Я всегда называл Группу «Самолёт» застройщиком из Московской Области. И делал по этому поводу следующий вывод: «Перспективы у «Самолёта» такие: либо диверсификация и выход в ликвидные регионы (Москва, Новая Москва и СПБ прежде всего), либо прозябание на медленно, но верно теряющем привлекательность для потребителей рынке Московской Области». Это заявление почему-то заметно напрягло топ-менеджеров компании Романа Абдуллина (экс-ПИК) и Владимира Комара (экс-RDI), а также некоторых «независимых» комментаторов из числа крауд-маркетологов (это которые продвигают товары на форумах и в комментариях к постам в соцсетях).
Вот, что написал мне Абдуллин: «…цитата «либо прозябание на медленно, но верно теряющем привлекательность для потребителей рынке Московской Области» говорит, что есть некоторое непонимание бизнес-модели и портфеля проектов. Думаю погружение в вопрос, изучение хотя бы презентации для инвесторов и рынка позволит скорректировать вашу точку зрения». А Комар добавил: «пост интересно написан, но без погружения». И вот, наконец, я погрузился в презентацию, которую «Самолёт» обнародовал перед IPO.
Хотел бы по итогам изучения этого документа довести до сведения господ Комара и Абдуллина следующее: не нужно комплексовать и прикидываться федеральным или московским застройщиком, нужно принять правду и признать истинную ориентацию компании на проекты в Московской Области. В этом нет ничего постыдного и унизительного. Просто будьте собой. Процесс диверсификации компании идёт, но в Московской Области сосредоточена львиная доля проектов компании, 74% на момент IPO. И отдельная просьба от АртЁма: верните букву Ё в логотип компании, пожалуйста!
Вот, что написал мне Абдуллин: «…цитата «либо прозябание на медленно, но верно теряющем привлекательность для потребителей рынке Московской Области» говорит, что есть некоторое непонимание бизнес-модели и портфеля проектов. Думаю погружение в вопрос, изучение хотя бы презентации для инвесторов и рынка позволит скорректировать вашу точку зрения». А Комар добавил: «пост интересно написан, но без погружения». И вот, наконец, я погрузился в презентацию, которую «Самолёт» обнародовал перед IPO.
Хотел бы по итогам изучения этого документа довести до сведения господ Комара и Абдуллина следующее: не нужно комплексовать и прикидываться федеральным или московским застройщиком, нужно принять правду и признать истинную ориентацию компании на проекты в Московской Области. В этом нет ничего постыдного и унизительного. Просто будьте собой. Процесс диверсификации компании идёт, но в Московской Области сосредоточена львиная доля проектов компании, 74% на момент IPO. И отдельная просьба от АртЁма: верните букву Ё в логотип компании, пожалуйста!
⚡И снова «Траст». Интересный объект для любителей распилить здание на части и продать получившиеся кусочки в розницу под видом апартаментов. Таких «любителей» сейчас появляется всё больше, к радости Государственной Инспекции по Недвижимости г.Москвы и прокуратуры.
🏪 Многоуровневый паркинг в 800 метрах по кривой от метро «Волгоградский проеспект», являющийся частью ЖК «На Мельникова». Ещё один осколок «Интеко» периода владения компанией семьей Гуцериевых. Не так давно здание экспонировалось за ₽230 млн., «Траст» выставил за ₽150 млн. или по ₽15 т./м2. общей площади.
А она равна 10,2 т.м2, полезную можно оценить где-то в 5.5-6т.м2. Здание имеет 7 этажей, высота потолков 2,3 - 2,6 м. Отапливаемая часть каждого этажа 700 м2 + круглый пандус + неотапливаемая часть 300 м2.
✅ И нужно признать, что это весьма рискованный, но всё же проект, пригодный для редевелопмента. Вернее с моей точки зрения он очень рискованный и непригодный, но найдется большое количество людей, которые будут спорить со мной до потери моего пульса о том, что это супер-возможность.
🔻 В соседних домах стоимость 1 м2 квартир начинается от 200 т.р./м2. Геометрия здания позволяет нарезать помещения ~30 м2. Даже если продавать нарезанное по ₽120-130, то при определенном подходе к девелопменту может что-то путное получится. Прецеденты по превращению многоуровневых гаражей во что-то другое (в БЦ, например) в Москве уже были.
