☝️В недвижимости (она же «бетон») есть инструменты, которые позволяют опередить инфляцию или снизить её негативное влияние на капитал.
🔗 Привязка арендной платы к товарообороту арендатора отлично защищает собственников коммерческой недвижимости от инфляции: например, если арендатором является супермаркет, который повышает цены на продукты, то повышается и выручка от аренды.
📈 С ноября 2021 года по ноябрь 2023 года официальная инфляция в России составила 21.5%.
🗓 В ноябре 2021 года инвесторы инвестиционной платформы SimpleEstate получили доступ к приобретению акций проектной компании, владеющей помещением 1 341 м2, из которых супермаркет «ДА!» долгосрочно арендует 1061,3 м2 (арендная плата 4,5% от товарооборота, индексация не >5% в год).
💰Средняя дивидендная доходность проекта составила 13% (выплачено инвесторам), а вот стоимость объекта за рассматриваемый период выросла на +29,6%.
🔋Таким образом фактическая годовая доходность, включающая в себя дивиденды и рост стоимости недвижимости, составила 31%.
🟪 Как инвестировать в антиинфляционные инструменты от ₽100 тыс. в 2024 году и сразу начать получать дивиденды?
Прямо сейчас на вторичном рынке SimpleEstate продаются акции проектных компаний, владеющие помещениями супермаркетов «Перекресток» в Прокшино и «Магнита» в Люберцах, арендная плата которых привязана к товарообороту, что обеспечивает защиту денежных потоков от инфляции.
🔗 Привязка арендной платы к товарообороту арендатора отлично защищает собственников коммерческой недвижимости от инфляции: например, если арендатором является супермаркет, который повышает цены на продукты, то повышается и выручка от аренды.
📈 С ноября 2021 года по ноябрь 2023 года официальная инфляция в России составила 21.5%.
🗓 В ноябре 2021 года инвесторы инвестиционной платформы SimpleEstate получили доступ к приобретению акций проектной компании, владеющей помещением 1 341 м2, из которых супермаркет «ДА!» долгосрочно арендует 1061,3 м2 (арендная плата 4,5% от товарооборота, индексация не >5% в год).
💰Средняя дивидендная доходность проекта составила 13% (выплачено инвесторам), а вот стоимость объекта за рассматриваемый период выросла на +29,6%.
🔋Таким образом фактическая годовая доходность, включающая в себя дивиденды и рост стоимости недвижимости, составила 31%.
🟪 Как инвестировать в антиинфляционные инструменты от ₽100 тыс. в 2024 году и сразу начать получать дивиденды?
Прямо сейчас на вторичном рынке SimpleEstate продаются акции проектных компаний, владеющие помещениями супермаркетов «Перекресток» в Прокшино и «Магнита» в Люберцах, арендная плата которых привязана к товарообороту, что обеспечивает защиту денежных потоков от инфляции.
🎤 Вынужден признаться... У меня есть формат личных консультаций.
🎭Он уже у меня очень давно есть, но я его особо не рекламирую и не продвигаю, потому что личная консультация дело ответственное и в моём случае очень энергозатратное.
🗓️ Раз в год я провожу серию бесплатных консультаций инициаторов проектов в сфере недвижимости по вопросу привлечения инвестиций. В остальное время консультации платные.
💵 Почему платные? Я заметил, что бесплатные советы не ценятся, поэтому получатель консультации должен заплатить некоторую сумму. Тогда и слушается внимательнее, и делается потом что-то с большей вероятностью.
🧐 Зачем мне это:
🔸Обмен опытом и идеями с интересными людьми
🔸Расширение кругозора, погружение в неизведанное или наоборот хорошо известное
🔸Полезные знакомства, потенциальное партнерство
🔸Перспективные направления для инвестиций.
⁉️ Если меня спрашивают, «можно ли проконсультироваться», я высылаю ссылку и на этом всё в 90% случаев заканчивается. Что хорошо, ведь я в этот день меньше устану и смогу подольше поработать.
🤝 Но так вообще если дело серьёзное, есть сложные вопросы и действительно необходима консультация - обращайтесь:
atsogoev.ru/consult
.
🎭Он уже у меня очень давно есть, но я его особо не рекламирую и не продвигаю, потому что личная консультация дело ответственное и в моём случае очень энергозатратное.
🗓️ Раз в год я провожу серию бесплатных консультаций инициаторов проектов в сфере недвижимости по вопросу привлечения инвестиций. В остальное время консультации платные.
