проект, и тоже лет 5 как он там висит.

Называется Crown Yard (Новокузнецкая ул, д. 1с3). Непонятно, что происходит с этим проектом и будет ли он реализован в предполагаемом девелопером виде.

#перспективныйпроект ❓

Что будет после отмены льготной ипотеки?

📉 Обвала рынка жилой недвижимости на 30-40% в Москве не будет, как бы этого не хотело 90% населения РФ. Ещё раз: не будет никакого обвала.

⚠️ На рынке дефицит предложения. После ажиотажных августа-декабря 2020 практически везде остался неликвид по высоким ценам. От покупки земли до старта продаж у девелопера в среднем уходит от одного года до трёх лет. Быстрее не получается. В период с 08.20 по 12.20 купили практически всё и все, кто очень хотел. Некоторый спад продаж января и февраля - нормальная реакция после разгрома, люди привыкают к новым ценам и к новому дефициту. Застройщикам предложить пока нечего.
⚠️ Отмена льготной ипотеки при ключе 4.25% повысит ставки на 1.5-2%, т.е. до 7.5%-8%. При этом девелоперы и банки начнут рьяно субсидировать ставки (каникулы до конца стройки, значительное понижение ставок на Х лет, снижение первого взноса и т.д.). Т.е. на бумаге льготы закончатся, но в жизни праздник кое-где продолжится.
⚠️ Денег на вкладах у населения в январе лежало ₽33 трлн. Бывший советский человек старше 40 лет верит кирпичу и вкладывает в кирпичи деньги. Люди только пробуют работать на фондовом рынке и пока неясно что из этого выйдет.
⚠️ За повышение стоимости смены ВРИ в Москве заплатит покупатель.

🔻Но: дисконты на неликвиды типа квартиры площадью 150 м2 на 2-м этаже в Коммунарке можно смело ожидать.

⚙️ Итого: нет ни одной причины для 30-40% падения цен на жильё в Москве после отмены льготной ипотеки. Все, кто прогнозирует обвал - инфомошенники и провокаторы.
-------------
📛 Однако мир разнообразнее и реальные причины для падения цен существуют. Об этом в следующем посте.

Real estate markets update

🟥 🇺🇸 Vanguard REIT:➖0.83%
🟥 🇪🇺 REIT Europe:➖0.25%
🟩 🇬🇧 FTSE 350 Real Estate:➕0.05%
🟥 🇺🇸 DR Horton:➖3.68%
🟥 🇺🇸 Lennar:➖4.62%
🟩 🇷🇺 ПИК:➕0.47%
🟥 🇷🇺 ЛСР:➖0.13%
🟩 🛢️Нефть Brent:➕0.33% ($63,56 за баррель);
🟩 🅿️ Рубль: ₽73.65 за 1$ США.

Описание каждой позиции здесь: https://t.me/atsogoev/564

Почему рынок жилья в Москве упал на ~30% в 2009 году?

🔻Так весь мир упал! Экономика России грохнулась, а в США такое было, что хоть святых выноси. Биржи упали ещё больше. Всё потому, что в 2008 произошли экстраординарные события в России и мире.

☄️Но это дело прошлого, а вот чтобы «лопнуть пузырь» (которого нет на самом деле) и уронить рынок жилья на 30-40% сейчас нам понадобится:
🔸Экономические проблемы в стране, временный паралич кредитно-финансовой системы и т.д.
🔸Взлёт ставок по ипотеке под 15-20%, соответственно ключ на уровне 12-17%
🔸 Рост просрочки по ипотеке до 15-20%. Сейчас просрочка 0.8%.
🔸Массовые увольнения людей и безработица, так чтобы из ваших знакомых половина сидела без работы, а половина тряслась «когда же их уволят».

⚠️ Также очень поспособствуют обвалу цен на жильё на 50% и более:
😱 перебои с отоплением, водо- и электроснабжением.
😱 самые жёсткие санкции от стран Запада, включая эмбарго на ввоз лекарств и продовольствия
😱 запрет на экспорт нефти и газа.

☣️ Обвал будет прекрасно обваливаться на фоне революции или гражданских волнений, войны с пришельцами или атомной войны. Ну и так далее.

Хотите купить квартиру на 30>40>50% дешевле? Добро пожаловать в мир, где это возможно. Я туда не хочу.

🔥 Так что на рынке-то будет? Об этом напишу сегодня вечером.

На кого я подписан ✅

Люблю писать о том, что недвижимость - это целый мир. Часть этого мира присутствует и на фондовом рынке, поэтому движения на нём прямо и косвенно влияют на недвижимость. Лично для меня грань между фондовым рынком и рынком недвижимости уже почти не существует.

