В гостях у ACADEMIA: гостиничные номера с историческим духом и гарантированным доходом
@apartpro побывал в гостях у компании ACADEMIA, которая занимается реставрацией и приспособлением исторических особняков и дворцов в современные гостиничные комплексы.
Продукт не массовый, ориентированный на состоятельных инвесторов. Но в данном случае кроме денег можно говорить о восстановлении уникального архитектурного наследия Петербурга, которое порой пребывает в плачевном состоянии, оказавшись не от мира сего.
Самое яркое впечатление – экскурсия по особняку Нарышкина А.Л. (Воронцовых-Дашковых) на Английской набережной, который должен превратиться в бутик-отель Vorontsoff. А пока – парадная лестница, забывшая прикосновение бархатных платьев, залы, забывшие, как танцуют полонез, камины, забывшие дыхание огня, – что-то осталось от старых арендаторов, что-то от бывших хозяев. Через несколько лет особняку обещают вернуть его историческую память. С помощью частных инвесторов.
И здесь интересна инвестиционная модель – гарантированный доход на постоянной основе. Тема дохода в гостиничных проектах – довольно острая. Многие инвесторы откровенно разочаровываются в получаемых «дивидендах», ведь при продаже им обещают золотые горы, а реальность оказывается другой.
ACADEMIA предлагает гарантированный доход на весь срок владения. Компания выступает арендатором недвижимости и обещает доход от 10%. Собственник не получает никаких отчетов, не загружается цифрами ADR, RevPAR, не волнуется о коммунальных платежах, а просто ежемесячно получает фиксированную сумму. Гостиничный оператор в свою очередь занимается своим гостиничным бизнесом, не отвлекаясь на взаимоотношения с собственниками.🔚
Что думаете про такую модель?
@apartpro побывал в гостях у компании ACADEMIA, которая занимается реставрацией и приспособлением исторических особняков и дворцов в современные гостиничные комплексы.
Продукт не массовый, ориентированный на состоятельных инвесторов. Но в данном случае кроме денег можно говорить о восстановлении уникального архитектурного наследия Петербурга, которое порой пребывает в плачевном состоянии, оказавшись не от мира сего.
Самое яркое впечатление – экскурсия по особняку Нарышкина А.Л. (Воронцовых-Дашковых) на Английской набережной, который должен превратиться в бутик-отель Vorontsoff. А пока – парадная лестница, забывшая прикосновение бархатных платьев, залы, забывшие, как танцуют полонез, камины, забывшие дыхание огня, – что-то осталось от старых арендаторов, что-то от бывших хозяев. Через несколько лет особняку обещают вернуть его историческую память. С помощью частных инвесторов.
И здесь интересна инвестиционная модель – гарантированный доход на постоянной основе. Тема дохода в гостиничных проектах – довольно острая. Многие инвесторы откровенно разочаровываются в получаемых «дивидендах», ведь при продаже им обещают золотые горы, а реальность оказывается другой.
ACADEMIA предлагает гарантированный доход на весь срок владения. Компания выступает арендатором недвижимости и обещает доход от 10%. Собственник не получает никаких отчетов, не загружается цифрами ADR, RevPAR, не волнуется о коммунальных платежах, а просто ежемесячно получает фиксированную сумму. Гостиничный оператор в свою очередь занимается своим гостиничным бизнесом, не отвлекаясь на взаимоотношения с собственниками.🔚
Что думаете про такую модель?
❤14❤🔥2👍2😁1
В Новосибирске стартовали продажи номеров в действующей гостинице Domina Novosibirsk. Договор – до 100 лет. Доход – в долларах
@apartpro не встречал до сих пор случаев продажи действующего отеля по номерам, хотя – почему нет? Тем более что Новосибирск довольно активно развивает формат апарт-отелей, в которых апартаменты продаются в розницу, в том числе как гостиничные номера.
Недавно Domina Group запустила новое инвестиционное направление – Domina Invest. В рамках этого направление стартовали продажи гостиничных номеров в уже действующем отеле Domina Novosibirsk, открытие которого состоялось в июне 2016 года.