💵 Почему платные? Я заметил, что бесплатные советы не ценятся, поэтому получатель консультации должен заплатить некоторую сумму. Тогда и слушается внимательнее, и делается потом что-то с большей вероятностью.
🧐 Зачем мне это:
🔸Обмен опытом и идеями с интересными людьми
🔸Расширение кругозора, погружение в неизведанное или наоборот хорошо известное
🔸Полезные знакомства, потенциальное партнерство
🔸Перспективные направления для инвестиций.
⁉️ Если меня спрашивают, «можно ли проконсультироваться», я высылаю ссылку и на этом всё в 90% случаев заканчивается. Что хорошо, ведь я в этот день меньше устану и смогу подольше поработать.
🤝 Но так вообще если дело серьёзное, есть сложные вопросы и действительно необходима консультация - обращайтесь:
atsogoev.ru/consult
.
atsogoev.ru
Личная консультация
Личная консультация с Артёмом Цогоевым
☝️Вот вчера, например, я консультировал замечательных людей, желающих привлекать деньги для масштабирования своего успешного и полезного бизнеса в сфере услуг для населения. Этот бизнес развивается на арендованных площадях, а инвестиции нужно привлекать для финансирования ремонта, оборудования и меблировки.
✍🏻 Вспомнил, что я как-то писал текст о подобной бизнес-модели - коворкингах. Воспроизвожу его с некоторыми сокращениями и изменениями.
🕰️Много часов было потрачено на попытки создать инструмент коллективных инвестиций в формате ЗПИФ или АО с коворкингом в качестве базового актива - все неудачные.
❓Почему? Потому что инвесторы хотят вкладывать деньги в реальные активы, то есть недвижимость, а не в «бизнес», основанный на недвижимости. Из активов у коворкинга, как правило, долгосрочный договор аренды (скорее пассив, а не актив) и обширная смета на ремонт, меблировку помещения, оборудование.
📶 Практически все сети коворкингов развиваются по операторской модели, то есть помещение и деньги на ремонт выделяет сам собственник недвижимости, максимум его близкие партнеры-соинвесторы.
⚙️Попытки привлекать «деньги с рынка», у массового инвестора были. До финиша дошли, насколько мне известно, две истории:
🔸УК «КСП Капитал» создала ЗПИФ «Смарт Офисы» для финансирования новых объектов сети Meeting Point с целевой доходностью 7,5% годовых. Сколько они привлекли с рынка и привлекли ли вообще мне неизвестно, но фонд сформировали.
🔸ГК «Лайк» Аяза Шабутдинова привлекла ₽72 млн. в виде займов на развитие сети коворкингов Names у группы незнакомых друг с другом инвесторов-физлиц.
💸Всё остальное привлекалось в частном порядке через беззалоговые займы с целевым назначением «создание коворкинга». С переменным успехом, насколько я знаю.
🪤Перспектив для привлечения крупных коллективных инвестиций в коворкинги на арендуемых помещениях я лично не вижу. Однако можно масштабировать долговую модель, привлекая деньги через займы от частных лиц, краудлендинговые платформы, через выпуск долговых ценных бумаг и даже через ЦФА. Конечно, в условиях 🗝️ равного 16% долги придется привлекать не менее чем под 20%...
⚖️ Но вот если есть помещение в собственности, которое нужно отремонтировать, чтобы сделать коворкинг - можно попробовать привлекать соинвесторов через ЗПИФ или АО. Возможно, получится, если, конечно, цифры в финансовой модели окажутся привлекательны для инвесторов.
✍🏻 Вспомнил, что я как-то писал текст о подобной бизнес-модели - коворкингах. Воспроизвожу его с некоторыми сокращениями и изменениями.
🕰️Много часов было потрачено на попытки создать инструмент коллективных инвестиций в формате ЗПИФ или АО с коворкингом в качестве базового актива - все неудачные.
❓Почему? Потому что инвесторы хотят вкладывать деньги в реальные активы, то есть недвижимость, а не в «бизнес», основанный на недвижимости. Из активов у коворкинга, как правило, долгосрочный договор аренды (скорее пассив, а не актив) и обширная смета на ремонт, меблировку помещения, оборудование.
📶 Практически все сети коворкингов развиваются по операторской модели, то есть помещение и деньги на ремонт выделяет сам собственник недвижимости, максимум его близкие партнеры-соинвесторы.