⚠️ Важно: настоятельно рекомендую сопровождать редевелопмент получением всей градостроительной документации и изменением ВРИ. Долго, дорого, законно.
🏪 Многоуровневый паркинг в 800 метрах по кривой от метро «Волгоградский проеспект», являющийся частью ЖК «На Мельникова». Ещё один осколок «Интеко» периода владения компанией семьей Гуцериевых. Не так давно здание экспонировалось за ₽230 млн., «Траст» выставил за ₽150 млн. или по ₽15 т./м2. общей площади.
А она равна 10,2 т.м2, полезную можно оценить где-то в 5.5-6т.м2. Здание имеет 7 этажей, высота потолков 2,3 - 2,6 м. Отапливаемая часть каждого этажа 700 м2 + круглый пандус + неотапливаемая часть 300 м2.
✅ И нужно признать, что это весьма рискованный, но всё же проект, пригодный для редевелопмента. Вернее с моей точки зрения он очень рискованный и непригодный, но найдется большое количество людей, которые будут спорить со мной до потери моего пульса о том, что это супер-возможность.
🔻 В соседних домах стоимость 1 м2 квартир начинается от 200 т.р./м2. Геометрия здания позволяет нарезать помещения ~30 м2. Даже если продавать нарезанное по ₽120-130, то при определенном подходе к девелопменту может что-то путное получится. Прецеденты по превращению многоуровневых гаражей во что-то другое (в БЦ, например) в Москве уже были.
⚠️ Важно: настоятельно рекомендую сопровождать редевелопмент получением всей градостроительной документации и изменением ВРИ. Долго, дорого, законно.
Кстати, я отдельно подумал о судьбе кругового заезда в паркинг. Как его использовать? Понятно, что это замена лестницы. Но ведь это могло бы стать и дополнительной фишкой проекта. Именно по такому, «круговому» принципу организован музей Гугенхайма в Нью-Йорке.
Хотя, конечно, аналогия так себе. Окрестности метро «Волгоградский проспект» и нью-йоркский музейный квартал это не просто две разные локации, но два разных мира, да и размеры у заезда в паркинг на ул.Мельникова и у Гугенхайма несравнимые.
Хотя, конечно, аналогия так себе. Окрестности метро «Волгоградский проспект» и нью-йоркский музейный квартал это не просто две разные локации, но два разных мира, да и размеры у заезда в паркинг на ул.Мельникова и у Гугенхайма несравнимые.
Канада для канадцев?
Либеральное правительство Джастина Трюдо заявляет, что в следующем году предпримет меры по обложению дополнительным налогом иностранцев-владельцев жилой недвижимости, постоянно проживающих за пределами Канады. Всё это делается в рамках плана по снижению цен на жилье и давлению на инвесторов, которые используют Канаду для «парковки» своих денег в жилой недвижимости.
Надо отметить, что Трюдо ориентируется на опросы канадцев, показывающие популярность этой идеи. Канадское правительство заявляет, что дополнительное налогообложение будет способствовать выходу на рынок большего количества домов и квартир, т.к. сподвигнет домовладельцев-иностранцев к распродажам.
В прошлом году эти меры в качестве теста были опробованы в одном из регионов Канады, Британской Колумбии (центр – г. Ванкувер). По результатам в бюджет пришло дополнительно 115 млн., а министр финансов назвала этот налог фактором, приведшим к падению цен на жилье на 5,6% в первой половине 2019 года. Возобновление разговоров о налогообложении иностранных покупателей жилья происходит в связи с тем, что рынок жилья по всей стране установил новый рекорд продаж после пандемии COVID-19, что привело и к новому росту цен.
Деньги от раскулачивания иностранцев правительство либерала Трюдо планирует потратить на поддержку пострадавших от пандемии граждан Канады. В общем, в очередной раз решили отобрать деньги у «богатых» инородцев и раздать своим «бедным». Эксперты пророчат канадскому рынку жилой недвижимости резкое снижение инвестиционной привлекательности. Основными иностранными покупателями канадского жилья являются выходцы из Китая. Чуть менее активны граждане Индии, Кореи и арабских стран.
