Ад это другие, а свои это рай!

Так как я сейчас достаточно много внимания уделяю развитию телеграм-канала, не смог не заметить того, как в некоторых более «успешных» каналах о недвижимости появилась и быстро исчезла функция комментирования постов.

Маленькое пояснение: внизу этого поста есть ссылка «Прокомментировать». Эта функция доступна и каждый администратор любого телеграм-канала может ее включить.

Несколько каналов тематики «недвижимость» так и сделали. Оказалось, что среди их подписчиков есть некоторое количество неадекватных людей, комментарии которых могут оттолкнуть (это мягкое слово) от канала рекламодателей, в основном девелоперов недвижимости. Эти комментаторы «открыли портал в ад» и показали, что скрыто за молчаливыми цифрами десятков тысяч подписчиков этих каналов. Как результат, комментарии были очень быстро скрыты администраторами. На сегодняшний день ни один из каналов-тысячников по недвижимости не даёт подписчикам комментировать посты. Единственный крупный канал с открытыми комментариями это Топливо Недвижимости, но он скорее тематики рекламы недвижимости, собственно рынка касается только с одной стороны. Дружественный моему канал Павла Яншевского тоже открыл комментарии и там всё нормально.

Самые крутые, адекватные и умные комментаторы сейчас сконцентрированы у меня. Это большая честь и радость, хорошее достижение для моего канала. Я ценю каждую букву, которую Вы оставили в комментариях и благодарен Вам за Ваше время.

Я никогда не закрою функцию комментирования, потому что стараюсь создать комьюнити людей, интересующихся недвижимостью и инвестициями, а отключение комментариев убьет эту идею. Всем привет, спасибо, что читаете и комментируете!

Анонимный телеграм-канал в очередной раз выпустил розовую методичку, в которой снова номинирует ЖК «Абрикосов» на звание самого инвестиционно привлекательного проекта на рынке элитной недвижимости. А я продолжаю считать это манипуляцией: https://t.me/atsogoev/233
https://t.me/atsogoev/235

Рентный мираж.

Очень часто можно увидеть похожее на такое объявление: «Продается готовый арендный бизнес, ОСЗ в густонаселенном жилом массиве. Арендаторы: супермаркет «Фасолька», барбершоп «Top-Chop», аптека «Роскомздрав», электротовары «222 вольт», парикмахерская «Точка beauty»...» Звучит солидно, сплошные федеральные бренды (я их названия немного исковеркал, но догадаться можно). Обычно такие объекты продаются с доходностью 9-12%, в зависимости от местоположения. Выглядит как вполне диверсифицированный арендный бизнес со сбалансированным составом арендаторов.

А что по факту? ООО «Ромашка», ИП Иванов, ИП Петров, ИП Сидоров и ИП Пупкина, франчайзи федеральных сетей, выплачивающие им роялти за бренд. У ООО «Ромашка» конфликт акционеров по поводу распределения доходов, у ИП Иванова проблемы с алкоголем, ИП Петров продает контрафактные лекарства, ИП Сидоров лудоман, ИП Пупкина просто скандалит и обманывает своих работников.

Безусловно, со всеми арендаторами одновременно не может произойти чего-то «плохого», но даже если один из них в какой-то момент по любой причине из вышеперечисленных не сможет выплачивать арендную плату, этот факт серьезным образом повлияет на окупаемость инвестиции.

И это ещё один риск, который сопутствует ГАБу с подобным «диверсифицированным» набором арендаторов. Не очень понятно, что с этим делать и как прогнозировать инвестиционные проекты в сфере ГАБ. У кого-нибудь есть идеи?

P.S. Я не считаю, что риски, сопутствующие какому-то из инвестиционных продуктов, можно замалчивать. Я думаю, что эти риски нужно стараться каким-то образом минимизировать. Безусловно, нельзя просчитать и спастись от всего, особенно от пандемии и атомной войны, но думать о рисках и способах их митигации просто необходимо.

Английский банк Aldermore опубликовал свой очередной «Buy to Let City Tracker» (купить, чтобы сдать), аналитический бюллетень, посвященный популярному в Великобритании инвестиционному продукту в сфере жилой недвижимости. Не буду томить - на первом месте Манчестер. На втором Кембридж, на третьем - Лондон.