⚙️Попытки привлекать «деньги с рынка», у массового инвестора были. До финиша дошли, насколько мне известно, две истории:
🔸УК «КСП Капитал» создала ЗПИФ «Смарт Офисы» для финансирования новых объектов сети Meeting Point с целевой доходностью 7,5% годовых. Сколько они привлекли с рынка и привлекли ли вообще мне неизвестно, но фонд сформировали.
🔸ГК «Лайк» Аяза Шабутдинова привлекла ₽72 млн. в виде займов на развитие сети коворкингов Names у группы незнакомых друг с другом инвесторов-физлиц.
💸Всё остальное привлекалось в частном порядке через беззалоговые займы с целевым назначением «создание коворкинга». С переменным успехом, насколько я знаю.
🪤Перспектив для привлечения крупных коллективных инвестиций в коворкинги на арендуемых помещениях я лично не вижу. Однако можно масштабировать долговую модель, привлекая деньги через займы от частных лиц, краудлендинговые платформы, через выпуск долговых ценных бумаг и даже через ЦФА. Конечно, в условиях 🗝️ равного 16% долги придется привлекать не менее чем под 20%...
⚖️ Но вот если есть помещение в собственности, которое нужно отремонтировать, чтобы сделать коворкинг - можно попробовать привлекать соинвесторов через ЗПИФ или АО. Возможно, получится, если, конечно, цифры в финансовой модели окажутся привлекательны для инвесторов.
🎼 Счастливый обладатель своего собственного «Метронома» (это жилой комплекс в Москве) застройщик «Брусника» вчера разместил свой новый выпуск облигаций.
💰 Привлекли ₽7.5 млрд.
🗓️ Срок обращения — 3 года
🎯 Номинал - ₽1 т.
💸 Купон - 16,25% (YTM 17,52%)
🧐 Это самый дорогой выпуск «Брусники» за всю историю размещений.
💰 Привлекли ₽7.5 млрд.
🗓️ Срок обращения — 3 года
🎯 Номинал - ₽1 т.
💸 Купон - 16,25% (YTM 17,52%)
🧐 Это самый дорогой выпуск «Брусники» за всю историю размещений.
🔵 Коллеги из ВNmар.рro рапортуют об итогах февраля 2024 года на рынке новостроек «старой» Москвы.
🏗 Средняя цена 1м2 в эконом- и комфорт-классах снизилась на 1,0% (до ₽323,48 т.). В высокобюджетных новостройках незначительно выросла на 0,1% (до ₽531,56 т.).
🚨 Число новостроек в реализации по итогам января выросло на 4,0% (до 334 шт.), а число лотов в продаже увеличилось на 8,7% (до 51,7 тыс. шт.).
📈 В феврале 2023 года средневзвешенная цена 1м2 составляла ₽405 т./м2, а в феврале 2024 достигла ₽443,3 т./м2, таким образом годовой прирост ценина новостройки составил 10,9%.
☝️Очевидно положительная новость для новостроек - заявления кандидата в Президенты РФ о продлении семейной ипотеки до 2030 года.
🔴 Коллеги из IRN сообщили, что за февраль квартиры на вторичном фонде в «старой» Москве подорожали на 0,2% - до ₽271,5 т./м2. Напомню, в январе 1 метр старомосковской вторички прибавил те же символические 0,2%.
🏘️На вторичном рынке постепенно накапливается предложение – с начала текущего года число лотов в экспозиции увеличилось примерно на 20%.
📑Глава ЦБ РФ Набиуллина вновь заявила, что в 2024 г. 🗝️ останется на уровне 13,5–15,5% и только в 2025 г. может опуститься ниже 10%. Если верить словам Эльвиры Сахипзадовны, спрос на «вторичку» будет относительно низким достаточно долго.
🏗 Средняя цена 1м2 в эконом- и комфорт-классах снизилась на 1,0% (до ₽323,48 т.). В высокобюджетных новостройках незначительно выросла на 0,1% (до ₽531,56 т.).
🚨 Число новостроек в реализации по итогам января выросло на 4,0% (до 334 шт.), а число лотов в продаже увеличилось на 8,7% (до 51,7 тыс. шт.).
📈 В феврале 2023 года средневзвешенная цена 1м2 составляла ₽405 т./м2, а в феврале 2024 достигла ₽443,3 т./м2, таким образом годовой прирост ценина новостройки составил 10,9%.
☝️Очевидно положительная новость для новостроек - заявления кандидата в Президенты РФ о продлении семейной ипотеки до 2030 года.
