Вчера получил обратную связь по содержанию канала от коллеги и подписчика Александра Кацегорова из Knight Frank: «мало про склады». Исправляюсь.
🔻
Несколько дней назад свершилась крупнейшая сделка на рынке складской недвижимости Великобритании. Международный фонд Prologis REIT продал портфель зданий и земельных участков фондам недвижимости под управлением BLACKSTONE на сумму $618 млн.
🔻
Портфель включает примерно 400 тыс.м2 (22 складских здания) в основном в центральной Англии, а также на юго- и северо-западе + 12 га земли на западе страны с согласованием под логистическую застройку.
🔻
При этом Prologis не покидает рынок Великобритании, напротив, сделка является результатом перегруппировки активов. Prologis в последние годы стремится собрать портфель «городских» складов (особенно в Лондоне) и складов «последний мили» (у них это поэтично называется Last Touch).
🔻
Ну и конечно, (это уже мое мнение) сделка демонстрирует потенциал логистического сектора как класса инвестиционных активов. Склады рулят!

ЭФФЕКТЫ ТОЛПЫ

В моей книге «Как инвестировать в недвижимость 2021» обязательно будет достаточно объемная глава, посвященная новой форме инвестирования в недвижимость, краудинвестингу (crowd - толпа). Там я всё подробно распишу, здесь хочу просто набросать информацию, чтобы просветить тех, кто об этом вообще ничего не слышал.

Итак, краудинвестинг это когда (не)знакомые друг другу люди вкладывают деньги в какой-либо проект. Делают они это выбирая эти самые проекты на инвестиционной платформе. Как правило, можно вложить деньги или в форме соинвестирования (equity) или в форме займа (debt).

В золотой рамочке сегодня практически полный список краудинвестиновых инвестиционных платформ сектора недвижимости со всего мира. Как можно заметить, большинство инвестплатформ привлекают средства от множества небольших, средних или даже крупных инвесторов в виде займов (debt). Средства идут на девелопмент, финансирование прединвестиционной стадии, на бридж-финансирование. В основном это краткосрочные или среднесрочные кредиты. Ставки, как правило, значительно превышают доходность по депозитам. Риски - куда же без них.

Меньшая часть инвестиционных платформ собирает соинвесторов конкретных проектов (equity), в основном это девелопмент или покупка готового арендного бизнеса.

Также есть организации, мимикрирующие под инвестплатформы, а на самом деле являющиеся традиционными инвестиционными компаниями или фондами. Это бренды из раздела REIT (фонды недвижимости). В некоторых случаях они проделали путь от инвестплатформы до более «институционального» вида синдикации инвестиций, REIT (тут главный пример - американский проект Realty Mogul).

Что я думаю по поводу краудинвестинга: хорошая тема (но очень большой дисклеймер ... подробности в книге). Перспективы в России: такие же, как и у коллективных инвестиций через ЗПИФы, непаханное поле перспектив.

Если среди подписчиков моего канала есть разработчики инвестплатформы, хоть как-то связанной с краудинвестингом в недвижимость - напишите мне. Я расскажу о Вашем проекте здесь, в Facebook или в своей книге.

«Ветхий отдельно стоящий склад из кирпича и гофрированного железа» в престижном районе Glebe в австралийском Сиднее площадью 276 м2 выставлен на продажу за ₽89 млн. Адрес: 14 Reuss Street, Sidney. На земельном участке согласовано строительство «пансионата нового поколения», по сути, небольшого жилого комплекса. Объект будет продаваться аукционным методом (на повышение) с 1 декабря 2020 года. Джеймс Кэхилл, эксклюзивный агент продавца из Belle Property утверждает, что участок уже вызвал большой интерес местных девелоперов. По его словам десятки заинтересованных покупателей-инвесторов присматриваются к этому участку из-за его невысокой абсолютной стоимости и потенциала развития.

#перспективныйпроект

Нью-Йоркская RYBAK Development, компания основанная выходцем из СССР Сергеем Рыбаком, приобрела свой очередной проект в Нью-Йорке. За $26 млн. Сергей купил участок под строительство жилого комплекса в элитном районе Верхний Ист-Сайд на Манхэттене (126 East 86th Street). Брокером вступила компания Avison Young. Продажи могут начаться уже в конце 2021 года.