Либеральное правительство Джастина Трюдо заявляет, что в следующем году предпримет меры по обложению дополнительным налогом иностранцев-владельцев жилой недвижимости, постоянно проживающих за пределами Канады. Всё это делается в рамках плана по снижению цен на жилье и давлению на инвесторов, которые используют Канаду для «парковки» своих денег в жилой недвижимости.
Надо отметить, что Трюдо ориентируется на опросы канадцев, показывающие популярность этой идеи. Канадское правительство заявляет, что дополнительное налогообложение будет способствовать выходу на рынок большего количества домов и квартир, т.к. сподвигнет домовладельцев-иностранцев к распродажам.
В прошлом году эти меры в качестве теста были опробованы в одном из регионов Канады, Британской Колумбии (центр – г. Ванкувер). По результатам в бюджет пришло дополнительно 115 млн., а министр финансов назвала этот налог фактором, приведшим к падению цен на жилье на 5,6% в первой половине 2019 года. Возобновление разговоров о налогообложении иностранных покупателей жилья происходит в связи с тем, что рынок жилья по всей стране установил новый рекорд продаж после пандемии COVID-19, что привело и к новому росту цен.
Деньги от раскулачивания иностранцев правительство либерала Трюдо планирует потратить на поддержку пострадавших от пандемии граждан Канады. В общем, в очередной раз решили отобрать деньги у «богатых» инородцев и раздать своим «бедным». Эксперты пророчат канадскому рынку жилой недвижимости резкое снижение инвестиционной привлекательности. Основными иностранными покупателями канадского жилья являются выходцы из Китая. Чуть менее активны граждане Индии, Кореи и арабских стран.
Деревенская рента.
Читатель канала задал мне вопрос относительно целесообразности покупки готового арендного бизнеса на большом удалении от города. В его примере было отдельное здание в 100 км. от Москвы в сельской местности. При этом здание 2-х этажное, но сетевой арендатор (продукты питания, переменная арендная плата, с привязкой к обороту) арендует только 1-й этаж, а второй пустует. Что интересно, весь объект недвижимости оценивался исходя из рентных потоков первого этажа, из чего, видимо, следует, что 2-й этаж оценивается в 🅾️. Всё здание экспонируется за ₽30 млн. «Грязная» доходность инвестиций в этот ГАБ составляла примерно 13.5%, летом поступления от аренды были намного выше, чем зимой (из-за наплыва «дачников»).
⚙️Что же я думаю по этому поводу:
1️⃣ Рынок ГАБ на таком удалении от цивилизации является менее ликвидным, чем городской. Желающих купить такие «дальние» инвестиционные проекты объективно меньше, чем в городе. Выше риски (о них напишу позже), поэтому доходность выше. Ну и нелишним было бы понимать как потом продавать ГАБ, выходить из актива? Рынок-то всё ещё неликвидный.
2️⃣ План Б. А если арендатор уедет, как это было описано мной здесь? Если пересдать объект не удастся, то здание придется подвергать тотальной перестройке, чтобы сдавать внарезку. Это риск не только не получать какое-то время доход, но и понести дополнительные расходы на редевелопмент.
3️⃣ Оценка доходности, т.е. 13.5% для ГАБ в деревне это много или мало? Проведём аналогию. В центре германского Мюнхена рентный бизнес продается с доходностью 3-3.5%, а в немецкой деревне в 70 км.от Мюнхена - с доходностью 6-6,5%. В Москве в пределах МКАД сейчас чистая доходность 6.5-8%. В принципе мультипликатор похожий, но только немецкая деревня очень сильно отличается от нашей. Я бы оценивал приемлемую чистую доходность для нашей деревни на уровне 15%.
🔻Подводя итоги скажу, что мне лично инвестиция в сельский ГАБ кажется довольно рискованной. Самый главный риск, которого я опасаюсь - невозможность выйти из актива, см. п.1️⃣
❓А Вы что думаете❓
Читатель канала задал мне вопрос относительно целесообразности покупки готового арендного бизнеса на большом удалении от города. В его примере было отдельное здание в 100 км. от Москвы в сельской местности. При этом здание 2-х этажное, но сетевой арендатор (продукты питания, переменная арендная плата, с привязкой к обороту) арендует только 1-й этаж, а второй пустует. Что интересно, весь объект недвижимости оценивался исходя из рентных потоков первого этажа, из чего, видимо, следует, что 2-й этаж оценивается в 🅾️. Всё здание экспонируется за ₽30 млн. «Грязная» доходность инвестиций в этот ГАБ составляла примерно 13.5%, летом поступления от аренды были намного выше, чем зимой (из-за наплыва «дачников»).
