🔋У меня сейчас идет курс «Найти деньги». Один из студентов прислал вопрос, как бороться с возражением:

«Зачем вам инвесторы? Если ваш проект приносит >30% годовых - идите в банк и получите кредит под 17%, разницу оставьте себе...»

☝️Подобные рассуждения - явный признак недостаточной образованности (в теме инвестиций) у рассуждающего. Необходимо провести небольшую разъяснительную работу.

1️⃣ Рассказать что такое стэк капитала и показать как он выглядит. Простейшая структура финансирования любого проекта состоит из собственных средств и банковского кредита, чуть более сложная - из собственных средств, мезонина и банковского кредита.

Нормальная ситуация, когда инициатор проекта вкладывает 5-15% своих средств от инвестиционного бюджета проекта. При этом банки просят показать собственные средства на уровне 20-30%. Очень часто разницу между возможностями инициатора проекта и требованиями банка покрывают соинвесторы.

2️⃣ Задать вопрос рассуждающим, с чего они взяли, что банк вообще даст кредит на проект с доходностью >30%? У банков свои представления о рисках, о девелопменте недвижимости (жилой и коммерческой) и свои критерии кредитования проектов.

Например, банки требуют личное поручительство инициатора проекта. Если что не так пойдёт в проекте, инициатор отдаст всё своё личное имущество банку. Если бы рассуждающие были на месте инициатора проекта, они бы согласились стать поручителем по кредиту?

Наконец, есть просто рискованные проекты, которые относятся к категории unbankable, то есть банки такие не кредитуют в принципе, потому что там есть проблемки и неопределенности. Но вот если всё получится, то...

3️⃣ Банк может диктовать существенные условия реализации проектов через ковенанты в кредитных договорах. Банк неудобный, давлеющий партнер в проекте, с логикой «как бы чего не вышло».

Привлечение соинвесторов помимо прочего дает инициаторам гораздо большую свободу действий, поскольку освобождает их от ограничений, которые почти всегда предусмотрены в кредитных договорах.

4️⃣ Объяснить, что есть разные бизнес-модели в сфере недвижимости и управления активами. Одна из бизнес-моделей состоит в том, что инициатор проекта (GP) ищет на рынке интересные возможности и привлекает соинвесторов (LP). Интерес инициатора - реализовать проект: вложить свои не очень большие деньги в большую историю + получить проект под управление, чтобы взимать management fee и success fee. Это нормальная такая бизнес-модель, по которой работают очень многие компании как в России, так и за рубежом.

🔻В общем, надо как-то приземлить рассуждающего и донести до него, что представления о легкости и простоте получения банковского кредита - всего лишь иллюзия. В реальном мире всё иначе.

❓Я никаких доводов не забыл? Есть ли ещё противоядия для борьбы с опасными заблуждениями?

#ликбез

🔋У меня была раньше хорошая традиция - публиковать интересные и позитивные высказывания (цитаты), такие... мотивационные.

🧰Потом забросил немного эту историю. А сегодня решил, что нужно «вернуться к истокам».

💊Мотивации никогда не бывает много. Мы всегда желаем чего-то достичь, к чему-то стремимся, хотим воплотить задуманное. Но к концу недели руки могут уже просто опускаться от усталости.

📈 Я очень надеюсь, что мои пятничные мотивирующие цитаты хотя бы немного помогут вам не останавливаться и идти дальше. Только вперёд!

🛒Fix Price — одна из ведущих в СНГ и крупнейшая в России сеть магазинов низких фиксированных цен. По состоянию на 31 декабря 2023 года магазины Fix Price были представлены в 9 странах.

💡Fix Price опубликовала ключевые операционные и финансовые результаты за IV квартал 2023 года. Они довольно скромные и настораживающие.

🔴 Выручка увеличилась на 7,8% г/г до ₽81,7 млрд.
🔴 Динамика LFL продаж составила -0,9% г/г (в связи с более сдержанным потребительским спросом на фоне макроэкономической нестабильности)
🔴 Компания открыла 252 магазина (с учетом закрытий, а также включая 17 франчайзинговых магазинов), достигнув отметки 6 414 магазина.
🔴 Общая торговая площадь увеличилась на 55,2 тыс м2. И составила 1,39 млн. м2.

🪪 В декабре 2023 года сооснователь Fix Price А.Хачатрян продал свою долю в 35,2% в компании за $1 млрд. Почти все акции — 34,2% — выкупил другой сооснователь Fix Price С.Ломакин. Ещё 1% приобрёл гендиректор сети магазинов Дмитрий Кирсанов. Возможно, изменения в составе акционеров улучшат показатели сети...

☝️Fix Price удовлетворительный вариант арендатора. Сеть занимает небольшие помещения 230-350м2, требует умеренную мощность 10-20 кВт и рассматривает даже помещения в цоколях и на 2-х этажах. Однако, Fix Price платит минимальную фиксированную арендную плату, предпочитая в качестве аренды платить % от товарооборота.

