Обвал и коррекция - в чем разница? Для тех, кто позабыл или не знал!

📉Коррекция - падение цен на 10–20% на длительном промежутке времени - до года. Коррекция может быть резкой, а может быть плавной.

⬇️ Обвал - резкое, значительное снижение цен на 30-40% на коротком промежутке времени.

⚠️Напоминаю!

⤵️ Чтобы обвалить рынок жилья на 30-40% необходимы следующие элементы:
🔸Ощутимые экономические проблемы в стране, паралич кредитно-финансовой системы и т.д.
🔸Взлёт и фиксация на долгий (более года) срок ставок по ипотеке на уровне 15-22%, соответственно ключ на уровне 12-20%
🔸Массовые увольнения людей и безработица, так чтобы из ваших знакомых половина сидела без работы, а половина тряслась «когда же их уволят»
🔸 Рост просрочки по ипотеке до 15-20% и выше.

⚠️ Также очень способствуют обвалу цен на жильё:
😱 перебои с отоплением, водо- и электроснабжением.
😱 самые жёсткие санкции от стран Запада, включая эмбарго на ввоз лекарств и продовольствия
😱 полный запрет на экспорт нефти и газа.

☣️ Обвал будет прекрасно обваливаться на фоне революции или гражданских волнений, войны с пришельцами или атомной войны. Ну и так далее.

🏢 Чтобы купить квартиру на 30>40>50% дешевле, нужно попасть в мир, где это возможно. Я туда не хочу.

🎃 Все, кто сознательно желает и ждёт обвала - настоящие враги своей страны и народа. Обманутым и оболваненным пропагандой обвала на рынке жилья следует хорошенько призадуматься.

🏗 Три сектора рынка недвижимости, которые потенциально могут обеспечить доходность выше реального уровня инфляции.

📦⚙️ Складская и индустриальная недвижимость. В последние годы мы наблюдаем устойчивый рост спроса на складские и производственные помещения, что привело к практически нулевой вакансии на рынке. Это, в свою очередь, создает благоприятные условия для повышения арендных ставок. Развитие онлайн-торговли, необходимость в оптимизации логистических цепочек продолжают поддерживать высокий спрос на качественные складские объекты. Импортозамещение, развитие локальных производств создает спрос на индустриальную недвижимость. Дефицит предложения в этом сегменте явно сохранится в ближайшие годы.

🏨 Гостиничная недвижимость, включая сервисные апартаменты. С июля 2023 по июль 2024 года стоимость проживания в отелях категории 4-5 звезд выросла на впечатляющие 21,5%. Этот рост в целом, соответствует общему уровню инфляции в данный период времени. Мы наблюдаем рекордные показатели загрузки, особенно в ключевых туристических и деловых центрах, таких как Москва и Санкт-Петербург. Развитие внутреннего туризма и восстановление делового трафика создают благоприятные условия для дальнейшего роста этого сегмента. Гостиничная недвижимость демонстрирует характеристики проинфляционного актива.

🛒 Коммерческие помещения с якорными арендаторами-супермаркетами. Уникальность этого сегмента заключается в механизме формирования арендной платы, которая часто привязана к товарообороту арендатора. Такая модель позволяет доходу от недвижимости расти вместе с инфляцией и увеличением продаж. Продуктовый ритейл традиционно считается одним из наиболее стабильных сегментов, устойчивых к экономическим колебаниям. Люди всегда будут нуждаться в продуктах питания, что обеспечивает стабильный поток покупателей и, соответственно, арендный доход для владельцев недвижимости.

📊 Важно отметить, что каждый из этих секторов, несмотря на свою привлекательность, имеет свои особенности и риски. Не все склады останутся успешны после насыщения сектора, который всё-таки произойдет в долгосрочной перспективе. Гостиничный бизнес может быть подвержен сезонным колебаниям и зависит от общей экономической ситуации и туристических потоков. Коммерческие помещения с супермаркетами, хотя и стабильны, могут столкнуться с изменением потребительских привычек.