⚙️Что же я думаю по этому поводу:
1️⃣ Рынок ГАБ на таком удалении от цивилизации является менее ликвидным, чем городской. Желающих купить такие «дальние» инвестиционные проекты объективно меньше, чем в городе. Выше риски (о них напишу позже), поэтому доходность выше. Ну и нелишним было бы понимать как потом продавать ГАБ, выходить из актива? Рынок-то всё ещё неликвидный.
2️⃣ План Б. А если арендатор уедет, как это было описано мной здесь? Если пересдать объект не удастся, то здание придется подвергать тотальной перестройке, чтобы сдавать внарезку. Это риск не только не получать какое-то время доход, но и понести дополнительные расходы на редевелопмент.
3️⃣ Оценка доходности, т.е. 13.5% для ГАБ в деревне это много или мало? Проведём аналогию. В центре германского Мюнхена рентный бизнес продается с доходностью 3-3.5%, а в немецкой деревне в 70 км.от Мюнхена - с доходностью 6-6,5%. В Москве в пределах МКАД сейчас чистая доходность 6.5-8%. В принципе мультипликатор похожий, но только немецкая деревня очень сильно отличается от нашей. Я бы оценивал приемлемую чистую доходность для нашей деревни на уровне 15%.
🔻Подводя итоги скажу, что мне лично инвестиция в сельский ГАБ кажется довольно рискованной. Самый главный риск, которого я опасаюсь - невозможность выйти из актива, см. п.1️⃣
❓А Вы что думаете❓
Ни разу не реклама, просто информация. Коллеги из УК «КСП Капитал» запускают линейку новых фондов, прямо или косвенно связанных с недвижимостью:
💰ЗПИФ «Смарт Офисы». Инвестирует в создание новых или развитие существующих объектов сети коворкингов и сервисных офисов Meeting Point. Целевая доходность (расчетный показатель ожидаемой доходности) 7,5% годовых.
💰ЗПИФ «МР Групп Ай Сити». Инвестиции в строящийся БЦ ICity (девелопер MR Group). Целевая доходность за счет арендных поступлений от сдачи помещений в аренду 10% годовых.
💰ЗПИФ «ДДИКС ФИТНЕС». Инвестирует средства пайщиков в запуск и развитие 8 новых фитнес-клубов Москвы под брендом «DDX Fitness», которые будут открыты в течение 6 месяцев с момента формирования фонда. Целевая доходность 14,5%.
Все фонды пока не сформированы, предназначены для квалифицированных инвесторов (т.е. любой желающий частный инвестор паи этих фондов купить не может, нужно пройти процедуру квалификации). Наверное, это и правильно, потому что проекты достаточно непростые и … увы, не могу написать ни плохо, ни хорошо про конкурентов и их продукты🤐.
🔻Напишу поэтому вот так: сам факт того, что запускаются новые связанные с отраслью недвижимости ЗПИФ – это превосходная новость.
💰ЗПИФ «Смарт Офисы». Инвестирует в создание новых или развитие существующих объектов сети коворкингов и сервисных офисов Meeting Point. Целевая доходность (расчетный показатель ожидаемой доходности) 7,5% годовых.
💰ЗПИФ «МР Групп Ай Сити». Инвестиции в строящийся БЦ ICity (девелопер MR Group). Целевая доходность за счет арендных поступлений от сдачи помещений в аренду 10% годовых.
💰ЗПИФ «ДДИКС ФИТНЕС». Инвестирует средства пайщиков в запуск и развитие 8 новых фитнес-клубов Москвы под брендом «DDX Fitness», которые будут открыты в течение 6 месяцев с момента формирования фонда. Целевая доходность 14,5%.
Все фонды пока не сформированы, предназначены для квалифицированных инвесторов (т.е. любой желающий частный инвестор паи этих фондов купить не может, нужно пройти процедуру квалификации). Наверное, это и правильно, потому что проекты достаточно непростые и … увы, не могу написать ни плохо, ни хорошо про конкурентов и их продукты🤐.
