ГАЙД ПО ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ НОВИЧКОВ

Часть вторая

УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ: АГЕНТ ИЛИ АРЕНДАТОР

Апартаменты предназначены для получения пассивного дохода, то есть управление ими можно поручить специальной компании, которая возьмет на себя все заботы:
- прохождение классификации
- ценообразование с учетом сроков аренды и сезонности
- реклама в агрегаторах
- заключение договоров с арендаторами
- рум-сервис
- временная регистрация и туристический сбор
- дополнительные услуги арендаторам

Собственник доходной недвижимости будет получать выплаты с выручки своей недвижимости – ежемесячно или раз в квартал в зависимости от условий договора. Сейчас в основном применяется два типа договора – агентский и арендный.

✈️Агентский договор – это договор оказания услуги. Агент получает вознаграждение с выручки номера за то, что выполняет определенные функции. Такой договор заключается на срок от года до 10 лет с возможностью автоматического продления.

Особенность такого договора – собственник платит налог со всей суммы выручки, а не с той, которую получает после вычета всех операционных расходов и оплаты комиссии Агента.

В таком случае можно использовать режим УСН «доход минус расход», тогда ставка в Санкт-Петербурге будет 7% (подробнее – в следующей части).

➡️Договор аренды – договор, при котором собственник сдает свою собственность в аренду управляющей компании. Это более серьезные взаимоотношения, при которых УК имеет право распоряжаться вашей недвижимостью. Она передает вашу собственность в аренду субарендатору (субаренда).

Такие договоры также могут заключаться от года, есть апарт-отели со сроком договора на 15 лет. Особенность такого договора – если у вас поменяются планы на недвижимость (нужно будет ее продать или отдать детям для проживания), сделать это будет довольно проблематично. При этом налог оплачивается только с дохода, который получает собственник.

В любом случае внимательно читайте условия договоров, вникайте в нюансы и формулировки, а в идеале привлекайте юристов, которые умеют читать и между строк.

Соавтор гайда – команда проекта SAAN, который строится возле Удельного парка в Петербурге. В комплексе можно приобрести инвестиционные юниты, офисные и коммерческие помещения.

Вопрос на засыпку: вы сдаете свои апартаменты через управляющую компанию. Ваша недвижимость заработала в месяц 100 тыс. рублей, в рекламе говорилось, что УК получает 20%, остальное собственник. Сколько на руки получите вы?

Ответ: как правило, на руки собственник получает примерно 50% от выручки, то есть из 100 тыс. рублей – только половину. Остальное – услуги УК, операционные расходы, коммунальные платежи и прочее. Коллеги из SAAN на одном из подкастов подробно делились, что обычно включено в расходы управляющей компании.

Подписывайтесь на @saan_broker – площадку для агентов SAAN.
В нем коллеги делятся интересными кейсами и полезной информация о доходной недвижимости

Продолжение следует ➡️
#apartpro_saan