💡 Для успешного инвестирования в любой из этих секторов необходимо проводить тщательный анализ конкретных объектов, оценивать перспективы развития локации и учитывать долгосрочные тренды рынка и экономики в целом.

🤔 А что думаете вы? Какой из этих секторов недвижимости кажется вам наиболее перспективным для инвестиций в текущих экономических условиях?

🔥 Склады ту зе мун!
👀 Гостиницы - тема!
👍 Супермаркеты ван лав!
😎 Всё хорошо, но взлетит кое-что другое.

🏗 Новый инвестпроект на рынке Light Industrial: стоит ли обратить внимание?

☝️Друзья, на выходных узнал от коллеги Александра Позднякова (Garnet Invest) о его новом проекте в сфере складской недвижимости. Решил поделиться с вами, так как тема может быть интересна многим инвесторам.

🔍 О чем речь:

🔹Локация: г. Жуковский, Московская область
🔹Формат: готовые складские и офисные помещения
🔹Особенность: профессиональное управление объектом

💡 Несколько деталей:

🔸Срок ремонта заявлен всего 4 месяца
🔸Стартовые цены на уровне строящихся объектов
🔸Обещают пассивный доход с первого дня владения
🔸Юридическая структура: не акции или паи, а право собственности на конкретное помещение
🔸Полное управление объектом берет на себя УК Garnet Invest

💰 Важно: по словам Александра, лотов стоимостью до 2 млн рублей всего шесть, и они могут разойтись быстро.

🗓 Для интересующихся: онлайн-презентация проекта пройдет в эту среду, 18 сентября, в 18:00 на канале Александра.

❓ Как это может быть полезно для инвесторов в недвижимость?
Light Industrial – относительно новое направление на нашем рынке. Оно может быть интересно тем, кто ищет способы диверсификации портфеля или хочет попробовать зайти в сегмент складской недвижимости с относительно небольшими вложениями. Особенно привлекательным выглядит сочетание права собственности с профессиональным управлением.

А может у вас уже есть опыт инвестирования в складскую недвижимость?
🔥 Да, успешный опыт
👀 Да, но неудачный
👍 Нет, но интересуюсь
😎 Нет, и не планирую

🏝 Кипр на пороге Шенгена. Речь про Признанное государство Кипр (не «Северный»).

🗺️ В общем, Кипр готовится к большим переменам в 2025 году. После вступления в Шенген правила игры изменятся. Коллеги из Tranio ожидают усложнения процедур покупки недвижимости и получения ПМЖ. Некоторые миграционные процедуры уже тестируются.

🫶 Ручки европейских бюрократов тянутся и к льготному НДС на первичку! Его могут вовсе отменить!

🚧 С другой стороны, обладатели ПМЖ наконец-то получат пропуск в Европу без виз, а островная недвижимость получит ещё один повод для роста.

🔭Смотрим на последние данные ЦБ Кипра: во всех популярных районах рост цен на 16—21%, а средняя рентная доходность, по данным аналитиков Tranio, держится на уровне 6%, в качественных проектах — до 9%.

🧭 Кипр остается привлекательным местом для владельцев международного бизнеса. Это практически единственная европейская страна с относительно низкими корпоративными налогами, развитой финансовой системой и растущим сектором высоких технологий.

⚓Фишка Кипра: при соблюдении ряда условий островитяне дают статус налогового резидента при условии проживания в течение 60 дней (не 180).

💡Если вдруг вы рассматриваете Кипр для инвестиций, сейчас самое время копнуть глубже и изучить этот вопрос.

💻 Завтра пройдет вебинар с Cybarco — крупнейшим застройщиком Кипра. Обещают выступление юридического консультанта Cybarco — это шанс узнать о реальном положении дел.

🤝 Для тех, кто уже на низком старте 5 и 6 октября в Москве пройдёт конференция Tranio с тем же застройщиком Cybarco. Индивидуальные консультации с юристами, представителями застройщика и банков, экспертами Tranio — всё в одном месте, в одно время.

💸 А вообще, вот есть миллион / два/ три /десять рублей. Почему людям психологически проще инвестировать в квартиры?