Трекер распределяет места путем анализа и оценки городов по пяти ключевым показателям:
1️⃣ средняя арендная плата
2️⃣ годовая доходность от сдачи жилья в аренду
3️⃣ доходность от роста цен на жилье за последние 10 лет
4️⃣ показатель вакантности жилья в % от общей площади сдающегося в аренду жилого фонда.

Манчестер - один из крупнейших рынков аренды жилья в Великобритании, 31% населения города снимает квартиры. В Манчестере самый низкий среди крупных городов Британии показатель вакансии. Это сочетается с довольно высокой по британским (но не лондонским) меркам средней арендной платой (около £430 за комнату в месяц). Краткосрочная доходность от сдачи жилой недвижимости в аренду достигает в Манчестере 5.5%, а цены на квартиры за прошедшее десятилетие увеличивались в среднем на 4,1% в год.

Именно поэтому последние несколько лет в Манчестере наблюдается бум BTR-проектов и ещё больший бум BTL-проектов, рассчитанных на частных инвесторов. Слишком уж доходности хорошие! Кстати, россияне тоже потихоньку покупают доходную недвижимость в Англии. Но по сравнению с индийцами и китайцами количество российских инвесторов пока равно статистической погрешности, а жаль.

В сети наконец-то появилась контекстная реклама анонсированного ещё год назад проекта Monodom Lake на Михалковской улице в Москве от моего «любимого» застройщика Sun Development. Я ждал этой новости, чтобы ещё раз напомнить об этом проекте и об этом девелопере!

Если кратко, учредитель компании Sun Development Кирилл Вязовский показал себя незаслуживающим доверия человеком. Проект Sun Development на Михалковской улице был просчитан (была создана финансовая модель), он находится на грани рентабельности. Так что можно ожидать лютого эконом-класса во всём, ну а коллег из Colliers я могу только поздравить с выходом в новый сегмент доступного жилья.

Инвестировать деньги в проекты Вязовского я бы не посоветовал, если бы моим мнением вдруг поинтересовались.

Летом прошлого, 2019 года я выступал на мероприятии «Школы Девелопера» с небольшой презентацией на тему будущего.

Любопытно, как многое из того, что было тогда мной описано (предсказано), вошло в наш мир меньше, чем через год, а не через 10-15 лет как я прогнозировал.

Было бы Вам интересно увидеть мою новую презентацию на тему будущего? А что скажете про взгляд из 2019 года?

Друзья, доброе утро!

Мне поступают вопросы, касающиеся двух новых мега-проектов в г. Москве: Sidney от ФСК и ЗИЛ-Юг от Эталона. Стоит ли инвестировать?

У меня очень короткий ответ и это НЕТ, потому что:

1️⃣ Я не очень приветствую инвестиции в проекты огромной площади. Это же классика: застройкой полей аэрации, аэродромов, колхозных лугов и промзон девелоперы могут заниматься годами, с многочисленными очередями. Застройщик выводя в продажу всё новые и новые объемы, подкрепляемые мощной рекламной кампанией, способен выдавливать игрока с одной или двумя инвестиционными квартирами и не давать завершать инвестиционный цикл по запланированной цене. Единственное исключение из этого правила - покупка у какого-нибудь землевладельца или подрядчика по дисконтной цене, с тем, чтобы потом по дисконтной же цене (в сравнении с застройщиком) продавать. Но в случае с Sidney и ЗИЛ-Юг таких третьих лиц вроде бы на горизонте нет.

2️⃣ Почти все проекты конца 2020 года экспонируются по ценам, равным или превышающим цены в уже готовых домах. Уже известно, что Sidney такой, от ЗИЛ-Юг можно ожидать того же. Потому что механизм эскроу-счетов сделал неинтересным заигрывание с инвесторами и дисконтные цены на старте. Особенно это касается мега-проектов от крупнейших девелоперов, коими являются ФСК и Эталон. Конечно, если нет фрода и сговора. При этом замечу: если Вы верите, что цены на недвижимость в Москве будут ещё расти (хотя бы на 8-10% в год, как в этом году), то даже покупка «на котловане» по ценам, равным ценам в готовых домах, имеет инвестиционный смысл. Но это если Вы верите. А если не верите, то см.п 1️⃣

🔻 Так что при отсутствии специальной ситуации, как то удача, провал коммерческой службы в ценообразовании (ха-ха), «схемы», фрод и т.д. и без оптимизма по поводу роста цен, ловить в проектах Sidney и ЗИЛ-Юг особо нечего. Пусть застройщики возводят свои красивые небоскребы и урбан-блоки (что за название для многосекционного среднеэтажного дома?), в которых будут жить счастливые новосёлы-эндюзеры. К частным спекуляциям это всё отношения не имеет.