RYBAK Development началась с проекта редевелопмента небольшого жилого дома на Брайтон-Бич в 2007 году. В настоящее время это крепкий нью-йоркский девелопер с солидным портфолио реализованных проектов.

Один из самых необычных домов компании – Element 88 в Бруклине. https://fodyo.com/ru-us/developments/new-york/element88/

Компания активно расширяет земельный банк и планирует приобрести новые участки на Манхеттене.

#перспективныйпроект

Одно из общепринятых определений успеха - «достижение поставленных целей». Путь к успеху, очевидно, предполагает движение, драйв, и чем больше скорость этого движения, тем ближе момент достижения целей. Так что даже несмотря на пятницу, не сбавляйте скорости! Только вперёд, давите на газ.

Вы думаете, что «инфоаферисты» это только российский бич? Полагаете, что финансово просвещенные европейцы доверяют только репутабельным инвестиционным компаниям и банкам, ведущим свою историю со времён средневековья? Как бы не так!

Знакомьтесь, Сэмюэл Лидс, бывший иллюзионист и основатель компании Property Investors. Культовая фигура на рынке английских курсов по обучению инвестициям в недвижимость. Самое скандальное и громкое имя на этом рынке. Лидс был вовлечен во множество скандалов, один из которых привел к тому, что его «осторожно допрашивала полиция». Но Лидс далеко не единственный, кого обвиняют в том, что он обещает слишком много (в процентах годовых) и дает слишком мало.

Не менее популярны Хейли и Пол Эндрюс, супружеская пара из Великобритании, основатели обучающей платформы Your Freedom Empire, которые сначала построили «многомиллионный портфель недвижимости», а теперь делятся своим «бесценным опытом». Эндрюсы утверждают, что человек, проходящий обучение в Your Freedom Empire, достигнет финансовой свободы приблизительно в течение 2-5 лет, причем эта цифра обычно составляет около £3-4 тыс./мес.

Я это всё к тому, что сочетание доверчивости и алчности свойственны всем людям, вне зависимости от страны проживания и общего уровня финансовой грамотности населения.

LOFT Вольный. Комплекс зданий общей площадью ~12 тыс. м2 купило в 2019 году на аукционе ДОМ:РФ физическое лицо, некая Анна Кулакова, за ₽180 млн. или за ₽17 т./м2 общей площади. До станции МЦК «Соколиная гора» 750 м. Некоторое время назад стартанули продажи этого объекта, студия 19 м2 стоит 4 млн., т.е. 210 т.р./м2.

Это классический московский редевелопмент с нарезкой бывших промышленных зданий на очень маленькие лоты. В старом, от 2016 г. ГПЗУ прописаны фактические значения, а в ПЗЗ участок находится в зоне с разрешённым использованием «деловое управление». Судя по всему, в жилое назначение помещения так и не переведены, т.е. по факту продаются отремонтированные и перепланированные нежилые помещения. ВРИ земельного участка - «эксплуатация административно-производственных корпусов». В общем, этот продукт очень условно можно именовать апартаментами, скорее это офисные или административные помещения.

Интересна личность покупателя. Анна Кулакова – серийный участник торгов по продаже разного рода имущества, городского и федерального. Эта деятельность однажды даже привлекла внимание ФАС, когда г-жа Кулакова пыталась приобрести блокпакет акций АО «Хлебозавод №9».

#стартпродаж ❓

Anna Mons Apartments. Ну и чтобы два раза не ходить! Неизвестно мне когда, но всё же стартовали продажи еще в одном московском проекте апартаментного редевелопмента, «Anna Mons Apartments» в Старокирочном переулке. Анна Монс – это историческая личность, фаворитка Петра I. Дом, в котором она жила (в Немецкой Слободе, т.е. на Бауманской), находится прямо рядом с проектом.

