🔮 ~70% опрошенных считают, что среднегодовая инфляция (рост цен на товары и услуги) в России в ближайшие 10 лет составит 10-15%.

🏦 В инфляцию 5% (официальный прогноз ЦБ РФ) - верит всего 10% опрошенных.

☝️Хорошая новость: недвижимости есть инструменты, которые позволяют опередить инфляцию или снизить её негативное влияние на капитал.

🔗 Привязка арендной платы к товарообороту арендатора отлично защищает собственников коммерческой недвижимости от инфляции: например, если арендатором является супермаркет, который повышает цены на продукты, то повышается и выручка от аренды.

🏪 Например, новый проект SimpleEstate «Перекресток» в совхозе им. Ленина» имеет привязку к товарообороту.

📊 Выше приведена таблица анализа чувствительности доходности инвесторов нового проекта SimpleEstate «Перекресток» в совхозе им. Ленина» в зависимости от среднегодового уровня инфляции в России в ближайшие 10 лет.

🧮С её помощью каждый инвестор может посчитать сколько он заработает в том или ином сценарии. Базовый сценарий - это инфляция 7.5% в год.

⚠️ Как делалась таблица: предположили, что товарооборот «Перекрёстка» будет расти на ожидаемое значение инфляции и посчитали доходность проекта IRR в каждом из вариантов.

📊 Пока 17 человек считают, что инфляция в России будет 30% и более ежегодно в течение 10 лет!

🫠 Очень оптимистичный прогноз. Надеюсь, не сбудется!

🔍Ну ладно, с оценкой текущей стоимости арендованной недвижимости разобрались. А как быть с будущей?

🏪Предположим, инвестор владеет помещением, приносящим ежегодно ₽1.5 млн. Расходы, которые несёт собственник, составляют ₽200 тыс. Предположим, что доходы не индексируются, а расходы не растут.

💸Собственник хочет продать это помещение через 5 лет. Для составления финансовой модели необходимо определить будущую стоимость продажи помещения.

🧮Через пять лет формула не изменится: (Годовая арендная плата - расходы) / Ставку капитализации

🔀 Вот только ставка капитализации сейчас и через пять лет могут сильно отличаться. То есть значение 7.5% из отчета SimpleEstate через пять лет изменится. И задача состоит в том, чтобы сейчас определить будущее значение.

🔮Как прогнозировать будущую ставку капитализации сейчас?

🅰️ Никто точно не может предсказать будущее и финансовые аналитики не являются исключением.
🅱️ Для прогнозирования ставки капитализации (всё равно придётся прогнозировать!) необходимо учесть целый ряд факторов.

1️⃣ Динамика базовых процентных ставок и стоимости заемного финансирования.
Это, пожалуй, наиболее важный фактор. Если через 5 лет ключевая ставка ЦБ снизится, это это приведет к радению cao.rate. И наоборот.

2️⃣ Баланс спроса и предложения на рынке доходной недвижимости.
Высокий спрос инвесторов и ограниченное предложение проектов на рынке создаст понижающее давление на cap rate. Избыточное предложение доходной недвижимости при низком спросе, напротив, вызовет рост cap.rate.

3️⃣ Изменение уровня рисков, связанных с инвестированием в доходную недвижимость.
Если риски владения и управления такими объектами (регуляторные, налоговые, экономические и другие) возрастут, инвесторы потребуют более высоких cap rate для компенсации дополнительных рисков. Снижение рисков позволит принимать более низкие ставки.

4️⃣ Изменение предпочтений и настроений инвесторов в отношении доходной недвижимости как класса активов.
Если в будущем инвесторы станут более или менее благосклонны к инвестициям в такие объекты по сравнению с альтернативными инвестиционными инструментами, это отразится на уровне cap rate.

5️⃣ Влияние инфляции.
Ожидаемый уровень инфляции будет влиять на прогнозы роста арендных ставок и ценности будущих денежных потоков от доходных объектов, что в свою очередь скажется на ставках капитализации .

🔥Например, я ожидаю, что через пять лет ключевая ставка ЦБ РФ будет 7%, спрос инвесторов останется высоким, инфляция будет на уровне 4%. Такое сочетание факторов скорее всего вызовет снижение cap.rate с 7.5% до 5%. Это моё личное экспертное мнение (для примера, не вообще)

(₽1.5 млн.- 200 т.)/5%. = ₽26 млн.