Я точно знаю, что на «Зиларте» многие инвесторы неплохо заработали. Только было это давненько уже и с тех пор многое успело поменяться, к сожалению.

✅ Решать Вам. Покритикуйте моё мнение, я буду рад дискуссии. 👇🏻

На кого я подписан ✅

Сижу я как-то в 2006 году на улице Волхонка, дом №6 в офисе Blackwood и получаю звонок от Антона Филатова из «Ведомостей» по поводу комментария на тему тогдашнего рынка недвижимости. О чем он меня спрашивал и что я там наговорил уже никто из нас, наверное, и не помнит, но именно так мы познакомились. За прошедшие 15 лет я ни разу не встречал Антона вживую, но много раз слышал его голос. Познакомиться лично хотелось и, честно говоря, я думал, что нам удастся-таки пожать друг другу руки на прошедшей недавно конференции «Ведомостей» MREF, но её перевели в онлайн...

И всё равно, я считаю Антона своим приятелем и хорошим знакомым. Ну и, конечно, первоклассным журналистом рынка недвижимости. Наверное, лучшим и одним из самых опытных.

У нас с Антоном есть два общих увлечения: недвижимость и экстремальный металл. Какое-то время назад Антон даже позволил мне стать соавтором его сайд-проекта @blackandwhitemetal посвященного этому музыкальному течению.

Ну а что касается недвижимости, то у Антона супер-крутой канал с кучей настоящих эксклюзивных новостей из мира кирпичей и бетона, профессиональным освещением интересных тем и «новостной» подачей. Поэтому всем интересующимся рынком недвижимости я настоятельно рекомендую подписаться на Filatoff Inc. , так как я сам на него подписан и сам его активно читаю.

Этот пост создан по инициативе читателя моего канала, выразившего пожелание анонсировать другие интересные мне телеграм-каналы.

Я всегда называл Группу «Самолёт» застройщиком из Московской Области. И делал по этому поводу следующий вывод: «Перспективы у «Самолёта» такие: либо диверсификация и выход в ликвидные регионы (Москва, Новая Москва и СПБ прежде всего), либо прозябание на медленно, но верно теряющем привлекательность для потребителей рынке Московской Области». Это заявление почему-то заметно напрягло топ-менеджеров компании Романа Абдуллина (экс-ПИК) и Владимира Комара (экс-RDI), а также некоторых «независимых» комментаторов из числа крауд-маркетологов (это которые продвигают товары на форумах и в комментариях к постам в соцсетях).

Вот, что написал мне Абдуллин: «…цитата «либо прозябание на медленно, но верно теряющем привлекательность для потребителей рынке Московской Области» говорит, что есть некоторое непонимание бизнес-модели и портфеля проектов. Думаю погружение в вопрос, изучение хотя бы презентации для инвесторов и рынка позволит скорректировать вашу точку зрения». А Комар добавил: «пост интересно написан, но без погружения». И вот, наконец, я погрузился в презентацию, которую «Самолёт» обнародовал перед IPO.

Хотел бы по итогам изучения этого документа довести до сведения господ Комара и Абдуллина следующее: не нужно комплексовать и прикидываться федеральным или московским застройщиком, нужно принять правду и признать истинную ориентацию компании на проекты в Московской Области. В этом нет ничего постыдного и унизительного. Просто будьте собой. Процесс диверсификации компании идёт, но в Московской Области сосредоточена львиная доля проектов компании, 74% на момент IPO. И отдельная просьба от АртЁма: верните букву Ё в логотип компании, пожалуйста!

⚡И снова «Траст». Интересный объект для любителей распилить здание на части и продать получившиеся кусочки в розницу под видом апартаментов. Таких «любителей» сейчас появляется всё больше, к радости Государственной Инспекции по Недвижимости г.Москвы и прокуратуры.

