✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

🔸Кейс про передачу объекта коммерческой недвижимости в управление                                                        
🔸Можно ли создать пассивный доход на инвестициях в склады

🔸Доходный гараж. Итог за 2 года

🔸Куда можно вложить 61 млн рублей

🔸Риск-менеджмент в инвестициях

🔸Стоимость кухни в проекте по флиппингу

🔸Быть хорошим выгодно?


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Открытый урок «Инвестирование в склады»: сегодня во вторник 27 февраля в 16.30 по МСК.

👉 web.atsogoev.com/sklad

🏗 GloraХ готовится к очередному выпуску облигаций, размещение запланировано на 12 марта.

Пока ожидания такие:
💰Ориентир купона не выше 18,00%
💸 YTM 19,56%
💵 Объем выпуска ₽1 млрд. (1 млн.бумаг номиналом ₽1 тыс.)
🗓 Срок до погашения 3 года

☝️Дороговато занимает застройщик - но вариантов, видимо, нет.

📺 Готова запись открытого урока «Инвестирование в склады»: web.atsogoev.com/sklad

Что вы узнаете на уроке:
📦 Как выбрать склады для инвестиций
📦 Куда инвестировать: кладовки в новостройках, self storage (склады индивидуального хранения), light industrial или склады класса А, упакованные в ЗПИФЫ
📦 Как частному инвестору инвестировать в склады индивидуального хранения
📦 Как анализировать инвестиции в self storage, на что обращать внимание
📦 Есть ли спрос на light industrial, стоит ли вкладывать деньги?
📦 Коллективные инвестиции в склады
📦 Финмодель коллективных инвестиций в покупку паев ЗПИФ

🤗 Заранее благодарен вам за любые, даже негативные комментарии и вопросы.

⚡После выборов рубль рухнет

☝️Эту мантру повторяют манипуляторы - моё мнение. Мол сейчас рубль держат «опасаясь народного недовольства», а вот потом как начнут девальвировать деревянного...

1️⃣ Никакой корреляции между выборами и курсом сейчас нет. Может раньше была - но как минимум с 24 февраля 2022 года её нет. Хорошо изучать поведение рубля по старым графикам, вот только, ситуация изменилась и прошлое совсем не похоже на настоящее.
2️⃣ А что, результаты выборов станут неожиданностью? Но ведь 17 марта ничего не произойдет: ни в политике, ни в экономике. И никаких резких движений с рублем не будет.
3️⃣ Рубль, в общем и целом, находится под контролем - его движения управляемы из России, из ЦБ РФ и из Минфина.
4️⃣ Единственный момент, который неподвластен Силуанову и Набиуллиной - новые санкции (прежде всего, вторичные санкции). Это действительно влияет на рубль и на экономику России.

🔻Итого: ситуация с рублем определяется не выборами 2024 года, а новыми пакетами санкций. На завывания о том, что рубль обесценится 18 марта обращать внимание не нужно.

🅿️.💲.А так вообще волнуйтесь 😬

🏗️ Скански и Штрабаги ушли, а турки уходить никуда не собираются

⚠️ Турецкий строительный бизнес НЕ отказывается от работы с Россией и в России.

🚧 Например, турецкий ген.подрядчик Limak Construction будет заниматься строительством жилого комплекса бизнес-класса MYPRIORITY Paveletskaya от ГК «Гранель»

🦺Что за Limak Construction такой? Турецкое СМУ ведет свою историю с 1976 года. Входит в топ-250 лучших международных подрядчиков по версии рейтинга ENR (издание Engineering News-Record). На российском рынке компания присутствует с 2015 года, с «Гранель» уже работают на проекте MYPRIORITY Basmanny.

⚡️21 февраля ЦБ РФ отозвал банковскую лицензию у QIWI Банка, известного платежного оператора. Это событие привело к тотальному сбою в работе мобильного приложения, отказу платежных терминалов и падению облигаций «Киви-Финанс» как минимум на 50% на бирже.

💬 Мы уже неоднократно отвечали на вопросы, что будет, если SimpleEstate «исчезнет».

❗️Пришло время ответить и на вопрос что случится, если в один ужасный момент ЦБ РФ отзовёт лицензию у инвестиционной платформы SimpleEstate?

📢 Спойлер: ничего страшного для акционеров проектных компаний.

⚠️ Начнем с основ. Коллективные инвестиции в недвижимость через нашу инвестиционную платформу юридически структурируются посредством создания проектных Акционерных Обществ (один объект - одно АО). Инвесторы получают привилегированные акции этих АО, а SimpleEstate контролирует обычные акции.

⚖️ Это позволяет уравновесить права всех инвесторов и сделать эффективным управление недвижимостью.

💼 Вложения инвесторов, осуществленные через инвестиционную платформу, отделены от самой SimpleEstate, которая выступает сервисным агентом и помогает сделать процесс управления недвижимостью более эффективным.

💣 Гипотетически возможный отзыв лицензии у SimpleEstate не приведет к перебоям на сайте, но примерно на 1-1,5 месяца остановит работу вторичного рынка акций проектных компаний. Нам потребуется несколько дней для открытия нового номинального счета, используемого в операциях с акциями проектных компаний.