🔴 Коллеги из IRN сообщили, что за февраль квартиры на вторичном фонде в «старой» Москве подорожали на 0,2% - до ₽271,5 т./м2. Напомню, в январе 1 метр старомосковской вторички прибавил те же символические 0,2%.
🏘️На вторичном рынке постепенно накапливается предложение – с начала текущего года число лотов в экспозиции увеличилось примерно на 20%.
📑Глава ЦБ РФ Набиуллина вновь заявила, что в 2024 г. 🗝️ останется на уровне 13,5–15,5% и только в 2025 г. может опуститься ниже 10%. Если верить словам Эльвиры Сахипзадовны, спрос на «вторичку» будет относительно низким достаточно долго.
💌Коллеги сообщают мне, что собственники недвижимости начали получать уведомления от налоговой с требованием задекларировать арендные доходы по недвижимости.
🏘Просто потому что в собственности есть несколько нежилых помещений (в одном случае нежилое помещение было в единственном числе, но было еще несколько жилых помещений).
💸При этом налоговая презюмирует, что владение нежилыми помещениями подразумевает получение арендных доходов. Требования приходят собственникам не только в Москве и Санкт-Петербурге, в регионах тоже…
🏘Просто потому что в собственности есть несколько нежилых помещений (в одном случае нежилое помещение было в единственном числе, но было еще несколько жилых помещений).
💸При этом налоговая презюмирует, что владение нежилыми помещениями подразумевает получение арендных доходов. Требования приходят собственникам не только в Москве и Санкт-Петербурге, в регионах тоже…
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🥺Вчера общался с известным налоговым консультантом Евгенией Ослоновской по поводу последних активностей налоговой.
😳Ситуация серьёзная. За нами (инвесторами и налогоплательщиками) следит автоматизированная система, которая способна выявить и рассчитать сокрытые и недоплаченные налоги. ChatGPT отдыхает.
🔫Если раньше налоговая охотилась за НДСом и добилась феноменальных успехов (автоматизированная система умеет по чеку из магазина строить всю цепочку НДС!!!), то теперь мытари взялись за операции с недвижимостью, особенно за частных лиц.
🎯 Почему? Это легкие деньги - физические лица массово совершают однотипные правонарушения, а налоговая легко выигрывает суды. Например, ФЛ сдают в аренду апартаменты.
📁 Дело №А79-7303/2021.
💵 ФЛ сдавал в аренду нежилые помещения, затем принял решение об их продаже. Продал и получил требование от налоговой уплатить НДС в размере ₽3,3 млн + НДФЛ в размере ₽0,6 млн., ведь его деятельность признана предпринимательской. Суд проигран во всех инстанциях. Таких дел уже сотни (скоро, наверное, за тысячи перевалят).
🤪На популярный вопрос с большим креном в сторону правового нигилизма «А как налоговая узнает?» теперь есть очень точный ответ: налоговпя бдит и своего не упустит.
👑Единственный способ избежать проблем с налоговой - перестать закидывать шапками риски, снять корону и начать уже, наконец, осознавать необходимость неукоснительного соблюдения закона. И помнить о том, что незнание не освобождает!!!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🌿 Родители выдали дочь за замечательного парня - индивидуального предпринимателя, девелопера и просто хорошего человека.
🌻Тесть и тёща не могли нарадоваться, какой же хороший у них зятёк. И домики отлично строит, и их дочь, кровиночку, любит.
🥀Но вот однажды загрустил зятёк: хочется строить больше и лучше, но не хватает оборотного капиталу! Решил тесть помочь зятю - дал займ, но семейный, беспроцентный. А потом еще один, и ещё.
💵Деньги шли на расчетный счет ИП (зятя).
🚨Налоговая посчитала, что отсутствие % в договорах займа создаёт материальную выгоду, которая облагается НДФЛ по ставке 35%. Доначисление НДФЛ в размере ₽8 млн. - зятю. Все суды уже проиграны. Налоговая забрала денежки.
😰Как так? Какой НДФЛ на УСН???🤯
👀Читаем п. 3 ст. 346.11 НК РФ. Применяющие УСН ИП освобождены от уплаты НДФЛ, кроме некоторых доходов. В исключение входят суммы экономии на процентах по займам, которые получены налогоплательщиком от организации или индивидуального предпринимателя, которые признаны взаимозависимым лицом налогоплательщика либо с которыми налогоплательщик состоит в трудовых отношениях.