🏪 Многоуровневый паркинг в 800 метрах по кривой от метро «Волгоградский проеспект», являющийся частью ЖК «На Мельникова». Ещё один осколок «Интеко» периода владения компанией семьей Гуцериевых. Не так давно здание экспонировалось за ₽230 млн., «Траст» выставил за ₽150 млн. или по ₽15 т./м2. общей площади.

А она равна 10,2 т.м2, полезную можно оценить где-то в 5.5-6т.м2. Здание имеет 7 этажей, высота потолков 2,3 - 2,6 м. Отапливаемая часть каждого этажа 700 м2 + круглый пандус + неотапливаемая часть 300 м2.

✅ И нужно признать, что это весьма рискованный, но всё же проект, пригодный для редевелопмента. Вернее с моей точки зрения он очень рискованный и непригодный, но найдется большое количество людей, которые будут спорить со мной до потери моего пульса о том, что это супер-возможность.

🔻 В соседних домах стоимость 1 м2 квартир начинается от 200 т.р./м2. Геометрия здания позволяет нарезать помещения ~30 м2. Даже если продавать нарезанное по ₽120-130, то при определенном подходе к девелопменту может что-то путное получится. Прецеденты по превращению многоуровневых гаражей во что-то другое (в БЦ, например) в Москве уже были.

⚠️ Важно: настоятельно рекомендую сопровождать редевелопмент получением всей градостроительной документации и изменением ВРИ. Долго, дорого, законно.

Кстати, я отдельно подумал о судьбе кругового заезда в паркинг. Как его использовать? Понятно, что это замена лестницы. Но ведь это могло бы стать и дополнительной фишкой проекта. Именно по такому, «круговому» принципу организован музей Гугенхайма в Нью-Йорке.

Хотя, конечно, аналогия так себе. Окрестности метро «Волгоградский проспект» и нью-йоркский музейный квартал это не просто две разные локации, но два разных мира, да и размеры у заезда в паркинг на ул.Мельникова и у Гугенхайма несравнимые.

Жизнь получает смысл с обретением у её носителя мотивации, поэтому ставите смелые цели и стремитесь к ним. Только вперёд!

Канада для канадцев?

Либеральное правительство Джастина Трюдо заявляет, что в следующем году предпримет меры по обложению дополнительным налогом иностранцев-владельцев жилой недвижимости, постоянно проживающих за пределами Канады. Всё это делается в рамках плана по снижению цен на жилье и давлению на инвесторов, которые используют Канаду для «парковки» своих денег в жилой недвижимости.

Надо отметить, что Трюдо ориентируется на опросы канадцев, показывающие популярность этой идеи. Канадское правительство заявляет, что дополнительное налогообложение будет способствовать выходу на рынок большего количества домов и квартир, т.к. сподвигнет домовладельцев-иностранцев к распродажам.

В прошлом году эти меры в качестве теста были опробованы в одном из регионов Канады, Британской Колумбии (центр – г. Ванкувер). По результатам в бюджет пришло дополнительно 115 млн., а министр финансов назвала этот налог фактором, приведшим к падению цен на жилье на 5,6% в первой половине 2019 года. Возобновление разговоров о налогообложении иностранных покупателей жилья происходит в связи с тем, что рынок жилья по всей стране установил новый рекорд продаж после пандемии COVID-19, что привело и к новому росту цен.

Деньги от раскулачивания иностранцев правительство либерала Трюдо планирует потратить на поддержку пострадавших от пандемии граждан Канады. В общем, в очередной раз решили отобрать деньги у «богатых» инородцев и раздать своим «бедным». Эксперты пророчат канадскому рынку жилой недвижимости резкое снижение инвестиционной привлекательности. Основными иностранными покупателями канадского жилья являются выходцы из Китая. Чуть менее активны граждане Индии, Кореи и арабских стран.

Деревенская рента.