🔻Напишу поэтому вот так: сам факт того, что запускаются новые связанные с отраслью недвижимости ЗПИФ – это превосходная новость.
Из проекта Lumin начали выходить инвесторы, ранее вложившие в покупку апартаментов. Появилось предложение по уступке прав требования. Апартамент на 4 этаже площадью 35,73 м2 «уступается» за ₽35.7 млн., т.е. по ₽1 млн./м2. Вроде бы не так давно можно было зайти по ₽0.7 млн./м2.
Загадочный проект Veren Group на Шаболовке. Был анонсирован ещё три года назад. Параметры проекта: площадь участка 3.5 т.м2, общая площадь жилого комплекса 11,6 т.м2, 16 этажей. Точное местоположение лично мне неизвестно, во всяком случае по косвенным признакам определить не удалось. За прошедшее после анонса проекта время компания построила в Петербурге уже три не самых маленьких проекта, а по Шаболовке, увы, так и не продвинулась до состояния старта продаж. Пока из информации по проекту только визуализация элемента фасада от АБ «Остоженка».
#перспективныйпроект ❓
#перспективныйпроект ❓
Благодаря неравнодушному читателю моего канала проект Veren Group становится менее загадочным. Адрес проекта на Шаболовке - 4-й Верхний Михайловский пр., вл. 5. ГПЗУ нет, ВРИ не изменён, проект вроде бы как продается. При этом прямо через дом активно строится Level Донской, цена студии 28 м2 - ₽322 т./м2. Ещё раз спасибо за наводку!
6 октября сего года был выдан ГПЗУ РФ-77-4-53-3-83-2020-3087 (под среднеэтажную жилую застройку) по участку Саввинская наб., вл. 17. На этом участке сейчас находится 4-х этажное жилое здание площадью 2,7 т.м2. В далеком 2011 году ТПО «Резерв» разработало для тогдашнего владельца участка ООО «Капстройинвест» проект жилого комплекса переменной этажности (6-9 эт.) общей площадью 8,4 т.м2. Возможно, выпуск ГПЗУ повлечёт реинкарнацию давнего проекта.
#перспективныйпроект ❓
#перспективныйпроект ❓
По ряду косвенных признаков столичный девелопер Sminex через ООО «Галиарс» контролирует почти 2 га московской земли с находящимся на ней вновь выявленным объектом культурного наследия «Детская больница св. Ольги» (общ.площадь строений 3,2 т.м2) по адресу ЦАО, Орлово-Давыдовский пер., д. 2А стр.1-4. Текущий статус проекта: ВРИ – здравоохранение, ГПЗУ – нет. Тем не менее, я считаю, что это неплохой задел для строительства премиального жилого комплекса. Года через два, если всё будет хорошо, возможно, он появится на рынке.
#перспективныйпроект
#перспективныйпроект
Вот так корпуса «больницы св.Ольги» выглядят сейчас. Читатель моего канала, Дмитрий, задал вопрос «должен ли с моей точки зрения быть сохранен облик этого объекта?». Я не скрываю своих взглядов: Архнадзор - зло, девелопмент - добро.
Исторические здания, которые находятся сейчас на земельном участке мне нравятся, я за их сохранение. Тем не менее ключевое здесь - трактовка слова «сохранить». С моей точки зрения сохранить - это тотально перестроить, подвернуть редевелопменту и не только оставить внешний облик, но и попытаться его переосмыслить, обновить, сделать более «лофтовым» и современным. Возможно, застроить территорию между имеющимися на земельном участке зданиями.
Трактовка слова «сохранить» в смысле оставить всё как есть, ничего не трогать и не давать девелоперу строить на участке для меня неприемлема.
Исторические здания, которые находятся сейчас на земельном участке мне нравятся, я за их сохранение. Тем не менее ключевое здесь - трактовка слова «сохранить». С моей точки зрения сохранить - это тотально перестроить, подвернуть редевелопменту и не только оставить внешний облик, но и попытаться его переосмыслить, обновить, сделать более «лофтовым» и современным. Возможно, застроить территорию между имеющимися на земельном участке зданиями.
Трактовка слова «сохранить» в смысле оставить всё как есть, ничего не трогать и не давать девелоперу строить на участке для меня неприемлема.