Здание бывшего ПТУ площадью почти 2 т.м2, в котором появятся апартаменты «Anna Mons», тоже в каком-то смысле историческое. Оно находилось в продаже никак не меньше 10 лет, помню я был на этом объекте зимой 2012 года. В здании было тогда 4 этажа + цоколь, а вообще это были практически руины. Высота потолков варьировалась от 3 до 4,5 м. Продавался этот чудесный проект за ₽145 млн. или по ₽75 т./м2.

Апартаментами «Anna Mons Apartments» можно назвать с большой натяжкой. Здание – нежилое, земельный участок предназначен «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». Девелопер традиционно нарезал мелкие студии, от 16 до 24 м2, которые экспонируются от ₽5,3 млн. или по ₽330 т./м2. А какие же крутые рендеры у проекта!

#стартпродаж ❓

Продажи-то сейчас идут хорошо, а вот с воплощением проданного в кирпиче и бетоне, т.е. со строительством могут возникнуть проблемы.

Я дал два комментария по этой теме для двух ведущих деловых радиостанций России, Бизнес-ФМ и КоммерсантЪ-ФМ.

https://www.bfm.ru/news/458034

https://www.kommersant.ru/doc/4568024

Если вкратце, то ограничения, вызванные коронавирусом, очень серьезно влияют ситуацию с зарубежными специалистами-строителями.Часть людей, ранее принимавших участие в стройках московских объектов, во время первого локдауна вернулась к себе на Родину. Возможно, они никогда не приедут больше в Россию. По данным ряда заслуживающих моего доверия источников начался процесс перетока трудовых ресурсов из России в другие страны (в том числе дальнего зарубежья). Например, бригада из Молдавии, делавшая в 2015 году ремонт в моем московском доме с 2020 года работает во французском Марселе.

Почему так произошло? Российский рубль продолжает обесцениваться по сравнению с мировыми валютами. В этой связи специалистам в строительстве выгоднее уезжать работать не в Россию, а в Европу, Азию и даже в США. В итоге на московском рынке труда уже ощущается некоторый дефицит рабочих ресурсов. Есть большие шансы, что дефицит будет увеличиваться и дальше.

Неужели в огромной России нет своих строителей? Есть, конечно, но им нужно существенно больше платить. Этот факт очевидно огорчает подрядчиков московских строек, которые по ряду причин (и в том числе из-за экономии на ФОТ) предпочитают нанимать трудовые ресурсы из ближнего зарубежья. Но если так пойдет и дальше, в Марселе найдут себе работу и строители из российских регионов.

На кого я подписан✅

Когда-то я знал почти всё о рынке новостроек Подмосковья и Москвы. Новые проекты, перспективные площадки, старты продаж... А потом произошла расфокусировка, ведь недвижимость - это целый мир, и новостройками он не ограничивается.

Сейчас для обновления информации и сверки часов я пользуюсь незаменимыми «шпаргалками», а именно некоторыми телеграм-каналами, которые ведут мои коллеги, специализирующиеся на рынке новостроек.

Среди таких каналов я могу выделить «Индекс Недвижимости Москвы», авторский канал известного эксперта Александра Родионова. Это действительно полезный канал, рекомендую.

Блуждающая рента.

Рыба ищет где глубже, а человек - где лучше. С хорошим знакомым произошел случай: два года назад он купил ГАБ (помещение с сетевым арендатором, продуктовым ритейлером) в «спальном» районе на окраине города. В то время поблизости уже активно шло строительство нового жилого комплекса, состоящего из нескольких домов. Это преподносилось как плюс, «в новые дома заедут новосёлы и будут ходить в...». В общем, несколько месяцев назад сетевой ритейлер съехал из помещения моего знакомого, чтобы открыться в одном из пустовавших помещений жилого комплекса. Уплатил штраф, оставил часть торгового оборудования и съехал.

Инвестиция, которая должна была окупиться за 10 лет теперь будет окупаться....ХХ лет. Это если удастся найти замену и не придется дополнительно вкладывать в реконцепцию и редевелопмент помещения. А ещё нужно будет тратить деньги на услуги брокеров по недвижимости и платить коммуналку.

