Недавно узнал, что партнёры Knight Frank, весьма уважаемые мной люди, Алексей Новиков и Кирилл Стародубцев, стали соучредителями УК «Парус Управление Активами». Основной вид деятельности - управление инвестиционными фондами.
Алексей Новиков, по моему мнению, внёс огромный вклад в развитие отрасли ЗПИФН в России будучи топ-менеджером УК «Сбербанк Управление Активами». Поэтому я не удивился тому, что Алексей вернулся в отрасль, уверен, что компетенции и опыт Алексея найдут воплощение. Тем не менее, позволю высказать своё мнение.
Сейчас достаточно непросто заниматься непосредственно рутиной управления ЗПИФами, надзор за этой деятельностью ведётся весьма тщательно, а для того, чтобы соответствовать всем требованиям, нужно иметь ОЧЕНЬ серьезную экспертизу именно по этой части. Куда более «простая» (на самом деле нет) деятельность - это дистрибуция паёв ЗПИФ, развитие розничных продаж, привлечение инвесторов и т.д. Поэтому мне кажется, что самое перспективное и денежное направление в отрасли - это продажи паёв ЗПИФ, а не собственно управление фондами. Продуктов в ЗПИФ будет появляться на рынке всё больше, а спрос нужно пока еще «выращивать».
В любом случае, поздравляю своих коллег, Алексея и Кирилла, с выходом на новый рынок!
Алексей Новиков, по моему мнению, внёс огромный вклад в развитие отрасли ЗПИФН в России будучи топ-менеджером УК «Сбербанк Управление Активами». Поэтому я не удивился тому, что Алексей вернулся в отрасль, уверен, что компетенции и опыт Алексея найдут воплощение. Тем не менее, позволю высказать своё мнение.
Сейчас достаточно непросто заниматься непосредственно рутиной управления ЗПИФами, надзор за этой деятельностью ведётся весьма тщательно, а для того, чтобы соответствовать всем требованиям, нужно иметь ОЧЕНЬ серьезную экспертизу именно по этой части. Куда более «простая» (на самом деле нет) деятельность - это дистрибуция паёв ЗПИФ, развитие розничных продаж, привлечение инвесторов и т.д. Поэтому мне кажется, что самое перспективное и денежное направление в отрасли - это продажи паёв ЗПИФ, а не собственно управление фондами. Продуктов в ЗПИФ будет появляться на рынке всё больше, а спрос нужно пока еще «выращивать».
В любом случае, поздравляю своих коллег, Алексея и Кирилла, с выходом на новый рынок!
Друзья (и все остальные)! По многочисленным просьбам выкладываю ссылку на свою книгу 2004 года «Как инвестировать в недвижимость». Это бесплатно, конечно же!
В продолжение темы коллективных инвестиций в недвижимость. На днях наткнулся на рекламу проекта «ЯРантье» (yarentier. ru). Насколько я понял, это всё-таки агентский бизнес, основанный на продаже паев ЗПИФН «Атриум» (в который входит часть ТЦ «Атриум» на Курской) под управлением УК «Велес Траст». Я думаю, что это хороший знак – появление агентов на рынке дистрибуции паев ЗПИФ и розничных продаж. Там где появляются агенты – там появляется много позитивной энергии, креатива, нестандартных решений и системной работы.
Будучи бывшим агентом (а бывших, как известно, не бывает) и оценивая инициативу учредителей «ЯРантье», могу сказать, что они собираются покорять голубой океан: практически нет конкурентов, но и рынок невозможно оценить (вернее его можно оценить только интуитивно). Ну и опять же тема розничных ЗПИФ – сверхновая, потребитель её пока не распробовал.
Подписанным на мой канал агентам по недвижимости настоятельно рекомендую присмотреться к этому сегменту. В ближайшем будущем паи ЗПИФ частично заменят готовый арендный бизнес (рентную недвижимость), поэтому готовиться к продажам этих продуктов нужно начинать уже сейчас. Запомните: паи ЗПИФ – это новый ГАБ.