🚬 Топ-менеджеры и акционеры SimpleEstate, конечно, расстроятся и будут пытаться доказать ЦБ РФ необоснованность и ошибочность такого решения. После отзыва лицензии инвестиционная платформа лишится возможности развиваться и привлекать средства инвесторов согласно 259-ФЗ «Об инвестиционных платформах» для финансирования приобретения новых проектов.

⚙️ Однако SimpleEstate будет продолжать управлять проектными компаниями и выполнять все обязательства перед инвесторами, прежде всего, выплачивать дивиденды. Деятельность по управлению активами проектных Акционерных Обществ не является лицензируемой в России.

🗝 Таким образом, даже отзыв лицензии ЦБ РФ у инвестиционной платформы не приведет к фатальным последствиям для инвесторов, фактических владельцев недвижимости. SimpleEstate продолжит получать вознаграждение за управление проектами и фактически сосредоточится на деятельности по управлению недвижимостью. Юридический статус инвесторов не изменится, их активы никуда не денутся и продолжат приносить те же доходы, что и до печального гипотетического события.

⚠️ Специально для тех, кто невнимательно читает. Никакой реальной угрозы отзыва лицензии ЦБ РФ у SimpleEstate нет - мы просто рассматриваем возможные последствия такого решения, моделируем ситуацию и делам стресс-тест.

🏗️ Крупнейший девелопер жилья в Санкт-Петeрбурге и некогда второй по масштабу жилой застройщик в России «Setl Group» собирается собрать новый урожай на долговом рынке.

💰Ориентир купона не выше 15,9%
💸 YTM 17,11%
💵 Объем выпуска ₽5 млрд. (5 млн.бумаг номиналом ₽1 тыс.)
🗓 Срок 3 года.

👀 И тоже дороговато. Впрочем, Setl Group в итоге может занять и дешевле 15,9% - если при размещении на облигации будет спрос, конечно.

🥺Тут я совсем пропустил изменения, которые произошли с сильно родственной компанией застройщика MR Group - УК «МР Капитал».

🔌Эта компания была создана в 2021 году и за очень короткий срок наколбасила не менее 25 ЗПИФов с совокупной стоимостью чистых активов ₽150 млрд. Все ЗПИФы были спец.назначения, через них структурировалось финансирование проектов MR Group и владение близкими к MR Group бизнесами.

❌Но в декабре 2023 года УК «МР Капитал» была ликвидирована, а ее правопреемницей и наследницей лицензии ЦБ РФ стала УК «АБ Капитал».

💰Я так понял, что «АБ Капитал» уже даже начала работать с частными инвесторами, во всяком случае, этой компании передали ЗПИФ «ЖК Symphony 34», которым ранее управляла УК «Открытие»

🛒Возможно, в отдаленных планах MR Group формирование ЗПИФов для «розничных инвесторов». Напомню, что на рынке уже есть прецедент - УК PARUS AM через акционеров аффилирована с девелоперской компанией Central Properties.

🇷🇺 Сегодня Президент РФ и кандидат в Президенты РФ (в 2024 году это один и тот же человек) обращался к Федеральному Собранию. Очень часто идеи таких обращений становятся законами.

🔸Хорошие новости.

😁Амнистия по налогам для малых и средних компаний, которые «при фактическом росте бизнеса были вынуждены использовать схемы налоговой оптимизации». «Никаких штрафов, санкций, пересчёта налогов за предыдущие периоды не будет - в этом смысл амнистии». Блиновскую выпускают, это же про неё, нет?

«Предусмотреть механизм не резкого, а именно плавного увеличения налоговой нагрузки для компаний, которые переходят с упрощенки на общий порядок налогообложения» - тоже весьма неплохо.

😀 Тоже хорошие новости (но не для всех)

😶 «Нужно, безусловно, закрыть всяческие лазейки, которые используются некоторыми компаниями для ухода от налогов или занижения своих налоговых платежей». Интересно о чем речь? Лазейки это льготы по налогам? Калмыцкую схему закроют?

😶 Налоговую систему России нужно модернизировать до 2030 года. «Нужно продумать более справедливое распределение налогового бремени в сторону тех, у кого более высокие корпоративные и личные доходы. И напротив, нужно снизить налоговую нагрузку на семьи, в том числе за счет вычетов». Тут пока тоже непонятно: в одной фразe смешиваются корпоративные и личные доходы, что намекает на пересмотр налогообложения не только для физических лиц (прогрессивная шкала?), но и для ИП. Посмотрим, что законодатель предложит в итоге.

☺️Остается надеяться, что льготы не отменят, а налоги поднимут не сильно. Впрочем, «планы большие, расходы тоже: предстоят масштабные инвестиции в социальную сферу, демографию, экономику, науку и другие сферы». В общем, этот пост следует читать с чувством радостного волнения.