⚠️ Важно. Для получения обоснованного прогноза крайне важно комплексно анализировать макроэкономическую ситуацию, тренды на рынке недвижимости, прогнозы отраслевых экспертов и общий инвестиционный климат.

⚖️Только взвешенная оценка совокупности всех значимых факторов позволит сделать наиболее точную оценку будущего уровня ставок капитализации в этом сегменте рынка.

И вновь пост по мотивам одной из моих консультаций

⚒ Флиппинг - это же так просто. Покупаете дешево, быстро ремонтируете и перепродаете с хорошей наценкой. Звучит слишком легко, но реальность может преподнести сюрпризы.

⚙️ На майских общался с группой инвесторов, вложивших деньги в несколько проектов флиппинга, которые допустили сразу три ошибки:

1️⃣ Заняли деньги для финансирования проектов флиппинга по ставке ~13%
2️⃣ Доверили ведение проекта некачественному инициатору (человеку, который фактически сорвал работы и сроки)
3️⃣ Поверили инициатору и переоценили продажную стоимость отремонтированного объекта

⚡️Реализовался главный риск - что-то пошло не так и платить по кредитам стало нечем. Ну и конечно, столкнулись с падением ликвидности на рынке вторичной недвижимости из-за экономических факторов. Продажи буксуют, кредит нужно выплачивать, некоторые проекты брошены недостроенными, готовы только два из…некоторого количества.

♟ Инициатор из проекта изгнан, инвесторы теперь управляют сами.

💸 Инвесторы, очевидно, не рассчитывали, что я смогу решить их проблемы - я не волшебник.

Что я смог предложить:
🔹Посоветовал сделать нормальную финансовую модель проектов, потому что опять мне показали что-то невразумительное. Дал контакты исполнителя.
🔹Посоветовал реструктуризировать кредит. С банками тяжело вести диалог, посоветовал попробовать обратиться к частным кредиторам (перечислил куда идти) о рефинансировании по более высокой ставке.
🔹Попросил прислать готовую нормальную фин.модель, чтобы посмотреть, возможно ли в принципе пробовать привлечь дополнительные инвестиции под долю в проектах, в виде займов или в виде партнерских инвестиций. Но если такой возможности нет, описал пути для ликвидации проектов до наступления дефолтов по долгам.

😢 Довольно тяжелый был разговор. Но я как всегда, пытался заразить всех своим оптимизмом.

🔻Удачного флиппинга! Пожалуйста, помните о рисках, действуйте осмотрительно и ваши инвестиции будут в плюсе.

🧶Если в проекте 🍑 - welcome

🇬🇧 Как известно, британцы (граждане Великобритании) сейчас занимают второе место по покупкам недвижимости в Дубае после индийцев.

📰 Британское СМИ The Times пишет, что англичане, владеющие недвижимостью в Дубае, не сообщают о ней властям Альбиона и не вносят информацию о доходах от сдачи недвижимости в свои налоговые декларации.

🌇На начало 2022 года 17 000 британских граждан владели около 22 000 объектов недвижимости в Дубае. Владельцы около 13 000 объектов недвижимости сдавали их в аренду хотя бы один раз.

🗿Но только 1900 налоговых резидентов Англии признались своим властям, что получают доход от сдачи в аренду недвижимости в ОАЭ. Очень активно уклоняются!

🗄️Информация из публичного реестра владельцев недвижимости в ОАЭ закрыта и британские власти не могут узнать, кто из их граждан владеет недвижимостью.

📃ОАЭ делится некоторой банковской информацией с Великобританией, но в каком порядке и какую информацию получают англичане от арабов неизвестно.

🔖В общем, я бы назвал это очередной рекламой Дубая. Можно не платить налоги на доходы от недвижимости в ОАЭ оставаясь налоговым резидентом своей страны...

⛱️Кстати, в списке покупателей дубайской недвижимости среди лидеров в 1 кв. 2024 года жители Франции и Италии (в 10-ке Канады и Польши). Видимо, будут потом массово уклоняться!

🚿Но расслабляться не стоит: в 2022 году из дубайского реестра произошла утечка данных о владельцах 198 тыс. объектов недвижимости общей стоимостью более $90 млрд.