Читатель канала задал мне вопрос относительно целесообразности покупки готового арендного бизнеса на большом удалении от города. В его примере было отдельное здание в 100 км. от Москвы в сельской местности. При этом здание 2-х этажное, но сетевой арендатор (продукты питания, переменная арендная плата, с привязкой к обороту) арендует только 1-й этаж, а второй пустует. Что интересно, весь объект недвижимости оценивался исходя из рентных потоков первого этажа, из чего, видимо, следует, что 2-й этаж оценивается в 🅾️. Всё здание экспонируется за ₽30 млн. «Грязная» доходность инвестиций в этот ГАБ составляла примерно 13.5%, летом поступления от аренды были намного выше, чем зимой (из-за наплыва «дачников»).

⚙️Что же я думаю по этому поводу:

1️⃣ Рынок ГАБ на таком удалении от цивилизации является менее ликвидным, чем городской. Желающих купить такие «дальние» инвестиционные проекты объективно меньше, чем в городе. Выше риски (о них напишу позже), поэтому доходность выше. Ну и нелишним было бы понимать как потом продавать ГАБ, выходить из актива? Рынок-то всё ещё неликвидный.
2️⃣ План Б. А если арендатор уедет, как это было описано мной здесь? Если пересдать объект не удастся, то здание придется подвергать тотальной перестройке, чтобы сдавать внарезку. Это риск не только не получать какое-то время доход, но и понести дополнительные расходы на редевелопмент.
3️⃣ Оценка доходности, т.е. 13.5% для ГАБ в деревне это много или мало? Проведём аналогию. В центре германского Мюнхена рентный бизнес продается с доходностью 3-3.5%, а в немецкой деревне в 70 км.от Мюнхена - с доходностью 6-6,5%. В Москве в пределах МКАД сейчас чистая доходность 6.5-8%. В принципе мультипликатор похожий, но только немецкая деревня очень сильно отличается от нашей. Я бы оценивал приемлемую чистую доходность для нашей деревни на уровне 15%.

🔻Подводя итоги скажу, что мне лично инвестиция в сельский ГАБ кажется довольно рискованной. Самый главный риск, которого я опасаюсь - невозможность выйти из актива, см. п.1️⃣

❓А Вы что думаете❓

Ни разу не реклама, просто информация. Коллеги из УК «КСП Капитал» запускают линейку новых фондов, прямо или косвенно связанных с недвижимостью:

💰ЗПИФ «Смарт Офисы». Инвестирует в создание новых или развитие существующих объектов сети коворкингов и сервисных офисов Meeting Point. Целевая доходность (расчетный показатель ожидаемой доходности) 7,5% годовых.
💰ЗПИФ «МР Групп Ай Сити». Инвестиции в строящийся БЦ ICity (девелопер MR Group). Целевая доходность за счет арендных поступлений от сдачи помещений в аренду 10% годовых.
💰ЗПИФ «ДДИКС ФИТНЕС». Инвестирует средства пайщиков в запуск и развитие 8 новых фитнес-клубов Москвы под брендом «DDX Fitness», которые будут открыты в течение 6 месяцев с момента формирования фонда. Целевая доходность 14,5%.

Все фонды пока не сформированы, предназначены для квалифицированных инвесторов (т.е. любой желающий частный инвестор паи этих фондов купить не может, нужно пройти процедуру квалификации). Наверное, это и правильно, потому что проекты достаточно непростые и … увы, не могу написать ни плохо, ни хорошо про конкурентов и их продукты🤐.

🔻Напишу поэтому вот так: сам факт того, что запускаются новые связанные с отраслью недвижимости ЗПИФ – это превосходная новость.

Из проекта Lumin начали выходить инвесторы, ранее вложившие в покупку апартаментов. Появилось предложение по уступке прав требования. Апартамент на 4 этаже площадью 35,73 м2 «уступается» за ₽35.7 млн., т.е. по ₽1 млн./м2. Вроде бы не так давно можно было зайти по ₽0.7 млн./м2.

Загадочный проект Veren Group на Шаболовке. Был анонсирован ещё три года назад. Параметры проекта: площадь участка 3.5 т.м2, общая площадь жилого комплекса 11,6 т.м2, 16 этажей. Точное местоположение лично мне неизвестно, во всяком случае по косвенным признакам определить не удалось. За прошедшее после анонса проекта время компания построила в Петербурге уже три не самых маленьких проекта, а по Шаболовке, увы, так и не продвинулась до состояния старта продаж. Пока из информации по проекту только визуализация элемента фасада от АБ «Остоженка».

#перспективныйпроект ❓