По ФСА, в отеле 218 номеров (4 звезды).
61-метровый номер предлагается за 27,2 млн рублей.
К слову, в Петербурге Domina Group управляет гостиницей на Пулковском шоссе («Domina Пулково») и Domina St. Petersburg 5*.
О новом направлении компании рассказал @apartpro Алексей Музыка, CEO Domina Invest:
telegram-канал Domina Invest здесь
@apartpro не встречал до сих пор случаев продажи действующего отеля по номерам, хотя – почему нет? Тем более что Новосибирск довольно активно развивает формат апарт-отелей, в которых апартаменты продаются в розницу, в том числе как гостиничные номера.
Недавно Domina Group запустила новое инвестиционное направление – Domina Invest. В рамках этого направление стартовали продажи гостиничных номеров в уже действующем отеле Domina Novosibirsk, открытие которого состоялось в июне 2016 года.
По ФСА, в отеле 218 номеров (4 звезды).
61-метровый номер предлагается за 27,2 млн рублей.
К слову, в Петербурге Domina Group управляет гостиницей на Пулковском шоссе («Domina Пулково») и Domina St. Petersburg 5*.
О новом направлении компании рассказал @apartpro Алексей Музыка, CEO Domina Invest:
«Номера в отеле Domina Novosibirsk действительно выделены в отдельный кадастр и могут приобретаться как самостоятельные объекты недвижимости. Каждый номер имеет собственный кадастровый номер и оформляется в собственность инвестора с закреплением всех имущественных прав. При этом управление объектом и организация гостиничного бизнеса полностью остаются на стороне профессиональной команды Domina Management, обеспечивающей качество сервиса и прозрачность расчетов.
С каждым собственником заключается долгосрочный договор аренды с Domina, который фиксирует порядок и условия выплаты доходности. Все начисления производятся на основании арендного договора, а выплаты осуществляются на регулярной основе. Срок действия договора — до 100 лет. В договоре аренды прописывается доходность: до 6% годовых в долларах США (кэшфлоу) при доказанной исторической доходности в рубле на уровне 12,9% за последние десять лет».🔚
telegram-канал Domina Invest здесь
👍7
«Domina Пулково Отель» и апартаменты на Пулковском шоссе выставлены на продажу. Цена – 6,2 млрд рублей
К продаже предлагается комплекс Domina Пулково Отель и Апартаменты – сочетание премиальной гостиницы 5* и комфортабельного апарт-отеля 4*, говорится на площадке Российского аукционного дома.
И далее: «Состав лота и форма реализации: продажа 100% долей ООО «ПУЛКОВО СКАЙ» – собственник гостиницы; продажа 100% долей «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «СТАТУС» – собственный оператор, управляющий одновременно гостиницей и апартаментами; нежилые помещения, принадлежащим на праве собственности физ. лицам (83 шт.), входят в состав гостиницы. 🔚
PS. Как я понимаю, в этом проекте есть собственники апартаментов. Вместе с ними продают?
К продаже предлагается комплекс Domina Пулково Отель и Апартаменты – сочетание премиальной гостиницы 5* и комфортабельного апарт-отеля 4*, говорится на площадке Российского аукционного дома.
И далее: «Состав лота и форма реализации: продажа 100% долей ООО «ПУЛКОВО СКАЙ» – собственник гостиницы; продажа 100% долей «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «СТАТУС» – собственный оператор, управляющий одновременно гостиницей и апартаментами; нежилые помещения, принадлежащим на праве собственности физ. лицам (83 шт.), входят в состав гостиницы. 🔚
PS. Как я понимаю, в этом проекте есть собственники апартаментов. Вместе с ними продают?
😁2🤡2❤1👍1
продажа-домина.pdf
467 KB
PPS. Чуть дополню: В контур сделки входят 100% долей ООО «ПУЛКОВО СКАЙ», собственника гостиницы Domina Пулково 5* на 253 номера, 100% долей УК «СТАТУС» - оператора, управляющего гостиницей и расположенными в том же комплексе апартаментами 4* на 470 юнитов (апартаменты находятся в долгосрочной аренде - 15 лет - у гостиничного оператора). В лот также включены 83 нежилых помещения, являющиеся частью гостиницы.