@atsogoev
Будучи бывшим агентом (а бывших, как известно, не бывает) и оценивая инициативу учредителей «ЯРантье», могу сказать, что они собираются покорять голубой океан: практически нет конкурентов, но и рынок невозможно оценить (вернее его можно оценить только интуитивно). Ну и опять же тема розничных ЗПИФ – сверхновая, потребитель её пока не распробовал.
Подписанным на мой канал агентам по недвижимости настоятельно рекомендую присмотреться к этому сегменту. В ближайшем будущем паи ЗПИФ частично заменят готовый арендный бизнес (рентную недвижимость), поэтому готовиться к продажам этих продуктов нужно начинать уже сейчас. Запомните: паи ЗПИФ – это новый ГАБ.
@atsogoev
И ещё одну интересную тенденцию заметил. В базе НМаркет (это такая it-компания, которая помогает риэлторам продавать квартиры в новостройках) появились лоты в офисных зданиях.
🔻
Уже есть возможность купить клиенту офис в DM Tower (KR Properties) и в Taller Loft (Coldy). Думаю, что эта история будет только набирать обороты и скоро агенты по недвижимости получат возможность продавать многие коммерческие проекты в столицах. А там и до паёв ЗПИФ пару шагов💸.
🔻
Уже есть возможность купить клиенту офис в DM Tower (KR Properties) и в Taller Loft (Coldy). Думаю, что эта история будет только набирать обороты и скоро агенты по недвижимости получат возможность продавать многие коммерческие проекты в столицах. А там и до паёв ЗПИФ пару шагов💸.
Коллеги подсказали, что описанные мною английские схемы уже были успешно опробованы ими в России. В 2014 году аренду квартир с выкупом в пилотном режиме запустило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), позже переименованное в «ДОМ💥РФ». Для этого был специально создан Закрытый Паевой Инвестиционный Фонд (ЗПИФ) «Доступное жилье в рассрочку» объемом ₽350 млн. под управлением инноватора рынка недвижимости, управляющей компании «ТПМ»! В качестве пилотных площадок тогда были выбраны Москва, МО, Екатеринбург и Новосибирск. Предполагалось, что будущий владелец квартиры сможет в ней жить, заключив договор аренды. При этом ежемесячный платеж делился на две примерно равные части: одна шла в счет арендной платы, другая в счет покупки. По описываемой схеме было продано-сдано в аренду около 30 квартир, так что можно утверждать, что пилот состоялся. Причиной свёртывания программы стала ... смена руководства АИЖК (как раз в 2015 году директором стал г-н Плутник).
Telegram
Artem Tsogoev
Что происходит, когда ключевая ставка (стоимость денег) низкая, цены на жилую недвижимость высокие, а у населения нет достаточно средств даже для оплаты первоначального взноса по ипотеке?
Девелоперы и банки придумывают новые схемы, стимулирующие оскудевающий…
Девелоперы и банки придумывают новые схемы, стимулирующие оскудевающий…
Британская компания Countrywide, владелец франшиз таких агентств недвижимости Hamptons International, John D. Wood & Co, Abbotts, Bairstow Eves и ряда других, получила предложение о поглощении на £82 млн. от своего конкурента Connells (бренды Ashley Adams, Barnard Marcus и Connells). Countrywide срочно нуждается в рекапитализации, чтобы уменьшить свой чистый долг в размере £91,9 млн.
Когда Countrywide провела IPO в марте 2013 года, она стоила £750 млн. Падение 🔻 (тут нужно какое-то другое слово) капитализации компании связанo со слишком агрессивной политикой менеджмента Countrywide по поглощениям брендов агентств недвижимости в Британии, а также большой конкуренцией на рынке агентских услуг.
Когда Countrywide провела IPO в марте 2013 года, она стоила £750 млн. Падение 🔻 (тут нужно какое-то другое слово) капитализации компании связанo со слишком агрессивной политикой менеджмента Countrywide по поглощениям брендов агентств недвижимости в Британии, а также большой конкуренцией на рынке агентских услуг.