🔻С учетом отрицательной динамики LFL как раз на этот момент стоит обратить внимание - товарооборот может быть скромным и расстраивать не только сеть, но и арендодателя.

🌋Это случилось: ребрендинг «Гранели»

📈 Напоминаю, что ведущие российские застройщики оценивают стоимость своих брендов в миллиарды рублей. Так что это не просто шрифт поменяли - проведена операция на Х ярдов.

☝️У «Гранели» еще и новый слоган: «Лично для тебя»... Ну это без комментариев 👀

💵 В послании Федеральному Собранию заложены суммарные расходы на ₽17 триллионов до 2030 года - посчитали пчёлки из РИА Новостей.

💬Цитата: «Планы большие, расходы тоже: предстоят масштабные инвестиции в социальную сферу, демографию, экономику, науку и другие сферы»

⁉️Откуда возьмутся уже распределенные деньги?

⚖️>50% опрошенных на моем канале ожидают повышения налогов для ИП.

📈 Скорее всего, в России будет введена прогрессивная шкала налогообложения для физических лиц. То есть не только 13% и 15% (от ₽5 млн), как сейчас.

⚠️ Но, к сожалению, это не всё. Есть ещё резервы для изъятия излишков хранящихся у населения денежных средств.

🌐Обратимся к зарубежному опыту и обнаружим, что в России нет некоторых налогов и сборов:

🔹Гербовый сбор
🔹Налог на богатство
🔹Налог на вмененную аренду

👀В нашей стране баснословно дешевая регистрация сделок с недвижимостью. В безналоговых эмиратах 4%, а в России это просто копейки.

🗃️Налог на имущество в России тоже «никакой» - государство может смело поднять его хоть в 2 раза и оставаться одной из самых нежадных стран мира по этому показателю.

🔩Налоговая с каждым днём усиливает своё давление на налогоплательщиков, в том числе инвесторов в недвижимость. Кстати, люди продолжают наплевательски относиться к налогам и стараются уклониться от почетной обязанности. Увы, налоговая не дремлет и жестко наказывает нарушителей.

🔻Итого: пересмотр налоговой системы в России может оказаться куда драматичнее, чем мы ожидаем.

🧐 Задача: получать в месяц ₽200 тыс. пассивного дохода.

👀 Решения в статье Forbes.

🏛️ За инвестиционные инструменты в секторе недвижимости отвечает основатель SimpleEstate Никита Корниенко.

📶 Коллеги из РБК опубликовали очередной рейтинг компаний, занимающихся продажей или сдачей в аренду офисных помещений на территории России.

🏢 Больше всего офисов продаёт девелопер STONE, который в прошлом году продал 101 тыс.м2 офисов в своих проектах.

🪑А вот сдают в аренду активнее всего «короли недвижимости» из O1 Properties - площадь сданных в аренду офисов в их бизнес-центрах составляет 496 тыс.м2

👀 Зачем это знать частному инвестору? При принятии инвестиционных решений весьма полезно понимать, кто является маркет-мейкером на рынке и фактически определяет тренд, задаёт стандарты и формирует правила игры.

☝️Например, в Москве больше всего квартир продает ПИК, а в Санкт-Петербурге - Setl Group.

👀 С оригиналом рейтинга можно ознакомиться здесь.

🧐 Согласны со свиньёй?

👍 Да
👀 Нет

☝️В недвижимости (она же «бетон») есть инструменты, которые позволяют опередить инфляцию или снизить её негативное влияние на капитал.

🔗 Привязка арендной платы к товарообороту арендатора отлично защищает собственников коммерческой недвижимости от инфляции: например, если арендатором является супермаркет, который повышает цены на продукты, то повышается и выручка от аренды.

📈 С ноября 2021 года по ноябрь 2023 года официальная инфляция в России составила 21.5%.

🗓 В ноябре 2021 года инвесторы инвестиционной платформы SimpleEstate получили доступ к приобретению акций проектной компании, владеющей помещением 1 341 м2, из которых супермаркет «ДА!» долгосрочно арендует 1061,3 м2 (арендная плата 4,5% от товарооборота, индексация не >5% в год).

💰Средняя дивидендная доходность проекта составила 13% (выплачено инвесторам), а вот стоимость объекта за рассматриваемый период выросла на +29,6%.

🔋Таким образом фактическая годовая доходность, включающая в себя дивиденды и рост стоимости недвижимости, составила 31%.

🟪 Как инвестировать в антиинфляционные инструменты от ₽100 тыс. в 2024 году и сразу начать получать дивиденды?
Прямо сейчас на вторичном рынке SimpleEstate продаются акции проектных компаний, владеющие помещениями супермаркетов «Перекресток» в Прокшино и «Магнита» в Люберцах, арендная плата которых привязана к товарообороту, что обеспечивает защиту денежных потоков от инфляции.