В прикрепленном файле список объектов, которые включены в продаваемый лот.
В прикрепленном файле список объектов, которые включены в продаваемый лот.
👍5
На Петроградской набережной построят гостиницу (или апартаменты?)
Владелец «Первой мебельной фабрики» Александр Шестаков получил разрешение на строительство гостиницы на Петроградской набережной в Петербурге (участок 34).
В прошлом году на заседании Градостроительной комиссии Санкт-Петербурга был одобрен проект этой гостиницы. Номерной фонд – 3,2 тыс. кв. м. «Для реализации проекта застройщик обязуется передать в собственность города пятнадцать однокомнатных квартир в Санкт-Петербурге до конца 2025 года», – писали в СМИ.
Можно предположить, что речь идет об апарт-отеле (с нагрузкой). Но это не точно. 🔚
Владелец «Первой мебельной фабрики» Александр Шестаков получил разрешение на строительство гостиницы на Петроградской набережной в Петербурге (участок 34).
В прошлом году на заседании Градостроительной комиссии Санкт-Петербурга был одобрен проект этой гостиницы. Номерной фонд – 3,2 тыс. кв. м. «Для реализации проекта застройщик обязуется передать в собственность города пятнадцать однокомнатных квартир в Санкт-Петербурге до конца 2025 года», – писали в СМИ.
Можно предположить, что речь идет об апарт-отеле (с нагрузкой). Но это не точно. 🔚
❤3🔥3👍1
CMWP: Как проектировать туризм, который действительно работает
Интересную лекцию опубликовал проект «Новый русский культурный код» – «Туризм: там, где заканчиваются красивые виды и начинается работа». Автор (или соавтор) – Марина Смирнова, партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Commonwealth Partnership (CMWP).
Комплексный подход к турпродукту. Много букв, примеров и выводов. Прочитать можно здесь🔚
Интересную лекцию опубликовал проект «Новый русский культурный код» – «Туризм: там, где заканчиваются красивые виды и начинается работа». Автор (или соавтор) – Марина Смирнова, партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Commonwealth Partnership (CMWP).
Комплексный подход к турпродукту. Много букв, примеров и выводов. Прочитать можно здесь🔚
newrussian-cc.ru
Туризм: там, где заканчиваются красивые виды и начинается работа
говорим с Мариной Смирновой о туристических кластерах и что делать с заповедными территориями, исторической идентичностью и чужим опытом
🔥2❤1👍1
Сочи стал столицей фальшивой доходности. Да и не только Сочи
Небольшой актуальный материал из Кубани. Проблема касается не только Сочи – она характерна для всего рынка «доходной недвижимости», и вместо Сочи можно подставить практически любой город. Если кратко: массово продаются обещания вместо реальной доходности.
«В большинстве предложений доход от аренды завышен как минимум вдвое, - говорит эксперт. - Инвесторам показывают расчеты без учета налогов, простоя и комиссий управляющих компаний. На практике обещанные 15 – 20% превращаются в 5 – 7%. Это не инвестиции, а ловушка, построенная на доверии и незнании рынка», – говорит эксперт.
Одновременно увеличивается число сделок с юридическими рисками: продаются объекты с обременениями, через поддельные документы или от имени мнимых собственников. Некоторые продавцы используют фиктивные судебные решения для «узаконивания» прав на чужое имущество. После покупки такие квартиры становятся предметом судебных споров и арестов.
Еще одна распространённая схема - фиктивные договоры с управляющими компаниями. Девелоперы обещают пассивный доход «под ключ», но в реальности в договорах скрываются комиссии до 40% и сложные условия расторжения.
«Покупатель думает, что приобрел готовый бизнес, а на деле получает зависимость от посредников и убытки», – отмечает эксперт.
