Загадочный проект Veren Group на Шаболовке. Был анонсирован ещё три года назад. Параметры проекта: площадь участка 3.5 т.м2, общая площадь жилого комплекса 11,6 т.м2, 16 этажей. Точное местоположение лично мне неизвестно, во всяком случае по косвенным признакам определить не удалось. За прошедшее после анонса проекта время компания построила в Петербурге уже три не самых маленьких проекта, а по Шаболовке, увы, так и не продвинулась до состояния старта продаж. Пока из информации по проекту только визуализация элемента фасада от АБ «Остоженка».
#перспективныйпроект ❓
#перспективныйпроект ❓
Благодаря неравнодушному читателю моего канала проект Veren Group становится менее загадочным. Адрес проекта на Шаболовке - 4-й Верхний Михайловский пр., вл. 5. ГПЗУ нет, ВРИ не изменён, проект вроде бы как продается. При этом прямо через дом активно строится Level Донской, цена студии 28 м2 - ₽322 т./м2. Ещё раз спасибо за наводку!
6 октября сего года был выдан ГПЗУ РФ-77-4-53-3-83-2020-3087 (под среднеэтажную жилую застройку) по участку Саввинская наб., вл. 17. На этом участке сейчас находится 4-х этажное жилое здание площадью 2,7 т.м2. В далеком 2011 году ТПО «Резерв» разработало для тогдашнего владельца участка ООО «Капстройинвест» проект жилого комплекса переменной этажности (6-9 эт.) общей площадью 8,4 т.м2. Возможно, выпуск ГПЗУ повлечёт реинкарнацию давнего проекта.
#перспективныйпроект ❓
#перспективныйпроект ❓
По ряду косвенных признаков столичный девелопер Sminex через ООО «Галиарс» контролирует почти 2 га московской земли с находящимся на ней вновь выявленным объектом культурного наследия «Детская больница св. Ольги» (общ.площадь строений 3,2 т.м2) по адресу ЦАО, Орлово-Давыдовский пер., д. 2А стр.1-4. Текущий статус проекта: ВРИ – здравоохранение, ГПЗУ – нет. Тем не менее, я считаю, что это неплохой задел для строительства премиального жилого комплекса. Года через два, если всё будет хорошо, возможно, он появится на рынке.
#перспективныйпроект
#перспективныйпроект
Вот так корпуса «больницы св.Ольги» выглядят сейчас. Читатель моего канала, Дмитрий, задал вопрос «должен ли с моей точки зрения быть сохранен облик этого объекта?». Я не скрываю своих взглядов: Архнадзор - зло, девелопмент - добро.
Исторические здания, которые находятся сейчас на земельном участке мне нравятся, я за их сохранение. Тем не менее ключевое здесь - трактовка слова «сохранить». С моей точки зрения сохранить - это тотально перестроить, подвернуть редевелопменту и не только оставить внешний облик, но и попытаться его переосмыслить, обновить, сделать более «лофтовым» и современным. Возможно, застроить территорию между имеющимися на земельном участке зданиями.
Трактовка слова «сохранить» в смысле оставить всё как есть, ничего не трогать и не давать девелоперу строить на участке для меня неприемлема.
Исторические здания, которые находятся сейчас на земельном участке мне нравятся, я за их сохранение. Тем не менее ключевое здесь - трактовка слова «сохранить». С моей точки зрения сохранить - это тотально перестроить, подвернуть редевелопменту и не только оставить внешний облик, но и попытаться его переосмыслить, обновить, сделать более «лофтовым» и современным. Возможно, застроить территорию между имеющимися на земельном участке зданиями.
Трактовка слова «сохранить» в смысле оставить всё как есть, ничего не трогать и не давать девелоперу строить на участке для меня неприемлема.
Недавно в интернете циркулировали рендеры датского проекта по редевелопменту бывшей тюрьмы недалеко от Копенгагена. Сегодня читатель моего канала Михаил прислал подобный проект в Москве. Продается имущественный комплекс по адресу: Москва, р-н Северный, ш. Дмитровское, д. 182. Бывший приемник-распределитель ГУВД Москвы общей площадью 6566.2 м2 выставлен на аукцион по цене ₽117 млн. или по ₽18 т./м2.
От станции МЦД почти 4 км., объект находится глубоко за МКАД в промзоне, здание специфического конструктива и назначения. Т.к. частных тюрем в России нет, я считаю, что best use это общежитие или склад /производство. Впрочем, только после комплексной реконструкции. На мой взгляд проект оценивается очень дорого, так что мне кажется, что торги не состоятся. Хотя под новый год случаются чудеса!
⚡Коллеги из «Альфа-Капитал» ищут готовый арендный бизнес для фонда «Арендный поток»! Если у читателей моего канала есть достойные варианты, присылайте их на arenda@alfacapital.ru в таком виде:
✅ S, м2
✅ Вид (ОСЗ, встроенно-пристр. и др.)