Многие годы я слежу за происходящим на рынке ценных бумаг, поэтому подписан на некоторые специализированные аналитические и информационные телеграм-каналы, которые ведут мои коллеги. Это ценные ресурсы, позволяющие мне быть в курсе происходящего на фондовом рынке.

Очень качественный и интересный телеграм-канал — «Открытие Инвестиции» (https://t.me/open_invest), который принадлежит одной из крупнейших в России инвестиционных компаний «Открытие Брокер». Действительно полезный канал, рекомендую.

Что же будет на рынке жилой недвижимости Москвы после отмены льготной ипотеки?

🔮 Скорее всего ничего драматичного с ценами не произойдет. Очень вероятный сценарий - рост цен в среднем на 6-8% по итогам 2021 года. Не должно случится никаких минус 10-15%, а если будет минус 5% я очень сильно удивлюсь.

📉 Для коррекции сейчас нет причин. Спрос и предложение имеют такие же зависимости между собой как риск и доходность. Я уже писал, что на рынке дефицит предложения. Это касается прежде всего ликвидных проектов в продвинутой стадии строительства. Много квартир в штуках сейчас только в проектах на котловане, да и то...

🛒 А спрос-то на квартиры в Москве есть, вполне стабильный. Почему при скудном предложении должен вдруг оскудеть спрос? Это логически странно. Люди привыкнут к новым ценам и к новому дефициту, а потом продолжат поглощать 🌵, т.е. покупать квартиры.

🔂 Банки и застройщики сейчас как сиамские близнецы, друг без друга не могут и всаимосвязи колоссальны. Льготная ипотека от государства закончится, а субсидии ставок для компаний, получивших проектное финансирование останутся. Иначе проблемы начнутся у всего симбиоза.

⚠️ Ну и ещё раз: дисконты на переуступки и неликвиды — это нормальная практика рынка.

🔻Итого: можно сколько угодно рисовать мрачное будущее с нищающим населением, просрочкой 20% по ипотеке, бешеными ценами на крохотные квартиры и в итоге воображать крах рынка.

Реальность иная.

📣 Мой канал про инвестиции в недвижимость. Так вот для инвесторов: конечно, заработать так много как в прошлом году уже не удастся, но в моей реальности инвестиционные возможности московского рынка жилья в 2021 пока не исчерпаны.

По данным ЦИАН в 2020 году в инвестиционных целях жилую недвижимость (в т.ч. апартаменты) для целей инвестирования приобретали 13% от общего числа покупателей.

35% покупали чтобы съехать из съёмного жилья в своё, 25% с целью расширения жилплощади, 16% чтобы уехать от родителей, а 8%, наоборот, чтобы быть ближе к родственникам и родителям. 3% покупали квартиру «в связи с переездом в другой город».

Над выводами из всего этого я пока думаю...

В управлении у R2 Asset Management согласно их сайту 265 тыс.м2, а доход >₽500 млн., но мало кто знает хоть один их объект (ТЦ, ТРЦ или стрит-ритейл какой-нибудь).

Юридическое наименование компании ООО «Р2ЭМ», она принадлежит через АО «ХК Эволюция» в том числе Концерну «Россиум» и ИК «Регион».

Из известных мне активов, имеющих отношение к R2 — небольшое здание «Пятерочки» в Медведково (Широкая, д. 29). А всё остальное 🤫

Real estate markets update

🟥 🇺🇸 Vanguard REIT:➖0.17%
🟩 🇪🇺 REIT Europe:➕0.66%
🟩 🇬🇧 FTSE 350 Real Estate:➕0.13%
🟥 🇺🇸 DR Horton:➖0.76%
🟥 🇺🇸 Lennar:➖1.2%
🟥 🇷🇺 ПИК:➖0.97%
🟥 🇷🇺 ЛСР:➖2.3%
🟩 🛢️Нефть Brent:➕1.17% ($65,09 за баррель);
🟩 🅿️ Рубль: ₽73.71 за 1$ США.

Описание каждой позиции здесь: https://t.me/atsogoev/564

Кстати, смотрю в последние два дня на падение капитализации ранее взлетевших американских застройщиков жилья Lennar и DR Horton и опять думаю о том, как любые движения на фондовом рынке влияют на компании.

За два дня акции Lennar упали на 5.8%, а DR Horton — на 4.4%. При этом их бизнес не стал мгновенно хуже на 5.8% и 4.4% (сотни миллионов 💲 в капитализации) соответственно, а просто общее движение всего фондового рынка было в эти дни отрицательным.

Начали рекламировать «апартаменты премиум-класса» на Дружинниковской улице (что на месте снесенного киноцентра «Соловей» у ст.м. «Краснопресненская»). Называться будет якобы Prestige Hall, хотя был вариант Best House. Стартовые цены неизвестны.