Источник здесь
Небольшой актуальный материал из Кубани. Проблема касается не только Сочи – она характерна для всего рынка «доходной недвижимости», и вместо Сочи можно подставить практически любой город. Если кратко: массово продаются обещания вместо реальной доходности.
«В большинстве предложений доход от аренды завышен как минимум вдвое, - говорит эксперт. - Инвесторам показывают расчеты без учета налогов, простоя и комиссий управляющих компаний. На практике обещанные 15 – 20% превращаются в 5 – 7%. Это не инвестиции, а ловушка, построенная на доверии и незнании рынка», – говорит эксперт.
Одновременно увеличивается число сделок с юридическими рисками: продаются объекты с обременениями, через поддельные документы или от имени мнимых собственников. Некоторые продавцы используют фиктивные судебные решения для «узаконивания» прав на чужое имущество. После покупки такие квартиры становятся предметом судебных споров и арестов.
Еще одна распространённая схема - фиктивные договоры с управляющими компаниями. Девелоперы обещают пассивный доход «под ключ», но в реальности в договорах скрываются комиссии до 40% и сложные условия расторжения.
«Покупатель думает, что приобрел готовый бизнес, а на деле получает зависимость от посредников и убытки», – отмечает эксперт.
Источник здесь
👍8🤡3❤2😱2🔥1
Апарт-строительство в регионах: Кузбасс предложил какое-то регулирование деятельности апарт-отелей
На прошлой неделе Комитет Совета Федерации по экономической политике провел совещание по вопросам привлечения инвестиций в туристскую отрасль субъектов РФ и развития особых экономических зон туристско-рекреационного типа.
На совещании министр туризма Кузбасса Елена Латышенко представила предложения по внесению изменений в федеральное законодательство в вопросах регулирования деятельности апарт-отелей (как я понимаю, в рамках «Шерегеш» планируется использовать в том числе формат частных массовых инвестиций, 74 апарт-комплекса на 7,5 тыс. номеров).
@apartpro через социальные сети поинтересовался, что это за предложения, вопросы были адресованы как в Министерство по туризму, так и лично министру туризма Кузбасса Елене Латышенко. Ноль ответов.🔚
На прошлой неделе Комитет Совета Федерации по экономической политике провел совещание по вопросам привлечения инвестиций в туристскую отрасль субъектов РФ и развития особых экономических зон туристско-рекреационного типа.
На совещании министр туризма Кузбасса Елена Латышенко представила предложения по внесению изменений в федеральное законодательство в вопросах регулирования деятельности апарт-отелей (как я понимаю, в рамках «Шерегеш» планируется использовать в том числе формат частных массовых инвестиций, 74 апарт-комплекса на 7,5 тыс. номеров).
@apartpro через социальные сети поинтересовался, что это за предложения, вопросы были адресованы как в Министерство по туризму, так и лично министру туризма Кузбасса Елене Латышенко. Ноль ответов.🔚
❤4👍1
IN2IT: выплаты за октябрь 2025 года, 1,2 тыс. руб. с квадратного метра
Собственник апартаментов в апарт-отеле IN2IT (1 корпус) поделился показателями работы отеля и своими выплатами. Октябрь для «стандарта» оказался более доходным, чем сентябрь.
Стандарт, площадь – 23,7 кв. м
Загрузка: 66,4%
Доход: 60,9 тыс. рублей
Выплата собственнику: 28,6 тыс. рублей
(В 2024-м было 26,5 тыс., в 2023-м – 22,5 тыс., в 2022-м – 4,2 тыс. руб.)
или 1 207 руб. с кв. м.
В 1-м корпусе IN2IT классифицировано 260 номеров. Отель расположен в Петербурге на Витебском пр.🔚
Собственник апартаментов в апарт-отеле IN2IT (1 корпус) поделился показателями работы отеля и своими выплатами. Октябрь для «стандарта» оказался более доходным, чем сентябрь.