✅ Цена
✅ Кад. стоимость
✅ Список арендаторов
✅ Сроки договоров
✅ МАП
✅ Средние расходы/мес.
✅ Наличие в ДА положений про судьбу НДС при переходе арендодателя на ОСН по каждому арендатору
✅ Контакты
Конкурентов из УК «Альфа-Капитал» рекомендую как добросовестных контрагентов. Пишите им напрямую: arenda@alfacapital.ru
Это была не реклама, просто информация.
✅ S, м2
✅ Вид (ОСЗ, встроенно-пристр. и др.)
✅ Цена
✅ Кад. стоимость
✅ Список арендаторов
✅ Сроки договоров
✅ МАП
✅ Средние расходы/мес.
✅ Наличие в ДА положений про судьбу НДС при переходе арендодателя на ОСН по каждому арендатору
✅ Контакты
Конкурентов из УК «Альфа-Капитал» рекомендую как добросовестных контрагентов. Пишите им напрямую: arenda@alfacapital.ru
Это была не реклама, просто информация.
Неликвидный дом Трампа.
На краудфандинговой платформе Gofundme запущена кампания по сбору средств на выкуп дома в нью-йоркском районе Квинс (85-15 Wareham Place), в котором в раннем детстве до 4-х лет жил уходящий президент США Дональд Трамп и который построил его отец, Фред Трамп.
Поклонники республиканца-девелопера получили возможность собрать деньги, чтобы купить дом в качестве подарка для Трампа. Продавец этой недвижимости хочет выручить $3 млн., после получения этой суммы он готов передать ключи лично Трампу, чтобы тот смог, например, превратить домик в миниатюрную президентскую библиотеку, отселить своего сына Бэррона или сделать с домом всё, что захочет.
По состоянию на сегодняшний день кампания по сбору накраудфандила всего лишь 125 долл.США и уже закрыта площадкой. Возможно, проблема в оценке, стоимость этой недвижимости сильно завышена, как минимум в 2 раза. Сейчас домом владеет какой-то китайский инвестор, купивший дом несколько лет назад аж за $2.14 млн. Теперь бы продать...Посмотреть дом внутри можно здесь, мне понравился, кстати.
На краудфандинговой платформе Gofundme запущена кампания по сбору средств на выкуп дома в нью-йоркском районе Квинс (85-15 Wareham Place), в котором в раннем детстве до 4-х лет жил уходящий президент США Дональд Трамп и который построил его отец, Фред Трамп.
Поклонники республиканца-девелопера получили возможность собрать деньги, чтобы купить дом в качестве подарка для Трампа. Продавец этой недвижимости хочет выручить $3 млн., после получения этой суммы он готов передать ключи лично Трампу, чтобы тот смог, например, превратить домик в миниатюрную президентскую библиотеку, отселить своего сына Бэррона или сделать с домом всё, что захочет.
По состоянию на сегодняшний день кампания по сбору накраудфандила всего лишь 125 долл.США и уже закрыта площадкой. Возможно, проблема в оценке, стоимость этой недвижимости сильно завышена, как минимум в 2 раза. Сейчас домом владеет какой-то китайский инвестор, купивший дом несколько лет назад аж за $2.14 млн. Теперь бы продать...Посмотреть дом внутри можно здесь, мне понравился, кстати.
Проект ЗИЛ-ЮГ, о целесообразности инвестиций в который я писал здесь, будет именоваться Shagal City. Назвали так просто потому, что проект находится на набережной Марка Шагала (это географические название, очевидно, было создано не без участия соседей из ЛСР).
На мой неавторитетный и субъективный взгляд, нейминг странный и проекту неподходящий. Всё-таки имя художника Марка Шагала больше ассоциируется скорее с малоэтажной застройкой, чем «разной типологией застройки и форматов жилья — от урбан-вилл до небоскребов» (цитата с сайта проекта).
На мой неавторитетный и субъективный взгляд, нейминг странный и проекту неподходящий. Всё-таки имя художника Марка Шагала больше ассоциируется скорее с малоэтажной застройкой, чем «разной типологией застройки и форматов жилья — от урбан-вилл до небоскребов» (цитата с сайта проекта).
Американская платформа для организации личных путешествий, где владельцы недвижимости ищут и находят краткосрочных арендаторов, Airbnb, успешно провела IPO. Рыночная стоимость компании в один из моментов была близка к $110 млрд.(снизились до $83 млрд. пока) Ожидания инвесторов были столь радужными, что акции компании в первый день после IPO выросли на 142,6%.
А что же сама компания?
1️⃣ Всё ещё перспективная, но всё так же убыточная (по результатам года)
2️⃣ Открывшая новый рынок, но уже имеющая сильных конкурентов
3️⃣ Подстрелянная коронавирусом, но не убитая им.