🤝Тесть признан взаимозависимым лицом.
🌻Тесть и тёща не могли нарадоваться, какой же хороший у них зятёк. И домики отлично строит, и их дочь, кровиночку, любит.
🥀Но вот однажды загрустил зятёк: хочется строить больше и лучше, но не хватает оборотного капиталу! Решил тесть помочь зятю - дал займ, но семейный, беспроцентный. А потом еще один, и ещё.
💵Деньги шли на расчетный счет ИП (зятя).
🚨Налоговая посчитала, что отсутствие % в договорах займа создаёт материальную выгоду, которая облагается НДФЛ по ставке 35%. Доначисление НДФЛ в размере ₽8 млн. - зятю. Все суды уже проиграны. Налоговая забрала денежки.
😰Как так? Какой НДФЛ на УСН???🤯
👀Читаем п. 3 ст. 346.11 НК РФ. Применяющие УСН ИП освобождены от уплаты НДФЛ, кроме некоторых доходов. В исключение входят суммы экономии на процентах по займам, которые получены налогоплательщиком от организации или индивидуального предпринимателя, которые признаны взаимозависимым лицом налогоплательщика либо с которыми налогоплательщик состоит в трудовых отношениях.
🤝Тесть признан взаимозависимым лицом.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
💵 Сдаете апартаменты, кладовки, машиноместа, торговые площади (нежилые помещения) как ФЛ? Получаете арендную плату переводами на карту? Минимизируете риски получением наличных от арендаторов?
🚦Вы абсолютно точно нарушаете закон. Вы совершаете правонарушение и у вас есть все шансы понести наказание. Хорошо, если это будет только вопрос денег!
⚠️ Базово: когда с нежилой недвижимостью работает физическое лицо без регистрации ИП, есть огромный риск, что деятельность признают предпринимательской и доначислят НДС (20 %).
📚Судебных дел по поводу доначисления налогов сейчас намного больше, чем претензий налоговых органов к известным блогерам-миллионникам.
✂️ А в это время налоговая тихо бреет овечек-налогоплательщиков. Потому что незнание законов не освобождает от ответственности.
🫠 Впрочем, некоторым удается выкрутиться и отбиться от налоговой в суде. Хотите узнать как?
🔥 Узнать как можно тут
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Всем спасибо за огоньки🔥
🙃 Хорошо, что мы живём в России! У нас формально нет прецедентного права и налогоплательщики могут отбиться в суде от налоговой.
⚔️ Если кратко, позиция защиты отбившихся сводилась к следующему: продажа ОДНОГО объекта недвижимости – разве это предпринимательская деятельность?
🔏 И суд, в ряде случаев, вставал на сторону физических лиц, отвечая на вопрос отрицательно.
🧊Но это тонкий лёд. Зачем в принципе по нему ходить?
🔀 Определяться с налогами нужно ДО осуществления инвестиций, а не во время или после. Потому что иначе возможны весьма неприятные сюрпризы...
🙃 Хорошо, что мы живём в России! У нас формально нет прецедентного права и налогоплательщики могут отбиться в суде от налоговой.
⚔️ Если кратко, позиция защиты отбившихся сводилась к следующему: продажа ОДНОГО объекта недвижимости – разве это предпринимательская деятельность?
🔏 И суд, в ряде случаев, вставал на сторону физических лиц, отвечая на вопрос отрицательно.
🧊Но это тонкий лёд. Зачем в принципе по нему ходить?
🔀 Определяться с налогами нужно ДО осуществления инвестиций, а не во время или после. Потому что иначе возможны весьма неприятные сюрпризы...
Как часто вы используете наличные денежные купюры?
Anonymous Poll
9%
Очень часто, почти всегда!
13%
От случая к случаю, примерно 50/50 с банковской картой
40%
Предпочитаю банковские переводы и электронные виды платежей, иногда наличные
37%
Давно не было в руках кэша, пользуюсь только цифровыми средствами платежей
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
💳 Получаете арендную плату за свои квартиры переводами на банковскую карту? Думаете «А как налоговая узнает?». Давайте порассуждаем.
1️⃣ Выгодно ли выявить уклонения?
🧮 По оценке Минстроя, в России насчитывается около 5,2 млн. квартир, которые сдаются в аренду. Если вывести из тени рынок аренды, это поспособствует поступлению в бюджет налогов до ₽200 млрд. в год.
🔍Как говорил Шерлок Холмс, «за такой куш любой может начать рискованную игру».