18 ноября должен состояться Russian Breakfast ежегодное мероприятие лидеров рынка торговой недвижимости России. Раньше это событие проходило в тёплых местах, на Юге Франции, но в этом году оно пройдет в Москве. Я там тоже выступлю, скажу 2-3 предложения про секьюритизацию торговой недвижимости. Интересно, что в числе спонсоров Russian Breakfast я нашел ранее незнакомое мне название - R2 Asset Management. «Что это за R2-D2 такая?» - подумал я. Оказалось, что это компания, в которой работают сплошь мои друзья, хорошие знакомые и коллеги.
«Мы одержимы результатом. Ничто не доставляет большего удовольствия, как достижение поставленной цели…» - это слова с официального сайта. Управляющий партнер и гендиректор Антон Мельников – автор программы «ПИК Ритейл» и мой бывший коллега. Все, кто знает Антона лично, могут подтвердить его одержимость результатом. Вячеслав Рожманов – добрый товарищ ещё со времен Blackwood, Дмитрий Пантелеймонов – коллега по продажам новостроек в дальнем Подмосковье.
Пока не понял до конца чем КОНКРЕТНО эти прекрасные люди будут заниматься, но опыта у них у всех действительно много. Юридическое наименование компании ООО «Эволюция - УН», она принадлежит через АО «ХК Эволюция» в том числе Концерну «Россиум» и ИК «Регион». На сайте написано, что суммарная стоимость активов под управлением R2 Asset Management >₽5 млрд., но никаких адресов не было указано, а беспокоить знакомых мне сотрудников компании я постеснялся. Из всего, что нашел – только здание «Пятерочки» в Медведково, на ул. Широкой, д. 29. До встречи на Russian Breakfast, надеюсь узнать там что-нибудь новое!
«Мы одержимы результатом. Ничто не доставляет большего удовольствия, как достижение поставленной цели…» - это слова с официального сайта. Управляющий партнер и гендиректор Антон Мельников – автор программы «ПИК Ритейл» и мой бывший коллега. Все, кто знает Антона лично, могут подтвердить его одержимость результатом. Вячеслав Рожманов – добрый товарищ ещё со времен Blackwood, Дмитрий Пантелеймонов – коллега по продажам новостроек в дальнем Подмосковье.
Пока не понял до конца чем КОНКРЕТНО эти прекрасные люди будут заниматься, но опыта у них у всех действительно много. Юридическое наименование компании ООО «Эволюция - УН», она принадлежит через АО «ХК Эволюция» в том числе Концерну «Россиум» и ИК «Регион». На сайте написано, что суммарная стоимость активов под управлением R2 Asset Management >₽5 млрд., но никаких адресов не было указано, а беспокоить знакомых мне сотрудников компании я постеснялся. Из всего, что нашел – только здание «Пятерочки» в Медведково, на ул. Широкой, д. 29. До встречи на Russian Breakfast, надеюсь узнать там что-нибудь новое!
Вчера получил обратную связь по содержанию канала от коллеги и подписчика Александра Кацегорова из Knight Frank: «мало про склады». Исправляюсь.
🔻
Несколько дней назад свершилась крупнейшая сделка на рынке складской недвижимости Великобритании. Международный фонд Prologis REIT продал портфель зданий и земельных участков фондам недвижимости под управлением BLACKSTONE на сумму $618 млн.
🔻
Портфель включает примерно 400 тыс.м2 (22 складских здания) в основном в центральной Англии, а также на юго- и северо-западе + 12 га земли на западе страны с согласованием под логистическую застройку.
🔻
При этом Prologis не покидает рынок Великобритании, напротив, сделка является результатом перегруппировки активов. Prologis в последние годы стремится собрать портфель «городских» складов (особенно в Лондоне) и складов «последний мили» (у них это поэтично называется Last Touch).
🔻
Ну и конечно, (это уже мое мнение) сделка демонстрирует потенциал логистического сектора как класса инвестиционных активов. Склады рулят!