Я продолжаю считать, что в будущем аренда победит собственность на недвижимость. Отказ от владения недвижимостью будет обусловлен повышением мобильности людей. Процесс «мобилизации» с одной стороны был приостановлен пандемией, с другой стороны именно эпидемия дала ему новый импульс. Многие компании по всему миру научились частично использовать труд удаленных сотрудников. А сотрудники эти как минимум не потеряли, а как максимум приобрели желание путешествовать. В моем окружении очень много людей работает удалённо, довольно часто меняя места своей дислокации в рамках России. По мере прогнозируемого в 2021 ослабления ограничений выезда за границу, рамки могут расшириться. И даже если вакцинация окончательно спасет мир от вируса к началу 2022 году, массовая удалёнка и свобода от офисного рабства так просто не исчезнет. Эта устойчивая тенденция, безусловно, «льёт воду» на мельницу Airbnb. Поэтому долгосрочные перспективы бизнеса в сфере краткосрочной и среднесрочной аренды мне кажутся весьма многообещающими.
Весь вопрос в том, доживёт ли Airbnb до своего светлого будущего. Компания хронически зависима от долгов и убыточна. И это только полбеды. Я вижу две очень большие опасности для компании и ее бизнеса в ближайшем, а не отдаленном будущем.
✅ Протекционизм и фискальный экстремизм. Задача нормального государства - взимать как можно больше налогов и защищать внутреннего налогоплательщика (дойную корову). Airbnb на протяжении многих лет противостоит крупным городам и странам, а также гостиничному бизнесу. Обедневшие после коронавируса муниципалитеты уже хотят:
💰 получить с Airbnb побольше (максимально много) налогов
⛔ или ограничить время пребывания туристов в арендуемых квартирах (например, в Лондоне можно сдавать квартиру через Airbnb не более 90 дней в году)
❌ или вообще запретить работу сервиса в угоду местному гостиничному лобби.
Компания и до пандемии вела кровопролитные судебные процессы по всему миру, а уж сейчас то... Так что 2021 год рискует стать для компании «Годом юриста».
✅ Конкуренты не дремлют. Рынок, фактически открытый Airbnb, не принадлежит компании, Booking, Expedia, HomeAway, FlipKey и даже Hilton с Marriott - почти все эти компании находятся в лучшем финансовом состоянии и мечтают сократить и так не монопольную долю Airbnb на рынке. А какое самое удачное время для роста? Правильно, кризис.
Тем не менее, всё вышесказанное не означает, что акции Airbnb упадут в ближайшее время. Розничные инвесторы способны поднимать котировки акций на небывалые высоты, несмотря ни на какие проблемы в бизнесе, мультипликаторы, P/E и прочее. Airbnb вполне может стать «новой Теслой». Весь вопрос на какой срок, долго ли пыль, брошенная в глаза розничным инвесторам, будет их ослеплять. Скоро увидим.
А что же сама компания?
1️⃣ Всё ещё перспективная, но всё так же убыточная (по результатам года)
2️⃣ Открывшая новый рынок, но уже имеющая сильных конкурентов
3️⃣ Подстрелянная коронавирусом, но не убитая им.
Я продолжаю считать, что в будущем аренда победит собственность на недвижимость. Отказ от владения недвижимостью будет обусловлен повышением мобильности людей. Процесс «мобилизации» с одной стороны был приостановлен пандемией, с другой стороны именно эпидемия дала ему новый импульс. Многие компании по всему миру научились частично использовать труд удаленных сотрудников. А сотрудники эти как минимум не потеряли, а как максимум приобрели желание путешествовать. В моем окружении очень много людей работает удалённо, довольно часто меняя места своей дислокации в рамках России. По мере прогнозируемого в 2021 ослабления ограничений выезда за границу, рамки могут расшириться. И даже если вакцинация окончательно спасет мир от вируса к началу 2022 году, массовая удалёнка и свобода от офисного рабства так просто не исчезнет. Эта устойчивая тенденция, безусловно, «льёт воду» на мельницу Airbnb. Поэтому долгосрочные перспективы бизнеса в сфере краткосрочной и среднесрочной аренды мне кажутся весьма многообещающими.
Весь вопрос в том, доживёт ли Airbnb до своего светлого будущего. Компания хронически зависима от долгов и убыточна. И это только полбеды. Я вижу две очень большие опасности для компании и ее бизнеса в ближайшем, а не отдаленном будущем.