🔋У меня сейчас идет курс «Найти деньги». Один из студентов прислал вопрос, как бороться с возражением:

«Зачем вам инвесторы? Если ваш проект приносит >30% годовых - идите в банк и получите кредит под 17%, разницу оставьте себе...»

☝️Подобные рассуждения - явный признак недостаточной образованности (в теме инвестиций) у рассуждающего. Необходимо провести небольшую разъяснительную работу.

1️⃣ Рассказать что такое стэк капитала и показать как он выглядит. Простейшая структура финансирования любого проекта состоит из собственных средств и банковского кредита, чуть более сложная - из собственных средств, мезонина и банковского кредита.

Нормальная ситуация, когда инициатор проекта вкладывает 5-15% своих средств от инвестиционного бюджета проекта. При этом банки просят показать собственные средства на уровне 20-30%. Очень часто разницу между возможностями инициатора проекта и требованиями банка покрывают соинвесторы.

2️⃣ Задать вопрос рассуждающим, с чего они взяли, что банк вообще даст кредит на проект с доходностью >30%? У банков свои представления о рисках, о девелопменте недвижимости (жилой и коммерческой) и свои критерии кредитования проектов.

Например, банки требуют личное поручительство инициатора проекта. Если что не так пойдёт в проекте, инициатор отдаст всё своё личное имущество банку. Если бы рассуждающие были на месте инициатора проекта, они бы согласились стать поручителем по кредиту?

Наконец, есть просто рискованные проекты, которые относятся к категории unbankable, то есть банки такие не кредитуют в принципе, потому что там есть проблемки и неопределенности. Но вот если всё получится, то...

3️⃣ Банк может диктовать существенные условия реализации проектов через ковенанты в кредитных договорах. Банк неудобный, давлеющий партнер в проекте, с логикой «как бы чего не вышло».

Привлечение соинвесторов помимо прочего дает инициаторам гораздо большую свободу действий, поскольку освобождает их от ограничений, которые почти всегда предусмотрены в кредитных договорах.

4️⃣ Объяснить, что есть разные бизнес-модели в сфере недвижимости и управления активами. Одна из бизнес-моделей состоит в том, что инициатор проекта (GP) ищет на рынке интересные возможности и привлекает соинвесторов (LP). Интерес инициатора - реализовать проект: вложить свои не очень большие деньги в большую историю + получить проект под управление, чтобы взимать management fee и success fee. Это нормальная такая бизнес-модель, по которой работают очень многие компании как в России, так и за рубежом.

🔻В общем, надо как-то приземлить рассуждающего и донести до него, что представления о легкости и простоте получения банковского кредита - всего лишь иллюзия. В реальном мире всё иначе.

❓Я никаких доводов не забыл? Есть ли ещё противоядия для борьбы с опасными заблуждениями?

#ликбез

🔋У меня была раньше хорошая традиция - публиковать интересные и позитивные высказывания (цитаты), такие... мотивационные.

🧰Потом забросил немного эту историю. А сегодня решил, что нужно «вернуться к истокам».

💊Мотивации никогда не бывает много. Мы всегда желаем чего-то достичь, к чему-то стремимся, хотим воплотить задуманное. Но к концу недели руки могут уже просто опускаться от усталости.

📈 Я очень надеюсь, что мои пятничные мотивирующие цитаты хотя бы немного помогут вам не останавливаться и идти дальше. Только вперёд!

🛒Fix Price — одна из ведущих в СНГ и крупнейшая в России сеть магазинов низких фиксированных цен. По состоянию на 31 декабря 2023 года магазины Fix Price были представлены в 9 странах.

💡Fix Price опубликовала ключевые операционные и финансовые результаты за IV квартал 2023 года. Они довольно скромные и настораживающие.

🔴 Выручка увеличилась на 7,8% г/г до ₽81,7 млрд.
🔴 Динамика LFL продаж составила -0,9% г/г (в связи с более сдержанным потребительским спросом на фоне макроэкономической нестабильности)
🔴 Компания открыла 252 магазина (с учетом закрытий, а также включая 17 франчайзинговых магазинов), достигнув отметки 6 414 магазина.
🔴 Общая торговая площадь увеличилась на 55,2 тыс м2. И составила 1,39 млн. м2.

🪪 В декабре 2023 года сооснователь Fix Price А.Хачатрян продал свою долю в 35,2% в компании за $1 млрд. Почти все акции — 34,2% — выкупил другой сооснователь Fix Price С.Ломакин. Ещё 1% приобрёл гендиректор сети магазинов Дмитрий Кирсанов. Возможно, изменения в составе акционеров улучшат показатели сети...

☝️Fix Price удовлетворительный вариант арендатора. Сеть занимает небольшие помещения 230-350м2, требует умеренную мощность 10-20 кВт и рассматривает даже помещения в цоколях и на 2-х этажах. Однако, Fix Price платит минимальную фиксированную арендную плату, предпочитая в качестве аренды платить % от товарооборота.

🔻С учетом отрицательной динамики LFL как раз на этот момент стоит обратить внимание - товарооборот может быть скромным и расстраивать не только сеть, но и арендодателя.