☝️Сервис «Мои Инвестиции» (ВТБ) собрал информацию по «рыночным» ЗПИФам недвижимости.

📈 За I квартал 2024 года сектор закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов) недвижимости в России продемонстрировал рост числа рыночных фондов и высокую концентрацию активов в руках крупнейшего игрока.

🔍 На конец квартала насчитывалось 208 фондов недвижимости с совокупными чистыми активами на ₽485 млрд. с более 170 тыс. пайщиков. Однако значительная часть этих фондов создана в интересах конкретных собственников и недоступна для широкого круга инвесторов.

💰 Аналитики ВТБ выделили всего 27 «рыночных» фондов, открытых для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов, раскрывающих информацию и торгуемых на вторичном рынке. На их долю приходится 37% чистых активов всех ЗПИФов недвижимости.

🏆Сегодня рынок розничных фондов недвижимости характеризуется высокой концентрацией: на топ-3 управляющих компаний приходится 86% всех чистых активов и около 60% клиентов. Лидером является Современные Фонды Недвижимости (СБЕР), сильно отстают «Сбережения плюс» (ВТБ) и Parus Asset Management.

🟢 При этом сама УК СФН для своей победы почти ничего не делает - никакой рекламы, конференций для инвесторов, PR-активностей. Основное и единственное маркетинговое усилие УК Современные Фонды Недвижимости - занять место повиднее в приложении СБЕР.Онлайн, а дальше деньги текут рекой. Всё.

🥁 Маленькое напоминание! Завтра состоится мой мастер-класс по управлению портфелем недвижимости.

🗓️ 28 мая 2024 г. (вторник)
🕟 16:30
🌐 Онлайн

🖥️ Мастер-класс будет полезен только тем инвесторам, у которых в настоящее время одновременно реализуется несколько проектов в сфере недвижимости.

На мастер-классе расскажу:
💼 Как управлять портфелем проектов в недвижимости
🧮 Как соотносить план с фактом и управлять рисками
🕹️ Как принимать решения по проекту и портфелю

👉Регистрация:
https://web.atsogoev.com/w/portfolio

⚠️ Мастер-класс будет живой (прямой эфир). Это бесплатно. Записи не будет.

🏗 Девелопер STONE вывел в продажу ритейл офисного квартала STONE Ходынка 1️⃣ на выходе из ст.м. «ЦСКА»

📍Место: 1 мин. от метро, прямой выход в парк Ходынское поле.

💸 В продаже лоты от 22 м2, бюджет от ₽24 млн. ПВ по рассрочке 10% и «каникулы» по внесению платежей на 6 месяцев.

⚙️ Функциональное назначение помещений:
🔹street-retail с потолками до 5,3 м
🔹клиентские офисы
🔹рестораны с возможностью организовать летнюю веранду

🛍 Коммерческие помещения в бизнес-центрах - особая категория коммерческой недвижимости, имеющая свои преимущества, выраженные в наличии двойного трафика за счёт сотрудников и посетителей офисных зданий (не менее 9000 чел.), а также жителей района, посетителей парка, транзитных пассажиров БКЛ «ЦСКА» (около 72 тыс. человек в сутки).

⚡️На старте продаж раскупаются самые лучшие с точки зрения трафика и конфигурации торговые и сервисные помещения - в момент сдачи объекта в эксплуатацию их перепродают (сильно дороже цены приобретения) или создают из пустых помещений готовый арендный бизнес (ГАБ).

#стартпродаж

💻 Два раза в неделю, в понедельник и в пятницу я провожу занятия мастер-группы авторов телеграм-каналов тематики недвижимости.

✍️Это вторая группа авторов, которым я помогаю развить свои каналы в телеграм.

📱Все участники мастер-группы уже ведут свои каналы, пишут о том, что любят и о чем знают.

🔸Наталия Портнова, эксперт по увеличению доходности коммерческой недвижимости с большим личным опытом.

🔀 Наталия ведет канал, касающийся сразу двух тем:

1️⃣ Создания и оценки Готового Субарендного Бизнеса
2️⃣ Повышения доходности коммерческой недвижимости

🔸 Роман Шпагин, эксперт по подбору и оценке готового бизнеса - не только недвижимости, но и кафе, ресторанов, гостиниц, магазинов и так далее. Очень узкая, во многом уникальная ниша.