😰 Первобытный страх потерять свою пещеру заставляет вовремя вносить платежи по ипотеке.

🐷 Не умеешь копить деньги - купи недвижимость в ипотеку и можно свинью-копилку не покупать.

🛏️ Если квартира готовая - можно сдавать, гасить часть ипотеки за счет аренды (но не сейчас, когда ипотека стоит 20% годовых). Если что - можно продать.

⚖️ Так как риск у этой инвестиции минимальный, а логика у русских (бывших советских) людей, в общем-то похожая и таких покупателей много, доходность от этих накопительно-арендных операций становится очень низкой.

⚠️ Ну и ладно. Это же для жизни и инвестиций! Пусть будет.

Согласны?
👍 Да
🔥 Нет

💸 Куплю студию в Москве под сдачу

📈 Месячная арендная плата за студию в Москве за год с сентября 2023 по сентябрь 2024 выросла на +18% с ₽60 тыс. до ₽71 тыс., посчитали в ЦИАН.

✅ Итак, я хочу инвестировать в эту тему - купить жилую недвижимость, конкретно студию (просто не хочу засаживать в эту историю много денег, диверсификация там)

🔍Что я ищу:
🔹Я не хочу инвестировать деньги в старьё. Хочу новый дом.
🔹Я хочу нормальный локейшн - чтобы в пределах ТТК, рядом с метро и не более двух станций от кольцевой. Ну и район чтобы был нормальный - с торг.центрами, парком, спортивными сооружениями - и все в пешей доступности.
🔹Я не хочу переплачивать! И прописка мне не нужна. Поэтому я готов купить апартаменты.
🔹Никаких новостроек на стадии стройки, хочу готовое, сданное, с ремонтом под ключ, чтобы сдавать завтра.
🔹Прайс строго до ₽10 млн. Есть ПВ 30%, хочу кредит на 20 лет, чтобы к моему выходу на пенсию внести последний платеж.
🔹Инвестиция долгосрочная, продавать раньше 2045 года не намерен.

🤩 Хотелки:
🅰️ Хочу заработать на жилой недвижимости в Москве хотя бы 10% годовых cap.rate!
🅱️ Хочу гасить арендными платежами ипотеку, чтобы в ноль выходило.

🙏Есть вообще такое на рынке? Ну и хотелки мои, они реальные? Помогите пожалуйста, друзья!

🏢 Студия в ипотеку в 2024 году: инвестиция или ловушка?

😃Друзья, так воодушевился вашей поддержкой, что уж было решил - всё, покупаю. А потом подумал, а может это были не дружеские советы? И всё посчитал - перепроверил вас немного.

📊 Предпосылки:
🔹Студия (апартамент) площадью 22,1 м²
🔹Стоимость: 9,015 млн ₽ (429,412 ₽/м²)
🔹Первоначальный взнос: 30% (2,847 млн ₽)
🔹Срок кредита: 20 лет
🔹Арендная ставка: 71,000 ₽/мес с ежегодной индексацией 5%

🏦 Теперь самое интересное:

Финансовая модель здесь

💡 Там два листа с расчетами, кстати. При ставке по ипотеке 22% проект выглядит совсем уныло - отрицательный NPV и очень низкая доходность. А вот при 12% картина меняется! IRR уже радует глаз - 10,9%.

🧮 Важно помнить про дополнительные расходы:

🔸Косметический ремонт каждые 5 лет: 221,000 ₽
🔸Налог на имущество: 0.5% от кадастровой стоимости
🔸Налог ИП: 6% с дохода

❓А теперь как вы считаете, стоит ли входить в такой проект?

⚠️ Дисклеймер! Инвестиции это риск, всё что угодно может пойти не так, как написано в финансовой модели. Кредиты - риск, вы можете потерять возможность выплачивать тело и проценты по кредитам и стать банкротом. Финансовая модель, всего лишь прогноз, а я всего лишь человек из интернета. При принятии инвестиционных решений пользуйтесь своей головой! Логика моих расчетов только моя, все предпосылки расчетов являются плодом моих изысканий, а ваше мнение может отличаться от моего. Расширенный дисклеймер здесь.