Стандарт, площадь – 23,7 кв. м
Загрузка: 66,4%
Доход: 60,9 тыс. рублей
Выплата собственнику: 28,6 тыс. рублей
(В 2024-м было 26,5 тыс., в 2023-м – 22,5 тыс., в 2022-м – 4,2 тыс. руб.)
или 1 207 руб. с кв. м.
В 1-м корпусе IN2IT классифицировано 260 номеров. Отель расположен в Петербурге на Витебском пр.🔚
👍4👌2🤔1
Cеть iZZZi: доходность за октябрь 2025 года. От 1,6 тыс. рублей с квадратного метра
Orange.Life! поделилась своей официальной статистикой (выплаты собственникам) за октябрь 2025 года.
Выплаты инвесторам-собственникам апартаментов на руки. Все коммунальные платежи и прочие расходы уже учтены. Собственнику остается заплатить только налог на доходы.
В Петербурге, как известно, набирает силу несезон, так что высоких доходов ждать не приходится. Если это, конечно, не гарант.
Компания на данный момент не реализует новых апарт-комплексов, но активно ищет объекты под реконструкцию в Петербурге. 🔚
Orange.Life! поделилась своей официальной статистикой (выплаты собственникам) за октябрь 2025 года.
Выплаты инвесторам-собственникам апартаментов на руки. Все коммунальные платежи и прочие расходы уже учтены. Собственнику остается заплатить только налог на доходы.
В Петербурге, как известно, набирает силу несезон, так что высоких доходов ждать не приходится. Если это, конечно, не гарант.
Компания на данный момент не реализует новых апарт-комплексов, но активно ищет объекты под реконструкцию в Петербурге. 🔚
👍11❤🔥6🙏4
Звездные стройки: раскрытие счетов эскроу после классификации
Как я понимаю, одна из идей упорядочения апарт-застройки и принуждения строить по 214-ФЗ исключительно гостиничные комплексы касается раскрытия эскроу-счетов в два этапа. Первый – после получения разрешения на ввод, второй этап – после получения гостиничной классификации.
Апартаменты, получившие гостиничную классификацию, априори должны находиться под управлением одной компании. Автоматически это решает проблему псевдожилья – собственники не смогут жить в своей недвижимости бесплатно. По-моему, гениально.
Остается лишь решить вопрос, кому разрешать брать в управление апартаменты, какие обязательства перед инвесторами (покупателями) должна будет взять управляющая (отельная) компания. И захотят ли в такую схему вписываться застройщики.🔚
Как я понимаю, одна из идей упорядочения апарт-застройки и принуждения строить по 214-ФЗ исключительно гостиничные комплексы касается раскрытия эскроу-счетов в два этапа. Первый – после получения разрешения на ввод, второй этап – после получения гостиничной классификации.
Апартаменты, получившие гостиничную классификацию, априори должны находиться под управлением одной компании. Автоматически это решает проблему псевдожилья – собственники не смогут жить в своей недвижимости бесплатно. По-моему, гениально.
Остается лишь решить вопрос, кому разрешать брать в управление апартаменты, какие обязательства перед инвесторами (покупателями) должна будет взять управляющая (отельная) компания. И захотят ли в такую схему вписываться застройщики.🔚
👍4❤2
Кто возьмет гостиниц пачку: апарт-отельные новостройки в Крыму с управлением
Более 50 гостиничных проектов строится в Крыму по 214-ФЗ с привлечением средств дольщиков. Многие проекты позиционируются как гостиницы, но без конкретного оператора, который возьмет гостиницу в управление, когда здание будет построено.
@apartpro нашел те проекты, в которых заявляется отельный оператор. Иногда оператор легко читается в названии проекта. Если кого-то забыл, пишите в комментариях. Часть проектов – с отельным оператором от застройщика, без практического, доказанного опыта. Один проект включил в список.
«Мойнако Резорт». Управление - VALO Hospitality
TEMPO. Управление – VALO Hospitality
«Сады Киммерии». Управление – Alvetta Group.