✅ Протекционизм и фискальный экстремизм. Задача нормального государства - взимать как можно больше налогов и защищать внутреннего налогоплательщика (дойную корову). Airbnb на протяжении многих лет противостоит крупным городам и странам, а также гостиничному бизнесу. Обедневшие после коронавируса муниципалитеты уже хотят:
💰 получить с Airbnb побольше (максимально много) налогов
⛔ или ограничить время пребывания туристов в арендуемых квартирах (например, в Лондоне можно сдавать квартиру через Airbnb не более 90 дней в году)
❌ или вообще запретить работу сервиса в угоду местному гостиничному лобби.
Компания и до пандемии вела кровопролитные судебные процессы по всему миру, а уж сейчас то... Так что 2021 год рискует стать для компании «Годом юриста».
✅ Конкуренты не дремлют. Рынок, фактически открытый Airbnb, не принадлежит компании, Booking, Expedia, HomeAway, FlipKey и даже Hilton с Marriott - почти все эти компании находятся в лучшем финансовом состоянии и мечтают сократить и так не монопольную долю Airbnb на рынке. А какое самое удачное время для роста? Правильно, кризис.
Тем не менее, всё вышесказанное не означает, что акции Airbnb упадут в ближайшее время. Розничные инвесторы способны поднимать котировки акций на небывалые высоты, несмотря ни на какие проблемы в бизнесе, мультипликаторы, P/E и прочее. Airbnb вполне может стать «новой Теслой». Весь вопрос на какой срок, долго ли пыль, брошенная в глаза розничным инвесторам, будет их ослеплять. Скоро увидим.
Читатель моего телеграм-канала Антон после вчерашнего поста поинтересовался моим мнением об инвестиционном потенциале рынка жилой недвижимости Сочи. Сразу замечу, что мы с женой путешествуем в эти места с конца 2014 года, в общей сложности были там уже более 30 раз. Правда, Сочи для меня ограничен Адлерском районом, а также РозойХутором и ГоркиГородом. В самом Сочи (городе) я был всего несколько раз, мне лично там не очень комфортно.
Но вернусь к вопросу. Ответ необходим глубокий и комплексный, поэтому для начала небольшой SWOT - анализ рынка недвижимости Сочи.
Сильные стороны:
✅ Наличие уже существующей инфраструктуры
✅ Планомерное развитие инфраструктуры, делающей регион доступным для круглогодичного отдыха
✅ Наличие планов по реализации крупных девелоперских проектов от крупных девелоперов (например, продолжение «Имеретинского»)
✅ Нахождение Сочи внутри России и рублевой зоны создаёт дополнительную привлекательность для «удаленщиков» и туристов.
Слабые стороны:
🔻Хаотичный рынок недвижимости, присутствие самостроев и объектов со «странными» документами.
🔻Высокие цены на объекты приемлемого качества (документов и строительства)
🔻Отсутствие нормальной аналитики по рынку (большинство сделок финансируются наличными)
Угрозы:
⚠️ Открытие границ, переток части туристов из Сочи за границу
⚠️ Ограниченность возможностей аэропорта Сочи
⚠️ Резкое повышение цен на все товары и услуги
Возможности:
⬆️ Выход на рынок большого количества покупателей из регионов и «удаленщиков»
⬆️ «Расчистка» рынка недвижимости Сочи в интересах крупных региональных и федеральных застройщиков жилья и апартаментов
⬆️ Появление в перспективе новых, крупных и «законных» проектов, «уход» самостроя.
Это было только начало ответа, продолжение последует чуть позже. Добавьте, пожалуйста, если я что-то забыл!
Но вернусь к вопросу. Ответ необходим глубокий и комплексный, поэтому для начала небольшой SWOT - анализ рынка недвижимости Сочи.
Сильные стороны:
✅ Наличие уже существующей инфраструктуры
✅ Планомерное развитие инфраструктуры, делающей регион доступным для круглогодичного отдыха
✅ Наличие планов по реализации крупных девелоперских проектов от крупных девелоперов (например, продолжение «Имеретинского»)
✅ Нахождение Сочи внутри России и рублевой зоны создаёт дополнительную привлекательность для «удаленщиков» и туристов.
Слабые стороны:
🔻Хаотичный рынок недвижимости, присутствие самостроев и объектов со «странными» документами.
🔻Высокие цены на объекты приемлемого качества (документов и строительства)
🔻Отсутствие нормальной аналитики по рынку (большинство сделок финансируются наличными)
Угрозы:
⚠️ Открытие границ, переток части туристов из Сочи за границу
⚠️ Ограниченность возможностей аэропорта Сочи
⚠️ Резкое повышение цен на все товары и услуги
Возможности:
⬆️ Выход на рынок большого количества покупателей из регионов и «удаленщиков»
⬆️ «Расчистка» рынка недвижимости Сочи в интересах крупных региональных и федеральных застройщиков жилья и апартаментов
⬆️ Появление в перспективе новых, крупных и «законных» проектов, «уход» самостроя.
Это было только начало ответа, продолжение последует чуть позже. Добавьте, пожалуйста, если я что-то забыл!