💸 Бизнесы продаются / покупаются и отдельно от недвижимости. Инвестору бывает сложно разобраться в нюансах, поэтому очень важно участие эксперта в адекватной оценке и сопровождении сделок.

🔸 Олег Горбольский
Известный девелопер с десятками реализованных проектов. Олег с командой покупают недооцененные проекты (в основном отдельно стоящие здания в Москве и области) и превращают их в объекты готового арендного бизнеса.

☝️Олег пишет как о текущих, так и о своих новых проектах. Мне, как человеку, занимавшемуся редевелопментом 13 лет, очень откликается подход Олега!

⚠️ Эксперты, серьезные люди. И с опытом в телеграме, и без. Скоро (я в этом уверен) их будут читать тысячи людей.

✅ Обязательно подпишитесь на каналы Наталии, Романа и Олега, чтобы поддержать их или последить за их успехами!

💰Богатые репатриируют свои капиталы обратно в Россию - факт.

🛒Состоятельные люди годами выводили деньги из страны и размещали их на счетах и депозитах в ставших теперь «недружественными» юрисдикциях. По данным ЦБ РФ в период с 2019 по 2021 годы более $6,5 млрд. российского происхождения осело на счетах швейцарских банков, более $2 млрд. было выведено в Великобританию, а в Латвию, Испанию, Германию и Кипр «утекло» еще около около $5 млрд.

👜Пришло время возвращаться. Отраслевая консалтинговая компания Frank RG выпустила отчет «Private Banking в России 2024».

👑VIP-клиенты заполонили офисы российских банков:
✅ В 2023 выросло количество состоятельных клиентов на +50% до 21,8 т. человек
✅ Размер средств богатеньких клиентов на счетах банков вырос на 62% достигнув ₽13,1 трлн.

💵 Очевидно, что вернувшиеся деньги не будут просто лежать без движения, чтобы избежать обесценивания они должны направиться в экономику в виде инвестиций.

🏠Для россиян, даже для очень богатых россиян, недвижимость - привычный и понятный инструмент для инвестирования. А ещё недвижимость хороша тем, что в нее можно вложить сразу много денег.

💸 Этим богатые и занимаются прямо сейчас - продажи премиальной и элитной жилой недвижимости идут вполне неплохо. На рынке коммерческой недвижимости тоже всё очень динамично.

👀 Вижу их деньги на рынке
👍 Добро пожаловать!
🔥 Я тоже VIP

❌⚡УСН де-факто отменяют? Нет, но могут существенно ухудшить условия.

😵‍💫 Депутаты Госдумы предлагают рассмотреть применение механизма, предусматривающего признание плательщиков УСН с суммами годового дохода более ₽60 млн. налогоплательщиками НДС (20%). Доход в случае УСН это оборот (выручка).

⤵️ Если примут, это существенно ухудшит позиции инвесторов в недвижимость:
1️⃣ При превышении порога ₽60 млн., придется платить вместо 6% целых 26%. Есть возможность зачета НДС, потраченного на ремонт, рекламу и т.д., но... там есть свои нюансы.
2️⃣ Экономика проектов в сфере недвижимости корректируется: создание ГАБ или редевелопмент в ₽60 млн. имеют все шансы не вписаться.

⚠️ Типа «хорошая» новость: Силуанов пообещал не трогать самозянятых до 2028 года (оборот до ₽2.4 млн в год). А что потом?...

🏮Вьетнам – новый растущий рынок с большим потенциалом для инвесторов. Отличная азиатская альтернатива Пхукету и Бали.

🚀 Факторы роста экономики Вьетнама:
▪️Государственные инвестиции в развитие инфраструктуры
▪️Присутствие крупных международных компаний и стабильный рост прямых иностранных инвестиций
▪️Открытие во Вьетнаме сотен новых производственных предприятий для диверсификации страновых рисков Китая.
▪️Безопасная среда для инвестиций - во Вьетнаме они застрахованы государством и банками
▪️Рост спроса на аренду жилья за счет растущей доли среднего класса, прибытия экспатов и урбанизации
▪️Рост цен на жилую недвижимость

🌃 Хошимин - крупнейший город Вьетнама и локомотив рынка недвижимости

📺 На youtube-канале коллег из Intermark Global вышло новое видео-интервью об инвестициях в этой стране.