🎤 Вынужден признаться... У меня есть формат личных консультаций.

🎭Он уже у меня очень давно есть, но я его особо не рекламирую и не продвигаю, потому что личная консультация дело ответственное и в моём случае очень энергозатратное.

🗓️ Раз в год я провожу серию бесплатных консультаций инициаторов проектов в сфере недвижимости по вопросу привлечения инвестиций. В остальное время консультации платные.

💵 Почему платные? Я заметил, что бесплатные советы не ценятся, поэтому получатель консультации должен заплатить некоторую сумму. Тогда и слушается внимательнее, и делается потом что-то с большей вероятностью.

🧐 Зачем мне это:
🔸Обмен опытом и идеями с интересными людьми
🔸Расширение кругозора, погружение в неизведанное или наоборот хорошо известное
🔸Полезные знакомства, потенциальное партнерство
🔸Перспективные направления для инвестиций.

⁉️ Если меня спрашивают, «можно ли проконсультироваться», я высылаю ссылку и на этом всё в 90% случаев заканчивается. Что хорошо, ведь я в этот день меньше устану и смогу подольше поработать.

🤝 Но так вообще если дело серьёзное, есть сложные вопросы и действительно необходима консультация - обращайтесь:
atsogoev.ru/consult

.

☝️Вот вчера, например, я консультировал замечательных людей, желающих привлекать деньги для масштабирования своего успешного и полезного бизнеса в сфере услуг для населения. Этот бизнес развивается на арендованных площадях, а инвестиции нужно привлекать для финансирования ремонта, оборудования и меблировки.

✍🏻 Вспомнил, что я как-то писал текст о подобной бизнес-модели - коворкингах. Воспроизвожу его с некоторыми сокращениями и изменениями.

🕰️Много часов было потрачено на попытки создать инструмент коллективных инвестиций в формате ЗПИФ или АО с коворкингом в качестве базового актива - все неудачные.

❓Почему? Потому что инвесторы хотят вкладывать деньги в реальные активы, то есть недвижимость, а не в «бизнес», основанный на недвижимости. Из активов у коворкинга, как правило, долгосрочный договор аренды (скорее пассив, а не актив) и обширная смета на ремонт, меблировку помещения, оборудование.

📶 Практически все сети коворкингов развиваются по операторской модели, то есть помещение и деньги на ремонт выделяет сам собственник недвижимости, максимум его близкие партнеры-соинвесторы.

⚙️Попытки привлекать «деньги с рынка», у массового инвестора были. До финиша дошли, насколько мне известно, две истории:

🔸УК «КСП Капитал» создала ЗПИФ «Смарт Офисы» для финансирования новых объектов сети Meeting Point с целевой доходностью 7,5% годовых. Сколько они привлекли с рынка и привлекли ли вообще мне неизвестно, но фонд сформировали.

🔸ГК «Лайк» Аяза Шабутдинова привлекла ₽72 млн. в виде займов на развитие сети коворкингов Names у группы незнакомых друг с другом инвесторов-физлиц.

💸Всё остальное привлекалось в частном порядке через беззалоговые займы с целевым назначением «создание коворкинга». С переменным успехом, насколько я знаю.

🪤Перспектив для привлечения крупных коллективных инвестиций в коворкинги на арендуемых помещениях я лично не вижу. Однако можно масштабировать долговую модель, привлекая деньги через займы от частных лиц, краудлендинговые платформы, через выпуск долговых ценных бумаг и даже через ЦФА. Конечно, в условиях 🗝️ равного 16% долги придется привлекать не менее чем под 20%...

⚖️ Но вот если есть помещение в собственности, которое нужно отремонтировать, чтобы сделать коворкинг - можно попробовать привлекать соинвесторов через ЗПИФ или АО. Возможно, получится, если, конечно, цифры в финансовой модели окажутся привлекательны для инвесторов.

🎼 Счастливый обладатель своего собственного «Метронома» (это жилой комплекс в Москве) застройщик «Брусника» вчера разместил свой новый выпуск облигаций.

💰 Привлекли ₽7.5 млрд.
🗓️ Срок обращения — 3 года
🎯 Номинал - ₽1 т.
💸 Купон - 16,25% (YTM 17,52%)

🧐 Это самый дорогой выпуск «Брусники» за всю историю размещений.

💌Коллеги сообщают мне, что собственники недвижимости начали получать уведомления от налоговой с требованием задекларировать арендные доходы по недвижимости.

🏘Просто потому что в собственности есть несколько нежилых помещений (в одном случае нежилое помещение было в единственном числе, но было еще несколько жилых помещений).

💸При этом налоговая презюмирует, что владение нежилыми помещениями подразумевает получение арендных доходов. Требования приходят собственникам не только в Москве и Санкт-Петербурге, в регионах тоже…