🔻
Несколько дней назад свершилась крупнейшая сделка на рынке складской недвижимости Великобритании. Международный фонд Prologis REIT продал портфель зданий и земельных участков фондам недвижимости под управлением BLACKSTONE на сумму $618 млн.
🔻
Портфель включает примерно 400 тыс.м2 (22 складских здания) в основном в центральной Англии, а также на юго- и северо-западе + 12 га земли на западе страны с согласованием под логистическую застройку.
🔻
При этом Prologis не покидает рынок Великобритании, напротив, сделка является результатом перегруппировки активов. Prologis в последние годы стремится собрать портфель «городских» складов (особенно в Лондоне) и складов «последний мили» (у них это поэтично называется Last Touch).
🔻
Ну и конечно, (это уже мое мнение) сделка демонстрирует потенциал логистического сектора как класса инвестиционных активов. Склады рулят!
ЭФФЕКТЫ ТОЛПЫ
В моей книге «Как инвестировать в недвижимость 2021» обязательно будет достаточно объемная глава, посвященная новой форме инвестирования в недвижимость, краудинвестингу (crowd - толпа). Там я всё подробно распишу, здесь хочу просто набросать информацию, чтобы просветить тех, кто об этом вообще ничего не слышал.
Итак, краудинвестинг это когда (не)знакомые друг другу люди вкладывают деньги в какой-либо проект. Делают они это выбирая эти самые проекты на инвестиционной платформе. Как правило, можно вложить деньги или в форме соинвестирования (equity) или в форме займа (debt).
В золотой рамочке сегодня практически полный список краудинвестиновых инвестиционных платформ сектора недвижимости со всего мира. Как можно заметить, большинство инвестплатформ привлекают средства от множества небольших, средних или даже крупных инвесторов в виде займов (debt). Средства идут на девелопмент, финансирование прединвестиционной стадии, на бридж-финансирование. В основном это краткосрочные или среднесрочные кредиты. Ставки, как правило, значительно превышают доходность по депозитам. Риски - куда же без них.
Меньшая часть инвестиционных платформ собирает соинвесторов конкретных проектов (equity), в основном это девелопмент или покупка готового арендного бизнеса.
Также есть организации, мимикрирующие под инвестплатформы, а на самом деле являющиеся традиционными инвестиционными компаниями или фондами. Это бренды из раздела REIT (фонды недвижимости). В некоторых случаях они проделали путь от инвестплатформы до более «институционального» вида синдикации инвестиций, REIT (тут главный пример - американский проект Realty Mogul).
Что я думаю по поводу краудинвестинга: хорошая тема (но очень большой дисклеймер ... подробности в книге). Перспективы в России: такие же, как и у коллективных инвестиций через ЗПИФы, непаханное поле перспектив.
Если среди подписчиков моего канала есть разработчики инвестплатформы, хоть как-то связанной с краудинвестингом в недвижимость - напишите мне. Я расскажу о Вашем проекте здесь, в Facebook или в своей книге.
В моей книге «Как инвестировать в недвижимость 2021» обязательно будет достаточно объемная глава, посвященная новой форме инвестирования в недвижимость, краудинвестингу (crowd - толпа). Там я всё подробно распишу, здесь хочу просто набросать информацию, чтобы просветить тех, кто об этом вообще ничего не слышал.
Итак, краудинвестинг это когда (не)знакомые друг другу люди вкладывают деньги в какой-либо проект. Делают они это выбирая эти самые проекты на инвестиционной платформе. Как правило, можно вложить деньги или в форме соинвестирования (equity) или в форме займа (debt).
В золотой рамочке сегодня практически полный список краудинвестиновых инвестиционных платформ сектора недвижимости со всего мира. Как можно заметить, большинство инвестплатформ привлекают средства от множества небольших, средних или даже крупных инвесторов в виде займов (debt). Средства идут на девелопмент, финансирование прединвестиционной стадии, на бридж-финансирование. В основном это краткосрочные или среднесрочные кредиты. Ставки, как правило, значительно превышают доходность по депозитам. Риски - куда же без них.