👀 Посмотрите - это действительно интересно.
https://youtu.be/q5xHI-jkGcs

📢 Слышу голос из прекрасного далёка или что такое Capital Call.

🖲️Я бы перевел термин Capital Call как «вызов капитала».

🔌Например, некий девелопер (инициатор проекта) реализует проекты в определенном секторе рынка недвижимости. Он настолько успешен, что инвесторы сами ищут его и мечтают отдать ему деньги.

🔍Но у девелопера прямо сейчас нет перспективного инвестиционного проекта, в который можно вложить деньги - он в поиске идеала.

🔏Чтобы зафиксировать интерес инвесторов девелопер подписывает с инвесторами соглашение о том, что в случае, если проект будет найден, инвесторы выделят средства на его реализацию.

✍️ В соглашении прописываются:
1️⃣ Предварительные параметры проекта (сектор рынка, бюджет, сроки проекта, доходность и т.д.)
2️⃣ Существенные условия сотрудничества между инвестором и девелопером (система распределения долей прибыли от инвестиций, вознаграждения и комиссии девелопера и т.д.)
3️⃣ Прочие условия, в том числе ответственность инвестора за неисполнение соглашения.

✅ В момент, когда девелопер находит перспективный с его точки зрения проект, в том числе, удовлетворяющий чаяниям инвестора происходит Capital Call или «вызов капитала».

💵 Инвестор в этот момент обязан «положить на стол» деньги, как и было предначертано в соглашении. «Концепция изменилась?» - плати штраф.

😶‍🌫️ В российской действительности инициаторы стесняются требовать от инвесторов подписания соглашений о предоставлении финансирования по требованию.

👀Поэтому я часто слышу о том, как в самый ответственный момент сделки инвесторы сообщают инициатору о том, что «деньги были, деньги будут, денег сейчас нет».

❌ Сколько сделок и проектов полетело под откос из-за отказа инвесторов выполнять требования Capital Call история умалчивает (до хрена!).

🧸Иногда обязательства по Capital Call довольно мягкие - ну не хочешь инвестор, как хочешь. В этом случае инициатор должен осознавать риски.

#ликбез

🏗 Застройщик «Гранель» анонсировал скорый старт продаж жилого комплекса комфорт класса BeLuck Коломенское. Адрес: Москва, р-н Нагатино-Садовники, ул. Варшавское ш. 1.(15 мин. пеш. от ст.м. «Нагатинская»)

📌 Место: Активно обновляющийся и развивающейся район, вокруг строится много нового жилья, хорошая транспортная доступность

💵📐Цены и планировки:
☪️: от ₽11,1 млн. за 18,6 м2 или 596 т./м2
2️⃣-к.: от ₽15,5 млн. за 40,7 м2 или 380 т./м2
3️⃣-к.: от ₽19,3 млн. за 56,4 м2 или 342 т./м2

🏢 Проект: в первой очереди «BeLuck Коломенское» будет 2 корпуса высотой от 19 до 32 этажей. Отделка  whitebox и «под ключ». Количество квартир - 1192 шт. Высота потолков 2,7 м.

⭕️ Окружение: рядом находится уже сданный ЖК «Роттердам» со средней ценой за 1 м2 ~₽570 тыс. , также ЖК «Первый Нагатинский» средняя цена которого ~₽540 тыс. за 1 м2. и ЖК «Второй Нагатинский» со средней ценой ₽440 тыс. за 1 м2.

💥 Заявленный срок сдачи — II кв. 2027.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🔥 Через час мастер-класс.

🕟 16:30 МСК
🌐 Онлайн

🖥️ Мастер-класс будет полезен только тем инвесторам, у которых в настоящее время одновременно реализуется несколько проектов в сфере недвижимости.

На мастер-классе расскажу:
💼 Как управлять портфелем проектов в недвижимости
🧮 Как соотносить план с фактом и управлять рисками
🕹️ Как принимать решения по проекту и портфелю

👉Регистрация:
https://web.atsogoev.com/w/portfolio

⚠️ Мастер-класс будет живой (прямой эфир). Это бесплатно. Записи не будет.

😭 Опять не пришла смска? В почте смотрели, но там ничего нет? 🥺

🔥 Это не беда!

Заходите 👉
https://web.atsogoev.com/w/portfolio

🎤 Я уже вещаю.