2️⃣ А как налоговая узнает?
🛡️С 2021 года ФНС получил доступ к банковской тайне, то есть к информации о ДДС по счетам ИП и физических лиц.
📥ФНС имеет право получить доступ к счетам ЮЛ или ИП, если проводится налоговая проверка или истребованы документы, есть решение о взыскании налога, приостановлении операций по счету или об отмене приостановления.
🪪 ФНС получит сведения по счетам ФЛ после согласия руководителя вышестоящего налогового органа, руководителя ФНС или его заместителя, а также если в отношении физлица уже проводится налоговая проверка или у него истребованы документы.
3️⃣ Подумайте на шаг вперед о логике фискальных органов.
🚨Прямо сейчас налоговая презюмирует, что владение несколькими нежилыми помещениями подразумевает получение арендных доходов.
❓Как вы думаете, сколько времени понадобится налоговой, чтобы сделать умозаключение о том, что владение несколькими объектами жилой недвижимости (квартирами) подразумевает получение арендных доходов?
☝️Напоминаю о призе: ₽200 млрд. в год налогов.
👀Сдаете квартиру, получая арендную плату переводом на сбербанк-онлайн? Не декларируете доходы от аренды? Не платите налогов?
♥️ Вы в красной зоне у налоговой: времени на легализацию мало, впереди маячит перспектива штрафов и доначислений.
1️⃣ Выгодно ли выявить уклонения?
🧮 По оценке Минстроя, в России насчитывается около 5,2 млн. квартир, которые сдаются в аренду. Если вывести из тени рынок аренды, это поспособствует поступлению в бюджет налогов до ₽200 млрд. в год.
🔍Как говорил Шерлок Холмс, «за такой куш любой может начать рискованную игру».
2️⃣ А как налоговая узнает?
🛡️С 2021 года ФНС получил доступ к банковской тайне, то есть к информации о ДДС по счетам ИП и физических лиц.
📥ФНС имеет право получить доступ к счетам ЮЛ или ИП, если проводится налоговая проверка или истребованы документы, есть решение о взыскании налога, приостановлении операций по счету или об отмене приостановления.
🪪 ФНС получит сведения по счетам ФЛ после согласия руководителя вышестоящего налогового органа, руководителя ФНС или его заместителя, а также если в отношении физлица уже проводится налоговая проверка или у него истребованы документы.
3️⃣ Подумайте на шаг вперед о логике фискальных органов.
🚨Прямо сейчас налоговая презюмирует, что владение несколькими нежилыми помещениями подразумевает получение арендных доходов.
❓Как вы думаете, сколько времени понадобится налоговой, чтобы сделать умозаключение о том, что владение несколькими объектами жилой недвижимости (квартирами) подразумевает получение арендных доходов?
☝️Напоминаю о призе: ₽200 млрд. в год налогов.
👀Сдаете квартиру, получая арендную плату переводом на сбербанк-онлайн? Не декларируете доходы от аренды? Не платите налогов?
♥️ Вы в красной зоне у налоговой: времени на легализацию мало, впереди маячит перспектива штрафов и доначислений.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🚨Меня тут вчера комментаторы обвинили в нагнетании и алармизме. А я пообещал накидать кейсов.
🪺Начнем с дробления. Правда, обещают амнистию, но...
🔪Впервые тема дробления попала в поле моего зрения ещё в 2016 году. Тогда против совладельца торговых центров «Пражский», Columbus, «Армада» и ГЕМ Соломона Манаширова было заведено уголовное дело об уклонении от уплаты налогов.
🪚По версии следствия уважаемый Соломон Хияевич разделил ТЦ «Армада» на 18 частей и передал эти площади 18 ОООшкам на УСН, продолжив контролировать торговый центр. При этом он платил всего лишь 6% налога на выручку от аренды, хотя (по мнению налоговой) должен был уплачивать и НДС, и НП на сумму ₽537 млн.
❌В 2019 году тяжба налоговой и Манашировых было окончательно завершена - Верховный суд отказал в кассационной жалобе налогоплательщику. Кейс Манаширова стал широко известным в узких кругах, а имевшие похожую структуру собственности владельцы недвижимости поспешили от нее отказаться.
📥А теперь дело №А09-11560/2021. Инвестор (ИП) владел объектами нежилой недвижимости и применял патент. Соответственно, в рамках патента он получал арендные платежи.
🏗️После проведения реконструкции, увеличения площади и роста выручки от аренды, инвестор осознал, что превышает лимиты по патенту.