☝️Друзья, вы уж простите меня за легкий троллинг и провокации. Люблю я это дело - взять популярный миф и проверить так ли всё на самом деле.

🏺Сейчас существует миф о том, что рост ставок аренды жилья в Москве сделал привлекательными инвестиции в жилую недвижимость. Расчеты показывают, что это, мягко говоря, не совсем так - особенно с учетом стоимости финансирования (ипотека под 22%). Если ипотека субсидируется государством - это другая песня, а вот если вторичка по рыночной ставке, то... беда!

😵‍💫 Я вижу километровые чаты с обсуждением всякой не относящейся к сути вопроса всячины (доллары, инфляция, вклады и т.д.) - а ещё про динамику ставок аренды, миграцию, убыль населения, диджитализацию, тренды на загородную жизнь и т.д.

🔍 Вот только инвестиционный анализ имеет результат, выраженный в цифрах, а не в словах, пусть даже их очень много этих слов и они правильные.

📣 Болтать об инвестициях и конкретно о покупке жилья под сдачу в аренду намного приятнее, чем посчитать фин.модель в Excel или в Google.Sheets.

🧮 В общем, я опять агитирую всех начать считать финансовые модели, а не дискутировать. Кто не умеет - вот здесь научат.

erid: LjN8KKEJe

Брокеры, новость для вас! Уикэнд в Сочи в подарок от Петербургского девелопера

Тот самый девелопер ELEMENT из Петербурга 28-30 сентября устраивает для агентов рынка недвижки масштабное событие в Сочи — Element Weekend, где презентует новые проекты.. И не только😉 

Ивент закрытый, но агенты из Москвы могут выиграть билет. Один из 20 билетов. Перелет в Сочи, проживание в отеле 5* и все развлечения — за счет девелопера. Да, именно так — компания все оплатит. 

Что будет на Element Weekend:

🔹 Крутой лайн-ап – Джиган, GAYAZOV$ BROTHER$, «Дюна» и «Вирус», Гурам Амарян и секретный хедлайнер

🔹 Вечеринка у бассейна с DJ Гинсбург и Twins, барбекю-пати, фуршеты и ужины в ресторанах

🔹 Спич-сессии – психолог Михаил Лабковский, эксперт по Big Data Евгений Черешнев и еще один гость Х

Что нужно сделать, чтобы получить один из 20 билетов? Быть брокером из Москвы, подписаться на Element Премьеры и поучаствовать в конкурсе. Все подробности — по этой ссылке

💸Покупка долларов США «на черный день» - известная мировая традиция. «В любой непонятной ситуации покупай доллар». «А вот если окажешься в пустыне, тебе воду только за доллары продадут, ну не за рубли же!?»

🪢Некоторые страны даже жестко привязывают свои валюты к доллару США. Например, бахрейнский динар, иорданский динар, ливанская лира, оманский риал, катарский риал, дирхам ОАЭ, гонконгский доллар...

📉 Вот только сейчас доллар уже не совсем тот, что раньше. Инфляция 2021-2023 годов сделала эту бумагу менее очаровательной. По внутренним причинам в США не могли быстро остановить инфляцию, а нынешняя власть даже разогнала её ещё больше.

💵 Хотя и альтернативы у доллара нет - евро упал, фунт обрушился, юань всё ещё недостаточно ликвиден, хотя и делает успехи на мировой арене...

💰Многие экономисты (и риэлторы) предлагают сейчас покупать активы в дирхамах и гонконгских долларах. Эти валюты привязаны к пораженному инфляцией доллару... Но не создаёт ли это дополнительные риски для держателей активов, номинированных в таких валютах?

❓Куда податься глобальному инвестору в период тотальной неопределенности? Приходится заходить в долларовые активы. Альтернатив нет. Замкнутый круг, вредная привычка, системная закономерность.

🌵Такие дела, ёжики-экономисты плакали, кололись, но продолжали жевать зелёный северо-американский кактус.