Меньшая часть инвестиционных платформ собирает соинвесторов конкретных проектов (equity), в основном это девелопмент или покупка готового арендного бизнеса.
Также есть организации, мимикрирующие под инвестплатформы, а на самом деле являющиеся традиционными инвестиционными компаниями или фондами. Это бренды из раздела REIT (фонды недвижимости). В некоторых случаях они проделали путь от инвестплатформы до более «институционального» вида синдикации инвестиций, REIT (тут главный пример - американский проект Realty Mogul).
Что я думаю по поводу краудинвестинга: хорошая тема (но очень большой дисклеймер ... подробности в книге). Перспективы в России: такие же, как и у коллективных инвестиций через ЗПИФы, непаханное поле перспектив.
Если среди подписчиков моего канала есть разработчики инвестплатформы, хоть как-то связанной с краудинвестингом в недвижимость - напишите мне. Я расскажу о Вашем проекте здесь, в Facebook или в своей книге.
«Ветхий отдельно стоящий склад из кирпича и гофрированного железа» в престижном районе Glebe в австралийском Сиднее площадью 276 м2 выставлен на продажу за ₽89 млн. Адрес: 14 Reuss Street, Sidney. На земельном участке согласовано строительство «пансионата нового поколения», по сути, небольшого жилого комплекса. Объект будет продаваться аукционным методом (на повышение) с 1 декабря 2020 года. Джеймс Кэхилл, эксклюзивный агент продавца из Belle Property утверждает, что участок уже вызвал большой интерес местных девелоперов. По его словам десятки заинтересованных покупателей-инвесторов присматриваются к этому участку из-за его невысокой абсолютной стоимости и потенциала развития.
#перспективныйпроект
#перспективныйпроект
Нью-Йоркская RYBAK Development, компания основанная выходцем из СССР Сергеем Рыбаком, приобрела свой очередной проект в Нью-Йорке. За $26 млн. Сергей купил участок под строительство жилого комплекса в элитном районе Верхний Ист-Сайд на Манхэттене (126 East 86th Street). Брокером вступила компания Avison Young. Продажи могут начаться уже в конце 2021 года.
RYBAK Development началась с проекта редевелопмента небольшого жилого дома на Брайтон-Бич в 2007 году. В настоящее время это крепкий нью-йоркский девелопер с солидным портфолио реализованных проектов.
Один из самых необычных домов компании – Element 88 в Бруклине. https://fodyo.com/ru-us/developments/new-york/element88/
Компания активно расширяет земельный банк и планирует приобрести новые участки на Манхеттене.
#перспективныйпроект
RYBAK Development началась с проекта редевелопмента небольшого жилого дома на Брайтон-Бич в 2007 году. В настоящее время это крепкий нью-йоркский девелопер с солидным портфолио реализованных проектов.
Один из самых необычных домов компании – Element 88 в Бруклине. https://fodyo.com/ru-us/developments/new-york/element88/
Компания активно расширяет земельный банк и планирует приобрести новые участки на Манхеттене.
#перспективныйпроект
Fodyo.com
Продажа недвижимости, квартир, новостроек, таунхаусов - более 3349 объявлений на Fodyo.com 🏘
База объявлений недвижимости (квартир, новостроек, таунхаусов) на Fodyo.com. Удобный поиск ✅ Новостройки, квартиры, таунхаусы ✅ Объявления от собственников, застройщиков и агентств недвижимости ✅ Портал недвижимости «Fodyo.com» предлагает более 3349 объявлений.
Вы думаете, что «инфоаферисты» это только российский бич? Полагаете, что финансово просвещенные европейцы доверяют только репутабельным инвестиционным компаниям и банкам, ведущим свою историю со времён средневековья? Как бы не так!
Знакомьтесь, Сэмюэл Лидс, бывший иллюзионист и основатель компании Property Investors. Культовая фигура на рынке английских курсов по обучению инвестициям в недвижимость. Самое скандальное и громкое имя на этом рынке. Лидс был вовлечен во множество скандалов, один из которых привел к тому, что его «осторожно допрашивала полиция». Но Лидс далеко не единственный, кого обвиняют в том, что он обещает слишком много (в процентах годовых) и дает слишком мало.