Cosmos Stay Sevastopol Atlant Apartments
Cosmos Smart Evpatoriya Hotel
Cosmos Stay Sevastopol Atlant Apartments
River Rock Gelendznik Bay
Alba del Mare. Управление – UPRO GROUP
Beriy Palace Grand Hotel. Управление – Verto Partners (от застройщика, руководитель – владелец проекта).
PS. Большой материал «Апарт, еще апарт» об апартаментном рынке Сочи, Крыма и Кавказа вышел в «Коммерсанте». Много цифр и мнений. Прочитать можно здесь
Более 50 гостиничных проектов строится в Крыму по 214-ФЗ с привлечением средств дольщиков. Многие проекты позиционируются как гостиницы, но без конкретного оператора, который возьмет гостиницу в управление, когда здание будет построено.
@apartpro нашел те проекты, в которых заявляется отельный оператор. Иногда оператор легко читается в названии проекта. Если кого-то забыл, пишите в комментариях. Часть проектов – с отельным оператором от застройщика, без практического, доказанного опыта. Один проект включил в список.
«Мойнако Резорт». Управление - VALO Hospitality
TEMPO. Управление – VALO Hospitality
«Сады Киммерии». Управление – Alvetta Group.
Cosmos Stay Sevastopol Atlant Apartments
Cosmos Smart Evpatoriya Hotel
Cosmos Stay Sevastopol Atlant Apartments
River Rock Gelendznik Bay
Alba del Mare. Управление – UPRO GROUP
Beriy Palace Grand Hotel. Управление – Verto Partners (от застройщика, руководитель – владелец проекта).
PS. Большой материал «Апарт, еще апарт» об апартаментном рынке Сочи, Крыма и Кавказа вышел в «Коммерсанте». Много цифр и мнений. Прочитать можно здесь
👍5✍2❤🔥1
Таинственный «Гостиничный 214-ФЗ» будет готов к I кварталу 2026 года
Законопроект о привлечении средств граждан в строительство отелей будет готов к I кварталу 2026 года. Об этом сообщил министр экономического развития России Максим Решетников в ходе съезда Российского союза туриндустрии (РСТ).
То есть к концу 2025 года?
«Дополнительно формируем с Российским союзом туриндустрии и банками предложения по вовлечению средств граждан в инвестирование в строительство гостиниц. <…> Законодательную "обвязку" с Минстроем мы подготовили, понимание по концепции у нас есть. Сейчас выписываем текст закона, рассчитываем, что в первом квартале следующего года выйдем с этим проектом закона», – сказал он.🔚
Источник: ТАСС
Законопроект о привлечении средств граждан в строительство отелей будет готов к I кварталу 2026 года. Об этом сообщил министр экономического развития России Максим Решетников в ходе съезда Российского союза туриндустрии (РСТ).
То есть к концу 2025 года?
«Дополнительно формируем с Российским союзом туриндустрии и банками предложения по вовлечению средств граждан в инвестирование в строительство гостиниц. <…> Законодательную "обвязку" с Минстроем мы подготовили, понимание по концепции у нас есть. Сейчас выписываем текст закона, рассчитываем, что в первом квартале следующего года выйдем с этим проектом закона», – сказал он.🔚
Источник: ТАСС
👍1
TRAVELLINE: высокая загрузка – антигерой, высокий ADR не показатель…
Сегодня в Петербурге прошел FUTURE HOSPITALITY FORUM. Впервые. Своим взглядом на «что такое хорошо, а что такое плохо» поделился Дмитрий Драбкин, руководитель отдела продуктового маркетинга TravelLine. Опубликую карточки – не самые удачные получились фотографии, но людей на мероприятии было немало, и не было никой возможности сделать чистый кадр.
Продолжение следует…🔜
Сегодня в Петербурге прошел FUTURE HOSPITALITY FORUM. Впервые. Своим взглядом на «что такое хорошо, а что такое плохо» поделился Дмитрий Драбкин, руководитель отдела продуктового маркетинга TravelLine. Опубликую карточки – не самые удачные получились фотографии, но людей на мероприятии было немало, и не было никой возможности сделать чистый кадр.
Продолжение следует…
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍2🔥2❤1