Получается, что инвесторы, покупающие ГАБ не защищены от подобного поведения ритейлеров, более того, тенденция «побегов» арендаторов, миграции внутри небольших районов и т.д., как мне кажется, будет усиливаться. Потому что «рыба ищет...». Продуктовых сетей в принципе на локальном рынке немного, и они де-факто доминируют в переговорах с арендодателями, поэтому у рантье заведомо слабая позиция.

Не очень понятно, что с этим делать и как прогнозировать инвестиционные проекты в сфере ГАБ. У кого-нибудь есть идеи? Может быть брокерам уже пора вместе с продажей ГАБ предлагать план Б («что делать с помещением, если большой арендатор уедет»)?

Ну и последнее: описанная выше история произошла в Барселоне (Испания).

Подписчик моего канала Дмитрий Башмаков задал объемный и интересный вопрос.

Если «апартаментами» комплекс Anna Mons можно назвать с большой натяжкой, то является ли это какой-то проблемой или риском для коммерческого успеха проекта? Цифры ведь просто великолепные. Из 75тр/м2 сделать 330тр/м2 даже с учетом затрат на реконструкцию — это разве не отличная экономика?

Отвечаю. Экономику я обычно анализирую на основании финмодели, возможно, в случае проекта Anna Mons она отличная (не знаю, не считал). На мой взгляд, продавать офисные помещения под видам апартаментов достаточно рискованно. Дело в том, что в Москве работает учреждение, которое называется Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города (ГИН). В задачи ГИН в том числе входит выявление случаев, когда на земельном участке, например, предназначенном для «делового управления» (т.е. для размещения офисов) появляются жилые здания. В случае выявления продажи «апартаментов» в офисных зданиях, ГИН может заблокировать продажу помещений (этих самых «апартаментов») в Росреестре, т.е. перекрыть выручку проекта. Я написал «может» именно потому, что этот риск существует. Если он не реализовался на каком-то из известных всем проектов, то это совершенно не означает, что его нет в принципе. Я очень кратко излагаю этот риск, без подробностей. В любом случае нужно понимать, что город получает немалые деньги за изменение вида разрешенного использования земли, а ГИН как раз и должен пресекать попытки продавать офисы под видом квартир без изменения ВРИ.

Я лично знаю случаи, когда девелоперы продают фактически офисы под видом апартаментов. Например. Есть проект «Новоданиловская 8» (девелопер «Самолёт»). По проектной декларации вид строящегося (создаваемого) объекта капитального строительства: «Многофункциональный комплекс c апартаментами, подземным паркингом и нежилыми помещениями коммерческого назначения». Поэтому «Самолет» свободно рекламирует апартаменты и это ОК. А вот проектная декларация «Alcon Tower» (девелопер «Алкон»), вид строящегося (создаваемого) объекта капитального строительства: «нежилое здание». Ни одного слова в декларации про апартаменты, нигде нет даже «гостиницы» или «отеля». Просто нежилые помещения. Значит ли это, что в «Alcon Tower» фактически офисы продаются под видом апартаментов? Мне кажется, что да (я могу ошибаться). О каких-то последствиях для проекта и для девелопера «Алкон» я не слышал.

Вопрос очень тонкий, каждый девелопер решает для себя сам, как позиционировать и рекламировать свой проект. Я лично считаю, что работать строго в рамках правового поля и не волноваться намного правильнее, чем «ходить по грани» и рисковать выручкой проекта. При этом с моей точки зрения можно выходить из ситуации, в рекламе камуфлировать офисы «лофтами» и «многофункциональными помещениями формата «живи и работай». Главное, не забалтывать и не обманывать потребителя продукта, не выдавать желаемое за действительное и на прямой вопрос отвечать прямо и честно: «продаются нежилые помещения».

А если работать так, то обязательно придётся:
✅ продавать со значительным дисконтом к жилой недвижимости, 20-30%
✅ продавать медленнее, чем квартиры, возможно в 2 раза
✅ нести высокие коммерческие расходы
✅ бороться с предубеждением покупателей
✅ создавать действительно качественный, красивый продукт, который захотят купить даже несмотря на минусы его статуса.
✅ тяжело трудиться над рекламой и продажами