Не менее популярны Хейли и Пол Эндрюс, супружеская пара из Великобритании, основатели обучающей платформы Your Freedom Empire, которые сначала построили «многомиллионный портфель недвижимости», а теперь делятся своим «бесценным опытом». Эндрюсы утверждают, что человек, проходящий обучение в Your Freedom Empire, достигнет финансовой свободы приблизительно в течение 2-5 лет, причем эта цифра обычно составляет около £3-4 тыс./мес.
Я это всё к тому, что сочетание доверчивости и алчности свойственны всем людям, вне зависимости от страны проживания и общего уровня финансовой грамотности населения.
Знакомьтесь, Сэмюэл Лидс, бывший иллюзионист и основатель компании Property Investors. Культовая фигура на рынке английских курсов по обучению инвестициям в недвижимость. Самое скандальное и громкое имя на этом рынке. Лидс был вовлечен во множество скандалов, один из которых привел к тому, что его «осторожно допрашивала полиция». Но Лидс далеко не единственный, кого обвиняют в том, что он обещает слишком много (в процентах годовых) и дает слишком мало.
Не менее популярны Хейли и Пол Эндрюс, супружеская пара из Великобритании, основатели обучающей платформы Your Freedom Empire, которые сначала построили «многомиллионный портфель недвижимости», а теперь делятся своим «бесценным опытом». Эндрюсы утверждают, что человек, проходящий обучение в Your Freedom Empire, достигнет финансовой свободы приблизительно в течение 2-5 лет, причем эта цифра обычно составляет около £3-4 тыс./мес.
Я это всё к тому, что сочетание доверчивости и алчности свойственны всем людям, вне зависимости от страны проживания и общего уровня финансовой грамотности населения.
LOFT Вольный. Комплекс зданий общей площадью ~12 тыс. м2 купило в 2019 году на аукционе ДОМ:РФ физическое лицо, некая Анна Кулакова, за ₽180 млн. или за ₽17 т./м2 общей площади. До станции МЦК «Соколиная гора» 750 м. Некоторое время назад стартанули продажи этого объекта, студия 19 м2 стоит 4 млн., т.е. 210 т.р./м2.
Это классический московский редевелопмент с нарезкой бывших промышленных зданий на очень маленькие лоты. В старом, от 2016 г. ГПЗУ прописаны фактические значения, а в ПЗЗ участок находится в зоне с разрешённым использованием «деловое управление». Судя по всему, в жилое назначение помещения так и не переведены, т.е. по факту продаются отремонтированные и перепланированные нежилые помещения. ВРИ земельного участка - «эксплуатация административно-производственных корпусов». В общем, этот продукт очень условно можно именовать апартаментами, скорее это офисные или административные помещения.
Интересна личность покупателя. Анна Кулакова – серийный участник торгов по продаже разного рода имущества, городского и федерального. Эта деятельность однажды даже привлекла внимание ФАС, когда г-жа Кулакова пыталась приобрести блокпакет акций АО «Хлебозавод №9».
#стартпродаж ❓
Это классический московский редевелопмент с нарезкой бывших промышленных зданий на очень маленькие лоты. В старом, от 2016 г. ГПЗУ прописаны фактические значения, а в ПЗЗ участок находится в зоне с разрешённым использованием «деловое управление». Судя по всему, в жилое назначение помещения так и не переведены, т.е. по факту продаются отремонтированные и перепланированные нежилые помещения. ВРИ земельного участка - «эксплуатация административно-производственных корпусов». В общем, этот продукт очень условно можно именовать апартаментами, скорее это офисные или административные помещения.
Интересна личность покупателя. Анна Кулакова – серийный участник торгов по продаже разного рода имущества, городского и федерального. Эта деятельность однажды даже привлекла внимание ФАС, когда г-жа Кулакова пыталась приобрести блокпакет акций АО «Хлебозавод №9».
#стартпродаж ❓