📌 Чтобы остаться в лимитах на супругу инвестора был оформлен ИП (также на патенте), после чего ряд договоров аренды были переводены на нее. То есть у каждого из супругов образовалось по одному патенту по сдаче в аренду недвижимости.
💥 Налоговая признала данную деятельность дроблением, потому что целью оформления ИП на супругу инвестора было удержаться в лимитах по патенту и снизить налоговую нагрузку.
🧮 К оплате ₽5,2 млн. по УСН.
🪺Начнем с дробления. Правда, обещают амнистию, но...
🔪Впервые тема дробления попала в поле моего зрения ещё в 2016 году. Тогда против совладельца торговых центров «Пражский», Columbus, «Армада» и ГЕМ Соломона Манаширова было заведено уголовное дело об уклонении от уплаты налогов.
🪚По версии следствия уважаемый Соломон Хияевич разделил ТЦ «Армада» на 18 частей и передал эти площади 18 ОООшкам на УСН, продолжив контролировать торговый центр. При этом он платил всего лишь 6% налога на выручку от аренды, хотя (по мнению налоговой) должен был уплачивать и НДС, и НП на сумму ₽537 млн.
❌В 2019 году тяжба налоговой и Манашировых было окончательно завершена - Верховный суд отказал в кассационной жалобе налогоплательщику. Кейс Манаширова стал широко известным в узких кругах, а имевшие похожую структуру собственности владельцы недвижимости поспешили от нее отказаться.
📥А теперь дело №А09-11560/2021. Инвестор (ИП) владел объектами нежилой недвижимости и применял патент. Соответственно, в рамках патента он получал арендные платежи.
🏗️После проведения реконструкции, увеличения площади и роста выручки от аренды, инвестор осознал, что превышает лимиты по патенту.
📌 Чтобы остаться в лимитах на супругу инвестора был оформлен ИП (также на патенте), после чего ряд договоров аренды были переводены на нее. То есть у каждого из супругов образовалось по одному патенту по сдаче в аренду недвижимости.
💥 Налоговая признала данную деятельность дроблением, потому что целью оформления ИП на супругу инвестора было удержаться в лимитах по патенту и снизить налоговую нагрузку.
🧮 К оплате ₽5,2 млн. по УСН.
✅ Продолжаем про налоги! Кейс прошлогодний, но всё ещё актуальный.
💍 У одного моего знакомого бизнесмена (ИП) есть любимая жена (тоже ИП). И он любит дарить ей движимость и недвижимость, то квартиру, то автомобиль...
🎁 В один прекрасный день он подарил ей готовый арендный бизнес (стрит-ритейл). Такой хорошенький, маленький, с чудесным арендатором. Не хватало только розовой ленточки!
💔 Ни муж, ни жена не ожидали, что в эту прекрасную, романтическую историю вклинится налоговая инспекция с требованием уплатить налог с возникшего у супруги дохода!
😰 Как, почему, что за беспредел? Ведь сделки между мужем и женой не подлежат налогообложению! Начался суд с налоговой.
📜 На момент заключения договора дарения супруги являлись индивидуальными предпринимателями, а предметом дарения выступили нежилые объекты, используемые в предпринимательской деятельности, суд сделал вывод, что доход в результате получения указанного имущества заявителем, применяющим УСН, подлежит налогообложению по УСН. Правило по освобождению от уплаты НДФЛ на УСН не действует.
💰6% от стоимости помещения пришлось уплатить в бюджет.
💍 У одного моего знакомого бизнесмена (ИП) есть любимая жена (тоже ИП). И он любит дарить ей движимость и недвижимость, то квартиру, то автомобиль...
🎁 В один прекрасный день он подарил ей готовый арендный бизнес (стрит-ритейл). Такой хорошенький, маленький, с чудесным арендатором. Не хватало только розовой ленточки!
💔 Ни муж, ни жена не ожидали, что в эту прекрасную, романтическую историю вклинится налоговая инспекция с требованием уплатить налог с возникшего у супруги дохода!
😰 Как, почему, что за беспредел? Ведь сделки между мужем и женой не подлежат налогообложению! Начался суд с налоговой.
📜 На момент заключения договора дарения супруги являлись индивидуальными предпринимателями, а предметом дарения выступили нежилые объекты, используемые в предпринимательской деятельности, суд сделал вывод, что доход в результате получения указанного имущества заявителем, применяющим УСН, подлежит налогообложению по УСН. Правило по освобождению от уплаты НДФЛ на УСН не действует.
💰6% от стоимости помещения пришлось уплатить в бюджет.
Нужно ли мне проводить бесплатный вебинар по теме налогов в недвижимости вместе с крутым налоговым консультантом?
Anonymous Poll
95%
✅ Да, интересно и нужно!
5%
❌ Нет, по налогам всё ясно и понятно..
📦 Тема налогов оказалась настолько важной и острой, что мне просто закидали л.с. вопросами по поводу того, «если купить как..., а продать как...» и т.д.
⚠️ При этом любой человек, который когда-либо проходил у меня обучение или просто общался со мной знает, что я всегда предупреждаю о необходимости обращения к налоговым консультантам.
👀 И всегда сам транслирую, что я в налогах разбираюсь поверхностно и потребляю эту информацию от профессионалов.
☝️Поэтому на вопрос о том, а «что будет если купить подвал как ИП, сдавать по патенту, ликвидировать ИП и продать подвал как ФЛ...» я могу ответить только одно: я не знаю.
✅ Максимум что я могу сделать - попросить налогового консультанта, которому я лично доверяю, провести совместный бесплатный вебинар и разъяснить некоторые моменты, касающиеся основ налогообложения инвестиций в недвижимость + ответить на несколько ваших вопросов по теме.
🔀 Но я не уверен, нужен ли вам такой вебинар... поэтому ставлю вопрос на голосование! ☝️☝️☝️
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
👀 Вижу, что голосов ЗА вебинар много.
✅ Окей, тогда сегодня я постараюсь договориться о проведении такого вебинара в самое ближайшее время.
🔥Надеюсь скоро опубликовать анонс.
✅ Окей, тогда сегодня я постараюсь договориться о проведении такого вебинара в самое ближайшее время.
🔥Надеюсь скоро опубликовать анонс.
🎁 Хороший и полезный подарок придумал для Прекрасных Дам!
🤗 Подробности уже завтра.
С наступающим🌷
🤗 Подробности уже завтра.
С наступающим🌷
Крымская недвижимость: где инвестировать сейчас?
В 2024 году возникает вопрос: во что вложить средства?
Однозначный ответ - в недвижимость Крыма. Здесь сочетаются мягкий климат, великолепная природа и доступные цены за кв.метр. В 2024 г планируется привлечение более 130 млрд ₽ частных инвестиций в экономику региона через инвестконтракты.
Один из наиболее привлекательных объектов на рынке недвижимости Крыма - это ЖК бизнес-класса Долина Роз в г. Судак - современное пространство, с ноткой итальянской души. Квартиры с террасами и патио, разнообразная инфраструктура для отдыха и развлечений и охраняемая территория создают идеальные условия для комфортного проживания.
Стоимость квартир от 8,7 млн ₽ за 43 м2. По оценке рынка, годовой доход от сдачи 1 комн квартиры составляет около 1,3 млн ₽ с окупаемостью - 7,5 лет. Перепродажа дает среднегодовую доходность 30%, а через 2 года стоимость объекта вырастет на 70%. Вложив 8,7 млн ₽, вы получите чистую прибыль 5 млн ₽.
Хотите узнать больше и получить инвестиционный расчет? Переходите по ссылке
#реклама
В 2024 году возникает вопрос: во что вложить средства?
Однозначный ответ - в недвижимость Крыма. Здесь сочетаются мягкий климат, великолепная природа и доступные цены за кв.метр. В 2024 г планируется привлечение более 130 млрд ₽ частных инвестиций в экономику региона через инвестконтракты.
Один из наиболее привлекательных объектов на рынке недвижимости Крыма - это ЖК бизнес-класса Долина Роз в г. Судак - современное пространство, с ноткой итальянской души. Квартиры с террасами и патио, разнообразная инфраструктура для отдыха и развлечений и охраняемая территория создают идеальные условия для комфортного проживания.
Стоимость квартир от 8,7 млн ₽ за 43 м2. По оценке рынка, годовой доход от сдачи 1 комн квартиры составляет около 1,3 млн ₽ с окупаемостью - 7,5 лет. Перепродажа дает среднегодовую доходность 30%, а через 2 года стоимость объекта вырастет на 70%. Вложив 8,7 млн ₽, вы получите чистую прибыль 5 млн ₽.
Хотите узнать больше и получить инвестиционный расчет? Переходите по ссылке
#реклама